Immobilienverband IVD

Das Verwalter-ABC

Ein kleines Nachschlagewerk für Verwalter

Tafel mit ABC

 

Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner erklärt rechtliche Begriffe rund um den Verwalter-Alltag. Sie betreut den Fachausschuss Immobilienverwaltung in der IVD-Bundesgeschäftsstelle.

Engel-Lindner

RAin Annett Engel-Lindner

Referentin Immobilienverwaltung

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net
18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rückgabepflichten des Mieters

Zur Erfüllung der gesetzlichen Rückgabepflicht des Mieters ist erforderlich, dass dieser dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der gesamten Wohnung und an vermietetem Zubehör verschafft und dieser...

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18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rechnungslegung versus Jahresabrechnung

Bei der Jahresabrechnung handelt es sich um den umfassenden Wirtschaftsbericht des Verwalters, die Auskunft darüber geben soll, wieviel Geld der Verwalter im Laufe des Jahres eingenommen und ausgegeben...

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18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rechtsanwaltskosten — Kostenverteilung WEG

Gerichtskosten müssen von allen Wohnungseigentümern getragen werden. Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich...

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18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rauchwarnmelder

Der vom Vermieter beabsichtigte Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine bauliche Veränderung, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen...

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18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Qualifi zierte Abmahnung vor Kündigung des Mietvertrages

RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net Dass einer Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung vorauszugehen hat, ist gesetzlich...

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18.09.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Querulatorisches Verhalten eines Eigentümer

RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0 E-Mail: info@ivd.net Schädigendes gemeinschaftswidriges, insbesondere querulatorisches Verhalten eines Eigentümers...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Personenzahl als Verteilerschlüssel

Grundsätzlich ist eine Festlegung des Verteilerschlüssels der Bewirtschaftungskosten auf die Personenzahl rechtlich zulässig. Allerdings kann ein solcher Schlüssel nur dann angewendet werden, wenn...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Parkflächennutzung – Beschlusskompetenz

Soll eine Grünfläche im Gemeinschaftseigentum vollständig oder teilweise als Parkfläche genutzt werden, greift dies in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und kann mangels Beschlusskompetenz...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Öltankversicherung

Die Kosten einer Öltankversicherung sind ohne gesonderte mietvertragliche Regelung keine umlagefähigen Kosten nach der HeizkostenV und sind nicht den Reinigungskosten der Heizungsanlage zuzurechnen. RAin...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Öffnungsklausel – Änderung der Gemeinschaftsordnung

Regeln der Gemeinschaftsordnung können grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden. Ausnahmen hierzu sind die gesetzlichen Regelungen (§ 12 Abs. 4 und § 16...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Neumietvertrag – Berechnung Kündigungsfrist

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages mit derselben Mietvertragspartei über dieselben Mieträumlichkeiten, ohne dass der Mieter die Mieträume aufgibt, gilt die ordentliche Kündigungsfrist ab dem Zeitpunkt...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Nutzfläche

Mit der Nutzfläche wird der Teil der Gebäudegrundfläche bezeichnet, der gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Nutzfläche von Gebäuden sind alle Flächen, die zum Wohnen und...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Notgeschäftsführung – bauliche Veränderung

Der Verwalter ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung befugt, Maßnahmen baulicher Veränderungen auch ohne Einberufung einer Eigentümerversammlung zu beauftragen, wenn dies zur Beseitigung einer dringlichen...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Mieterhöhung bei Bruttomiete

Falls mietvertraglich eine Bruttomiete vereinbart ist, muss der Vermieter die Erhöhung besonders begründen. Das liegt daran, dass in solchen Mieten die Betriebskosten, ggf. auch Heizkosten enthalten...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Mietkosten Rauchwarnmelder

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Modernisierung – Anpassung an den Stand der Technik

Unter dem Stand der Technik wird im Allgemeinen das Niveau einer anerkannten, in der Praxis bewährten, fortschrittlich technischen Entwicklung verstanden. Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung/...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Luxussanierung- Beschlusskompetenz

Eine Luxussanierung stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar und unterliegt im Regelfall der Zustimmung aller über das übliche Maß hinaus Betroffenen. Ob eine Luxussanierung vorliegt hängt...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Lichtkuppel/ Loggia- Sondereigentumsfähigkeit

Lichtkuppeln sind grundsätzlich nicht sondereigentumsfähig, da hier die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmt wird und damit zwingend Gemeinschaftseigentum gegeben ist. Lichtkuppeln können folglich...

