Immobilienverband IVD

Bewertungshilfe für Immobiliensachverständige

IVD-Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten

Foto von einem Haus auf einem Taschenrechner

Foto: Brian A Jackson - shutterstock.com

Das Fachreferat Sachverständige des IVD-Bundesverbandes veröffentlicht seit 2000 die Spanne der Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauern und Bewirtschaftungskosten, die immer dann eine Orientierungshilfe sind, wenn keine qualifizierteren Daten vorhanden sind bzw. durch die örtlichen Gutachterausschüsse bekannt gegeben werden.

Die „mittlere Spanne Liegenschaftszinssätze“ unterstellt einen ausgeglichenen und funktionierenden Immobilienmarkt. Bundesweit kann festgestellt werden, dass die Immobilienmärkte tlw. deutlich auseinander driften. Bei entsprechenden Käufermärkten (höherer Liegenschaftszinssatz) bzw. Verkäufermärkten (niedrigerer Liegenschaftszinssatz) sind die ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze entsprechend höher oder niedriger festzusetzen.

Grundlage für die mittlere Spanne Gesamtnutzungsdauern ist das Baujahr bzw. bei entsprechender Renovierung bzw. Modernisierung der Immobilie das fiktive Baujahr. Denkmalgeschützte Immobilien sind individuell einzuordnen. Die Gesamtnutzungsdauern beziehen sich auf konventionelle Bauweisen, Denkmal- und Gründerzeitimmobilien sind individuell einzustufen.

Die mittlere Spanne Bewirtschaftungskosten wird auf der Grundlage der nachhalti-gen, marktüblichen Nettokaltmiete ermittelt.

Tendenziell ist davon auszugehen, dass der Liegenschaftszinssatz langfristig vermieteter Wohnobjekte (A1 – A5) höher ist als die ausgewiesene mittlere Spanne Liegenschaftszinssätze.

Vorsitzender Bundesfachausschuss Sachverständige

Foto von Geldhäusern

Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten

In Anlehnung an die Umfrage über die von Bewertungssachverständigen verwendeten Liegenschaftszinsen führte der Fachausschuss Sachverständige des IVD eine weitere Umfrage zu den wertrelevanten Parametern Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten durch. Die Gesamtnutzungsdauer kommt beim Sachwertverfahren bei der Wertminderung wegen Alters und beim Ertragswertverfahren bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zum Tragen. Die übliche Gesamtnutzungsdauer fällt je nach Objektart unterschiedlich aus. Sie bestimmt sich nach der Anzahl von Jahren, die ein Neubau üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Allgemeinen hat sich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aufgrund gewachsener Ansprüche gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert. Dies gilt auch für Gebäude, die öffentlichen Zwecken dienen. Im gewerblich-industriellen Bereich haben insbesondere die produktions- und betriebstechnischen Anforderungen die Gesamtnutzungsdauer erheblich verkürzt. Eine Ausnahme bilden hier denkmalgeschützte Gebäude. Die Bewirtschaftungskosten spielen bei der Ermittlung des Reinertrages innerhalb des Ertragswertverfahrens eine Rolle. Interessant sind hierbei allerdings nur diejenigen Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht an den Mieter weitergeben kann wie beispielsweise die Instandhaltungskosten oder das Mietausfallwagnis und die Verwaltungskosten. Zwar entwickeln sich die Bewirtschaftungskosten im Verhältnis zu den Einnahmen grundsätzlich eigenständig, weisen aber dennoch in der Praxis eine Korrelation zur Entwicklung der Einnahmen auf. Die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten wird daher als üblicher Prozentsatz der Nettokaltmiete berücksichtigt. Die vom IVD ermittelten Werte berücksichtigen dabei keinen strukturellen Leerstand. Die Empfehlungen für Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten sind eine wertvolle Arbeitshilfe für Bewertungssachverständige: Überall dort, wo keine konkreteren Daten vorliegen, bildeten die Empfehlungen des IVD eine gute Grundlage, um den Ertragswert fachgerecht zu ermitteln. Spanne der Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten.

Foto von Geldhäusern
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