Immobilienverband IVD

16 häufig gestellte Fragen und Antworten zum Sachkundenachweis für Makler und WEG-Verwalter

Das Gesetz zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter ist auf dem Weg

 

Das Gesetz zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und WEG-Verwalter ist auf dem Weg. Nachdem sich die Bundesregierung und der Bundesrat mit dem Gesetz befasst haben, stehen als nächstes die Beratungen im Bundestag bevor. Das Gesetzgebungsverfahren könnte Ende 2016 oder Anfang 2017 abgeschlossen sein. Bis die Neuregelungen aber in Kraft treten, wird es noch einige Zeit dauern. Wann es soweit sein könnte, lesen Sie in unserem FAQ zum Sachkundenachweis, in dem wir die häufigsten Fragen zusammengefasst haben. Fragen zur Sachkundeprüfung und zur Anerkennung gleichgestellter Qualifikation konnten derzeit leider nur oberflächlich behandelt werden, da dies in einer Rechtsverordnung geregelt wird, die aber noch nicht vorliegt.

Der Koalitionsvertrag ist drei Jahre her, so lange hat sich der Immobilienverband IVD mit Nachdruck für die Durchsetzung des Gesetzes eingesetzt. Am 31. August 2016 hat dann die Bundesregierung den Gesetzentwurf beschlossen. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 14. Oktober 2016 entscheidende Nachbesserungen eingebracht. Nun stehen die Diskussionen im Bundestag bevor.

Mit dem Gesetzentwurf sind viele Fragen entstanden, wie mit dem Sachkundenachweis umgegangen werden soll, beispielsweise welche Anforderungen an den Qualifikationsnachweis zu erwarten sind. Auch wenn einige Fragen aufgrund der noch bevorstehenden Rechtsverordnung nur unter Vorbehalt beantwortet werden können, möchte der IVD die bislang am häufigsten entstanden Fragen beantworten.

 

1. Wer ist von der Neuregelung betroffen?
Betroffen sind Immobilienmakler und Verwalter, die bereits tätig sind und solche, die künftig in diesem Bereich tätig werden wollen. Der Gesetzentwurf sieht derzeit eine Begrenzung auf WEG-Verwalter vor, also solche Verwalter, die das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne von § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes verwalten. Bislang sind beispielsweise nicht Mietverwalter (Wohnungen) oder Verwalter von Gewerbeobjekten erfasst.

Banken mit entsprechender Bankerlaubnis nach dem Kreditwesengesetz benötigen nach der aktuellen Rechtslage keine entsprechende Erlaubnis. Nach der Neuregelung gilt die Erlaubnispflicht auch für Banken, wenn sie in der WEG-Verwaltung oder als Immobilienmakler tätig sind oder tätig werden wollen.

 

2.    Welche Voraussetzungen müssen für eine Gewerbeerlaubnis erfüllt sein?
Immobilienmakler müssen nach aktueller Rechtslage nachweisen, dass sie zuverlässig sind und in geordneten Vermögensverhältnissen leben, um eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) zu erhalten. Künftig müssen Immobilienmakler zusätzlich einen Sachkundenachweis erbringen.
Im Gesetzentwurf war nur der Makler mit einer Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung nachweispflichtig. Nun hat der Bundesrat auch den Nachweis der bislang unselbstständigen zugelassen, um die nach dem neuen Gesetz verlangte Gewerbeerlaubnis zu bekommen (siehe Pkt. 6).

Die Tätigkeit eines WEG-Verwalters ist bisher erlaubnisfrei. WEG-Verwalter müssen nach aktueller Rechtslage ihr Gewerbe lediglich anmelden (§ 14 GewO). Künftig müssen sie nachweisen, dass sie zuverlässig sind, geordnete Vermögensverhältnisse bestehen und sachkundig sind. Zudem muss eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Wie hoch die Versicherungspolice sein muss, wird noch in einer Rechtsverordnung geregelt.

