Marktausblick 2011

2010 war ein Rekordjahr. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt nahm 2010 um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu. Die schnelle Erholung ist gerade im Hinblick auf den starken wirtschaftlichen Einbruch 2009 beeindruckend. Nach den turbulenten letzten Jahren ist es interessant zu analysieren, welche Chancen und welche Risiken im neuen Jahr bestehen. Generell ist 2011 in allen Bereichen mit steigenden Preisen zu rechnen. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erweisen sich als robust, man kann daher davon ausgehen, dass der gesamtwirtschaftliche Aufwärtstrend auch 2011 anhalten wird. Wenngleich auch nicht allzu stark. Da auch die Erschwinglichkeit für Wohneigentum stabil bleibt, sind die nächsten zwölf Monate ein sehr guter Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen.

Steigende Mieten vor allem in den Ballungszentren
Der IVD erwartet auch 2011 steigende Preise bei Neuvermietungen. Demzufolge werden die Nettokaltmieten deutschlandweit zwischen einem und 2,5 Prozent anziehen. Besonders in den guten Innenstadtlagen der Großstädte können die Mietpreissteigerungen sogar noch weitaus deutlicher ausfallen. Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf die immer größer werdende Kluft zwischen Wohnungsangebot und -bedarf. Nach Schätzungen des IVD müssten 2011 etwa 200.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf des kommenden Jahres zu decken. In vielen Städten gibt es jedoch eine über Jahre gewachsene Versorgungslücke, die nicht innerhalb eines Jahres geschlossen werden kann. Deshalb ist für 2011 von einem Neubaudefizit von 40.000 Einheiten auszugehen.

Die prekäre Lage auf dem Neubauwohnungsmarkt sollte sich aber in den nächsten Jahren wieder etwas verbessern. So stieg die Zahl der Baugenehmigungen bis zum dritten Quartal 2010 in Deutschland um 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahrszeitraum an. Steigen die Baugenehmigungen an wirkt sich dies erfahrungsgemäß zeitversetzt auch auf den Anzahl der Baufertigstellungen aus. Somit sollte es in den kommenden Jahren zu einer Reduzierung der Versorgungslücke kommen.
Die Situation auf dem Wohnungsmarkt der Städte wird sich 2011 durch die steigenden Neubauzahlen nur leicht spürbar entspannen. Denn der Wohnungsbedarf nimmt in Großstädten durch hohen Zuzug von Arbeitskräften und die zunehmende Zahl an Ein- und Zweipersonen-Haushalten überproportional zu. Die Neuvertragsmieten des Jahres 2011 werden daher weiter steigen

Ohne Alternative - Immobilie zur Kapitalanlage
2010 wurde die Immobilie von Anlegern als sicherer Hafen geschätzt. Die Einstellung, dass die Immobilie die einzige Anlageform ist, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen, wird auch 2011 andauern. Die deutliche Belebung des Marktes für vermietete Eigentumswohnungen und für Mehrfamilienhäuser, so genannte Zinshäuser, wird also weiter anhalten. Die Frage, die sich viele Anleger und Immobilienmakler als deren Berater stellen, ist, ob genügend Immobilien auf den Markt kommen, um die Nachfrage zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund sollten Eigentümer darüber nachdenken, ob sie nicht die Wertzuwächse der vergangenen Jahre und Jahrzehnte als Gewinn realisieren. Der IVD rät Kapitalanlegern, sich sowohl bei der Verkaufsentscheidung als auch bei einer möglichen Reinvestition beraten zu lassen. Der Verband sieht zudem große Potenziale bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Immobilienbestandes. Hier stecken große Chancen für Eigentümer, die in Lagen investieren, in denen die Mieten gerade beginnen zu steigen und die sich gut entwickeln werden.

Wohneigentum bleibt weiterhin gefragt
Nachdem sich die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2010 um durchschnittlich 2,1 Prozent erhöht haben, erwartet der IVD auch für das Jahr 2011 weitere Preissteigerungen. Diese werden jedoch in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern deutlicher ausfallen als in den kleineren Kommunen. Die gute Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten bei gleichzeitig zu geringer Bauaktivität wirkt sich auch in diesem Marktsegment preissteigernd aus. Bei Einfamilienhäusern geht der IVD hingegen von weiter stabilen Preisen aus. Auch 2011 werde ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert für durchschnittlich 254.000 Euro zu erwerben sein, so die Prognose des Verbandes. Schwierig wird die Lage jedoch in ländlichen Gebieten mit starker Abwanderung. In einigen Regionen Deutschlands werden sich die Auswirkungen des anhaltenden Bevölkerungsrückganges bemerkbar machen. Sinkende Nachfrage nach Immobilien in einer Region bei gleichbleibendem Angebot spricht für tendenziell nachgebende Preise. Die Empfehlung des IVD an Käufer von selbstgenutztem Eigentum lautet deshalb, das niedrige Zinsniveau des Jahres 2011 zu nutzen und zugleich die Tilgung der Immobilienkredite zu erhöhen.

