Politische Interessenvertretung

Als Berufs- aber auch Spitzenverband der beratenden Immobilienunternehmen nimmt der IVD die Interessen seiner Mitglieder in Politik und Verwaltung wahr.  Dabei sprechen wir auf europäischer Ebene die nationalen Rahmenbedingungen an und beraten ebenso auf Bundes- und Länderebene die Politiker und Spitzenbeamte in den Verwaltungen.
Der IVD nimmt somit an relevanten Gesetzgebungsverfahren teil, verfasst Positionspapiere und gibt immer wieder Stellungnahmen in und an die Politik ab, um praktikable und optimale Rahmenbedingungen für seine Mitglieder zu erlangen.

Um in der Politik aber auch in der Öffentlichkeit das Bewusstsein für die Immobilienwirtschaft zu stärken, treten die wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Verbände gemeinsamen auf. Die BSI (Bundesvereinigung  Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft) verständigt sich dabei auf gemeinsame Positionen und begleitet so das parlamentarische Geschehen und Einwirken auf die Immobilienwirtschaft.

Im nachfolgenden können Sie die Positionspapiere und Stellungnahmen nachlesen:

Stellungnahmen

IVD Stellungnahme zur Anhörung am 03.12.2014

Anhörung im Bundestagsausschuss für Recht und Verbraucherschutz "Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG" 

Im Zuge der unmittelbaren Betroffenheit durch den Art. 3 – Änderung WoVermRG zieht der Immobilienverband IVD die Stellungnahme zum sogenannten Bestellerprinzip in der Anhörung am 3. Dezember 2014 in den Vordergrund. Gleichwohl nimmt der IVD in der vorliegenden Stellungnahme formal auch zur Mietpreisbremse Stellung.

Die Stellungnahme finden Sie HIER.

IVD Stellungnahme zur Online-Petition

Die IVD Stellungnahme zur Online-Petition gegen die Einführung des Bestellerprinzips

im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung finden Sie hier.

Einigung von Union und SPD zum Bestellerprinzip

Die Kurzbewertung zur Einigung der Fraktionsvorsitzenden von Union und SPD zum Bestellerprinzip finden Sie HIER

Die BID schließt Bündnis für Wohnen und Bauen

Die Bundesregierung setzt sich für mehr bezahlbaren Wohnraum ein und holt dazu die Wohnungswirtschaft in ein „Bündnis für Wohnen und Bauen“.

Im Bündnis sollen gemeinsam die Voraussetzungen für den Bau und die Modernisierung von Wohnraum in guter Qualität vorzugsweise im bezahlbaren Marktsegment geschaffen werden.

Der IVD hat in seiner Funktion als Sprecher der BID die Absichtserklärung zum Bündnis mit unterzeichnet.

CRES-Gutachten zum Sach- und Fachkundenachweis

Das CRES-Gutachten, im Auftrag des IVD, zum Sach- und Fachkundenachweis für Immobilienmakler und -verwalter finden Sie zum Download hier.

Stellungnahme zum Entwurf der Ertragswertrichtlinie

Die Stellungnahme des IVD zum Entwurf der Ertragswertrichtlinie finden Sie zum Download hier.

Verfassungsrechtliches Gutachten zur Beurteilung des Bestellerprinzips

Zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des Bestellerprinzips im Wohnungsvermittlungsrecht in der Fassung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung – MietNovG - vom 18.03.2014; vorgelegt durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.

Das Gutachten finden Sie zum Download hier.
Eine Zusammenfassung der wichtigsten Argumente (Thesen) finden Sie hier.

IVD Stellungnahme zum Mietrechtsnovellierungsgesetz

Die Stellungnahme des IVD zum Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) finden Sie zum Download hier.

Die Kurzfassung der Stellungnahme finden Sie hier.

BID Gutachten zur Mietpreisbremse

InWIS-Gutachten: Mietpreisbremse gefährdet Mietwohnungsmarkt

Sie finden das Gutachten zum Download hier.

IVD Kommentierung des Gesetzentwurfes zum sog. Bestellerprinzip

Die IVD Kommentierung des Gesetzentwurfes zum sog. Bestellerprinzip 

im Wohnungsvermittlungsgesetz finden Sie zum Download hier.

BID-Positionspapier zur Europawahl

Am 25. Mai 2014 wird in Deutschland  das Europäischen Parlament gewählt.
Immer mehr EU-Richtlinien zeigen ihre Auswirkungen auf die nationale Immobilienwirtschaft, sei es die Energieeffizienzrichtlinie oder das Geldwäschegesetz.

Die BID (Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland) hat sich daher für ein gemeinsames EU-Wahlkampfpapier entschieden und wird dies in den parlamentarischen Verlauf in Brüssel einbringen. Themen wie die Berufsanerkennungsrichtlinie oder das Geldwäschegesetz lagen dem IVD dabei besonders am Herzen.

IVD Positionen zum Bestellerprinzip, Qualifikationsnachweis, Mietpreisbremse

Die IVD Positionen zum geplanten Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz, zum gesetzlichen Qualifikationsnachweis sowie zum Gesetz zur Mietpreisbremse finden Sie hier.

IVD Positionspapier Wohnungsneubau

Die IVD Forderungen für mehr Wohnungsbau, und hiermit verbunden Instrumente und Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum, finden Sie hier.

Zeitplan Gesetzgebungsverfahren 2014

Wo die Gesetzgebungsverfahren zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip (Wohnungsvermittlungsgesetz) stehen, finden Sie hier.

Stellungnahme des IVD zum Koalitionsvertrag

Die Stellungnahme des IVD zum Koalitionsvertrag von Union und SPD vom 27. November 2013 finden Sie hier.

Kommentierung des Koalitionsvertrages zwischen CDU/CSU und SPD

Die Kommentierung des Koalitionsvertrages zwischen CDU/CSU und SPD vom 27. November 2013 finden Sie hier.

Koalitionsvertrag „Deutschlands Zukunft gestalten“

Den Koalitionsvertrag „Deutschlands Zukunft gestalten“ zwischen Union und SPD für die 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages finden Sie hier.

Stellungnahme zur Koalitionsarbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur

Die IVD Stellungnahme zum „Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen“ aus den Koalitionsverhandlungen der Koalitionsarbeitsgruppe Verkehr, Bau und Infrastruktur finden Sie zum Download hier.

Brief der Immobilienverbände und des Deutschen Mieterbund

Den Brief der deutschen Immobilienverbände und des Deutschen Mieterbundes an die Verhandlungsführer der Koalitionsgespräche finden Sie zum Download hier.

BID Schreiben an die Koalitionäre

Die Anschreiben der BID an die Koalitionäre finden Sie hier:

Anschreiben an Frau Dr. Angela Merkel

Anschreiben an Herrn Sigmar Gabriel

Anschreiben an Herrn Horst Seehofer

Die IVD-Positionen zum Koalitionsvertrag

Die IVD-Positionen zum Koalitionsvertrag der 18. Legislaturperiode des Deutschen Bundestages finden Sie zum Download hier.

IVD Stellungnahme zur Kappungsgrenze

In Anbetracht dessen, dass einige Kommunen und Stadtstaaten (Berlin, Hamburg, München und weitere Kommunen in Bayern) die Kappungsgrenze bereits für ihre gesamte Kommune erhoben haben und darüber hinaus noch Missverständnisse im Zusammenhang mit dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz aufgetreten sind, haben wir uns das Thema genauer angeschaut und eine Stellungnahme zur Klarstellung verfasst.

Wohnungspolitische Positionen der Bundestagsparteien

Insgesamt umfassen die Programme der Parteien zur Bundestagswahl 2013 viele hundert Seiten. Möglichst alle Bereiche des (Zusammen-)Lebens sollen abgedeckt werden. Die Themen, die die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft betreffen, ziehen sich durch sämtliche Bereiche. Der IVD hat die Aussagen der fünf Bundestagsfraktionen zu den wichtigen Themen Mietenregulierung, Berufsstand, Energiepolitik, Vermögensteuer und Grundsteuer herausgefiltert, nebeneinander gestellt und mit seinen Forderungen konfrontiert. Die Wahlprüfsteine des IVD finden Sie hier.

IVD Positionen zum Entwurf der Vergleichswertrichtlinie

Die Stellungnahme des IVD Bundesfachausschusses der Sachverständigen zum Entwurf der aktuellen Vergleichswertrichtlinie finden Sie zum Download hier.

Wahlkampfthema Wohnen - Das IVD-Argumentepapier

Das IVD Argumente-Papier zur deutschen Bundestagswahl 2013 finden Sie zum Download hier.

Öffentliche Anhörung am 5. Juni 2013

Die Stellungnahme zur öffentlichen Anhörung am 5. Juni 2013 im Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Deutschen Bundestag finden Sie zum Download hier.

IVD Positionspapier zum bezahlbaren Wohnraum

IVD fordert Konzepte für mehr Wohnungsneubau. Das Positionspaier finden Sie zum Download hier.

IVD Positionspapier zum Bundeswahlkampf 2013

Der Immobilienverband IVD stellt das Thema Wohnen in den Mittelpunkt seines Positionspapiers für die anstehende Bundestagswahl im September. „Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das bezahlbar bleiben muss“, stellt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD fest. Die Herausforderung liege darin, für jede Zielgruppe bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und vorzuhalten. „Voraussetzung dafür ist in allererster Linie, dass der Neubau nicht abgebremst wird, denn schon jetzt hält in vielen Ballungszentren das Immobilienangebot der Nachfrage nicht stand“, so Kießling. Mietdeckelungen und weitere Regulierungen des Mietrechts seien jedoch nicht der richtige Weg, um dieses Ziel zu erreichen. „Eingriffe in den Markt setzen die Mechanismen des Wettbewerbs außer Kraft und zeigen ihre eigene Wirkung. Wir fordern daher Rahmenbedingungen so zu gestalten, die den Markt unterstützen, nicht aber ausbremsen.“

Der IVD erwartet in diesem Zusammenhang auch, dass neue Anforderungen an die energetische Qualität eines Gebäudes mit dem nötigen Augenmaß aufgestellt werden und nicht zu hohe Investitionskosten mit sich bringen. „Die Ausgestaltung der EnEV 2014 muss sich daher am Wirtschaftlichkeitsgebot orientieren“, fordert Kießling. Die Energiewende funktioniere nicht zum Nulltarif. „Die Politik muss sich über die Gefahr im Klaren darüber sein, dass durch energetische Sanierung der preiswerte Wohnraum ‚wegsaniert‘ wird“, gibt Kießling zu bedenken. Der künftig vorzulegende Energieausweis dürfe zudem nicht an komplizierte Darstellungsformen gebunden werden. „Praktikable Lösungen sind gefragt, die den Nutzer nicht verwirren“, so Kießling.

Gesetzentwurf zum Bestellerprinzip weist erhebliche Mängel auf

Gegen eine stärkere Regulierung spricht sich der IVD auch bei der Neuregelung der Maklerprovision aus. Ziel einer Bundesratsinitiative der Länder Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Niedersachsen ist es, das „Bestellerprinzip“ im Wohnraumvermittlungsgesetz festzuschreiben. Der Mieter soll nur noch dann dazu verpflichtet sein, die Maklerprovision zu zahlen, wenn er in Folge eines Suchauftrages einen schriftlichen Vertrag mit dem Makler geschlossen hat, bevor der Vermieter den Makler beauftragt hat. Weitere Bedingung soll sein, dass „in der Folge ein Mietvertrag über eine Wohnung zustande kommt, die dem Makler bei der Beauftragung durch den Wohnungssuchenden noch nicht seitens des Vermieters an die Hand gegeben war.“ Der Immobilienverband IVD lehnt die Bundesratsinitiative ab und warnt vor den Auswirkungen unklarer Formulierungen, die zu erheblichen juristischen Auseinandersetzungen führen werden. „Die Forderungen der Länder widersprechen § 6 Abs. 1 des Wohnraumvermittlungsgesetzes. Der Makler muss demnach einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten haben, um Wohnraum zu vermitteln – wir als IVD schreiben dies unseren Mitgliedern auch in unseren Standesregeln vor.“ Daher setze die Vermittlung einer Wohnung in jedem Fall einen vorherigen Auftrag durch den Vermieter voraus. Gemäß den Forderungen der Bundesländer würde der Vermieter bereits wegen des ihm zu erteilenden Auftrags zum Besteller werden, weil er dadurch die Wohnung dem Makler an die Hand gegeben hat. „Sollte der Gesetzgeber trotz dieser Widersprüche aktiv werden, muss er zumindest sicherstellen, dass der Vermieter nur in denjenigen Fällen Besteller ist, in denen der Mieter keinen Suchauftrag an den Makler erteilt hat“, sagt Kießling.

Einheitliche Qualitätsstandards für Immobilienmakler und -verwalter gesetzlich festschreiben

Weiterer zentraler Bestandteil des Papiers ist die Forderung nach der Einführung eines gesetzlich vorgeschriebenen Sach- und Fachkundenachweises für Immobilienmakler und -verwalter – vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis gemäß § 34 c GewO. Es müsse der Vergangenheit angehören, dass die Erteilung der Gewerbeerlaubnis ohne einen fachlichen Nachweis als Voraussetzung zur Gründung eines Immobilienmaklerunternehmens oder zum Immobilienverwalter ausreiche. „Die ganze Immobilienbranche fordert einen einheitlichen Qualitätsstandard, um den Schutz der Verbraucher und Vertragspartner sicherzustellen“, sagt Kießling.

Steuerliche Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft optimieren

Zu einem funktionierenden Markt gehört auch eine Optimierung des Steuerrechts. „Das geltende Steuerrecht enthält eine Vielzahl von Hemmnissen, die wirtschaftlich sinnvolle und gesellschaftlich erwünschte Investitionen erschweren“, sagt Kießling. „Es führt daher in vielen Fällen zu einer Fehlsteuerung von Kapitalströmen und behindert den Wettbewerb. Derartige Hemmnisse und Fehlanreize muss der Gesetzgeber beseitigen.“ Ein Beispiel dafür ist der Wettbewerb um immer höhere Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer, der den Erwerb eines Eigenheims erschwert.

Das Positionspapier finden Sie zum Download hier.

Stellungnahme: unseriöse Geschäftspraktiken

Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Gesetzes gegen unseriöse Geschäftspraktiken

Die von IVD Vizepräsident Rudolf Koch abgegebene Stellungnahme zum Referentenentwurf eines Gesetzes gegen unseriöse Geschäftspraktiken finden Sie zum Download hier.

Stand März 2013

BID Wahlprüfsteine zur Bundestagswahl 2013

Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland legt ihre Wahlprüfsteine vor und macht deutlich, dass die Errichtung und Bewirtschaftung der immobilen Infrastruktur in Deutschland wirtschaftlich bleiben muss. Immobilien müssen in ausreichendem Maß am Markt verfügbar sein, so dass über einen Ausgleich von Angebot und Nachfrage ein  marktadäquater Preis erzielt werden kann. Wir vertrauen darauf, dass auf dieser Grundlage die Interessen der gesamten Immobilienwirtschaft in die Arbeitsagenda der nächsten Bundesregierung eingebunden werden.

Die BID Wahlprüfsteine finden Sie zum Download hier.

BID
Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland

Stand März 2013

Fachgespräch: Wer zahlt den Makler? - IVD Stellungnahme

Die IVD Stellungnahme finden Sie zum Download hier.

Den Programmablauf sowie die Anmeldemöglichkeit für das Gespräch am 11. März finden Sie hier.

CDU/CSU Arbeitsessen: Verantwortung für die Marktwirtschaft

Das Themenpapier zum Download finden Sie hier.

Stand Februar 2013

Hintergründe zum neuen Mietrechtsänderungsgesetz

Die SPD fordert noch weitere Regulierungen

Kurz vor Jahresende hat der Bundestag die lang diskutierte Änderung des Mietrechts beschlossen. Mit der regionalen Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete wurde jedoch quasi über Nacht eine gravierende Neuregelung vorgenommen, die mit dem grundsätzlichen Charakter des Gesetzes, nämlich die Energiewende im Gebäudebereich voranzubringen, nichts mehr zu tun hat.

Senkung der Kappungsgrenze

Durch eine Ergänzung des § 558 Absatz 3 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, im Wege einer Rechtsverordnung für fünf Jahre, Städte oder Kommunen zu bestimmen, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist“. Was heißt „besonders gefährdet“, welche Definition steckt dahinter?

In diesen Gebieten läge dann die Kappungsgrenze bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren abgesenkt, während sie bisher gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB 20 Prozent beträgt.

Diese Neuregelung birgt erhebliches Streitpotenzial: Weder ist klar, was unter einer „ausreichenden Versorgung der Bevölkerung“ verstanden werden kann, noch gibt es Klarheit über den Begriff der „angemessenen Bedingungen“. Genauso wenig ist geklärt, was mit „einer besonderen Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung“ gemeint sein kann. Rechtsexperten rechnen schon jetzt mit einer Klagewelle betroffener Eigentümer.

Diese Regelung wurde auf Drängen der CSU aufgrund der Sondersituation in München kurzfristig in den Gesetzesentwurf aufgenommen. Da der Bundesrat sich voraussichtlich im Februar damit befassen wird, soll die Neuregelung frühestens zum 1.4.2013 in Kraft treten. Das neue Gesetz liegt zwar im Bundesrat, deshalb ist aber noch lang nicht die Diskussion um Details am Ende. So wurde z.B. am 17. Januar 2013 auf Antrag der Fraktion DIE LINKE eine „Aktuelle Stunde im Bundestag“ einberufen. Dann hat der Rechtsausschuss des Bundesrates die Anrufung des Vermittlungsausschusses (VA) und Anträge dazu beschlossen. Es bleibt jedoch bei der Einschätzung, dass die Anrufung des Verkehrsausschusses keine Mehrheit (Länderstimmen) im Plenum des Bundesrates finden wird. Wie die Auswirkungen aus der aktuellen Landtagswahl in Niedersachsen und damit verbundenen Änderungen im Bundesrat noch in das Mietrechtsänderungsgesetz einfließen, kann zum derzeitigen Zeitpunkt keiner sagen.