 

3.    Wer nimmt die Sachkundeprüfung ab?
Für die Durchführung der Sachkundeprüfung werden die Industrie und Handelskammern (IHK) zuständig sein. Eine Abnahme der Sachkundeprüfung durch den IVD oder eine andere Institution ist nicht vorgesehen.

 

4.    Wo muss der Nachweis der Sachkunde erbracht werden?
Die jeweils zuständigen Gewerbe- oder Ordnungsämter in den Kommunen überprüfen, ob die Voraussetzungen für Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) vorliegen.

 

5.    Ist die Sachkundeprüfung kostenpflichtig?
Ja. Die IHK werden eine einheitliche Prüfungsgebühr von 400 Euro verlangen. Entsprechende Vorbereitungskurse sind individuell zu buchen und gesondert zu vergüten.

 

6.    Müssen alle Makler und WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis erbringen?
Zunächst erst einmal muss mit Inkrafttreten des Gesetzes jeder, der diese Tätigkeit als Selbstständiger ausüben will, seine Sachkunde beim zuständigen Gewerbe- oder Ordnungsamt nachweisen.

Immobilienmakler und WEG-Verwalter, die ihr Gewerbe nachweislich seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen ausüben, sind von dem neuen Sachkundenachweis befreit („Alte-Hasen-Regelung“).
Die Frist orientiert sich am Inkrafttreten. Würde das Gesetz am 1. Dezember 2017 in Kraft treten (siehe Frage 16), sind alle Makler und WEG-Verwalter befreit, die mindestens seit dem 1. Dezember 2011 ununterbrochen selbständig tätig sind.

Der Bundesrat geht soweit, dass er die bislang im Gesetzentwurf enthaltene Ungleichbehandlung von selbstständigen und unselbstständigen Verwaltern beziehungsweise Maklern aufheben will.
Demnach kann auch die in unselbstständiger Tätigkeit erworbene Sachkunde von WEG-Verwaltern und Immobilienmaklern im Rahmen der "Alten-Hasen-Regelung" angerechnet werden. Ob der Bundestag dies in den nächsten Wochen auch bestätigt, ist offen. (siehe auch Pkt. 2)

Zudem sind voraussichtlich solche Personen von der Sachkundeprüfung befreit, die über eine gleichwertige berufliche Qualifikation verfügen. Welche Qualifikationen als gleichwertig zu betrachten sind, wird die noch zu erstellende Rechtsverordnung regeln. Es ist davon auszugehen, dass Abschlüsse als Immobilienfachwirt/In oder Immobilienkaumann/frau als anerkannte Abschlüsse gelten werden. Welche akademischen Abschlüsse einem Sachkundenachweis gleichgestellt werden, ist allerdings offen.

Alle übrigen marktaktiven Unternehmer oder auch Existenzgründer, die keine solche Qualifikation nachweisen können, müssen die Sachkundeprüfung bei der IHK absolvieren.

 

7.    Müssen auch Mitarbeiter eines Makler- oder Verwalterunternehmens einen Sachkundenachweis erbringen, also eine Prüfung vor der IHK ablegen?
Nein. Der Erlaubnisinhaber muss jedoch sicherstellen, dass diejenigen Mitarbeiter, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken, die entsprechende Sachkunde besitzen. Für die angemessene Qualifikation können zum Beispiel auch Abschlüsse, Zertifikate oder Schulungen privater Bildungsträger und Akademien ausreichend sein. Sofern der Gewerbetreibende seiner Verpflichtung nicht nachkommt und längerfristig oder wiederholt unqualifizierte Mitarbeiter einsetzt, kann dies im Einzelfall zu einem Widerruf der Gewerbeerlaubnis wegen Unzuverlässigkeit führen.

 

8.    Benötigen Immobilienmakler auch eine Berufshaftpflichtversicherung?
Nein. Der Gesetzentwurf sieht dies aktuell nicht vor. Eine Versicherungspflicht besteht dagegen für WEG-Verwalter. Die Mindesthöhe des Versicherungsschutzes wird die Rechtsverordnung regeln.