Wichtiger Faktor: Arbeitsmarkt ist stabil
Großen Einfluss auf die Entscheidung für eine selbst genutzte Immobilie hat auch die persönliche Situation. Der sehr robuste Arbeitsmarkt in Deutschland hat eine unterstützende Wirkung auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Die Arbeitsmarktreformen und die Restrukturierungsmaßnahmen der Unternehmen in der letzten Dekade ein Auslöser dafür waren, dass der deutsche Arbeitsmarkt im internationalen Vergleich so gut dasteht. Die Experten der Deutsche Bank sehen das genauso. Sie gehen davon aus, dass die Beschäftigung 2011 um weitere 0,5% ansteigen wird. Zeitgleich soll die Zahl der Arbeitslosen unter 3 Millionen sinken.

Deutschland nimmt somit als Konjunktur-Lokomotive in Europa eine wichtige Funktion ein. Viele Arbeitnehmer, die im Verlauf der Finanzkrise ihren Arbeitsplatz verloren haben, stehen wieder in Lohn und Brot. Die großen Bankhäuser erwarten auch 2011 ein starkes BIP-Wachstum. So geht die Deutsche Bank von ca. 2 Prozent Wirtschaftswachstum aus, UniCredit sogar von 2,5 Prozent. Ebenso gut haben sich die Umfrageindikatoren in Deutschland entwickelt. So nahm der Ifo-Geschäftsklimaindex zu, und liegt derzeit auf dem höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Ein guter Wirtschaftsindikator ist ebenfalls der Einkaufsmanagerindex. Dieser nahm im Dezember um 3 Punkte zu lag somit an der Spitze im Euroraum. Und die Perspektive bleibt auch im Jahr 2011 aus Sicht des IVD gut.

Erschwinglichkeit blieb 2010 stabil
Die Bedingungen zum Erwerb von Wohneigentum werden zumindest im ersten Halbjahr 2011 weiterhin günstig sein, prognostiziert der IVD. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der relativ konstanten Preise ist Wohneigentum derzeit besonders leicht erschwinglich. Auch die Einkommenssituation der Haushalte, die ebenfalls in diese Betrachtung einfließt, war 2010 vergleichsweise konstant. Mit dem voraussichtlichen Anstieg des Zinsniveaus ab Mitte 2011 könnte sich dies jedoch ändern. Entscheidend für die Erschwinglichkeit werden die unterschiedlichen lokalen Eigentumspreise sein. An Standorten, an denen mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, wird sicherlich auch die Erschwinglichkeit leicht abnehmen. Durch die guten wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen ist jedoch ebenfalls mit einer positiven Einkommensentwicklung zu rechnen. Dennoch ist fraglich, inwiefern sich die beiden Effekte kompensieren.

Erschwinglichkeitsindex auf Best-Stand
Der IVD ermittelt gemeinsam mit dem Center for Real Estate Studies an der Steinbeis-Hochschule den Erschwinglichkeitsindex für selbstgenutzte Wohnimmobilien. In den Jahren 2009 und 2010 bewegte sich dieser Index auf seinem historischen Best-Stand. Nie war selbstgenutztes Wohneigentum relativ erschwinglicher als dies aktuell der Fall ist. Es ist davon auszugehen, dass trotz der aktuellen Entscheidung der Bundesregierung zu Steuererleichterungen für Verbraucher im Jahr 2011 keine signifikante Veränderung beim verfügbaren Einkommen. Erst zum Ende des Jahres 2011 laufen Tarifverträge in einigen Branchen aus. Die neuen Tarifabschlüsse, die dann ab 2012 gelten, werden die relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum wieder tangieren.

Ende Februar veröffentlicht der IVD mit dem Center for Real Estate Studies die neuesten Berechnungen für das Jahr 2011.

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