Den Ländern dürfte es kaum gelingen, Gemeinden zu bestimmen, in denen insgesamt die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Denn die Wohnungsknappheit beschränkt sich auch in Städten wie Hamburg, München oder Berlin nur auf bestimmte, begehrte Lagen. Daher erhalten die Länder das Recht, auch „Teile von Gemeinden“ zu bestimmen, in denen diese Voraussetzungen vorliegen.

Das Gesetz enthält keinerlei Voraussetzungen hinsichtlich der betreffenden Teile der Gemeinde. Daher muss man davon ausgehen, dass die Länder völlig frei sind, das betreffende Gebiet durch jedwede Art von Bezeichnung und Beschreibung zu bestimmen. Denkbar wäre also zum Beispiel eine Benennung der Straßen, durch die das betreffende Gebiet begrenzt wird, wie es auch bei Sanierungsgebieten üblich ist.

Insgesamt ist fraglich, ob die Länder beziehungsweise Gemeinden die betreffenden Gebiete wirklich genau bestimmen und in rechtlich einwandfreier Weise nachweisen können, dass in einem Gebiet bis zu einer bestimmten Straßengrenze Wohnungsnot herrschen soll, während bereits 100 Meter weiter keine Wohnungsnot mehr herrscht.

Auswirkungen auf die Verwalter-Praxis

In der praktischen Auswirkung wird diese Änderung des Mietrechts dazu führen, dass Wohnungsgeber noch vor der Gesetzesänderung sämtliche Möglichkeiten der Mieterhöhung ausschöpfen werden. Nach In-Kraft-Treten werden sie keine Mieterhöhungsmöglichkeit verstreichen lassen, da es mit der Absenkung der Kappungsgrenze schwieriger werden wird, Preissteigerungen durch eine einzige Mieterhöhung aufzufangen.

SPD-Vorstoß zum „Bezahlbares Wohnen in der Sozialen Stadt“

Die SPD will im Falle eines Sieges bei der Bundestagswahl den Wohnungsmarkt noch stärker regulieren. Geplant ist eine Mietpreisdeckelung, die sowohl Bestandsmieten als auch Neuvermietungen betrifft. Zudem sollen die Maklergebühren neu geregelt werden. Die Modernisierungsumlage soll von elf auf neun Prozent abgesenkt werden und in einzelnen Bundesländern und Kommunen sind weitere Regulierungsinstrumente wie die Erhaltungsverordnung auf Quartiere und Ernennung von Milieuschutzgebieten gelebte Praxis, die ausgeweitet werden sollen.

Die Vorschläge der SPD schaden denen, die sie zu schützen glauben – den Mietern und Wohnungssuchenden. Die Situation auf den Mietmärkten wird sich auf lange Sicht nur durch den Neubau entspannen, nicht durch verfehlte Markteingriffe, die den dringend benötigten Neubau im Keim ersticken.

Die steigenden Mieten sind eine Folge der geringen Neubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenen Verknappung des Wohnungsangebots, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum ist aber gerade der entscheidende Anreiz für Investitionen in den Wohnungsbau, sei es bei der energetischen Modernisierung von Gebäuden oder im Neubau. Wenn die Politik die Mieten gesetzlich deckelt, werden Investoren ihr Kapital anderweitig investieren Die Folge: Es wird weniger neu gebaut werden und in knappen Wohnungsmärkten steigen die Mieten. Die Mieter und Wohnungssuchenden hätten am Ende das Nachsehen.

Auch die von der SPD geforderte Neuregelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip lenkt von der eigenen wohnungspolitischen Verantwortung ab. Die Politik sollte eher für verbesserte Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau sorgen und beispielsweise vermehrt landeseigene Grundstücke für den Mietwohnungsneubau vergeben. Damit wäre Mietsuchenden besser gedient. Durch die Neuregelung der Maklerprovision wird am Ende keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut.

Auch die CDU/CSU-Bundestagsfraktion spricht vom „Regulierungswahn der SPD, der neue Mietwohnungen verhindert “.

Zahlen aus unserem IVD Wohnpreisspiegel

Mietpreisentwicklung im Jahresvergleich 2011 auf 2012
Bundesweit +3,1 % sehr moderat
Berlin (West) + 4,76 %
Berlin (Ost) +4,84 %
Hamburg +6,25 %
München +4,67 %

Das Dokument zum Download finden Sie hier.

Impressum
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Tel. 030 - 27 57 26-0
Fax: 030 - 27 57 26-49
E-Mail: info@ivd.net
www.ivd.net


Stand Januar 2013

Sorgfaltspflichten der Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz

Das Bundesfinanzministerium hat uns das Schreiben zur Freistellung von Mietimmobilien im Rahmen der Sorgfaltspflichten nach dem Geldwäschegesetz für die Immobilienmakler zukommen lassen. Danach sind die Nachweispflichten bei Mietimmobilien nicht zu erbringen, wobei eine Meldepflicht bei einer „auffälligen Person“ dennoch bestehen.

Das BMF-Schreiben finden Sie als Download hier.

Stand Januar 2013

IVD Stellungnahme zum Sach- und Fachkundenachweis

1. Jetziger Zustand

1.1. Immobilienmaklerunternehmen
Um ein Immobilienmaklerunternehmen zu eröffnen, benötigt man nach der gegenwärtigen Rechtslage lediglich eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Abs. Nr. 1 Gewerbeordnung (GewO). Die Vorschrift lautet wie folgt:

§ 34 c Abs. 1 GewO

1) Wer gewerbsmäßig
1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen (…) will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Die Gewerbeerlaubnis erhält man, wenn man zuverlässig im Sinne des § 34 c GewO ist. Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt nach § 34 c  Abs. 2 GewO in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrags wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist

oder

in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Dies ist in der Regel der Fall, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 915 Zivilprozessordnung) eingetragen ist.

Die Erlaubnis kann außerdem versagt werden, wenn erhebliche Steuerschulden bestehen oder aus einer früheren selbstständigen Tätigkeit erhebliche Rückstände bei der Abführung von Sozialleistungen für Arbeitnehmer bestehen.

Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich.  
Die Ausübung des Gewerbes kann nach § 35 GewO untersagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden in Bezug auf diese Tätigkeit ergibt.

Neben der Gewerbeerlaubnis ist außerdem erforderlich, dass das Gewerbe bei der zuständigen Kommunalbehörde angemeldet wird (§ 14 GewO).
Von dieser Behörde werden die Industrie- und Handelskammer und die Berufsgenossenschaft benachrichtigt.

1.2.    Hausverwaltungen
Für die Tätigkeit als Haus- oder Wohnungseigentumsverwalter ist eine Erlaubnis nach § 34 c GewO zunächst nicht erforderlich. Nur wenn der Verwalter mit einer gewissen Regelmäßigkeit eine der nach § 34 c GewO erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausübt, benötigt er eine entsprechende Genehmigung. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn er Mietwohnungen vermittelt.

Der Verwalter muss sein Gewerbe lediglich nach § 14 GewO anzeigen, weil es sich um ein sogenanntes stehendes Gewerbe handelt.
Bei Unzuverlässigkeit kann dem Verwalter gemäß § 35 GewO die Tätigkeit untersagt werden.

2. Anforderungen des Berufes an Immobilienmakler und Verwalter

2.1. Immobilienmakler
Der Grundstücksmakler hat es häufig mit Käufern und Verkäufern zu tun, die über wenig Erfahrungen und Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilien verfügen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um eigengenutzte Objekte handelt wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Denn derartige Objekte werden in Deutschland oftmals nur einmal im Leben gekauft oder verkauft. Die Beteiligten haben daher in der Regel keine ausreichenden Kenntnisse über den Markt und bautechnische oder baurechtliche Umstände. Auch die zivilrechtlich und gegebenenfalls steuerrechtlich zu beachtenden Umstände sowie die Techniken der Finanzierung und die entsprechenden Verfahrensabläufe sind ihnen in der Regel unbekannt.

Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht daher nach Ansicht des IVD darin, die Parteien des Kaufvertrages über alle diese Umstände aufzuklären und sie zu beraten. Soweit es sich um schwierige Fragen handelt, soll er die Beteiligten darauf hinweisen und an entsprechende Fachleute verweisen. Allerdings sollte er auf Grund eigener Kenntnisse in der Lage sein, den Wert des Grundstücks marktgerecht zu ermitteln.

Aber auch bei dem Verkauf von Immobilien an Kapitalanleger erweist sich häufig, dass die Parteien keineswegs über die erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen. Auch in diesen Fällen ist es daher notwendig, dass der Immobilienmakler den Beteiligten beratend zu Seite steht.

Bei der Vermittlung von Wohnungen ist der Beratungsbedarf sicherlich geringer. Aber auch hier sollte der Immobilienmakler über die entsprechenden Marktkenntnisse verfügen und in der Lage sein, dem Mietinteressenten über die mietrechtlichen Grundlagen und die Gebäudetechnik Auskunft zu geben.

2.2. Verwalter
2.2.1. Hausverwalter
Die Verantwortung der Hausverwalter ist noch sehr viel höher. Denn das ihnen von den Eigentümern anvertraute Vermögen hat einen erheblichen Wert und ist oftmals von großer Bedeutung für die finanzielle Versorgung der Eigentümer und deren Familie.

Der Hausverwalter muss Kenntnisse im Mietrecht haben, denn er schließt die Mietverträge ab und nimmt die Wohnungen beim Auszug eines Mieters ab. Außerdem muss er die Betriebskostenabrechnung erstellen.
Er muss sich über die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen der Hauseigentümer fortlaufend informieren und dafür sorgen, dass diese erfüllt werden.

Er muss die Verträge mit den verschiedenen Dienstleistern und Versorgern abschließen und deren Leistungen und Rechnungen kontrollieren. (Handwerker, Winterdienst, Heizstoffe).

Da er für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich ist, muss er sich auch um die bautechnischen Gegebenheiten kümmern und deshalb zumindest über Grundkenntnisse der Gebäudetechnik, aber auch Bautechnik für zum Beispiel eine energetische Modernisierung verfügen.

Schließlich muss er die Mieteinnahmen und die Ausgaben für die Immobilie sorgfältig verbuchen und dem Eigentümer eine Abrechnung liefern, anhand der dieser seine Einkommensteuererklärung erstellen kann.

2.2.2. WEG-Verwalter
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage muss zusätzlich noch genaue Kenntnisse über das Wohnungseigentumsrecht haben und sollte in der Lage sein, eine Wohnungseigentümerversammlung moderierend durchzuführen.
Außerdem ist die Buchführung und Abrechnung bei einer Wohnungseigentumsanlage sehr viel aufwändiger als bei einem ungeteilten Gebäude.

3. Forderungen des Immobilienverbandes IVD

3.1. Immobilienmakler
Der IVD fordert daher, dass die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis für Immobilienmakler nach § 34 c GewO davon abhängig gemacht wird, dass der Antragsteller einen entsprechenden Sach- und Fachkunde nachweist.
Außerdem soll das Leitbild des Maklers als Vollerwerbsbetrieb und Kaufmann gesetzlich verankert werden.

Der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung soll gesetzlich vorgeschrieben werden.

3.2. Verwalter
Der IVD fordert, dass auch die Aufnahme der Tätigkeit als Verwalter (wie bereits bei Maklern) von der Erteilung einer Erlaubnis nach § 34 c GewO abhängig gemacht wird.

Die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34 c GewO soll davon abhängig gemacht wird, dass der Antragsteller einen entsprechenden Sach- und Fachkunde nachweist.

Der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung soll gesetzlich vorgeschrieben werden.

4. Begründung der Forderungen

4.1. Immobilienmakler
Sowohl der Erwerber als auch der Verkäufer eines Grundstücks vertrauen darauf, dass der Immobilienmakler über fundierte Kenntnisse im Bereich der Immobilien verfügt. Sie setzen daher voraus, dass der Immobilienmakler sie nicht nur über die Marktkondition sachgerecht informiert, sondern auch über bautechnische und baurechtliche Besonderheiten aufklärt und vor steuerlichen Fallen warnt. Wenn derartige Hinweise und Ratschläge des Immobilienmaklers unterbleiben, weil dieser nicht über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügt, kann es zu einem erheblichen Vermögensschaden kommen.

Der Kunde muss daher davor geschützt werden, an einen Immobilienmakler zu geraten, der nicht über die erforderliche Sach- und Fachkunde verfügt.

Auch für die Immobilienmakler selbst wirkt sich die bestehende Regelung nachteilig aus. In fast allen europäischen Ländern bestehen Zulassungsvoraussetzungen für den Maklerberuf. Diese sind zum Teil äußerst streng. Durch das Fehlen entsprechender Regelungen in Deutschland haben die deutschen Immobiliendienstleister im europäischen Wettbewerb einen eindeutigen Wettbewerbsnachteil. Zudem greift der Imageverlust auf die gesamte Berufsgruppe über, weil bei einigen Berufsvertretern solche sogenannten „Kompetenzmängel“ auftreten.

4.2. Verwalter
Der Grundstückseigentümer, der seine Immobilie einem Verwalter zur Verwaltung anvertraut, vertraut darauf, dass dieser über die erforderlichen kaufmännischen, bautechnischen und rechtlichen Kenntnisse verfügt. Verfügt der Verwalter nicht über diese Kenntnisse und unterlaufen ihm Fehler zum Beispiel beim Abschluss von Mietverträgen, können erhebliche Vermögensschäden ausgelöst werden. Unterlässt der Verwalter erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, können dadurch Schäden am Gebäude entstehen, die einen großen Umfang haben.

Auch der Eigentümer muss daher vor der Gefahr geschützt werden, an einen Verwalter zu geraten, der nicht über die erforderlichen Sach- und Fachkenntnisse verfügt.

5. Inhalt des Sach- und Fachkundenachweises für Immobilienmakler und Verwalter

Nach Ansicht des IVD soll verlangt werden:

* einschlägige Berufspraxis bedeutet, in einem Immobilienunternehmen oder einen dienstleistungsnahen Unternehmen (Bank Abteilung Immobilienfinanzierung) tätig gewesen zu sein.

6. Übergangsregelung („Alte-Hasen“-Regelung)

Für Immobilienmakler und Verwalter, die schon längere Zeit in dem Beruf tätig sind, soll eine Übergangsregelung gelten, nach der sie unter bestimmten Voraussetzungen von der Sachkundeprüfung befreit sind („Alte-Hasen“-Regelung). Hier kann der Gesetzgeber auf den eingeführten Prozess der Versicherungsmakler und der ab dem 01.01.2013 geltenden Anforderung für die Finanzanlagevermittler (Finanzmakler) nach § 34f GewO zurückgreifen.

7. Verfassungsrechtliche Zulässigkeit

Nach § 1 Gewerbeordnung gilt in Deutschland der Grundsatz der Gewerbefreiheit. Die Vorschrift lautet:
Der Betrieb eines Gewerbes ist jedermann gestattet.
Das Prinzip der Gewerbefreiheit ist verfassungsrechtlich durch Art. 12 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt. Danach haben alle Deutschen das Recht, einen Beruf frei zu wählen. Das betrifft nicht nur den Zugang zu dem Beruf (Recht der freien Berufswahl), sondern auch die Art und Weise der beruflichen Betätigung (Recht der Berufsausübung).

Die vom IVD geforderte Sach- und Fachkundeprüfung für den Beruf des Immobilienmaklers und des Verwalters bedeutet einen Eingriff in die durch Art. 12 Abs. 1 geschützte Berufsfreiheit. Verfassungsrechtlich zulässig ist eine derartige Zugangsbeschränkung daher nur dann, wenn sie erforderlich ist, um ein wichtiges Gemeinschaftsgut zu schützen. Außerdem muss die Regelung dem Prinzip der Verhältnismäßigkeit genügen. Dies heißt, dass sie geeignet, erforderlich und zumutbar sein muss.

Diese Berufsvoraussetzungen hat der Gesetzgeber bereits für die Versicherungsmakler, den Sachverständigen und ab dem 01.01.2013 für die Finanzmakler neu im § 34 GewO nach gesteuert.

Nach Ansicht des IVD sind diese Voraussetzungen sowohl für Immobilienverwalter als auch für Immobilienmakler erfüllt. Denn wie oben dargestellt, bieten beide Berufe für die Kunden ein erhebliches Gefährdungspotenzial, weil es jeweils um größere Werte geht, die häufig sogar das wesentliche Vermögen der Kunden ausmachen. Dieses Vermögen und damit oft auch die Altersversorgung der Kunden ist gefährdet, wenn sie sich einem Immobilienmakler oder Verwalter anvertrauen, der nicht ausreichend sachkundig ist. Zum Schutz des Vermögens der Kunden und ihrer Altersversorgung ist es daher erforderlich, den Zugang zu den Berufen des Immobilienmaklers und des Verwalters zu beschränken.

Mit dem Verlangen eines Nachweises zur Sachkunde ist dem Verbraucher gegenüber Schutz gewährleistet. Auch in anderen Bereichen wie etwa bei Apothekern, Ärzten und Anwälten werden die Kunden vor einer Gefährdung dadurch geschützt, dass von dem Anbieter der betreffenden Leistung eine entsprechende Sachkunde verlangt wird. Für Finanzanlagevermittler wird ab dem 1. Januar 2013 nicht mehr die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO genügen, nach der es lediglich darauf ankam, dass der Antragsteller zuverlässig war und in geordneten Vermögensverhältnissen lebte. Ab dem 1.1.2013 benötigen gewerbliche Finanzanlagevermittler eine Erlaubnis nach § 34 f GewO. Zusätzlich gelten die Regeln der Finanzanlagevermittlungsverordnung. Das neue Recht orientiert sich an den Regelungen für die Versicherungsvermittler. In Zukunft müssen Finanzanlagenvermittler ihre Sachkunde durch eine Prüfung oder einen bestimmten Ausbildungsabschluss nachweisen. Für die Durchführung der Sachkundeprüfung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig. Vermittler, die seit 2006 ununterbrochen tätig gewesen sind, sind von der Sachkundeprüfung befreit (sechs Jahre).