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04.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Lichteinfall als Mangel der Mietsache

Eine schlechte Belichtung oder Besonnung einer Wohnung kann sich grundsätzlich als Mangel der Mietsache darstellen. Ein Mangel ist u.a. dann gegeben, wenn die Zimmer einer Wohnung durch baubedingt vor...

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03.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

,,Kauf bricht nicht Miete“

Im Falle der Veräußerung einer Mietwohnung (auch vermietetes Sondereigentum) tritt der neue Erwerber kraft Gesetzes automatisch in vollem Umfang als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Nachdem der...

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03.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Kosten-Wasserverbrauch, Kaltwasserzähler

Wasserkosten, die und soweit sie im Sondereigentum verursacht werden, werden nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als Kosten des Sondereigentums angesehen. Folgerichtig können die Eigentümer mit...

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03.07.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Klageschrift-Eigentümerliste

Im Falle eines Klageverfahrens der Wohnungseigentümer bzw. gegen die Wohnungseigentümer muss die Klageschrift die Parteien des Rechtsstreits bezeichnen. Dies betrifft auch die namentliche Bezeichnung...

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10.04.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung – Recht auf Einsichtnahme

Jedem einzelnen Eigentümer steht das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen und Belege (Abrechnungen, Verträge, Kontenunterlagen) zu. Es ist nicht erforderlich, dass der Verwalter diese...

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10.04.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung – Haftung des Verwalters

Der Verwalter haftet im Regelfall sowohl für die verspätete, unrichtige aber auch für die unvollständige Erstellung der Jahresabrechnung. Nach Eintritt der Fälligkeit zur Erstellung der Abrechnung...

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10.04.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung – Form und Frist

Die Abrechnung ist in der Regel 3 bis höchstens 6 Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, soweit nicht Abweichendes vereinbart wurde. Die Jahresabrechnung ist schriftlich und in geordneter...

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10.04.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Instandhaltung/ Instandsetzung – Gewährleistungsansprüche

Der Verwalter ist nicht verpflichtet gegen Bauträger, Handwerker oder Architekten ohne ermächtigenden Beschluss der Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Instandhaltung – Instandsetzung

Instandhaltung sind alle pflegenden, erhaltenden und vorsorgenden Maßnahmen, die der Erhaltung oder Verbesserung des ursprünglichen Zustandes dienen. Entscheidend ist hierbei, ob sich die Maßnahme bei...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Insolvenzverwalter – Stimmrecht

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehen die sondereigentumsbezogenen Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse auf den Insolvenzverwalter über. Ab diesem Zeitpunkt ist der Insolvenzverwalter alleiniger...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Hobbyraum – Wohnnutzung

Ein Hobbyraum ist grundsätzlich sondereigentumsfähig. Ist der Hobbyraum in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen und sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor, dass der Hobbyraum ausgebaut...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haftpflichtversicherung ist eine gesetzliche Pflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dient zur Abdeckung von Schäden, welche vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Insbesondere Schäden, die...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Haftung des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder des Beirates haften der Gemeinschaft gegenüber bei schuldhaften (vorsätzlich oder fahrlässig) Pflichtverletzungen auf Schadensersatz, z.B. fehlende Prüfung der Kontenbelege bei der Abrechnungsprüfung...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Gesellschafterwechsel bei Verwalter-Gesellschaft

Bei Gesellschaften schadet zwar ein Wechsel der Gesellschafter (natürliche Personen-Angestellte) grundsätzlich nicht. Nur wenn sich durch den Personenwechsel die Rechtspersönlichkeit als RAin Annett...