 

9.    Bis wann müssen WEG-Verwalter einen Versicherungsschutz nachweisen?   
Der Versicherungsnachweis  ist bei Beantragung der Erlaubnis zu erbringen. Es ist davon auszugehen, dass der Versicherer verpflichtet wird, der zuständigen Stelle mitzuteilen, wenn der Versicherungsschutz nicht mehr besteht. Die Mindestversicherungssumme wird in der Rechtsverordnung geregelt, die noch nicht vorliegt.

 

10.    Wer muss die Erlaubnis beantragen?
Die Erlaubnis kann natürlichen und juristischen Personen erteilt werden. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG) ist für jeden geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter eine Erlaubnis zu beantragen. Bei der GmbH & Co. KG ist grundsätzlich die GmbH Antragstellerin. Bei juristischen Personen (GmbH, AG) muss die Gesellschaft selbst den Antrag stellen. Da eine juristische Person nicht sachkundig sein kann, muss der Nachweis von jeder vertretungsberechtigten Person (z.B. Geschäftsführer, Vorstandsmitglied) erbracht werden. Eine Delegation des Sachkundenachweises an einen Mitarbeiter ist aktuell nicht möglich.

 

11.    Was wird Gegenstand der Sachkundeprüfung für Immobilienmakler sein?
Die Inhalte der Sachkundeprüfung werden in der Rechtsverordnung geregelt. Es kann daher noch keine Auskunft darüber gegeben werden, worauf sich Immobilienmakler bzw. Antragsteller konkret einstellen müssen. Die Gesetzesbegründung enthält hierzu nur vage Hinweise. Grundsätzlich muss der Immobilienmakler hiernach Grundkenntnisse in allen Rechtsgebieten haben, die für eine Kauf- oder Mietentscheidung wesentlich sind. Dies schließt offenbar auch Fragen der Bautechnik, der Bebaubarkeit und insbesondere der Energieeffizienz ein. Nicht erwartet werden Kenntnisse zur Unternehmensführung.

 

12.    Was wird Gegenstand der Sachkundeprüfung für WEG-Verwalter sein?
Die Inhalte der Sachkundeprüfung werden in der Rechtsverordnung geregelt. Es kann daher noch keine Auskunft darüber gegeben werden, worauf sich WEG-Verwalter bzw. Antragsteller einstellen müssen. Der Gesetzentwurf enthält jedoch in seiner Begründung Hinweise, was ein WEG-Verwalter nach dem gesetzlichen Leitbild leisten muss. Hiernach müssen WEG-Verwalter „mit  den  rechtlichen  Rahmenbedingungen insbesondere  des  Wohnungseigentumsrechts“  auskennen.  Hierzu  gehören  insbesondere  die  Organisation,  Durchführung  und Nachbearbeitung  von  Eigentümerversammlungen  und  die  Korrespondenz  mit  Eigentümern  und  Mietern.  Mit  der  Verwaltung  sind  darüber  hinaus  vielfältige  Aufgaben  wie  die technische  Planung,  Vergabe  und  Überwachung  von  Instandsetzungs-  und  Modernisierungsarbeiten,  die  Erfüllung  von  Verkehrssicherungspflichten  und  die  kaufmännischen Aufgaben  einschließlich  Verwaltung,  Abrechnung  und  Eintreibung  von  Geldern  verbunden.  Neben  vielfältigen  Rechtskenntnissen  sind  Grundkenntnisse  auf  bautechnischem Gebiet  erforderlich.  Zudem  sind  die  Anforderungen  gerade  an  Wohnungseigentumsverwalter  durch  die  Herausforderungen  der  energetischen  Gebäudesanierung  und  Modernisierung des Immobilienbestands zur Erreichung der Klimaschutzziele erheblich gestiegen, für die verantwortungsvolle Verwaltung von Wohnungseigentum im Sinne der Eigentümer sind Fachkenntnisse in einer ganzen Reihe von Fachgebieten erforderlich.