Da von Vermittlern für Grundstücke und Verwalter dieselbe Gefährdung ausgeht wie von Vermittlern von Finanzanlagen, ist auch für Immobilienmakler und Verwalter eine Sachkundeprüfung zu fordern.

Zu prüfen und zu überdenken bliebe allenfalls, ob das Ausmaß der geforderten Ausbildung gegen das Übermaßverbot verstößt und ob gegebenenfalls auch geringere Anforderungen zur Erreichen des erstrebten Ziels genügen würden.

Die komplette Stellungnahme finden Sie als Download hier.

Impressum
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Sun Jensch
Bundesgeschäftsführerin
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Stand November 2012

IVD-Gespräch mit Parlamentarischer Staatssekretärin Katherina Reiche

im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit
am 16. Oktober 2012

Teilnehmer:
Jens-Ulrich Kießling – Präsident Immobilienverband IVD
Sun Jensch – Bundesgeschäftsführerin Immobilienverband IVD

Themen
1. Energiewende: Ziele und Erreichtes in der Immobilienwirtschaft
2. Einigung und Anforderungen zur geplanten EnEV 2012
3. Berufspolitischer Kanon des IVD

 

1. Energiewende: Ziele und Erreichtes in der Immobilienwirtschaft
Die langfristigen Energieeinspar- und Klimaschutzziele sind ehrgeizig und der Sanierungsfahrplan der Bundesregierung soll Antworten auf die offenen Fragen geben, wie die Entwicklung der energetischen Sanierung des Gebäudebestandes bis zum Jahr 2050 erfolgen soll. Fragen wie; wird es ordnungspolitischer Mittel bedürfen, welche Summen an Fördermitteln müssen künftig eingesetzt werden, damit die Sanierungsquote auf zwei Prozent p.a. ansteigt. Welche Etappen verfolgt der Sanierungsplan an konkreten Maßnahmen?

Zahlreiche Studien belegen, dass eine Sanierungsquote von zwei Prozent p.a. den gewünschten Effekt an Einsparung erzielt, um im Jahr 2050 einen fast klimaneutralen Gebäudebestand aufzuweisen. Die Immobilienwirtschaft hat aktuell eine unnatürlich niedrige Sanierungsquote. Die Gründe dafür können zum einen in der latenten Instandhaltung der Immobilien liegen, zum anderen aber auch in den politischen Veränderungen.

Für die Immobilienunternehmen stehen drei Fragen im Raum:
1. Was geschieht mit den bereits sanierten Objekten, welche Standards werden zu welchem Zeitpunkt gesetzt (Anforderungsstufen an die Endstandards)?
2. Kommen Nachrüstungen auf die Immobilien zu, die zwar enorme Investitionskosten bedeuten, aber keine nennenswerten Energieeinsparpotenziale mehr aufweisen?
3. Schließt der Staat die Lücke zwischen Wirtschaftlichkeit und gesetzlichen Anforderungen? Bleiben die Fördermittelprogramme planungssicher?

Massentaugliche Einsparpotenziale
Zum einen sind die rechnerischen Vorteile einer Sonderabschreibung immer wieder erprobt und vom Markt angenommen. Zum anderen sind es die Verbraucher selbst, die einen wesentlichen Beitrag zur Senkung der Energiekosten leisten können. Am Rande sei erwähnt, dass in den letzten zehn Jahren die Mieten um zehn und die Mietnebenkosten um 15 Prozent gestiegen sind. Die privaten Haushalte, die Selbstnutzer und Mieter können über ihr eigenes Verbrauchsverhalten die Kosteneffekte steuern. Eine Kampagne an den Verbraucher gerichtet, schafft mehr CO2-Einsparung, als jemals die Dämmung von Gebäuden erzielen kann.

Wie erreicht man dieses Nutzersensibilität? Ein Potenzial liegt in einer Form des Smart Meterings, in zeitnahen Informationen zum Verbrauch gegenüber dem Nutzer.

 

2. Einigung und Anforderungen zur geplanten EnEV 2012
Dem Referentenentwurf für die neue Gesetzesvorlage, wie auch den verbalen Ankündigungen zu den Verständigungen der drei Ministerien ist zu entnehmen, dass die Bestandsimmobilien keine weiteren Auflagen erhalten, was der IVD begrüßt. Die Neubauten werden hingegen in zwei Etappen neue Anforderungen zu erwarten haben, die ohne eine Kostensteigerung für den Käufer und Mieter nicht zu bewerkstelligen sind.

Energieeinsparverordnung 2012 Abschnitt 5 §§ 16 und 16a –
Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung
Dem IVD geht es insbesondere bei der neuen Ausgestaltung des Gesetzes um die Anzeigepflicht des Energieausweises nach der EnEV 2012 Abschnitt 5 § 16a. Die neuen Vorlagen für den Gesetzentwurf sehen vor, dass bei Verkauf einer Immobilie die Bewerbung mittels Anzeige eine Ausweisung des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Wert der Endenergie (Verbrauch und Bedarf) und die wesentlichen Energieträger, gemessen auf den Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt werden.
Der Immobilienmakler und Verwalter hat nicht nur die Anzeigengestaltung in seiner Obhut, beide Vertreter der Immobilienwirtschaft haben zunächst auch den Erstkontakt zum Kunden und erklären hier stets die Funktion des Energieausweises.

Nach Angaben des Gutachterausschusses werden in Deutschland pro Jahr rund 954.000 Transaktionen (im Jahr 2010), also Kaufverträge für Wohn- und Gewerbeimmobilien, abgeschlossen. Die Maklerquote beträgt dabei mindestens 50 Prozent. Das Volumen der neuen Anzeigepflicht nach der EnEV 2012 stellt daher den Gedanken nach einem neuen Label für die Ausweisung der Energieeffizienz.

Je nach Art und Gestaltung der künftigen Darstellung, erfordert eine effektive Energieeffizienzkennzeichnung auch eine Kommunikations-Kampagne zur Sensibilisierung der Verbraucher, die Akzeptanz und Nutzung unterstützt.
Die EnEV 2012 verlangt nach einer solchen Anzeigenausweisung, die bislang über die Darstellung des Energieausweises unzureichend bekannt und schwerlich erklärbar ist. Die Immobilienwirtschaft unterstützt gern bei der Ausgestaltung der Informationskanäle.

 

3. Ein Schritt mehr Verantwortung: Berufspolitischer Kanon des IVD
Die IVD-Mitglieder stehen für eine stetige Qualitätsverbesserung der Dienstleistung der Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständigen ein. Zahlreiche eigene Standards und Verpflichtungen legt der IVD als Berufsverband den Mitgliedern auf. Dennoch haben die Verbandsgremien im Mai 2012 einen Berufspolitischen Kanon verabschiedet, der die Professionalisierung der Immobilienberufe stärkt und gleichzeitig dem Verbraucherschutz dient.

Die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen & Forderungen
1. Gesetzliche Verankerung zum Sach- und Fachkundenachweis vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO für den Immobilienverwalter und den Immobilienmakler.

Der Verwalter als auch der Immobilienmakler wird als Ausbildungsberuf gesehen. Hierzu erfordert die Gewerbeanmeldung eine Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau als Mindestmaß.

Bei einer kaufmännisch oder betriebswirtschaftlich abgeschlossenen Ausbildung wird eine einschlägige immobilienwirtschaftliche Berufserfahrung von drei Jahren voraus gesetzt. Zudem wird der IHK-zertifizierte Lehrgang jeweils zum Immobilienverwalter oder Immobilienmakler abverlangt (je nach Bundesland ca. 100 bis 150 Unterrichtsstunden)

Ohne eine Ausbildung muss eine fünfjährige einschlägige immobilienwirtschaftliche Berufserfahrung mit dem IHK zertifizierten Lehrgang (s.o.) nachgewiesen werden.

Der Immobilienfachwirt oder ein Studium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt werden ebenfalls als Voraussetzung zur Gewerbeerlaubnis anerkannt.

2. Einführung einer gesetzlichen Versicherungspflicht der Vermögens- und Vertrauensschäden für den Immobilienverwalter.

3. Gesetzliche Versicherungspflicht für den Immobilienmakler bei Vermögensschäden (Neuregelung der MaBV).

4. Immobilienvermittlung per Vertrag – Rechtssicherheit durch gesetzliche Festschreibung der Textform des Maklervertrages (die freie Vereinbarkeit des Vertrages z.B. der Provision bleibt unberührt).

5. Im WohnraumvermittlungsGesetz tritt der IVD für die Neuregelung der Auftraggeber-Provision nach dem Bestellerprinzip ein. Voraussetzung dafür ist die Immobilienvermittlung per Vertrag, die Rechtssicherheit durch gesetzliche Festschreibung der Textform des Maklervertrages. Bei Kaufimmobilien bleibt die Vertragsautonomie erhalten und damit auch die freie Vertragsgestaltung.

6. Der Gesetzgeber soll die Dienstleistung und treuhänderische Vermögensbetreuung anerkennen und eine automatische Anpassung der Verwaltervergütung an die allgemeinen Preissteigerungen erleichtern.

IVD-Standesregeln
Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit den IVD-Standesregeln, um zum einen das Berufsbild breitenwirksam und nachhaltiger zu verbessern, zum anderen um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Die IVD Mitglieder verpflichten sich, eine Betriebshaftpflicht und eine Vermögensschadenshaftpflicht vor zu halten sowie die strafrechtlich relevante Vertrauensschadensversicherung, die durch den IVD Berufsverband garantiert wird.

Durch den vom IVD geforderten Sach- und Fachkundenachweis, ist die Zahl der Beschwerden durch Dritte in Bezug auf mangelnde oder fehlerhafte Maklerleistung nachhaltig zurückgegangen. In Gesprächen mit Personen, die eine IVD Mitgliedschaft anstreben, ist jedoch häufig zu erfahren, dass insbesondere Grundkenntnisse beispielsweise in der Grundbuchordnung, Wohnungseigentumsrecht, Wohn- und Gewerbemietrecht lückenhaft sind bzw. ganz fehlen.

Europa
Der IVD setzt sich gemeinsam mit den europäischen Verbänden CEPI und CEI für berufsrechtliche Regelungen ein. Dabei streben sie insbesondere eine einheitliche Handhabung bei der Reglementierung der Berufe an. Beispielhaft sei hier die europaweite Einführung der Professional Card genannt.

Die komplette Stellungnahme finden Sie als Download hier.

Impressum
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Sun Jensch
Bundesgeschäftsführerin
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand Oktober 2012

IVD Stellungnahme zu den Strategiebausteinen Stadtentwicklungsplan Wohnen Berlin (StEP)

IVD Stellungnahme zu den Strategiebausteinen Stadtentwicklungsplan Wohnen Berlin (StEP)

Der Arbeitskreis zum Stadtentwicklungsplan hatte zur letzten Sitzung am 6. September 2012 Strategiebausteine erarbeitet. Der IVD war leider verhindert an diesem Tage. Dennoch möchte der Immobilienverband IVD sich grundlegend in die Entwicklung des StEP einbringen und hiermit die Gelegenheit nutzen, eine Stellungnahme abzugeben.

Berlin braucht Wohnungsneubau

Das Verständnis für mehr Wohnungsneubau ist in der Hauptstadt angekommen. Drei entscheidende Kriterien spielen dabei eine Rolle.

1. Wohnungsneubau in allen Segmenten
2. Zielgruppen der wachsenden Vielfalt der Bewohner bedienen
3. Energetische Mobilisierung der Wohnungsbestände ohne soziale Segregation und wirtschaftliche Zwänge

Für den Wohnungsneubau sieht der IVD als wichtigstes Handlungsfeld die Potentialanalyse der Grundstücksflächen an und deren Bebaubarkeit. Die Identifizierung von bebaubaren Grundstücksflächen über ganz Berlin ist als notwendig anzusehen, jedoch warnt der IVD davor mit Großbauvorhaben wie Mitte der 90er Jahre, bspw. Wasserstadt oder Biesdorf-Süd, in Planung zu gehen. Die Flächenpotentiale sollten dahingehend geprüft werden, welche Standorte, welche Durchmischung verkraften.

Für die Sicherung bezahlbaren Wohnraums im Bestand, was einen übergeordneten Handlungsbedarf darstellt, bietet sich ein Etappenplan an. Herauszuarbeiten sind dabei, welche Standorte zu welchen Zeitachsen entwickelt werden und wie das Land Berlin eine optimale Versorgung erreicht.

Neue Flächenareale müssen auch einer nachhaltigen Marktnachfrage gerecht werden. Die Nachfrage besteht derzeit nur in den innenstadtnahen Stadtteilen. Der IVD steht hier mit seiner Kompetenz der Marktkenntnis gern mit Rat zur Seite, denn gerade die Makler sind Scouts für Preisentwicklungen, Nutzungskonzepte und die frühzeitige Entwicklung (Entdeckung) neuer Quartiere.

Flächenpotentiale koordinieren und mobilisieren: Eine Aufgabe die in dem Flächenaktivierungsprogramm zusammenfließt und die Koordinierung in den Bezirken im Schulterschluss mit dem Senat und der Wohnungswirtschaft erfordert. Daher begrüßt der IVD die Erarbeitung eines Flächenaktivierungskonzeptes und rät hier zu der Aufstellung eines Wohnungsbaukoordinators im Rang eines Staatssekretärs (Weisungskompetenz), der wiederrum eine Task Force aus Finanzbehörde, Bezirksvertretern, Liegenschaftsfonds und Vertretern der Wohnungswirtschaft (BBU, BFW und IVD) lenkt. Im späteren Verlauf könnte der Wohnungsbaukoordinator auch Ansprechpartner für Investoreninteressen sein und bei Problemfeldern bezirksintern lenken.

Ideen für mehr Wohnungsbau - Grundstücksvergaben

Die Grundstücksvergaben erfolgen in großen Teilen über den Liegenschaftsfonds. Die für 2012 anvisierten 50 Grundstücke für den Bau von rund 1900 Wohnungen liegen nur hälftig im Bezirk Mitte. Hinzu kommt, dass die Vergabe der Grundstücke durch den Liegenschaftsfonds oft bis zu 24 Monaten dauern kann. Um diese Prozesse zu beschleunigen, bedarf es klarer Vorgaben und Fristen und ggf. personelle Unterstützung.

Für die Aktivierung von weiteren Flächenarealen empfiehlt der IVD einen Ideenträgerwettbewerb, analog dem Hamburger Modell. Der Hamburger Senat hat einen Ideenwettbewerb ausgelobt und Architekten, Bauträger und Grundeigentümer aufgefordert, stadteigene Grundstücke zu identifizieren und mit einer Grobplanung beim Liegenschaftsamt einzureichen. Hamburg hat damit innerhalb kurzer Zeit Flächen mit über 3000 neuen Wohnungen aktivieren können. Mit diesem Instrument lassen sich Brachflächen erschließen, Lückenschließungen erreichen und Ideen für innovativen und urbanen Wohnungsbau umsetzen.

Der Liegenschaftsfonds kann durch den politisch gewollten StEP einen sogenannten wohnungspolitischen Mehrwert in Form einer Konzeptvergabe bei der Vergabe von Grundstücken anbieten. Das heißt, die Grundstückspreise werden mit 10 % Nachlass aber einer klaren Ausformulierung der Nutzungen angeboten (z.B. 30 % der Wohnungen mit einer Mietobergrenze von 8 EUR Kaltmiete, 30 % frei finanzierter Wohnungsbau, 30 % seniorengerecht). Die Konzeptvergabe sollte immer an die Machbarkeiten der Standorte angelehnt sein. Was trägt und was verkraftet der Markt an dem Standort. Zu hohe Anforderungen an eine Grundstücksbebauung hat Einfluss auf den Vermietungspreis. Der IVD steht auch hier gern mit Rat zur Seite, gemeinsam in einer Koordinierungsrunde die Markteinschätzungen an Mikrostandorten zu bewerten.

Nicht vor meiner Haustür - Gentrifizierung

Die zunehmenden Nachbarschaftsstreitigkeiten und die Diskussionen um Gentrifizierung müssen auch in der Behördenlandschaft kritisch und zielbewusst diskutiert werden. Bauvorhaben werden nicht nur zeitlich in die Länge gezogen, sie werden zum Teil auch verhindert aufgrund von ablehnenden Minderheiten. Die oft negative Betrachtung der Gentrifizierung hat auch positiven Effekt. Das sich wandelnde Quartier erfährt eine soziale Durchmischung von unterschiedlichen Bewohnerschaften.

Die Bezirke erstellen die Wohnungsbaukonzepte, dort sollten frühzeitig Kommunikationskonzepte erstellt werden, bevor die Bauvorhaben beginnen.

Der IVD plädiert für den Einsatz einer onlinebasierten Plattform für Bürgerbeteiligung in Bau- und Infrastrukturprojekten. Die „Zivilarena“ von der Firma BulwienGesa ist zum Beispiel eine solche Plattform für den konstruktiven Dialog zwischen den planenden Instanzen – Kommunen, Investoren, Liegenschaftseignern – und denjenigen Personen, die diese Planung betrifft. https://zivilarena.de

Berlin braucht Wohnungsneubau für alle

Der Berliner Senat hat seit Jahren keine Fördermittel für den Wohnungsneubau im Haushalt berücksichtigt Der IVD sieht die Umsetzung der Energiewende nur machbar, wenn Landesförderung für den Bestand eigensetzt wird.

Die in Planung befindliche EnEV 2012 soll laut dem BMVBS (Bundesbauministerium) mit einer Steigerung von 15 % für den Neubau erfolgen, was den Wohnungsbau verteuert, die Kosten für den Endnutzer erhöht. Das Bundesumweltministerium setzt im Moment noch auf eine 30%ige Verschärfung der Auflagen für den Bestand als auch den Neubau. Berlin muss sich im Bund dafür stark machen, dass die Anforderungen nicht unnötig aus rein ideologischen Gründen höher gesetzt werden.