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10.03.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Frist-Aufstellung Jahresabrechnung

Grundsätzlich hat der Verwalter, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht, die Jahresabrechnung nach Abschluss des Kalenderjahres zu erstellen. Dem Verwalter steht hierfür eine angemessene...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Fremdgeldkonten-Pflicht für WEG-Konten

Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt durch Einrichtung eigener WEG-Konten aufzubewahren. Der Verwalter ist nach der überwiegenden Rechtsprechung seit der Änderung...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Fehlen eines Verwaltervertrages

Bestellung und Verwaltervertrag sind nach der Rechtsprechung voneinander unabhängig. Trotz Fehlen eines Verwaltervertrages kann eine wirksame Bestellung aufgrund Beschlussfassung vorliegen. Der fehlende...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Erhöhung Verwaltervergütung

Eine Vergütungsvereinbarung des Verwalters, die um ca. 40 % über den Konkurrenzangeboten liegt, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es keine sachlichen Gründe für diese Höhervergütung...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Eigentümerwechsel – Sondernutzungsrecht

Ein nur Vereinbartes, nicht jedoch im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt regelmäßig mit Wechsel des Eigentümers und fällt wieder der Gemeinschaft zu. Es besteht jedoch die Möglichkeit,...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Einsichtnahme Beschlusssammlung und Protokoll

Jedem Eigentümer, seinem gesetzlichen oder bevollmächtigten Vertreter, Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Beschlusssammlung und das Protokoll der Eigentümerversammlung...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Duldungspflichten – Mieter

Der vermietende Eigentümer kann dem Mieter nicht mit Wirkung gegen die anderen Miteigentümer Rechte einräumen, die er als Eigentümer nicht selbst und vollumfänglich innehat. Der Mieter hat danach...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Denkmalschutz

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere die Vorschriften zum Denkmalschutz. Bei baulichen Veränderungen müssen diese Vorschriften...

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10.02.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Delegation von Instandhaltungspflichten

Wird die Instandhaltungspflicht bei zwingend gemeinschaftlichen Gebäudeteilen auf einen Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und Beschluss-Kompetenz....

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Beirat-Bestelldauer

Für die Bestellung eines Verwaltungsbeirates sieht das Gesetz keine Höchstdauer vor. Die Teilungserklärung kann hingegen eine bestimmte Bestelldauer vorsehen. Wird der unbefristet bestellte Beirat unentgeltlich...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Bestandskräftiger Beschluss

Nach § 23 WEG ist ein Beschluss gültig und entfaltet für alle Eigentümer Bindungswirkung, wenn er in der Versammlung verkündet oder im Wege des Umlaufbeschlusses mitgeteilt wurde. Der Beschluss ist...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Bedingte Beschlusszustimmung

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden. Eine aufschiebend bedingte Zustimmung zu Beschlüssen ist regelmäßig unwirksam...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Bedingte Verwalterbestellung

Die Bestellung des Verwalters ist grundsätzlich bedingungsfeindlich, sowohl als aufschiebende als auch als auflösende Bestellung. Ein solcher bedingter Bestellungsakt wäre nichtig. Für eine bedingte...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung

Den Eigentümern steht grundsätzlich ein Anspruch auf eine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu, die den Vereinbarungen und Beschlüssen oder dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Alternativangebote

Sowohl bei der Erteilung von Aufträgen für Instandsetzungsarbeiten an Dienstleistungsunternehmen als auch bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote...

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10.01.2017 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Abgeschlossenheit- Merkmale

Die Abgeschlossenheit im Sinne des Gesetzes bezieht sich auf die räumliche Abgrenzung gegenüber fremden Wohnungen und Räumen. In dem sog. „Aufteilungsplan“ sind auch Eigentums-und Benutzungsverhältnisse...

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09.12.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Werdende WEG

Eine Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Kaufvertrag vorliegt,...

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09.12.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Zähler

Messeinrichtungen wie Stromzähler sind regelmäßig Sondereigentum, wenn sie sich in einer Wohneinheit befinden und nur dieser dienen. Sind derartige Einrichtungen für mehrere Einheiten oder für alle...

