Immobilienverband IVD

Bestellerprinzip und § 15 b EStG beim Erwerb von steuerbegünstigten Immobilien

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD

Copyright: Reto KlarViverstrasse 2621614 Buxtehude0171/3333553Blz. 20750000 Sparkasse Harburg-BuxtehudeKto. 755132+ 7% MwSt.Viele Investoren, die eine Eigentumswohnung kaufen, für die sie die Steuervorteile nach den §§ 7 h und 7 i EStG in Anspruch nehmen können, befürchten, dass die Wohnung aufgrund des neuen Bestellerprinzips unter das Verlustausgleichsverbot des § 15 b EStG fällt. Denn sobald die Neuregelung in Kraft tritt, werden sie und nicht mehr der Mieter die Maklerprovision für die Vermietung der Wohnung zahlen müssen. Diese Befürchtung ist jedoch unbegründet. Die Maklerprovision ist zwar als Werbungskosten abzugsfähig, sie gehört jedoch nicht zu den schädlichen Nebenleistungen im Sinne des § 15 b EStG, weil sie nicht die Investition, sondern die Bewirtschaftung der Wohnung betrifft.

Wer eine Eigentumswohnung kauft und vermietet, kann den steuerlichen Verlust grundsätzlich mit seinen anderen Einkünften verrechnen. Eine solche Verrechnung ist nur dann verboten, wenn es sich um eine „Steuerstundungsmodell“ im Sinne des § 15 b EStG handelt. Diese Vorschrift greift ein, wenn der Erwerb modellhaft gestaltet ist und die Summe der voraussichtlichen Verluste mehr als zehn Prozent des eingesetzten Eigenkapitals beträgt. Wegen des hohen steuerlichen Verlustes sind daher insbesondere Wohnungen gefährdet, für die erhöhte Absetzungen nach den §§ 7 h oder 7 i EStG in Anspruch genommen werden, weil sie in einem Sanierungsgebiet liegen oder die unter Denkmalschutz stehen. Eine modellhafte Gestaltung liegt jedoch nur dann vor, wenn der Erwerber in der Investitionsphase zusätzliche Werbungskosten generiert, indem er Nebenleistungen in Anspruch nimmt, für die ein gesondertes Entgelt zu zahlen ist. Als derartige schädliche Nebenleistungen nennt das BMF-Schreiben vom 17. Juli 2007 die Mietgarantie sowie eine Bürgschaft für die Endfinanzierung. Unschädlich sind jedoch nach der Rz 9 dieses Schreibens Gegenleistungen, die die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objekts betreffen, sofern diese nicht für mehr als zwölf Monate im Voraus gezahlt werden. Als Beispiele für unschädliche Nebenleistungen werden Aufwendungen für die Hausverwaltung und die WEG-Verwaltung genannt.

Daher sind m. E. auch Aufwendungen des Käufers für einen Makler, der ihm die Wohnung vermietet, unschädlich und führen nicht zur Modelhaftigkeit des Erwerbs. Denn diese Aufwendungen betreffen nicht die Investition, sondern die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objekts.

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