Berlin gestaltet den energetischen Wandel

Für die energetische Modernisierung unserer Bestände müssen alle Kräfte in Politik und Wirtschaft an einem Strang ziehen. Es muss eine klare Roadmap entwickelt werden, mit welchen Fördermitteln welche Maßnahmen in welchen Etappen erreichbar sind. Es muss ein gemeinsames Verständnis über das Ziel geben.

Die KfW Fördermittelprogramm für die Modernisierung greifen nicht, werden nur gering von der freien Wohnungswirtschaft abgerufen. Nach Ansicht aller wohnungswirtschaftlichen Verbände wird die im Vermittlungsausschuss fest hängende „steuerliche Abschreibung auf die energetische Modernisierung“ nicht mehr in Kraft treten. Die daraus frei werdenden Mittel müssen effizient eingesetzt werden und für eine massenhafte Modernisierung erreichbar gestaltet werden. Berlin sollte sich hier für eine sogenannte Abwrackprämie einsetzen, die den Austausch von z.B. Heizungsanlagen steuerlich begünstigt.

Die komplette Stellungnahme finden Sie als Download hier.

Impressum:
Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg
Vorsitzender Dirk Wohltorf
www.ivd-berlin-brandenburg.de

Stand September 2012

IVD Stellungnahme zur Anwendung des Geldwäschegesetzes (GwG)

IVD Stellungnahme zur Anwendung des Geldwäschegesetzes (GwG) aus Sicht der Immobilienmakler

Intention

Der Immobilienverband IVD ist bestrebt einen Modus Vivendi bei der Auslegung des GwG herzustellen und dankt in diesem Zusammenhang dem Bundesfinanzministerium für die fachliche Stellungnahme. Die Bestrebungen des IVD gehen dahin, dass eine praktikable und rechtssichere nationale Auslegung des GwG bei der Durchführung der Aufsicht nach dem Gesetz erfolgt, solange die Neuregelung der EU-Geldwäscherichtlinie in Deutschland umgesetzt wird. Das kann durch ein Anwendungsschreiben des BMF, durch eine Verständigung über die Auslegung des Gesetzes oder eine ähnliche lautende Vorgabe seitens des Ministeriums erfolgen.

Der Immobilienverband IVD hat für seine 6000 Mitgliedsunternehmen die Funktion des Ratgebers in Anwendungsfragen von berufsrelevanten Gesetzen. Im Zuge der Aufsichtsdurchführung nach dem GwG stellt sich heraus, dass die teils unbestimmten Rechtsbegriffe des GwG einen breiten Interpretationsspielraum lassen.

Der Immobilienverband IVD bekennt sich dabei klar zur Anwendung des geltenden Rechts und berät seine Mitglieder entsprechend.

An den Stellen, an denen das Gesetz eine Auslegung zulässt, ist es das Interesse des IVD eine bundesweit einheitliche Anwendung der Vorschriften zu befördern. In diesem Kontext zeichnet der IVD eine Synopse der verschiedenen Geschehensabläufe beim Maklergeschäft auf und spricht schlussendliche eine Empfehlung zum Umgang und den Pflichten aus dem GwG aus.

Danach möchten wir die beiden Versionen an dieser Stelle schon benennen, die der IVD für den geeigneten Zeitpunkt der Identifizierung und Überprüfung nach dem GwG empfiehlt:

  • Die Immobilie wird vom Verkäufer dem Makler angeboten: Abschluss (schriftlicher) Makleralleinauftrag
  • Der Kaufinteressent sucht eine Immobilie: Schriftlicher Maklervertrag, wenn kein schriftlicher Maklervertrag, dann Termin im Büro, wenn kein Termin im Büro, dann Nennung Kontaktdaten Eigentümer/Besichtigung, spätestens mit Abschluss des Hauptvertrages über die Immobilie.

Der IVD erwartet eine Klarstellung, dass die Vermietung von Wohnungen aus den Pflichten des GwG entlassen wird, da weder die Kaution noch die Provision der Geldwäsche dienen.

Allem vorausgesetzt steht der IVD für eine gesetzliche Einführung der Textform des Maklervertrages. Weitere Details dazu sind im Berufspolitischen Kanon des IVD festgeschrieben.

Einleitung

Das Geldwäschegesetz legt Immobilienmaklern besondere Pflichten bei der Geldwäscheprävention auf. Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG verpflichtet*. Mit der Bildung von Aufsichtsbehörden, die die Überwachung der Einhaltung der Pflichten nach dem GwG übernommen haben, tauchen zunehmend Fragen nach der praktischen Anwendung des GwG auf.

Derzeit legen die Aufsichtsbehörden als auch die Immobilienmakler das GwG aus, wenn es um die Umsetzung der allgemeinen und besonderen Pflichten nach dem Gesetz geht.

Mangels einer supranationalen Aufsichtsbehörde ist der Immobilienverband IVD mit einzelnen Aufsichtsbehörden in den verschiedenen Bundesländern im Gespräch, wenn es um die Durchführung der Aufsicht nach dem GwG geht.

Informationen für einzelne Berufsgruppen und vor allem für Verbraucher, die letztlich nach dem GwG kontrolliert werden, sind nicht verfügbar. Deshalb hat der Immobilienverband IVD seinen Mitgliedsunternehmen verschiedene Handreichungen gegeben, die diese erst einmal informieren und zudem im täglichen Geschäft nutzen können. Es handelt sich um:

  • Merkblatt Anwendung GwG im Immobilienbüro
  • Interne Organisationsanweisung für Mitarbeiter in Immobilienbüros über die Pflichten nach dem GwG und die betriebsinterne Handhabung und Organisation
  • Musterbrief für den Kunden des Immobilienmaklers über die Pflichten nach dem GwG
  • Informations-Flyer für Verbraucher über die Pflichten des Immobilienmaklers nach dem GwG

Nicht nur die Immobilienmakler haben mit der einwandfreien Umsetzung Probleme. Auch sind viele Kunden und Interessenten für Immobilien noch nicht aufgeklärt, dass Immobilienmakler eine gesetzliche Pflicht zur Identifizierung und Überprüfung der Identität und zur laufenden Überwachung einer Transaktion haben und sind demnach irritiert und teilweise abgeschreckt, wenn Immobilienmakler sie nach dem Personalausweis und dem Zweck des Erwerbs einer Immobilie fragen.

Stand der Gesetzgebung auf europäischer Ebene

Das „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) vom 13. August 2008 (BGBl. I S. 1690), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011 (BGBl. I S. 2959), setzt die Europäische Richtlinie in nationales Recht um. Basis des GwG ist die EU Richtlinie 2005/60/EC vom 26. Oktober 2005 (Name: EU Directive on the prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing). Es handelt sich dabei um die sog. 3. EU-Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung.

Die EU-Geldwäscherichtlinie wird aktuell überarbeitet. Das Verfahren zur Änderung der Richtlinie ist von der EU Kommission eingeleitet. Im Frühsommer 2012 hatten die Interessenvertretungen Gelegenheit zur Stellungnahme. Im späten Herbst 2012 wird die Vorlage des überarbeiteten Textes der EU-Geldwäscherichtlinie erwartet, der dann in das parlamentarische Verfahren in Europa eingebracht wird. Im Anschluss erfolgt die Umsetzung in nationales Recht.

Forderungen des IVD bei der Neuregelung der geldwäscherechtlichen Vorschriften

Der IVD setzt sich dafür ein, dass in der EU-Geldwäscherichtlinie die Definition des Vertragspartners verbessert wird, und zwar dahingehend, dass als Vertragspartner nur noch derjenige gilt, der am Ende auch den Dienstleister/Güterhändler etc. bezahlt.

Die Fokussierung auf den Zeitpunkt der Durchführung der Sorgfaltspflichten muss dem Verständnis weichen, dass im Rahmen der zu erbringenden Dienstleistung eine Identifikation und Überprüfung erfolgt.

Der IVD setzt sich ferner dafür ein, dass die „Verlassensregeln“ in der Richtlinie gestärkt werden. Im Immobiliengeschäft ist dies bei der Zusammenarbeit von Immobilienmaklern mit Notaren und/oder Finanzierungsinstituten sehr einleuchtend. Die Mehrfachidentifikation wird auf diesem Weg vermieden. Der immense bürokratische Aufwand bei der mehrfachen Identifikation und Überprüfung der Identität sowie bei der Aufbewahrung und Bereithaltung der Unterlagen im Rahmen von Aufsichtsmaßnahmen wird reduziert.

Der IVD rät nachdrücklich, dass das Berichtswesen im Rahmen der Aufsicht vereinheitlicht wird.

Leitbild der Rolle des Immobilienmaklers in der EU-Geldwäscherichtlinie

Es ist hervorzuheben, dass der Grundtenor der EU-Geldwäscherichtlinie, die stark von den Vorstellungen der FATF und den Anregungen aus der FATF geprägt ist, das Bild des Immobilienmaklers als einseitigem Interessenvertreter vor Augen hat. Im angelsächsischen Raum ist der Immobilienmakler immer einseitiger Interessenvertreter. Das bedeutet, dass beim Erwerb einer Immobilie immer nur eine Seite – Verkäufer oder Käufer – vertreten wird.

Die Vorstellung des Immobilienmaklers als „Mittler“ zwischen den beteiligten Parteien eines Vertrages kommt in der „EU-Denkschule“ nicht vor. Damit stellt sich auch nicht die Schwierigkeit, wer als „Kunde“ derjenige ist, bei dem der Immobilienmakler die Pflichten nach den geldwäscherechtlichen Vorschriften zu erbringen hat.

Leitbild der Rolle des Immobilienmaklers in Deutschland

Die EU-Geldwäscherichtlinie, muss nun auch von Ländern in nationales Recht umgesetzt werden, in denen Immobilienmakler eine andere Marktposition haben. Der deutsche Gesetzgeber sieht in seinen maklerrechtlichen Vorschriften im BGB den Makler als Mittler, der zwei Parteien zusammenbringt und beiden die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages ermöglicht.

Das BGB lässt dabei eine Auslegung in die verschiedenen Richtungen der Tätigkeit des Immobilienmaklers zu. Er kann genauso Mittler zwischen den Beteiligten wie einseitiger Interessenvertreter des Verkäufers oder des Käufers sein. Alle Spielarten der Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und Kunde sind möglich, sofern diese vereinbart werden.

Offene Rechtsfragen im GwG

1. Wer ist „Vertragspartner“ (Kunde) des Immobilienmaklers? Es sind sowohl Verkäufer als auch Käufer. Es sind eher nicht die Interessenten, die sich beim Makler nur auf eine Immobilie informieren und aus diesem Grund Kontakt mit dem Immobilienmakler aufnehmen, via der Abläufe in Internetportalen. Allerdings kann es auch in diesen Fällen zum Abschluss eines Maklervertrages kommen (Siehe BGH-Urteil III ZR 62/11).

2. Wann ist eine geschäftliche Beziehung „von einer gewissen Dauer“ (§ 1 Abs. 3 GwG)? In der Kommentierung des Geldwäschegesetzes (u.a. Kommentar von Herzog) wird darauf verwiesen, dass der Abschluss eines Makleralleinauftrages eine Geschäftsbeziehung „von einer gewissen Dauer“ begründet. Der Abschluss eines allgemeinen Maklerauftrages soll dieses Kriterium dagegen nicht erfüllen.

3. Wann ist der Zeitpunkt zur Durchführung und Überprüfung der Identität des Vertragspartners? Der Erstkontakt zwischen Immobilienmakler und Interessent ist ein untauglicher Ansatz für die Durchführung der allgemeinen Sorgfaltspflichten im Sinne des GwG.

4. Was bedeutet „vor Begründung der Geschäftsbeziehung“ oder „während der Begründung der Geschäftsbeziehung “ für Immobilienmakler? - § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 GwG

5. Was bedeutet, dass die Identifikation „vor Begründung der Geschäftsbeziehung oder Durchführung der Transaktion“ zu erfolgen hat? Können sich Immobilienmakler auf das Stichwort „vor Durchführung der Transaktion“ berufen? Ist der Begriff der „Durchführung der Transaktion“ der Abschluss des Hauptvertrages über die Immobilie?

6. Wird bei dem Wert der Transaktion an den Maklervertrag oder an den Wert der Immobilie angeknüpft? Geht es um die Höhe der Provision oder um den Kaufpreis der Immobilie? Die Regelung ist auch bei den Vermittlern im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 5 GwG nicht eindeutig im Gesetz gefasst. Vermittler müssen gem. § 3 Abs. 5 GwG nur dann an das dahinter stehende Versicherungsunternehmen berichten, wenn die eingezogene Versicherungsprämie den Betrag von 15.000,- € übersteigt; auf den Wert der dahinter stehenden Versicherung kommt es nicht an.

7. Welche Verdachtsmomente sind dazu angetan, dass ein Immobilienmakler eine Verdachtsanzeige im Sinne des § 11 GwG durchführen muss? Kann ein Katalog von Verdachtsmomenten erarbeitet werden, an dem sich Immobilienmakler orientieren können? Immerhin geht es für den Immobilienmakler um die Frage, ob er selbst ordnungsrechtlich belangt werden kann. Die Freizeichnung aus dem GwG, wonach bei einer erfolgten Verdachtsanzeige der Immobilienmakler wegen des angezeigten Sachverhalts nicht belangt werden kann, erfordert eine Arbeitsgrundlage, an der sich Immobilienmakler orientieren können.

8. Wie soll sich ein Immobilienmakler verhalten, wenn der Kunde sich der Identifizierung und Überprüfung der Identität verweigert? Bsp. Interessent für eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 80.000,- € vereinbart einen Besichtigungstermin über den Immobilienmakler. Trotz Bitte zur Einsicht in sein Ausweisdokument weigert sich der Interessent. Da die Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer bereits erfolgt ist, kauft der Interessent die Immobilie und bezahlt auch die Maklerprovision.

Allgemeiner Geschehensablauf – Bsp. Güterhändler und Vermittler

Grundsätzlich gilt im GwG, dass ein Verpflichteter im Sinne des § 2 GwG seinen Vertragspartner spätestens vor Durchführung der Transaktion identifiziert und die Überprüfung der Identität vorgenommen haben muss. Diese Auslegung des spätesten Zeitpunkts lässt die Formulierung von § 4 Abs. 1 GwG zu.

Für die Verpflichteten bedeutet dies, dass vor dem Austausch von Ware und Geld die Verpflichtung erfüllt wird. Der Zeitpunkt ist bei einem Güterhändler leichter zu bestimmen als bei einem Dienstleister, der seine Leistung über einen längeren Zeitpunkt erbringt und die Erfüllung der vertraglichen Pflichten von mehreren Voraussetzungen abhängt.

Es dürfte jedoch unstreitig sein, dass z.B. bei den Güterhändlern derjenige als Vertragspartner gilt, der am Ende auch bezahlt. Juweliere identifizieren keinen Interessenten für einen Ring, sondern nur den, der am Ende den Ring auch kauft.

Die gleiche Ausgangslage findet sich auch bei den Verpflichteten im Sinne des § 2 Abs. 1. Nr. 5 GwG, die Versicherungsvermittler. Die Vermittler identifizieren nicht jeden Interessenten, der sich über den Abschluss einer Versicherung informiert, sondern nur den Interessenten, der am Ende auch den Versicherungsvertrag, den sie vermitteln, unterzeichnet.

Bei den Immobilienmaklern ist der Zeitpunkt zur Durchführung der allgemeinen Sorgfaltspflichten nicht eindeutig festzulegen. Als Zeitpunkte kommen in Betracht:

  • Erste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Immobilienmakler
  • Erster Besichtigungstermin
  • Erster Persönlicher Kontakt
  • Zeitpunkt des Abschlusses des durch konkludentes Verhalten zustande gekommenen Maklervertrages
  • Abschluss eines schriftlichen Maklervertrages
  • Erfüllung der Dienstleistung des Immobilienmaklers – in der Regel Nennung der Kontaktdaten des Eigentümers an den Interessenten
  • Abschluss einer Reservierungsvereinbarung für die feste Absicht des Interessenten, eine Immobilie zu erwerben
  • Erteilung der Vollmacht an den Immobilienmakler zur Beauftragung des Entwurfs eines Notarvertrages
  • Beurkundung des Notarvertrages

Der Maklervertrag als Anknüpfungspunkt

1. Maklervertrag vs. Anspruch auf Zahlung der Provision

Die Besonderheit der Geschäftstätigkeit des Immobilienmaklers liegt darin, dass dieser nur im Erfolgsfall für seine Dienstleistung vergütet wird. Zugleich kann der Immobilienmakler zwar seine Dienstleistung erbracht haben, hat aber seine Provision nicht „verdient“, weil der Verkauf nicht zustande gekommen ist.

Der Anspruch auf Zahlung der Provision ist an vier Voraussetzungen geknüpft:

  • Abschluss eines Maklervertrages (Parteien, Gegenstand der Dienstleistung, Preis der Tätigkeit des Maklers)
  • Nachweis oder Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages über die Immobilie
  • Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages über die Immobilie
  • Ursächlichkeit des Immobilienmaklers für den Abschluss des Hauptvertrages über die Immobilie

Für die Anwendung des GwG stellt sich nun die Frage, in welchem dieser Punkte das GwG in der „Begründung der Geschäftsbeziehung“ ansetzt.

2. Konkludent abgeschlossener Maklervertrag vs. schriftlicher Maklervertrag

Vielfach sind sich weder Immobilienmakler noch Vertragspartner/Kunde darüber bewusst, zu welchem Zeitpunkt ein Maklervertrag abgeschlossen worden ist. Nachdem das BGB keine Schriftform für den Maklervertrag vorsieht, kommt in den meisten Fällen ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zustande. Der „Maklervertrag“ ist die originäre Einigung der Parteien über den Vertrag, den Gegenstand der Dienstleistung und den Preis für diese Dienstleistung.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist dieser Vertrag bereits zustande gekommen, wenn der Immobilienmakler in seinem Online-Exposé sein Provisionsverlangen ausdrücklich nennt und der Interessent einer Immobilie aufgrund dieses Online-Exposé mit dem Immobilienmakler Kontakt aufnimmt und z.B. weitere Unterlagen von dort anfordert (siehe BGH Urteil).