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09.12.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Wohngeldausfall-Verteilung

Der Wohngeldausfall einzelner Eigentümer, unabhängig davon, ob dieser bereits endgültig feststeht, muss auf die anderen Eigentümer verteilt werden, auch wenn es sich nicht um eine eigentliche Ausgabe...

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09.12.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Wiederwahl-Verwalter

Auch bei der Wiederwahl gilt die zeitliche Beschränkung zur Bestellzeit des Verwalters. Bei der Wiederwahl müssen keine Konkurrenzangebote eingeholt werden. Die Wiederwahl darf frühestens ein Jahr vor...

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09.12.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Waschkeller-Nutzungszeiten

Die Eigentümer können in einem gemeinsamen Waschkeller das Waschen und Trocknen der Wäsche auch an Sonn-und Feiertagen zulassen, wenn andere Bewohner durch die damit verbundenen Geräusche nicht unzumutbar...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Verwalter-Stimmrechtsausübung

Der Verwalter darf auch als Vertreter verschiedener Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen. Ist der Verwalter gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft, so...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Verteilungsschlüssel- Gerichtskosten

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 II...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Versammlungsprotokoll- Einsichtnahme

Das Gesetz gewährt dem Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht auf Einsichtnahme in die Niederschrift der Versammlung bzw. die Beschlusssammlung. Ein Übersendungsanspruch besteht grundsätzlich...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Vermietung

Das Recht der Eigentümer zur Vermietung des Wohnungseigentums kann durch eine Vereinbarung der Eigentümer völlig ausgeschlossen werden, sofern die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben,...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Universalversammlung

Eine Universal- oder Vollversammlung liegt vor, wenn sich sämtliche Eigentümer aufgrund einer Einigung oder der Ladung durch einen nicht potentiell Berechtigten in einer Stätte spontan versammeln. Die...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Umsatzsteuer- Gemeinschaft als Unternehmerin

Die Gemeinschaft kann Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne sein, soweit im Objekt Teileigentum vorhanden ist, welches an einen Unternehmer vermietet ist. Soweit der vermietende Eigentümer zur Umsatzsteuer...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Trittschallschutz

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf,...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Teilnahmerecht- Versammlung

Teilnahmebefugt an der Versammlung sind die Eigentümer und werdenden Eigentümer. Ein von den Eigentümern bevollmächtigter Vertreter ist nur anstelle des Vertretenen zur Teilnahme befugt. Der teilnehmende...

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09.11.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Teilversammlung-Stimmrecht

Bei Mehrhausanlagen wird häufig in der Gemeinschaftsordnung die getrennte Bewirtschaftung und Verwaltung geregelt. Die Kosten sollen danach soweit technisch möglich getrennt erfasst und auf die einzelnen...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Sonderumlage trotz Rücklagen

Die Wohnungseigentümer können eine Instandsetzungsmaßnahme auch dann über Sonderumlagen finanzieren, wenn eine ausreichend hohe Rücklage vorhanden ist. Die Eigentümer sind frei in der Entscheidung,...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Stimmrecht - Form der Abgabe

Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Stimmrecht-Vertretung

Die Ermächtigung eines Dritten zur Stimmrechtsausübung im eigenen Namen ist grundsätzlich zulässig. Ist ein volljähriger Eigentümer nicht geschäftsfähig, wird das Stimmrecht vom gesetzlichen Vertreter...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rechnungsaufbewahrungspflicht

Jeder Unternehmer, ob auf Mieter- oder Vermieterseite hat sämtliche Eingangs- und Ausgangsrechnungen zehn Jahre lang aufzubewahren. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon:...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Sondernutzungsrecht - bauliche Veränderung

Das Sondernutzungsrecht an einem Gebäude- oder Grundstücksteil berechtigt zum alleinigen Gebrauch und zur Nutzung, verbleibt allerdings im Gemeinschaftseigentum. Die Zulässigkeit und das Maß baulicher...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rückbau

Ist eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung der anderen betroffenen Eigentümer erfolgt, kann ein Anspruch auf Beseitigung gegen den Eigentümer, der die Veränderung verursacht hat, oder die Gemeinschaft...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Ruhezeiten

Die Eigentümer können in der Hausordnung Regelungen zur Eindämmung von Geräuschen, insbesondere konkrete Ruhezeiten vereinbaren. Diese dürfen allerdings nicht zu einem vollständigen Verbot zum Beispiel...