 

13.    Können Sie jetzt schon an Vorbereitungsseminaren zur Sachkundeprüfung teilnehmen?
Der Besuch eines Vorbereitungsseminars zur Sachkundeprüfung ist stets zu empfehlen, da dies unabhängig von der Sachkundeprüfung der Fortbildung dient. Soweit es um die direkte Vorbereitung zur Sachkundenprüfung geht, ist eine Teilnahme erst zu empfehlen, wenn die Rechtsverordnung, in der die Inhalte der Prüfung geregelt werden, zumindest im Entwurf vorliegt. Dies ist derzeit noch nicht der Fall. Demnach empfehlen wir aktuell keine entsprechenden Prüfungsvorbereitungsseminare.

 

14.    Wie kann nachgewiesen werden, dass die Tätigkeit mindestens sechs Jahre ausgeübt wurde?
Die ununterbrochene Tätigkeit  als  Immobilienmakler  ist  durch  geeignete  Unterlagen  gegenüber der Behörde nachzuweisen. Dazu gehören insbesondere die Erlaubnisurkunde  nach  §  34c  GewO sowie  Provisionsabrechnungen und Vertragskopien. Darüber hinaus können  die  nach  §  10  Makler-  und  Bauträgerverordnung  zu  führenden  Aufzeichnungen als Nachweis vorgelegt werden. WEG-Verwalter können die Gewerbeanmeldung nach § 14 GewO sowie Vertragskopien und Abrechnungen vorlegen. Kurzfristige Unterbrechungen durch die gesetzlichen Mutterschutzzeiten,  Elternzeiten  bis  zu  sechs  Monaten,  Krankheit,  Kuren  und  Fortbildungen bis zu sechs Monaten stellen keine Unterbrechung der Tätigkeit dar.

 

15.    Wer muss den Nachweis der mindestens sechsjährigen Tätigkeit erbringen?
Der Nachweis muss vom Gewerbetreibenden erbracht werden. Das ist derjenige, der Erlaubnisinhaber ist bzw. auf dessen Namen das Gewerbe angemeldet ist. Im Fall einer natürlichen Person (Einzelunternehmer), ist das die natürliche Person selbst. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OHG, KG) ist für jeden geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter eine Erlaubnis zu beantragen, so dass der Nachweis von jedem geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter zu erbringen ist. Bei juristischen Personen (GmbH, AG) ist die Gesellschaft Erlaubnisinhaberin, so dass die Gesellschaft nachweisen muss, dass sie mindestens sechs Jahre selbständig tätig ist. Bei der GmbH & Co. KG ist grundsätzlich die GmbH Erlaubnisinhaberin, so dass der Nachweis durch sie zu erfolgen hat. Ist die juristische Person weniger als sechs Jahre tätig, der Geschäftsführer oder Vorstand aber mehr als sechs Jahre tätig, kann sich die Gesellschaft nicht auf diese Zeiten berufen.

Generell kann sich der Gewerbetreibende nur auf solche Zeiten berufen, in der er „selbständig“ tätig war. Zeiten einer unselbständigen Tätigkeit werden nicht anerkannt. Hat ein Makler sich beispielsweise erst vor drei Jahren selbständig gemacht und seither eine Maklererlaubnis, kann er sich nicht auf die Übergangsregelung berufen, auch wenn er zuvor viele Jahre als angestellter Makler tätig war.  Es sei denn, der Bundestag nimmt den Vorschlag der Anrechnung der Berufserfahrung aus unselbstständiger Tätigkeit an.

 

16.    Wann tritt die Neuregelung in Kraft? Welche Fristen sind zu beachten?

Zeitplan des Gesetzgebungsverfahrens
Einen konkreten Zeitplan gibt es noch nicht, da das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. Es ist anzunehmen, dass das Gesetzgebungsverfahren Anfang 2017 abgeschlossen sein wird, welches grundsätzlich mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt endet. Die Verkündung könnte nach Einschätzung des IVD beispielsweise im Februar 2017 erfolgen.