Mit einem Verkäufer wird der Immobilienmakler in der Regel einen schriftlichen Maklervertrag abschließen. Dies ist vor allem bei den Alleinaufträgen der Fall.

Bei den Verträgen mit Interessenten auf Käuferseite überwiegt die Anzahl der konkludent abgeschlossenen Maklerverträge. Die schriftlichen Maklerverträge dürften hier nur einen Anteil von bis zu 30 % ausmachen.

Typischer Geschehensablauf im Immobiliengeschäft und offene rechtliche Fragen

1. Auftragserteilung Verkäufer

Der Immobilienmakler erhält vom Verkäufer der Immobilie den Auftrag, diese zu vermitteln.

  • In der Regel schriftlicher Maklervertrag zwischen Verkäufer und Immobilienmakler.
  • Ist die Geschäftsbeziehung von einer gewissen Dauer?
    - Bei Alleinauftrag – Ja = Allgemeine Sorgfaltspflichten im Sinne des § 3 GwG
    - Bei allgemeinem Maklerauftrag ggf. Auftrag an mehrere Immobilienmakler – Nein, Sorgfaltspflichten hängen von Wertgrenze 15.000,- € gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GwG ab
         - Bei Provisionswert von unter 15.000,- € keine Identifikation? Bsp.: Immobilie 150.000,- € - 3 % Provision vom Verkäufer = 4.500,- € - Keine Identifizierungspflicht, wenn als Wert der Transaktion an den Maklervertrag und die Provisionshöhe angeknüpft wird.
         - Bei Provisionswert über 15.000,- € - Ja – Bsp.: Immobilie 300.000,- € und 6 % Provision zu zahlen vom Verkäufer = 18.000,- €
  • Sonderfall: Zusammenarbeit mit einem Bauträger
    - Geschäftsbeziehung von einer gewissen Dauer, wenn Auftrag zur Vermittlung mehrere Immobilien umfasst – Sorgfaltspflichten – Ja
  • Sonderfall: Kein Vermittlungsauftrag vom Eigentümer
    - Die Rechtsprechung des BGH billigt dem Immobilienmakler auch dann einen Provisionsanspruch zu, wenn dieser keinen Vermittlungsauftrag vom Verkäufer hat.
    - Der IVD kritisiert diese Rechtsprechung.

2. Angebot der Immobilie an eine Vielzahl von Interessenten

Immobilienmakler bietet die Immobilie einer Vielzahl von Kunden an (Zeitungsannonce, Internet-Exposé, Eintrag eigene Homepage) – häufigster Fall: Internet

  • In der Regel erfolgt Kontaktaufnahme durch Interessenten per Telefon/E-Mail. Anfrage lautet, dass weitere Unterlagen zugeschickt werden sollen -> konkludenter Maklervertrag abgeschlossen, wenn in der Anzeige, Internet die Provisionsforderung des Maklers ausdrücklich aufgenommen war.
  • Optionen nach der Kontaktaufnahme:
    - Zusendung eines ausführlichen Exposés per Post oder E-Mail.
    - Vereinbarung eines Besichtigungstermins.
    - Vereinbarung eines Termins im Büro des Immobilienmaklers.
    - Absage der Immobilie nach mündlicher Schilderung weiterer Eindrücke und Klärung von Fragen des Interessenten.
  • Häufigster Fall: Keine weitere Kontaktaufnahme oder Absage des Interesses an der Immobilie.
  • In dieser Phase: Kein Neuigkeitswert zwischen Kunde und Immobilienmakler, weil Angaben aus dem Exposé in der Regel bereits im Internet vorhanden waren.
  • Bislang hat kein persönlicher Kontakt stattgefunden; Identifikation, vor allem aber Überprüfung der Identität ist in diesem Stadium nicht möglich.

3. Persönliche Kontaktaufnahme Makler und Interessent

Nach dem allgemeinen Angebot kommt es zu einem persönlichen Kontakt zwischen Immobilienmakler und Interessent. Dies kann bei einer Besichtigung oder bei einem Termin im Büro sein.

  • Optionen
    - Unterzeichnung eines schriftlichen Maklervertrages beim Zusammentreffen mit dem gleichen Inhalt wie der zuvor abgeschlossene konkludente Vertrag
  • Gleiche offene rechtliche Fragen wie beim Abschluss Vertrag mit Verkäufer.
  • Geschäftsbeziehung von gewisser Dauer?? Wert der Transaktion bis 15.000,- € - keine Sorgfaltspflichten?
    - Besichtigung der Immobilie als erstes Zusammentreffen zwischen Makler und Interessent, häufig Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung als Bestätigung des zuvor mündlich abgeschlossenen Maklervertrages
    - Besichtigung ohne weitere schriftliche Vereinbarung
    - Absage des Interessenten nach erstem optischen Eindruck von der Immobilie – häufigster Fall

4. Abschluss der Dienstleistung des Immobilienmaklers

Die Dienstleistung des Immobilienmaklers ist erbracht, wenn die Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages über die Immobilie nachgewiesen oder vermittelt worden ist. Die Rechtsprechung des BGH setzt diesen Zeitpunkt dann fest, wenn der Immobilienmakler dem Interessenten die Möglichkeit verschafft hat, mit dem Eigentümer selbst über den Ankauf der Immobilie zu verhandeln (das ist der Nachweis; für die Vermittlung ist eine weitergehende Beratung des Interessenten bis zum Abschluss des Hauptvertrages über die Immobilie erforderlich).

Die Rechtsprechung geht sogar so weit, dass sie den Immobilienmakler dazu anhält seine Provisionsforderung bis zur Nennung der Kontaktdaten des Eigentümers „wasserdicht zu machen“, im Idealfall also den Maklervertrag bis zu diesem Zeitpunkt (schriftlich) abzufassen.

  • Handlungen des Immobilienmaklers mit Berührung zum Interessenten:
    - Verhandlungen mit Verkäufer und Käufer
    - Abschluss einer Reservierungsvereinbarung mit dem Käufer, damit dieser Zeit hat, seine Finanzierung aufzustellen
    - Im Auftrag des Käufers/Verkäufers Mitteilung an den Notar zur Erstellung des Entwurfs eines Notarvertrages
    - Begleitung Verkäufer/Käufer zur Beurkundung des notariellen Kaufvertrages

Schlussfolgerung und pragmatischer Vorschlag des IVD für die Identifizierung bis zum Erlass der neuen EU-Geldwäscherichtlinie

Der Abschluss eines schriftlichen Maklervertrages ist generell der ideale Zeitpunkt für die Durchführung der allgemeinen Sorgfaltspflichten gem. § 3 GwG. In Ländern, in denen der schriftliche Maklervertrag das Wirksamkeitserfordernis für den Vertrag ist, wird dies auch so gehandhabt. Beispiel Schweiz: Dort müssen Immobilienmakler bei Abschluss des obligatorischen schriftlichen Maklervertrages die Identifizierung und Überprüfung der Identität vornehmen.

Der IVD setzt sich dafür ein, dass die Textform des Maklervertrages auch in Deutschland gesetzlich verankert wird. Wenn die zuständigen staatlichen Stellen, die mit dem GwG befasst sind, dieses Anliegen unterstützen, dann wird die offene Rechtsfrage des Zeitpunktes der Identifikation und Überprüfung der Identität gleichzeitig geklärt.

Durchführung der allgemeinen Sorgfaltspflichten beim Verkäufer als Vertragspartner

Die Identifizierung der Verkäufer erfolgt immer bei Abschluss des (schriftlichen) Makleralleinauftrages zur Vermarktung der Immobilie. Bei einem allgemeinen Maklerauftrag erfolgt eine Identifizierung dann, wenn der Provisionswert des Auftrages (den der Verkäufer als Vertragspartner bezahlen muss) den Betrag von 15.000,- € netto übersteigt.

Durchführung der allgemeinen Sorgfaltspflichten beim Kaufinteressenten als Vertragspartner

Das Pendent zum Makleralleinauftrag mit dem Verkäufer ist der Suchauftrag in Form eines Alleinauftrages durch den Käufer. In diesem Fall erfolgt immer eine Identifizierung und Überprüfung mit Abschluss dieses Suchalleinauftrages (nicht sehr häufiger Fall).

Wird zwischen Immobilienmakler und Kaufinteressenten ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen, erfolgt die Identifizierung mit Abschluss dieses schriftlichen Maklervertrages. Die praktische Handhabung ist gegeben, weil dies in der Regel im Büro des Immobilienmaklers erfolgt.

In allen Fällen, in denen kein schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen wird, sollte die Handhabung des GwG in der Form erfolgen, dass der Immobilienmakler die allgemeinen Sorgfaltspflichten gem. § 3 GwG bei dem ersten Termin mit dem Vertragspartner im eigenen Büro erfüllt. Sollte es keinen solchen Termin geben, dann wird der Immobilienmakler die Identifizierung mit der Erfüllung seiner Dienstleistung übernehmen, wenn er in der Regel die Benennung der Kontaktdaten des Eigentümers vornimmt. Dies kann auch während einer Besichtigung sein. Konkret heißt das: Der Immobilienmakler ist dann gehalten, den Interessenten vor dem Besichtigungstermin darauf hinzuweisen, dass dieser seinen Personalausweis und/oder eine Kopie des Ausweises mitbringt.

Der Immobilienmakler wird ferner gehalten, seinen Vertragspartner über die Pflichten nach dem GwG zu informieren (Passus im Maklervertrag, Schreiben an Kunden, Verbraucheraufklärung).

Die komplette Stellungnahme finden Sie als Download hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Autoren: RA Sven Johns, Sun Jensch

Stand September 2012

IVD Themenpapier - Termin mit RA Dr. Jan-Marco Luczak, MdB

Termin mit RA Dr. Jan-Marco Luczak, CDU/CSU Fraktion im Deutschen Bundestag am 23. August 2012 um 15 Uhr im MdB Büro

Teilnehmer seitens des IVD:
Jens-Ulrich Kießling - Präsident des IVD
RA Hans-Joachim Beck - Leiter Steuern IVD
Sun Jensch - IVD Bundesgeschäftsführerin

Gesprächsthemen, die der IVD sieht:
1. Mietrechtsnovelle (MietRÄndG)– aktueller Stand und parlamentarischer Verlauf
2. Forderung von Mietobergrenzen - Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft aus Sicht des IVD
3. Berufspolitischer Kanon des IVD - mehr Verantwortung, mehr Qualität
4. Vorstellung der neuen Bundesgeschäftsführerin
5. Der IVD als Berufsverband

1. Mietrechtsnovelle (MietRÄndG) - aktueller Stand und parlamentarischer Verlauf

Nach der Sommerpause beginnt die Debatte um den Gesetzentwurf zur Mietrechtsnovelle.

Die BSI hat hier eine Stellungnahme erarbeitet.

Mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung sollen Anreize zur energetischen Modernisierung und Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum geschaffen werden.

Im Zuge des ursächlichen Zieles der Mietrechtsnovelle begrüßt die BSI und die von ihr vertretenen Wohnungs- und Immobilienunternehmen, dass die Bundesregierung mit dem Entwurf eines Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermieteten Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (MietRÄndG) den Versuch unternimmt, vor allem die Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht gesetzlich zu verbessern. Bei der weiteren Beratung über eine Reform des Mietrechts sollte bezüglich derjenigen Änderungen, die im Hinblick auf eine energetische Modernisierung dem Parlament zugeleitet worden sind, nicht verkannt werden, dass die Erreichung der gesetzgeberischen Ziele ohne die Wohnungswirtschaft und ohne den Privatvermieter nicht gelingen wird. Bürokratische Hürden und streitanfällige Regelungen müssen vermieden werden.

Unter der zuvor genannten Prämisse gehen die vorgesehenen Änderungen in die richtige Richtung. Im Detail sind einzelne Regelungen noch unstimmig, wichtige Materien wurden nicht geregelt. Um jedoch das mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Ziel und gleichzeitig eine ausgewogene Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter zu erreichen, besteht an einigen Stellen Ergänzungs- und Änderungsbedarf.

Hauptkritikpunkt der BSI ist die vorgesehene Regelung des § 556c BGB-E zum sogenannten Contracting. Im Unterschied zur jetzigen Rechtslage werden neue bürokratische Hürden geschaffen. Denn die Neuregelung erweitert nicht die bestehenden Möglichkeiten, sondern beendet die bereits auf breiter Front laufenden und abgeschlossenen Umstellungsmaßnahmen zur Hebung von Energieeffizienzreserven. Diese Neuregelung ist für den Klimaschutz kontraproduktiv und muss daher beschränkt werden auf bisher nicht bestehende Möglichkeiten des Contracting.

Am 15. Oktober 2012 veranstaltet der Stadtentwicklungsausschuss eine Expertenanhörung zur Mietrechtsnovelle. Seitens des IVD möchten wir Herrn Hans-Joachim Beck als Experten und Stimme des Mittelstandes und der Interessenvertretung der WEG-Verwalter empfehlen.

Die 5,4 Millionen Wohnungen aus den Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind im Rahmen der Energiewende und ebenso der Mietrechtsnovelle nur minderwertig berücksichtigt worden. Das rechtliche Konstrukt aber auch die heterogen zusammengesetzte Gemeinschaft der WEG ist nicht in den Zielen der Energiewende wieder zu finden. Die Rahmenbedingungen der WEG sind anpassungsbedürftig in der rechtlichen Sicherung, der Beleihungsfähigkeit sowie der konstanten Fördermittelprogramme.

2. Forderung von Mietobergrenzen - Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft

Die gesetzliche Regulierung zur Begrenzung der Neuvertragsmieten und Preissteigerungen über Kappungsgrenzen zu regulieren, hätte nach Sicht des Immobilienverbandes IVD fatale Auswirkungen für die Wohnungswirtschaft.

Wohnungsneubau kommt zum Erliegen

Deutschland benötigt nach Angaben von verschiedenen Instituten (Pestel Institut) und den Wohnungswirtschaftsverbänden mehr als 100 000 Wohnungen in den zehn größten Städten.

Mit der Einführung von Mietobergrenzen würde nicht nur eine Regulierung des Marktes erfolgen, es würde auch der Wohnungsneubau zum Erliegen kommen. Der IVD prognostiziert hier sogar einen Rückgang von 45 Prozent im Geschosswohnungsbau. Die Kostenmiete beim Neubau liegt schon heute im verdichteten Raum bei 9-12 Euro/m² Kaltmiete. Maßgeblich sind dafür die gestiegenen Baukosten (Anforderungen aus der EnEV 2009) verantwortlich. Nach derzeitigem Stand plant die Bundesregierung auch mit der EnEV 2012 eine Verschärfung von ca. 15 Prozent für den Neubau. Auch das wird die Neubaukosten erhöhen.

Der Mietenspiegel deckelt in weiten Teilen einer Kommune nicht die Neubaukosten und somit würde eine Mietobergrenze orientiert an der Vergleichsmiete eine Wirtschaftlichkeit des Wohnungsneubaus nicht mehr darstellen. Diese Regulierung würde sogar einem Bauverbot gleich kommen.
Schlussendlich erliegt dann der Neubau gerade im mittleren Preissegment (kein Premiumwohnungsbau in guten Lagen).

Soziale Durchmischung gefährdet

Zudem sieht der IVD die Gefahr, dass durch die Mietendeckelung künstlich eine soziale Struktur in den Quartieren geschaffen wird und die gesunde Durchmischung unterbleibt.

Geförderter Wohnungsbau

Die Regulierung von Neuvertragsmieten oder Mietobergrenzen hat gerade im sozial geförderten Wohnungsbau die Auswirkungen, dass die Kommunen finanziell gefordert sind und die Finanzierung über die Haushalte zu hohe Belastungen darstellen. Hinzu kommt noch, dass ab 2014 die Kompensationsleistungen aus dem Bund in die Länder bislang nicht geklärt sind. In verschiedenen Großstädten ist der sozial geförderte Wohnungsbau ein wieder nachgefragtes Instrument, um bezahlbaren Wohnungsbau anzubieten.

Energiewende

Die ambitionierten Wohnungsbauziele brauchen eine durchsetzungsstarke und verlässliche politische Führung, um die benötigten Wohnformen, die Modernisierungsrate und nicht zuletzt auch den bezahlbaren Wohnraum zu garantieren. Die Wohnungswirtschaft hat bereits Milliarden in die Wohnungsbestände investiert und ist auch weiterhin dazu bereit. Voraussetzung ist dabei ist immer das Wirtschaftlichkeitsgebot, dass eine Modernisierungsmaßnahme finanzierbar ist. Den Markt mit Mietobergrenzen zu regulieren, blockiert die Energiewende.

3.Berufspolitischer Kanon des IVD - mehr Verantwortung, mehr Qualität

Die IVD Mitglieder stehen für eine stetige Qualitätsverbesserung der Dienstleistung der Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständigen ein. Klares Signal gab auch die Mitgliederumfrage im Winter 2011/2012. Danach schließen sich 80 % der Mitglieder den Ausarbeitungen der IVD Gremien aus Bund und Regionen zum Berufspolitischen Kanon an. Neben dem Berufspolitischen Kanon geht der IVD weitere Wege zum mehr Qualität & Verbraucherschutz, die intern aber auch auf Länderebene verfolgt werden. Hierzu fordert der IVD verschiedene gesetzliche Neuerungen (siehe auch Anlage).