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09.10.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Rollläden- bauliche Veränderung

Die Anbringung oder Veränderung von Außenjalousien oder Rollläden sind zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen, da sie oft mit nachteiligen optischen Beeinträchtigungen verbunden ist. Rollläden...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Quoten(abgeltungs)klausel

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch sein Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) festgestellt, dass ein vom Mieter zu tragender Kostenanteil für Schönheitsreparaturen vor Ablauf eines Fristenplanes...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Protokollversendung (Eigentümerversammlung)

Das Gesetz sieht keine Verpflichtung zur Versendung von Versammlungsprotokollen vor. Eine Verpflichtung des Verwalters zur Übersendung kann sich allerdings aus dem Verwaltervertrag ergeben. RAin Annett...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Prozessvergleich und Beschlusssammlung

Die Eintragung von Prozessvergleichen in die Beschlusssammlung ist vom Gesetz nicht vorgesehen, da es sich nicht um eine gerichtliche Entscheidung handelt. Gerichtliche Urteile sind hingegen zwingend aufzunehmen. RAin...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Photovoltaikanlage

Für die Errichtung einer Photovoltaikanlage und Verteilung von deren Kosten bedarf es keiner Vereinbarung, sondern es besteht Beschlusskompetenz. Im Regelfall handelt es sich bei der Errichtung der Anlage...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Probeabstimmung

Eine Probeabstimmung ist grundsätzlich zulässig und wird gern zur Vorabstimmung ohne verbindliche Regelung genutzt. Einer solchen Abstimmung kommt in der Regel keine Beschlusswirkung zu. Ob eine Probeabstimmung...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Offenes Fremdgeldkonto

Befugnis und Pflicht, die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, stehen im Zusammenhang mit der Pflicht des Verwalters, die Gelder getrennt von seinem Vermögen zu halten. Es entspricht der ordnungsgemäßen...

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09.09.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Objektstimmrecht

Ist ein Objektstimmrecht vereinbart, bestimmt sich das Stimmrecht der Eigentümer nicht nach Köpfen, sondern nach der Anzahl der jeweiligen Wohneinheiten. Soweit eine Stimme für jedes „Wohnungseigentum“...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Nießbrauch im Wohnungseigentum

Durch ein Nießbrauchsrecht an Wohnungseigentum wird eine Person berechtigt, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, so die Wohnung zu vermieten, die Mieten zu vereinnahmen oder die Wohnung selbst zu...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Negativbeschluss und Nichtbeschluss

Findet ein Beschlussantrag in der Versammlung nicht die erforderliche Mehrheit, handelt es sich um einen „Negativbeschluss“, dem eine echte Beschlussqualität zukommt. Um die Rechtslage zu ändern,...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Nachlassverwalter- Stimmrechtsausübung

Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben mit ihrer amtlichen Bestellung (Urkunde) das Stimmrecht für das Wohnungseigentum, das zum Nachlass gehört, im eigenen Namen aus. RAin Annett Engel-LindnerReferentin...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Modernisierende Instandhaltung

Noch zur Instandsetzung gerechnet werden solche Maßnahmen, die über die bloße Reparatur und Erhaltung hinausgehen, soweit die damit zugleich verbundene Neuerung ( Anpassung an den Stand der Technik)...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Mehrheitsbeschluss: doppelt qualifizierte Mehrheit

Eine doppelt qualifizierte Mehrheit ist bei der Beschlussfassung über Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Dies bedeutet, dass drei Viertel aller stimmberechtigten (Kopfstimmprinzip) Wohnungseigentümer...