Umsetzungsfrist
Für die Branche sind zwei verschiedene Fristen zu beachten. Hierbei handelt es sich um die Umsetzungs- und die Übergangsfrist. Innerhalb der Umsetzungsfrist haben die Verwaltung, die IHK und die Branche Zeit, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. In der Zeit wird per Rechtsverordnung festgelegt, was Gegenstand der Sachkundeprüfung sein soll. Zudem müssen innerhalb der Umsetzungsfrist die Prüfungen durch die IHK vorbereitet werden.  Nach dem Regierungsentwurf soll diese Frist rund zehn Monate betragen, wobei das Gesetz nicht von neun Monaten spricht. Vielmehr legt es fest, dass das Gesetz am ersten Tag des zehnten Monats in Kraft tritt, der auf die Verkündung folgt. Dies wäre am 1. Dezember 2017, wenn das Gesetz im Februar 2017 verkündet werden würde. Der Bundesrat hat kürzlich empfohlen, die Frist sogar auf 18 Monate zu verlängern. Hiernach würde das Gesetz am 1. September 2018 in Kraft treten. Der IVD ist ebenfalls für eine Umsetzungsfrist von 18 Monaten, da mit der Vorbereitung auf die neue Rechtslage erst begonnen werden kann, wenn die Rechtsverordnung in Kraft getreten ist oder zumindest der Bundesrat hierzu seine Zustimmung gegeben hat, wobei zu beachten ist, dass es im Jahr lediglich rund 12 Plenarsitzungen des Bundesrates gibt und zuvor eine Fachausschussbefassung erfolgt. Erst ab diesem Zeitpunkt können sich die rund 45.000 Gewerbetreibenden  (ca. 27.000 Immobilienmakler und ca. 17.700 WEG-Verwalter) auf die neue Rechtslage vorbereiten und entscheiden, ob ein Vorbereitungskurs erforderlich ist. Auf der anderen Seite können die Vorbereitungskurse ihrerseits erst vorbereitet werden, wenn die Rechtsverordnung entsprechend gereift ist. Auch die Prüfungsordnungen der IHK können grundsätzlich erst erlassen werden, wenn die Rechtsverordnung vorliegt.

Übergangsfrist
Mit dem Inkrafttreten beginnt eine zwölfmonatige Übergangsfrist, in der bereits tätige Makler nachweisen müssen, dass die erforderliche Sachkunde besteht. Der Sachkundenachweis muss nicht erbracht werden, wenn der Makler nachweisen kann, dass die Tätigkeit bereits sechs Jahre vor dem Inkrafttreten ausgeübt wurde („Alte-Hasen-Regelung“). Versäumt ein Makler, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens eine Erlaubnis hatte, die 12-monatige Übergangsfrist, muss die Erlaubnis neu beantragt werden. Somit muss auch ein Sachkundenachweis (Sachkundeprüfung oder Nachweis gleichgestellter Qualifikation) erbracht werden. Auf die „Alte-Hasen-Regelung“ kann sich ein Makler dann nicht mehr berufen. WEG-Verwalter, die bereits bei Inkrafttreten tätig sind, haben ab Inkrafttreten zwölf Monate Zeit, eine Erlaubnis nach § 34c GewO zu beantragen. Hierzu müssen sie auch einen  Sachkundenachweis erbringen. Von dem Sachkundenachweis können sich WEG-Verwalter befreien lassen, wenn  sie nachweisen, dass sie mindestens sechs Jahre als WEG-Verwalter tätig waren („Alte-Hasen-Regelung“) oder eine Qualifikation besitzen, die einer erfolgreich abgeschlossenen Sachkundeprüfung gleichgestellt ist.

Kommt es zu der 18 monatigen Umsetzungsfrist und zwölfmonatigen Übergangsfrist, hätten bereits tätige WEG-Verwalter und Makler insgesamt eine Frist von rund zweieinhalb Jahren ab der Verkündung des Gesetzes, ihre persönliche Situation den neuen Gegebenheiten anzupassen.

 

Hinweis: Die Erstellung der Fragen und Antworten ist nach bestem Wissen und Gewissen erfolgt. Dafür, dass die skizzierten Regelungen der Rechtslage entsprechen oder Gesetz werden, wird keine Gewährleistung übernommen.   

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