Die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen & Forderungen

1. Gesetzliche Verankerung zum Sach- und Fachkundenachweis vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO für den Immobilienverwalter und den Immobilienmakler.
Die Grundlagen für einen Sach- und Fachkundenachweis weisen auf vier Stufen hin, sogenannte Qualifikationsmodelle als Grundvoraussetzung zur Gewerbeanmeldung nach § 34 c GewO:

  • Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oder vergleichbare kaufmännische oder betriebswirtschaftliche abgeschlossene Ausbildung
  • IHK zertifizierte Weiterbildung zum „Immobilienmakler“ (ca. 120 Unterrichtsstunden)
  • Immobilienfachwirt (IHK) oder vergleichbare Abschlüsse (ca. 470 Unterrichtsstunden)
  • Studium mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

2. Leitbild des Vollerwerbbetriebes und der Kaufmannseigenschaft für Verwalter und Makler gesetzlich verankern.

3. Einführung einer gesetzlichen Versicherungspflicht der Vermögens- und Vertrauensschaden für den Immobilienverwalter.

4. Gesetzliche Versicherungspflicht für den Immobilienmakler bei Vermögensschäden (Neuregelung der MaBV).

5. Immobilienvermittlung per Vertrag – Rechtssicherheit durch gesetzliche Festschreibung der Textform des Maklervertrages (die freie Vereinbarkeit des Vertrages z.B. der Provision bleibt unberührt).

6. Neuregelung der Auftraggeber-Provision nach dem Bestellerprinzip unter Wahrung der Mittlerfunktion zwischen beiden Parteien.

7. Der Gesetzgeber soll die Dienstleistung und treuhänderische Vermögensbetreuung anerkennen und eine automatische Anpassung der Verwaltervergütung an die allgemeinen Preissteigerungen erleichtern.

4. Vorstellung der neuen Bundesgeschäftsführerin

Seit dem 1. Juli führt Sun Jensch als neue Bundesgeschäftsführerin den Immobilienverband IVD.

Sie ist seit vielen Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv. Nach dem betriebswirtschaftlichen Studium hat sie zunächst für verschiedene Projektentwickler gearbeitet, bevor sie für einen immobilienwirtschaftlichen Spitzenverband auf Bundes- und regionaler Ebene tätig war. Zuletzt war Jensch Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Nord in Hamburg. Jensch sieht den Schwerpunkt ihrer künftigen Tätigkeit in der politischen Arbeit und insbesondere in der Umsetzung des Berufspolitischen Kanons des IVD.

5. Der IVD als Berufsverband

Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft.

Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die im IVD vertretenen 1500 Verwalter sind ein wichtiger Partner der Energiewende.

Der Qualitätsanspruch des Bundesverbandes setzt bei Aufnahme im IVD eine umfassende Sach- und Fachkundeprüfung voraus und verlangt einen Nachweis zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Der vollständige Name des Verbandes lautet: „Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.“

Das IVD-Themenpapier steht hier zum Download bereit.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand August 2012

Stellungnahme des IVD zum Entwurf der Vergleichswertrichtlinie

Aktenzeichen: SW 11 – 4124.4/2
Ihr Schreiben vom 24.07.2012

Sehr geehrter Herr Dr. Stemmler,

der vorliegende Entwurf der Vergleichswertrichtlinie fügt sich nach Meinung des Immobilienverbandes IVD in die neu geschaffene Systematik der Richtlinien für die Bewertung von Grundstücken ein, die mit der Bodenrichtwertlinie und der vor Inkrafttreten stehenden Sachwertrichtlinie begonnen wurde.

Dabei nimmt die Vergleichswertrichtlinie die Bestimmungen der ImmoWertV auf und führt diese im Detail weiter aus. Insoweit bestehen hinsichtlich des Inhalts keine Bedenken, jedoch ist eine detaillierte Darstellung durchaus zu begrüßen.

Der IVD möchte hiermit seine grundsätzlichen Bedenken wiederholen, die insbesondere auch zur Sachwertrichtlinie erhoben worden sind. Durch immer detailliertere Vorschriften wird die eigenständige, verantwortungsvolle und sachkundige Beurteilung des Sachverständigen erheblich eingeschränkt. Es bleibt der Eindruck, dass durch diese detaillierten Vorschriften einer zu schematischen und weniger durch Sachkunde geprägten Bewertung Vorschub geleistet wird.

Der IVD hatte bereits zur Sachwertrichtlinie folgendes ausgeführt: „Es ist zu befürchten, dass sich in der Zukunft auch die Rechtsprechung auf die Vorgaben der Richtlinie zurückziehen wird und es der marktgerecht urteilende Sachverständige, der von diesen eng gefassten Berechnungsmethoden abweicht, schwer haben wird, sein (unter Umständen besseres und richtigeres) Gutachten zu verteidigen. Währenddessen sich „Sachverständige“, die stur dem Berechnungsschema folgen, ohne über eine hinreichende Marktkenntnis zu verfügen, auf die Richtlinie berufen können.“ Der IVD will an dieser Stelle sein kritisches Augenmerk legen und bittet in diesem Zusammenhang, um eine Orientierung an der sach- und fachlichen Bewertung.

Wir stehen Ihnen jederzeit mit unseren Erfahrungen zur Seite und freuen uns auf den weitern Dialog mit Ihnen. In diesem Sinne verbleiben wir

Sun Jensch
Bundesgeschäftsführerin

Gez. Mathias Vieth
Stellv. Vorsitzender des Fachreferats
„Sachverständige“ beim IVD Bundesverband

Den kompletten Brief finden Sie hier als Download.

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Stand August 2012

 

IVD Kurz-Argumente zu Mietbegrenzungen

Anfrage aus dem MdB Büro Dr. Jan-Markus Luczak 9. August 2012

Forderungen nach einer Regulierung der Mietobergrenzen

Die gesetzliche Regulierung zur Begrenzung der Neuvertragsmieten und Preissteigerungen über Kappungsgrenzen zu regulieren, hätte nach Sicht des Immobilienverbandes IVD fatale Auswirkungen für die Wohnungswirtschaft.

Wohnungsneubau kommt zum Erliegen

Deutschland benötigt nach Angaben von verschiedenen Instituten (Pestel Institut) und den Wohnungswirtschaftsverbänden mehr als 100 000 Wohnungen in den zehn größten Städten.

Mit der Einführung von Mietobergrenzen würde nicht nur eine Regulierung des Marktes erfolgen, es würde auch der Wohnungsneubau zum Erliegen kommen. Der IVD prognostiziert hier einen Rückgang von 45 Prozent im Geschosswohnungsbau. Die Kostenmieten beim Neubau liegt schon heute im verdichteten Raum bei 9-12 Euro/m² Kaltmiete. Maßgeblich sind die gestiegenen Baukosten (Anforderungen aus der EnEV 2009) verantwortlich. Nach derzeitigem Stand plant die Bundesregierung auch mit der EnEV 2012 eine Verschärfung von ca. 15 Prozent für den Neubau. Auch das wird die Neubaukosten erhöhen.

Der Mietenspiegel deckelt in weiten Teilen einer Kommune nicht die Neubaukosten und somit würde eine Mietobergrenze orientiert an der Vergleichsmiete eine Wirtschaftlichkeit des Wohnungsneubaus nicht mehr darstellen. Diese Regulierung würde sogar einem Bauverbot gleich kommen.
Schlussendlich erliegt dann der Neubau gerade im mittleren Preissegment (kein Premiumwohnungsbau in guten Lagen).

Soziale Durchmischung gefährdet

Zudem sieht der IVD die Gefahr, dass durch die Mietendeckelung künstlich eine soziale Struktur in den Quartieren geschaffen wird und die gesunde Durchmischung unterbleibt.

Geförderter Wohnungsbau

Die Regulierung von Neuvertragsmieten oder Mietobergrenzen hat gerade im sozial geförderten Wohnungsbau die Auswirkungen, dass die Kommunen finanziell gefordert sind und die Finanzierung über die Haushalte zu hohe Belastungen darstellen. Hinzu kommt noch, dass ab 2014 die Kompensationsleistungen aus dem Bund in die Länder bislang nicht geklärt sind. In verschiedenen Großstädten ist der sozial geförderte Wohnungsbau ein wieder nachgefragtes Instrument, um bezahlbaren Wohnungsbau anzubieten.

Energiewende

Die Wohnungsbestände müssen energetisch Modernisiert werden. So das Ziel der Politik. Die Wohnungswirtschaft hat bereits Milliarden in die Wohnungsbestände investiert und ist auch weiterhin dazu bereit. Voraussetzung ist aber das Wirtschaftlichkeitsgebot, dass eine Modernisierungsmaßnahme sich rechnet. Die Mietobergrenzen zu regulieren, um dann nach der Modernisierung neu zu vermieten, blockiert die Energiewende.

Die Stellungnahme als Download finden Sie hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

 

Stand August 2012

WEG Forschungsvorhaben des BMVBS

WEG Forschungsvorhaben des BMVBS
„Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit
besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierung“

Am 15. August 2012 wurden im Rahmen des Forschungsvorhabens "Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierung" die wohnungswirtschaftlichen Verbände zum 1. Expertenworkshop geladen.

Ziel des Forschungsvorhabens ist, Entscheidungs- und Finanzierungsprozesse von Wohnungseigentümergemeinschaften in unterschiedlichen Konstellationen zu energetischen und altersgerechten Sanierungsmaßnahmen zu analysieren und die daraus resultierende Investitionsbereitschaft zu bewerten. Schlussendlich sollen hier rund 5,4 Millionen Wohnungen in Deutschland innerhalb der Energiewende mitgenommen werden.

Der Immobilienverband Deutschland, der rund 1500 Verwalterunternehmen betreut, begrüßt dieses Forschungsvorhaben und möchte hierzu Stellung nehmen und seine Erfahrungen einbringen.

Eingangs möchten wir darauf hinweisen, das für eine Umsetzung einer energetischen Modernisierung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mindestens zwei Jahre anzusetzen sind, angefangen vom Vorschlag und Angebot des Verwalters, bis zur Finanzierung und zur Beschlussfassung. Die Hürden auf dem Weg zur Beschlussfassung sieht der IVD in drei Kernbereichen.

1. Instandhaltungsmaßnahmen vs. energetischer oder altersgerechter Modernisierung. Fachliche und technische Kenntnisse zu energetischen Effizienzpotenzialen fehlen oft. Die Verwaltersondervergütung spielt bei vielen kleineren WEG-Verwaltern eine ablehnende Rolle, da oftmals eine Schwellenangst beim Verwalter zum Aufwand vorhanden ist.

2. Die Finanzierung von WEG´s lehnen viele Hausbanken ab. Die Fördermittel werden nicht genutzt, die Beständigkeit der Förderprogramme reicht oft nicht über zwei Jahre hinaus. Die Antragstellung ist viel zu komplex und aufwendig. Hinzu kommt die oft fehlende Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen.

3. Der Mehrheitsbeschluss kommt in großen Teilen nicht zum Tragen, da die gesamte Wirtschaftlichkeit (bei vermieteten Wohneigentum) der energetischen Maßnahme unsicher ist und die Rücklagen bei den Eigentümern schlichtweg nicht ausreichen. Hinzu kommt, die meisten Eigentümer sind älter als 60 Jahre und finanzieren wenn überhaupt selber, ohne Fremdkapital.

Was braucht die WEG nach Sicht des IVD:

  • Die Kreditwürdigkeit sollte an die WEG als Verband abgegeben werden. Die KfW sollte sich verstärkt dafür einsetzen, dass die Fördermittelprogramme sogenannte Landesbürgschaften einbinden. In fünf Bundesländern wird bereits über die Länderförderinstitute mit Bürgschaften gearbeitet und sogenannte „WEG-Finanz Programme angeboten. Denkbar wäre auch eine Bundesbürgschaft für WEG´s. Ein Bundesprogramm über die KfW hätte nach Sicht des IVD eine höhere Durchschlagkraft und mittels Öffentlichkeitsarbeit mehr Aufmerksamkeit.
  • Den Modernisierungsförderprogrammen fehlen die Beständigkeit, die aufgrund der Dauer einer Beschlussfassung bislang immer Jahresrhythmus verändert wurden. Die WEG benötigt dringend verlässliche und konstante Fördermittelprogramme.
  • In die Fördermittel sollte die Verwaltervergütung eingerechnet werden, um dieses Diskussion in der WEG-Versammlung gar nicht erst führen zu müssen.
  • Die Wiedereinführung der Förderung von kleinteiligen Maßnahmen oder Sonderprogramme wie den Heizungscheck.
  • Zu guter Letzt auch die gesetzliche Verankerung eines Sach- und Fachkundenachweises für einen Verwalter vor der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Die wohnungswirtschaftlichen Verbände sehen hier eine Qualitätsoffensive als dringend geboten.

Im Rahmen des WEG-Forschungsvorhabens sind im nächsten Schritt 15-20 Fallstudien geplant, die vornehmlich nur gelungene Modernisierungen beschreiben. Erfahrungsgemäß führen nur rund 20 % der Beschlüsse zu einer energetischen Modernisierung.

Der IVD erstellt gerade eine Mitgliederumfrage zu den Hemmnissen bei der WEG Modernisierung, die wir dem BMVBS zur Verfügung stellen. Die Umfrage wird Ergebnisse zu sämtlichen Modalitäten in Bezug auf die Umsetzung der energetischen Modernisierung enthalten.

Fragestellungen aus dem 1. Expertenworkshop des BMVBS und die IVD Anforderungen daraus:

Wie können Investitionen im Bereich energetischer und altersgerechter Sanierung für Wohnungseigentümergemeinschaften erleichtert und beschleunigt werden?

  • Finanzierungshemmnisse beseitigen durch die so genannte Verbandsfinanzierung.
  • Überlegungen zu einer Erhöhung der Margen für die Hausbanken, damit der hohe Aufwand im Verhältnis steht.
  • Flächendeckende energetische Modernsierungen nur durch Einzelmaßnahmen machbar. Anerkennung der Modernisierung auch bei kleinteiligen Maßnahmen. Also wann wird von einer energetischen Modernisierung gesprochen, um die 2 % Sanierungsrate zu schaffen. Umfangreiche Modernisierungen gehen künftig mehr zurück, da viele Bestände durchmodernisiert sind aber auch schwer beschlussfähig sind.
  • Mehr Aufklärung zur energetischen Modernisierung und mit welchen Maßnahmen die Einsparpotenziale liegen.

Welche Bedeutung haben Verwalter bei diesen Investitionsprozessen, wie füllen sie ihre Rolle aus, welcher Qualifizierungsbedarf ist erkennbar?

Der Verwalter nimmt eine zentrale Rolle bei der Modernisierung ein. Ohne ihn kommt es gar nicht erst zu einer koordinierten und rechtssicheren Modernisierung. Dies beginnt bei den übergreifenden Kompetenzen der Finanzierungsberechnung, der technischen Empfehlungen bis hin zur baulichen Umsetzung und deren verlässlichen Bauablaufplänen.

Voraussetzung ist ein qualifizierter Verwalter:
Der Verwalter ist heute ein Treuhänder von Immobilienvermögen. Er beachtet wirtschaftliche, technische, städtebauliche wie auch soziale Aspekte, um lebenswerte Wohnqualität zu schaffen, zu bewahren und ökologisch nachhaltig zu entwickeln. Dies gilt sowohl auch die Gewerbeimmobilien, dort schafft der Verwalter funktional ausgewogene Arbeitswelten. Der Verwalter berät, modernisiert und ermöglicht die bestmöglichen Entscheidungen für seine Kunden und ist dabei immer rechtlich auf dem aktuellen Stand.
Es geht um sorgsamen und verlässlichen Umgang mit dem anvertrauten Vermögenswerten der Kunden.

Deswegen fordert der IVD eine Qualifikationsvoraussetzung für die Gewerbegenehmigung, eine gesetzliche Versicherungspflicht und die regelmäßige Fortbildungspflicht.

Die reine Fortbildung für den Bereich der Modernisierung sollte über die Landesförderbanken kostenfrei angeboten werden.

Wie können Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten für Wohnungseigentümergemeinschaften verbessert werden?

Die Länderbürgschaften oder auch die Bürgschaft über den Bund verstetigen.
Die Finanzierung der WEG den Hausbanken attraktiver gestalten, siehe o.g. Punkt.

Aufgrund der gesetzlichen Haftungskonzeption ist die WEG kein schlechter Schuldner. Neben der unbegrenzten Haftung des Verbandes auch mit künftigem Vermögen, besteht eine anteilige Außenhaftung der WEG und die Verpflichtung der Eigentümer, den Verband mit ausreichend finanziellen Mitteln auszustatten. Demnach ist eine Gewährung von Ausfallbürgschaften auf Landesebene denkbar (siehe auch Kurzgutachten von FPS).

Zudem wird empfohlen, die Verwaltersondervergütung als Teil der förderfähigen Nebenkosten bei den KfW Förderprogrammen mit aufzunehmen.

Die Beständigkeit der Förderprogramme muss dringend erfolgen und sie sollten eigens für die WEG sichtbar gemacht werden. Der IVD sieht hier gerade die KfW auf Bundesebene gefordert. Die Durchschlagkraft der KfW ist bundesweit im Rahmen einer verstetigten Kommunikation erfolgsbringend.

Erfahrungsberichte der WEG Finanz Programme in Hamburg und Schleswig-Holstein

Feedback der Förderbanken

Hamburg WK- Bank – Herr Onken
Tel. 040 248 46 245 – g.onckenwk-hamburg.de
▪ Programm gibt es seit 2010
▪ Abruf bisher: 21 WEG mit rund 600 WE
▪ 6, 1 Millionen EUR im Ø 15.600 EUR/WE
▪ Verwaltergebühren liegen bei 100 EUR/WE
▪ Gebühren der WK-Bank: bis 30 WE = 2.500 EUR, bis 50 WE = 3.500 EUR, bis 75 WE = 5.000 EUR (ohne MwSt.)
▪ Das WEG Finanz ist kombinierbar mit den anderen KfW- oder WK-Programmen.
▪ Nur rund 50 % der WEG Eigentümer nehmen das Programm in Anspruch. Der Grund: Die meisten WEG Eigentümer sind älter als 60 Jahre und finanzieren lieber selbst.
▪ Hemmnisse: Verwalter haben Schwellenangst was den Aufwand betrifft, die Bearbeitungszeit bei der KfW Bank dauert viel zu lang (7,5 Wochen, oft von Aushilfskräften bearbeitet).