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09.07.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Mehrhausanlage: Stimmrecht und Verteilungsschlüssel

Soweit in der Teilungserklärung geregelt wurde, dass bei Mehrhausanlagen die einzelnen Häuser getrennt bewirtschaftet und verwaltet werden, steht diesen verselbständigten Gruppen als „Untergemeinschaft“...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Lärmschutzregelungen

Lärmschutzregelungen können in der Hausordnung niedergelegt werden. Üblich sind die Vereinbarung von Ruhezeiten und das Verbot von Lärm. Ruhezeiten dürfen aber nicht zu einem praktisch vollständigen...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Leerstand-Bewirtschaftungskosten

Ein Wohnungsleerstand befreit den Eigentümer nicht von der Verpflichtung, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Wenn die Nutzungsmöglichkeit hingegen auf Dauer ausgeschlossen ist,...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Lastschriftverfahren-Gebühren bei Nichtteilnahme

Für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren kann der Verwalter ein Sonderhonorar in angemessener Höhe (2,50 Euro pro Monat) vereinbaren. RAin Annett Engel-LindnerReferentin Immobilienverwaltung Telefon:...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Kostenverteilung-Sondernutzungsrecht

Da das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum besteht, ist der Berechtigte nur dann dazu verpflichtet, die Kosten und Lasten seines Sondernutzungsrechtes zu tragen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Kontoführung-Offenes Fremdkonto/ Treuhandkonto

  Den besten Schutz der gemeinschaftlichen Gelder vor einem Zugriff von Gläubigern des Verwalters bietet ein so genanntes „offenes Fremdgeldkonto“, deren Inhaber immer die Gemeinschaft ist....

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Kinderwagen und Rollstuhl im Treppenhaus

Ein generelles Verbot, Gegenständen im Gemeinschaftseigentum abzustellen, ist ohne Ausnahmeregelungen nicht zulässig. Das dauerhafte Abstellen von Kinderwagen kann untersagt werden. Dabei sind im Einzelfall...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung- Zuführung zur Rücklage

Die Zuführungsbeträge zur Rücklage sind in der Jahresabrechnung nach herrschender Auffassung nicht als Kosten zu verteilen, sondern separat anzusetzen. Hat ein Eigentümer nur Teilzahlungen geleistet,...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung-Verwalterwechsel

Soweit die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag keine besondere Regelung enthalten, muss der Verwalter die Abrechnung erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber ist. Die Fälligkeit...

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08.05.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Jahresabrechnung-Eigentümerwechsel

Nach der herrschenden Meinung ist die Jahresabrechnung an den Wohnungseigentümer zu adressieren, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung bereits Wohnungseigentümer ist. Das Abrechnungsergebnis...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Instandhaltungsrücklage

Soweit die Eigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, haben alle Eigentümer einen Anspruch auf Ansammlung einer angemessenen Rücklage. Die Berechnung erfolgt im Regelfall nach § 28...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Insolvenzverwaltung

Wohngeldverpflichtungen, die den Zeitraum vor der Verfahrenseröffnung betreffen, und zeitanteilige Abrechnungsergebnisse stellen grundsätzlich einfache Insolvenzforderungen dar. Wohngeldansprüche, die...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Innenfenster/ Innentür

  Fenster, insbesondere Einfachfenster, Isolier- und Verbundglasfenster sowie Außenfensterbänke und -simse und auch Fenstergitter stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Lediglich bei „echten...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Heizbetrieb

Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss bestimmen, ob die gemeinschaftliche Heizung auch in den Sommermonaten durchgehend in Betrieb zu halten oder abzustellen ist oder eine Nachtabsenkung eingeführt...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Haustierhaltung

Ein umfassendes Haustierverbot ist nur durch eine Vereinbarung der Eigentümer möglich. Eine solche Vereinbarung kann nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Ein generelles...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Der Verwalter muss die Jahresabrechnung so erbringen, dass die Eigentümer die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen in Anspruch nehmen können. Hierzu zählen bestimmte Dienst- und Handwerkerleistungen,...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Versicherung dient zur Abdeckung von Schäden, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Hierzu gehören Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, Personen- oder...

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08.04.2016 | Immobilienverband IVD | Verwalter-ABC

Geschäftsordnungsbeschluss

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln nur den Ablauf der Versammlung und sind nur dann einer gerichtlichen Überprüfung zugänglich, wenn eine über die konkrete Versammlung hinausgehende Regelung für...

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