Investitionsbank Schleswig-Holstein (Manfred Morwinski, Leiter Immobilienkunden/Mengengeschäft, Tel. 0431/9905-3400, manfred.morwinskiib-sh.de
▪ Programm IB.WEGfinanz gibt es seit 2009
▪ Abruf bisher: 100 WEG´s mit 1.311 WE, Größenordnung von 4 bis 150 WE
▪ 15,5 Millionen EUR im Ø 11.823 EUR/WE
▪ Verwaltergebühren liegen bei 100 EUR/WE
▪ auch in SH sind rund 50 % der WEG Eigentümer, die das Programm in Anspruch nehmen.
▪ IB Gebühren – 2 % der Sanierungskosten, Umlage nach der MEA (Gebühr ist Bestandteil der von der KfW anerkannten Modernisierungskosten)
▪ Firmen: Schütt Immobilien aus Kiel, Frank Gruppe ECOzwei
▪ Hemmnisse: „Aus Bankensicht: Die geringen Margen für die Durchleitung der KfW-Kredite sind bei den niedrigen Darlehensbeträgen nicht kostendeckend. Eine kreditbezogene Gebühr oder eine deutlich höhere Marge wären alternativ denkbar, sind aber trotzdem immer vom Kreditnehmer zu zahlen (da merkt der Kunde die Belastung allerdings nicht so deutlich). Aus Kundensicht: Bei den WEG-Finanzierungen hatten wir einen Schwerpunkt bei Einzel (Standard-)maßnahmen, die seit Jahresanfang nicht mehr von der KfW gefördert werden. Umfangreiche Gesamtsanierungen sind Eigentümergemeinschaften schwerer zu verkaufen, so dass ich in der nächsten Zeit mit einem Rückgang der Nachfrage rechne“, sagt Manfred Morwinski.

Die komplette Stellungnahme als Download finden Sie hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand August 2012

GwG - IVD Punktepapier

Gedankenaustausch zu Problemfeldern bei der Umsetzung des Geldwäschegesetz durch Makler mit Herrn Ministerialrat Michael Findeisen

Probleme der Immobilienmakler mit dem GwG

Die Immobilienmakler haben als Verpflichtete gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 10 Geldwäschegesetz (GwG) die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten zu beachten. Der IVD steht dem Geldwäschegesetz generell positiv gegenüber und sieht auch in weiten Teilen keine Probleme bei der Anwendung des GwG. Es gibt allerdings einige Problemfelder die hier kurz dargestellt werden sollen.
Als offene Punkte sieht der IVD schwerpunktmäßig:

- die Festlegung des Zeitpunkts der Identifikation bei Abschluss eines konkludenten Maklervertrages
- welche Hauptverträge (Maklerverträge bei Kauf- und Mietverträge) darunter fallen
- Anpassung von Anwendungshinweisen und Verbraucheraufklärung auf nationaler Ebene

Ein Problem ist die absolute Unkenntnis der Verbraucher über die dem Makler auferlegten Pflichten nach dem GwG und daraus resultierende Abbrüche von Geschäftskontakten, da die Kunden z. B. die Pflicht zur Prüfung ihrer Identitätsangaben durch eine Kopie des Personalausweises oder auch nur durch Vorlage des Ausweises ablehnen. Die hier erforderliche Aufklärung der Verbraucher ist nicht alleine dem Makler zuzumuten. Dies besonders unter dem Aspekt, dass Verbraucherschutzpublikationen das Gegenteil empfehlen, wie z.B. eine Broschüre der Verbraucherzentrale NRW oder Kunden-Mail (siehe Anlagen).

Auch die Möglichkeit der Überprüfung von Kundendaten ist in einigen Punkten in Deutschland schwierig bis unmöglich. So enthalten z.B. die Handelsregisterdaten keine Angaben zu Kapitalanteilen, um den wirtschaftlich berechtigten bei einer Firma zu überprüfen. Auch andere Daten sind dem Makler nicht zugänglich oder nur unter größerem Zeit- und teilweise finanziellem Aufwand.

Eher grundsätzliche Probleme bei der Einhaltung der Pflichten nach dem GwG für die Immobilienmakler sind noch die Fragen: So zum Beispiel, ob auch Mietinteressenten im wohnungswirtschaftlichen Bereich unter die Identifizierungspflicht fallen oder nur Kaufinteressenten. Gerade jetzt ist z.B. in Rheinland-Pfalz diese Frage akut durch die Aktivitäten der Aufsichtsbehörde in Mainz erkennbar geworden.

Weiter ist der Zeitpunkt der Identifizierungspflicht bei konkludentem Abschluss des Maklervertrages mit Interessenten ein Problem. Der Immobilienverband IVD möchte deshalb diese Problempunkte mit dem BMF besprechen und für eine Klarstellung durch eine Gesetzesänderung plädieren.
Erwähnt sei, dass der IVD mit seinen 6000 Mitgliedern, davon allein 4000 Makler und weitere 1500 Verwalter eine wichtige Funktion für die praxisrelevante Anwendung im täglichen Business hat. Der IVD ist die einzige bundesweit arbeitende Interessenvertretung der Immobilienmakler. Wir sind als Bundesverband in Sachen Geldwäscheprävention an einer Aufklärung gegenüber den IVD Regionalverbänden bis hin zu den Mitgliedsunternehmen interessiert. Ergänzend sei noch erwähnt, dass der IVD aufgrund der Aufklärung der Mitglieder zahlreiche Anfragen hat und daraus resultierend, die ersten Verdachtsmeldungen dokumentieren kann.

Erfüllung der Sorgfaltspflichten nach dem GwG in Verbindung zum deutschen Maklerecht

Der Immobilienmakler ist nach deutschem Recht – im Gegensatz zur FATF Empfehlung - verpflichtet vor Abschluss des Maklervertrages (Provisionsvereinbarung) alle Kunden gemäß GwG zu identifizieren und die
erhobenen Daten zu prüfen. Entscheidend ist also die Frage, wie und wann der Maklervertrag geschlossen wird.

Daran anknüpfend möchten wir hier aufzeigen, zu welchem Zeitpunkt der Makler die Pflichten nach dem GwG erfüllen muss. Wichtig ist auch die Form der Maklerverträge. Neben schriftlich und mündlich zustande kommenden Maklerverträgen, gibt es eine Vielzahl konkludent abgeschlossener Maklerverträge.

Schriftliche Maklerverträge werden in der überwiegenden Zahl mit Verkäufern und Vermietern abgeschlossen. Will der Makler - was eher noch üblich ist – neben der Verkäufer-/Vermieterprovision auch vom potentiellen Käufer/Mieter eine Provision haben, muss der Makler vor Aufnahme der Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) schon einen Maklervertrag abschließen. Dieser kommt nach deutschem Maklerrecht auch durch schlüssiges Handeln zustande, wenn ein Interessent „in Kenntnis der Provisionsforderung“ vom Makler eine Tätigkeit verlangt. Das kann z.B. die Bitte um Übersendung weiterer Unterlagen, oder die Bitte für eine Besichtigung der Immobilie sein. Da er wegen des Einwands der Vorkenntnis bei vorzeitiger Erfüllung des Nachweises die Provision verliert, ist er gezwungen, in der Werbung für Immobilien schon auf die Provisionspflicht hinzuweisen, um den Maklervertrag abzuschließen. Der größte Teil der so abgeschlossenen Verträge, kommen heute über Immobilienportale im Internet zustande.

Der deutsche Makler schließt in der Regel zwei (2) Verträge ab. Einmal mit dem Eigentümer der Immobilie und mit jedem potentiellen Käufer/Mieter (Interessenten). Jedenfalls wenn auch die Käufer/Mieter neben dem Verkäufer/Vermieter eine Provision zahlen sollen. Der Makler hat also fast immer diese zwei Vertragspartner, dies zu unterschiedlichen Zeiten (1. Vertrag mit Eigentümer, danach eine Vielzahl mit Interessenten) und unterschiedlichen Qualitäten (Umfang der Pflichten) und vor allem Quantitäten (Anzahl der Verträge). Während der Makler mit dem Immobilieneigentümer nur einen Vertrag abschließt, muss er auf der Interessentenseite eine Vielzahl von Verträgen – nämlich mit sämtlichen provisionspflichtigen Interessenten – abschließen.

Die schriftlich oder mündlich abgeschlossenen Verträge werden in der Regel mit Verkäufern oder Vermietern als Eigentümer geschlossen. Dabei sind die Pflichten nach dem GwG problemlos durch den Makler zu erfüllen.

Das Problem bei der jetzigen Rechtslage sind die Verträge mit den Miet- oder Kaufinteressenten. Diese Verträge werden – da der Makler den extrem frühen Vertragsabschluss zur Provisionssicherung benötigt – in der Regel nicht als schriftliche Verträge, sondern konkludent abgeschlossenen. Die Interessenten werden über Werbung im Internet oder noch über die Zeitungsanzeigen gefunden. Dabei wird praktisch immer konkludent ein Maklervertrag (Provisionsvereinbarung) mit dem Interessenten geschlossen, da die Bewerbung einer Immobilie in einem Internetportal oder in der Zeitung mit einem Hinweis auf eine vom Interessenten zu zahlende Provision, als eine „invitatio ad offerendum“ gesehen (BGH III ZR 62/11) wird. Das bedeutet aber, dass der Makler durch eine Anfrage des Interessenten per Email oder Telefon und einer darauf erfolgende Tätigkeit des Maklers den Maklervertrag abschließt.

Der Makler kann aber zu diesem Zeitpunkt die Identifizierung des Kunden nicht vornehmen. Der Makler kann entweder nichts tun, da noch kein Vertrag geschlossen wird und somit keine Geschäftsverbindung zustande kommt und damit eben keine Identifizierung erforderlich ist. Oder er nimmt das Vertrags-angebot an und begeht damit eine Ordnungswidrigkeit, da er den Zeitpunkt der Identifizierung nicht einhält.

Zwei verschiedene praxisrelevante Situationen entstehen:

1. Der Makler hat einen direkten Kontakt mit dem Kunden, (persönliches Aufeinandertreffen) und kann entsprechend agieren. Diese Situation liegt in der Regel nur bei Verkäufern oder Vermietern vor und nur in Ausnahmefällen auch bei Interessenten, wenn diese dem Makler einen Suchauftrag erteilen.
1.1. Der Makler hat nur einen indirekten Kontakt, z.B. per Email-, Telefon- oder Briefanfrage eines Interessenten durch eine Werbemaßnahme des Maklers.

2. Vertrag mit Verkäufer (gleiches gilt für den Vertrag mit Vermieter?)
Der Makler erhält von dem Eigentümer einen schriftlichen/mündlichen Auftrag, eine Immobilie zu verkaufen/vermieten. Der Fall ist unproblematisch. Es wird ein Vertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen. Der Makler kann vor Abschluss des Maklervertrages den Verkäufer/Vermieter identifizieren und die Angaben überprüfen.
2.2. Vertrag mit Interessent für eine Immobilie (Kauf, Frage auch Miete)
Der Makler offeriert – im Internet oder in der Zeitung – die Immobilie mit der Angabe: Kaufpreis zuzüglich x % Maklerprovision. Das ist die „invitatio ad offerendum“, so der BGH im Urteil vom 3.Mai 2012, Az. III ZR 62/11 (s. Anlage). Der Interessent macht durch seine Kontaktaufnahme mit dem Makler ein Angebot auf Abschluss des Maklervertrages (s.o.), das der Makler z. B. durch Übersendung von Unterlagen oder der Vereinbarung einer Besichtigung annimmt. Diese Kontaktaufnahme (Angebot) des Interessenten kommt heute hauptsächlich durch Emailanfragen über die Immobilienportale (z.B. über Immonet oder ImmobilienScout24) zustande, die der Makler wieder per Email oder per Telefon beantwortet (Annahme). Der Maklervertrag kommt hier in allen Fällen konkludent durch die Bestätigung der Kontaktaufnahme des Maklers zustande.
Hier können aus technischen Gründen (zeitlicher Geschehensablauf) die Pflichten nach dem GwG erst später durchgeführt werden, da der Makler den Kunden bei Abschluss des Vertrages noch nicht kennt und keine Möglichkeit der Identifizierung und Überprüfung hat. Mögliche Identifizierungs-zeitpunkte wären in diesen Fällen:
- Der erste persönliche Kontakt z.B. im Büro des Maklers oder
- vor/bei der Besichtigung einer Immobilie, spätestens aber
- vor der Mitteilung der Kontaktdaten des Immobilieneigentümers (Verkäufer/Vermieter) oder
- vor Unterschrift eines nachträglich noch abgeschlossenen schriftlichen Maklervertrags.

Prozesse beim IVD

Der Immobilienverband will in Kürze überarbeitete Merkblätter, Handlungsvorgaben und Verbraucherinformationen herausgeben. Um hier rechtssichere aber auch handlungsoptimierte Aussagen zu treffen, streben wir den erneuten Gedankenaustausch mit dem BMF und den Aufsichtsbehörden in den Ländern an, um für Immobilienmakler eine gesetzeskonforme aber auch „technisch“ umsetzbare Lösung zu finden.

Die Stellungnahme als Download finden Sie hier.

Download GwG-Maklervertrag-Schaubild hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand Juli 2012

Antrittsbesuch BMVBS - Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

Gespräch mit Frau Dr. Ute Redder & Herrn Dr. Adolf Völker
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Abteilung SW Wohnen

Seitens des Immobilienverband IVD - Sun Jensch

Die Themen

1. Energie- und Klimapolitik

  • - EnEV 2012 - moderate Anpassung
  • - Energieausweise: IVD Stellungnahme zu Energiekennwerten
  • - WEG-Finanzierung

2. Mietwohnungsneubau – bezahlbarer Wohnraum

3. Berufspolitischer Kanon des IVD

 

1. Energie- und Klimapolitik

- EnEV 2012 - moderate Anpassung
Die EnEV 2012 liegt derzeit mit seiner Stellungnahme im Bundesumweltministerium. Dort wird über eine deutliche Verschärfung für den Bestand aber auch den Neubau nachgedacht. Die Energiewende ist eines der ehrgeizigsten Ziele der Bundesregierung. Diese ambitionierten Klimaschutzziele können nur im Einklang mit der Wirtschaft zum Erfolg führen. Um eine breitenwirksame energetische Sanierungsquote zu erreichen, benötigt die Immobilienwirtschaft verlässliche Rahmenbedingungen mit praxistauglichen Fördermitteln. Daher führen Überlegungen wie die Einführung von Zwangs-maßnahmen oder die Anhebung der Modernisierungsanforderungen mit der EnEV 2012 um weitere 30 % für den Bestand und den Neubau zu einem Kollaps der Energiewende. Der Bestand kommt schon heute nicht an die 2 % Modernisierungsrate p.a., aber auch der dringend benötigte Wohnungsneubau würde starke Einbrüche zu verzeichnen haben. Im Übrigen verweisen wir natürlich immer auf die Positionen der BSI, wo auch immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit im Vordergrund steht.

- Energieausweise: IVD Stellungnahme zu Energiekennwerten
Der IVD wurde gebeten, über Machbarkeitsszenarien für die Abbildung des Energieausweises nachzudenken. Die neue EnEV fordert hier eine Darstellung des Energieausweises in jeder Wohnungsanzeige.
Der IVD steht hier jederzeit mit Rat zur Seite. Jedoch möchten wir hier ergänzend noch einmal darauf hinweisen, dass der Energieausweis nach wie vor eine sehr niedrige Relevanz bei der Nachfrage nach Wohnraum, selbst beim Kauf von Wohnimmobilien, aufweist, egal ob die Verwalter aus ihrer Praxis berichten oder die Makler, die in erster Instanz mit dem Thema involviert werden. Der Energieausweis ist lediglich ein politisches Instrument, aber kein marktrelevanter Ausweis, der auch Anreize schafft. Dies ergab auch erneut eine IVD-Mitgliederumfrage. Vielmehr spielen ausschließlich beim Kauf einer Wohnimmobilie die Vorort-Begutachtung des baulichen Zustandes, der Ausstattung (Fliesen, Küche etc.) und die technische Ausstattung eine Rolle.

- WEG-Finanzierung
Neben den BSI-Forderungen zur Wohneigentumsförderung möchte der IVD noch das Thema Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und die Hürden der energetischen Modernisierung ansprechen.

In Deutschland rechnet man mit rund 5 Millionen Wohnungen, die sich in einer WEG befinden. Der Abstimmungsprozess und die wirtschaftlichen Voraussetzungen der Einzeleigentümer für eine Instandhaltung der Wohnimmobilien oder gar einer energetischen Modernisierung erfordern deutlich längere Zeiträume, als in einem vergleichbaren Mietobjekt.
Die KfW-Förderprogramme „ KfW-Wohneigentumsprogramm“ für den Kauf einer Immobilie oder das Programm „Energieeffizient Sanieren – Einzelmaßnahmen“ werden zwar grundsätzlich seitens des IVD begrüßt, greifen jedoch nur selten beim WEG-Verwalter. Die Gründe hierfür liegen in der langen Bearbeitungszeit, den unstetigen Förderprogrammlaufzeiten, aber auch in dem Handling von Verwalter, Bank und Grundbuch. Beispielhaft haben die Länder Schleswig-Holstein, Hamburg und Baden-Württemberg eigene WEG-Finanzierungsprogramme mittels Bürgschaften umgesetzt (siehe Anlage). Am Rande sei erwähnt, dass der IVD auf eine Meinungsbildung von 1.500 Verwaltungs-unternehmen in der Mitgliedschaft zurückgreift.

 

2. Mietwohnungsneubau – bezahlbarer Wohnraum

Der Wohnungsneubau hat erst seit kurzem wieder Steigerungszahlen, jedoch reichen diese bei weitem nicht aus (siehe Ausführungen BSI). Hinzu kommt, dass durch die gesetzlichen Anforderungen an den Bau die Herstellungskosten steigen und das Wohnen nie wieder günstiger wird. Die Neubaukosten liegen heute je nach Lage des Wohnbauvorhabens bei 9 bis 11 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter.

Angesichts der Wohnraumverknappung in einigen Ballungsregionen und wirtschaftlich starken Mittelstädten ist die Förderung gerade für schwächer gestellte Familien heute und künftig wieder wichtig geworden. Bezahlbarer Wohnraum muss auch nach dem Auslaufen der Kompensationsleistungen in die Länder nach 2013 gewährleistet sein. Die bis dato festgeschriebenen 518 Millionen Euro als Sockelleistung für die soziale Wohnraumförderung muss auch über das Jahr 2014 hinaus verstetigt werden und mittels einer Anschlussförderung nach dem föderalen Prinzip mit einer Zweckbindung in die Länder fließen. Denkbar wäre auch, dass eine Art „Pakt für das Wohnen“ mit den Ländern diskutiert wird und intelligente Konzepte für bezahlbaren Wohnraum gesondert gefördert werden.

Die Instrumente, die der Stadtstaat Hamburg für eine sozial ausgewogene Wohnungsbaupolitik verfolgt, liegen mit dem Bündnispapier bei und werden gern persönlich erläutert.

 

3. Berufspolitischer Kanon des IVD

Ein Schritt mehr Verantwortung

Die wichtigsten Aufgaben aus dem Berufspolitischen Kanon des IVD
für die nationalen gesetzlichen Neuerungen

Entstehung & gemeinsames Verständnis
Die IVD Mitglieder stehen für eine stetige Qualitätsverbesserung der Dienstleistung der Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständigen ein. Klares Signal gab auch die Mitgliederumfrage im Winter 2011/2012. Danach schließen sich 80 % der Mitglieder den Ausarbeitungen der IVD Gremien aus Bund und Regionen zum Berufspolitischen Kanon an. Damit besteht ein klares Verständnis über die berufsrechtliche Verschärfung. Ein einstimmiges Votum zum Berufspolitischen Kanon gab es in der Mitgliederversammlung am 4. Mai 2012 in Stuttgart.

Neben dem Berufspolitischen Kanon geht der IVD weitere Wege zu mehr Qualität & Verbraucherschutz, die intern aber auch auf Länderebene verfolgt werden.

IVD Mitglieder Standesregeln
Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit den IVD Standesregeln, um zum einen das Berufsbild breitenwirksam und nachhaltiger zu verbessern, zum anderen um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Die IVD Mitglieder verpflichten sich eine Vermögenschadens-Haftpflichtversicherung vor zu halten sowie die strafrechtlich relevante Vertrauensschadensversicherung, die durch den IVD Berufsverband garantiert wird.

Durch den vom IVD geforderten Sach- und Fachkundenachweis ist die Zahl der Beschwerden durch Dritte in Bezug auf mangelnde oder fehlerhafte Maklerleistung nachhaltig zurückgegangen. In Gesprächen mit Personen, die eine IVD Mitgliedschaft anstreben, ist jedoch häufig zu erfahren, dass insbesondere Grundkenntnisse beispielsweise in der Grundbuchordnung, Wohnungseigentumsrecht, Wohn- und Gewerbemietrecht lückenhaft sind bzw. ganz fehlen.

Die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen & Forderungen

1. Gesetzliche Verankerung zum Sach- und Fachkundenachweis vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO für den Immobilienverwalter und den Immobilienmakler.
Die Grundlagen für einen Sach- und Fachkundenachweis weisen auf vier Stufen hin, sogenannte Qualifikationsmodelle als Grundvoraussetzung zur Gewerbeanmeldung nach § 34 c GewO:
- Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oder vergleichbare kaufmännische oder betriebswirtschaftliche abgeschlossene Ausbildung
- IHK zertifizierte Weiterbildung zum „Immobilienmakler“ (ca. 120 Unterrichtsstunden)
- Immobilienfachwirt (IHK) oder vergleichbare Abschlüsse (ca. 470 Unterrichtsstunden)
- Studium mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

2. Leitbild des Vollerwerbbetriebes und der Kaufmannseigenschaft für Verwalter und Makler gesetzlich verankern.

3. Einführung einer gesetzlichen Versicherungspflicht der Vermögens- und Vertrauensschadenversicherung für den Immobilienverwalter.

4. Gesetzliche Versicherungspflicht für den Immobilienmakler bei Vermögensschäden (Neuregelung der MaBV).

5. Immobilienvermittlung per Vertrag – Rechtssicherheit durch gesetzliche Festschreibung der Textform des Maklervertrages (die freie Vereinbarkeit des Vertrages z.B. der Provision bleibt unberührt).

6. Neuregelung der Auftraggeber-Provision nach dem Bestellerprinzip unter Wahrung der Mittlerfunktion zwischen beiden Parteien.

7. Der Gesetzgeber soll die Dienstleistung und treuhänderische Vermögensbetreuung anerkennen und eine automatische Anpassung der Verwaltervergütung an die allgemeinen Preissteigerungen erleichtern.

Begleitende Maßnahmen – IVD Qualitätsregeln
Qualität, Transparenz und Kompetenz steht an erster Stelle für den IVD und seine Mitglieder.

Der IVD hat und wird die berufspolitischen Verbandsregularien (die Standesregeln) beständig weiter entwickeln. Zum einen fordert der IVD gesetzliche Regularien für die Immobilienberufe, zum anderen gibt es ernsthafte interne IVD Qualitätsoffensiven und Abstimmungsprozesse mit den Ländergremien der IHK (Industrie- und Handelskammern) und Gespräche mit den Fraktionen in den Landtagen.

IVD Berufsverband - interne Maßnahmen

  • Verbraucherinteressen stärken – Konflikte vermeiden, Transparenz steigern. Einrichtung eines Ombudsmann für die gesamte Immobilienbranche: Schlichten statt richten. Unterwerfung der Mitglieder
  • Verbraucheraufklärung und Beschwerdemöglichkeiten (nah am Bürger in den Regionalverbänden)
  • Weiterentwicklung der bestehenden Standes- und Wettbewerbsregeln als sogenannte Verbandsregularien für die Mitgliedsunternehmen. Diese Regularien werden ergänzt um die Wohlverhaltensregeln, die einen Ordnungsrahmen für richtiges, geduldetes und zuwider laufendes Verhalten darstellen und damit eine Ergänzung der berufspolitischen Leitlinien zur Berufsanerkennung geben.
  • Versicherungspflicht besteht bereits für die Mitglieder bei Verbandseintritt (Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung)
  • Zertifizierung für Makler nach der DIN 15733 für die IVD Mitglieder, für Verwalter gilt die Einführung eines Qualitätsmanagementsystems
  • Zertifizierung der Sachverständigen nach ISO 17024 oder eine öffentliche Bestellung durch die IHK
  • Lebenslanges Lernen, der IVD will die Anpassungsfortbildung erweitern und in die Satzung aufnehmen
  • Empfehlung zur Teilnahme der Betriebskennzahlenanalyse für mehr Transparenz und Unternehmensstrategie

Maßnahmen in den Ländern

  • Ausarbeitung des Sach- und Fachkundenachweises mit den IHK (Industrie- und Handelskammern) und Instituten für Makler, Verwalter und Sachverständige
  • Prüfung der aktuellen Tauglichkeit über den Berufszugang/-zulassung für die Sachverständigen
  • Widerruf der Gewerbeerlaubnis – Erstellung eines Beispielkataloges
  • Einführung einer Registrierung von Immobilienmaklern bei der Kammer unter Einbindung des IVD
  • Erweiterung der Berufsausbildungsordnung für Immobilienkaufleute (Rahmenstoffplan, Fachrichtungen erweitern)
  • Einführung eines Berufsausweises auf zunächst nationaler Ebene für die IVD Mitglieder (Professional Card)
  • IVD Expertenstellungnahme für Existenzgründer und deren Businessplan als Partner der IHK
  • Öffentliche Bestellung des Sachverständigen durch die IHK oder Zertifizierung nach ISO 17024 (s.o.)
  • § 7 UWG - Bundesgesetz – Forderung nach einem Anwendungsschreiben - Abgrenzung für Immobilienmakler bei Anzeigen von Privatleuten z.B. bei Grundstücksverkäufen
  • Geldwäschegesetz – praxistaugliche Umsetzung nach gesetzlichen Anforderungen mit Behörden erarbeiten

Europa als Vorbild
In fast allen europäischen Nachbarländern sind die Zulassungsvoraussetzungen für den Maklerberuf sehr streng und hoch angesetzt. Durch die fehlende gesetzliche Regelung in Deutschland haben die deutschen Immobiliendienstleister einen eindeutigen Wettbewerbsnachteil. Den Verbrauchern hingegen fehlt die erforderliche Transparenz und Überprüfbarkeit. Es ist daher bereits seit vielen Jahren das vordringliche Anliegen des IVD gewesen, einen Sach- und Fachkundenachweis zur Erteilung der Gewerbeerlaubnis in § 34 c GewO zu etablieren.

Darüber hinaus sei erwähnt, dass sich der IVD gemeinsam mit den europäischen Verbänden CEPI und CEI für berufsrechtliche Regelungen einsetzt. Dabei streben sie insbesondere eine einheitliche Handhabung bei der Reglementierung der Berufe an. Beispielhaft sei hier die europaweite Einführung der Professional Card genannt.

Die komplette Stellungnahme finden Sie als Download hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand Juli 2012

IVD Berufspolitischer Kanon - Aufgaben

Ein Schritt mehr Verantwortung

Die wichtigsten Aufgaben aus dem IVD Berufspolitischen Kanon für
die nationalen gesetzlichen Neuerungen

Entstehung & gemeinsames Verständnis
Die IVD Mitglieder stehen für eine stetige Qualitätsverbesserung der Dienstleistung der Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständigen ein. Klares Signal gab auch die Mitgliederumfrage im Winter 2011/2012. Danach schließen sich 80 % der Mitglieder den Ausarbeitungen der IVD Gremien aus Bund und Regionen zum Berufspolitischen Kanon an. Damit besteht ein klares Verständnis über die berufsrechtliche Verschärfung. Ein einstimmiges Votum zum Berufspolitischen Kanon gab es in der Mitgliederversammlung am 4. Mai 2012 in Stuttgart.
Neben dem Berufspolitischen Kanon geht der IVD weitere Wege zu mehr Qualität & Verbraucherschutz, die intern aber auch auf Länderebene verfolgt werden.

IVD Mitglieder Standesregeln
Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit den IVD Standesregeln, um zum einen das Berufsbild breiten-wirksam und nachhaltiger zu verbessern, zum anderen einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Die IVD Mitglieder verpflichten sich eine Betriebshaftpflicht sowie eine Vermögenschadenshaftpflicht vor zu halten sowie die strafrechtlich relevante Vertrauensschadensversicherung, die durch den IVD Berufsverband garantiert wird.

Durch den vom IVD geforderten Sach- und Fachkundenachweis, ist die Zahl der Beschwerden durch Dritte in Bezug auf mangelnde oder fehlerhafte Maklerleistung nachhaltig zurückgegangen. In Gesprächen mit Personen, die eine IVD Mitgliedschaft anstreben, ist jedoch häufig zu erfahren, dass insbesondere Grundkenntnisse beispielsweise in der Grundbuchordnung, Wohnungseigentumsrecht, Wohn- und Gewerbemietrecht lückenhaft sind bzw. ganz fehlen.

Die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen & Forderungen

1. Gesetzliche Verankerung zum Sach- und Fachkundenachweis vor der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach §34c GewO für den Immobilienverwalter und den Immobilienmakler.
Die Grundlagen für einen Sach- und Fachkundenachweis weisen auf vier Stufen hin, sogenannte Qualifikationsmodelle als Grundvoraussetzung zur Gewerbeanmeldung nach § 34 c GewO:
- Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oder vergleichbare kaufmännische oder betriebswirtschaftliche abgeschlossene Ausbildung
- IHK zertifizierter Lehrgang jeweils zum Immobilienverwalter oder Immobilienmakler (je nach Bundesland ca. 100 bis 150 Unterrichtsstunden- Mindestmaß an Qualifikation)
- Immobilienfachwirt (IHK oder EIA) mit ca. 470 Unterrichtsstunden)
- Studium mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft

2. Leitbild des Vollerwerbbetriebes und der Kaufmannseigenschaft für Verwalter und Makler gesetzlich verankern.

3. Einführung einer gesetzlichen Versicherungspflicht der Vermögens- und Vertrauensschaden für den Immobilienverwalter.

4. Gesetzliche Versicherungspflicht für den Immobilienmakler bei Vermögensschäden (Neuregelung der MaBV).

5. Immobilienvermittlung per Vertrag – Rechtssicherheit durch gesetzliche Festschreibung der Textform des Maklervertrages (die freie Vereinbarkeit des Vertrages z.B. der Provision bleibt unberührt).

6. Neuregelung der Auftraggeber-Provision nach dem Bestellerprinzip unter Wahrung der Mittlerfunktion zwischen beiden Parteien.

7. Der Gesetzgeber soll die Dienstleistung und treuhänderische Vermögensbetreuung anerkennen und eine automatische Anpassung der Verwaltervergütung an die allgemeinen Preissteigerungen erleichtern.

Begleitende Maßnahmen – IVD Qualitätsregeln
Qualität, Transparenz und Kompetenz steht an erster Stelle für den IVD und seine Mitglieder.
Der IVD hat und wird die berufspolitischen Verbandsregularien (die Standesregeln) beständig weiter entwickeln. Zum einen fordert der IVD gesetzliche Regularien für die Immobilienberufe, zum anderen gibt es ernsthafte interne IVD Qualitätsoffensiven und Abstimmungsprozesse mit den Ländergremien der IHK (Industrie und Handels-Kammern) und Gespräche mit den Fraktionen in den Landtagen.

IVD Berufsverband - interne Maßnahmen

  • Verbraucherinteressen stärken – Konflikte vermeiden, Transparenz steigern. Einrichtung eines Ombudsmann für die gesamte Immobilienbranche: Schlichten statt richten. Unterwerfung der Mitglieder
  • Verbraucheraufklärung und Beschwerdemöglichkeiten (nah am Bürger in den Regionalverbänden)
  • Weiterentwicklung der bestehenden Standes- und Wettbewerbsregeln als sogenannte Verbandsregularien für die Mitgliedsunternehmen). Diese Regularien werden ergänzt um die Wohlverhaltensregeln, die einen Ordnungsrahmen für richtiges, geduldetes und zuwider laufendes Verhalten darstellen und damit eine Ergänzung der berufspolitischen Leitlinien zur Berufsanerkennung geben.
  • Versicherungspflicht besteht bereits für die Mitglieder bei Verbandseintritt (Vertrauensschadensversicherung)
  • Zertifizierung für Makler nach der DIN 15733 für die IVD Mitglieder, für Verwalter gilt die Einführung eines Qualitätsmanagementsystems
  • Zertifizierung der Sachverständigen nach ISO 17024 oder eine öffentliche Bestellung durch die IHK
  • Lebenslanges Lernen, der IVD will die Anpassungsfortbildung erweitern und in die Satzung aufnehmen
  • Empfehlung zur Teilnahme der Betriebskennzahlenanalyse für mehr Transparenz und Unternehmensstrategie

Maßnahmen in den Ländern

  • Ausarbeitung des Sach- und Fachkundenachweises mit den IHK (Industrie und Handels-Kammern) und Instituten für Makler, Verwalter und Sachverständige
  • Prüfung der aktuellen Tauglichkeit über den Berufszugang/-zulassung für die Sachverständigen
  • Widerruf der Gewerbeerlaubnis – Erstellung eines Beispielkataloges
  • Einführung einer Registrierung von Immobilienmaklern bei der Kammer unter Einbindung des IVD
  • Erweiterung der Berufsausbildungsordnung für Immobilienkaufleute (Rahmenstoffplan, Fachrichtungen erweitern)
  • Einführung eines Berufsausweises auf zunächst nationaler Ebene für die IVD Mitglieder (Professional Card)
  • IVD Expertenstellungnahme für Existenzgründer und deren Businessplan als Partner der IHK
  • Öffentliche Bestellung des Sachverständigen durch die IHK oder Zertifizierung nach ISO 17024 (s.o.)
  • § 7 UWG - Bundesgesetz – Forderung nach einem Anwendungsschreiben - Abgrenzung für Immobilienmakler bei Anzeigen von Privatleuten für z.B. bei Grundstücksverkäufen
  • Geldwäschegesetz – praxistaugliche Umsetzung nach gesetzlichen Anforderungen mit Behörden erarbeiten

Europa als Vorbild
In fast allen europäischen Nachbarländern sind die Zulassungsvoraussetzungen für den Maklerberuf sehr streng und hoch angesetzt. Durch die fehlende gesetzliche Regelung in Deutschland haben die deutschen Immobiliendienstleister einen eindeutigen Wettbewerbsnachteil. Den Verbrauchern hingegen fehlt die erforderliche Transparenz und Überprüfbarkeit. Es ist daher bereits seit vielen Jahren das vordringliche Anliegen des IVD gewesen, einen Sach- und Fachkundenachweis zur Erteilung der Gewerbeerlaubnis in § 34 c GewO zu etablieren.

Darüber hinaus sei erwähnt, dass sich der IVD gemeinsam mit den europäischen Verbänden CEPI und CEI für berufsrechtliche Regelungen ein. Dabei streben sie insbesondere eine einheitliche Handhabung bei der Reglementierung der Berufe an. Beispielhaft sei hier die europaweite Einführung der Professional Card genannt.

Sun Jensch
Bundesgeschäftsführerin

Download der Aufgaben aus dem Berufspolitischen Kanon hier.

Impressum:
Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin

Stand Juni 2012

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Tel.: (030) 27 57 26 0
Fax: (030) 27 57 26 49

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