Die ortsübliche Vergleichsmiete - das unbekannte Wesen

Über Sinn und Unsinn beziehungsweise Verständnis und Missverständnis im Umgang mit einem Terminus technicus der Mietpreisbewertung

Im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete treten häufig Missverständnisse oder Fehlinterpretationen auf. So wird beispielsweise auch bei Gewerbeimmobilien häufig von der ortsüblichen Vergleichsmiete gesprochen. Dies ist insofern verwirrend, als sich der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete im § 558 BGB (Abschnitt 8, Titel 5, Untertitel 2) ausschließlich auf Wohnraum bezieht.

Im Kontext gewerblicher Räume handelt es sich regelmäßig um die übliche Miete oder Marktmiete, wobei in Analogie durchaus die fünf Teilnutzwerte des § 558 BGB zur Beurteilung herangezogen werden können - allerdings unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Gewichtung und Bedeutung. Keinesfalls darf im Kontext gewerblicher Objekte die vom Gesetzgeber zum Zwecke der Dämpfung des Mietpreisanstieges eingeführte Mischung aus Neu- und Bestandsmieten sowie von Mieten der vergangenen vier Jahre vorgenommen werden. Die Üblichkeit einer Gewerbemiete wird sich regelmäßig an den Marktgegebenheiten zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag orientieren.

Für die ortsübliche Vergleichsmiete hingegen haben die Marktgegebenheiten zum Stichtag lediglich eine untergeordnete, im Ergebnis oftmals kaum wahrnehmbare Bedeutung. Anders ausgedrückt: Die ortsübliche Vergleichsmiete hat (nahezu) keinerlei aktuellen Marktbezug – allenfalls eine zufällige Nähe.

Fehlender Marktbezug
Dies mag zunächst verwirren, ergibt sich aber bereits aus der Intention des Gesetzgebers, der die im Rahmen der Änderungskündigungen immer an die Marktmiete anpassbare Vertragsmiete sozial verträglich gestalten beziehungsweise die Mieter schützen und die Volatilität der Vertrags- oder Bestandsmieten dämpfen wollte. Hierzu definierte er ab 01.01.1983 als ortsübliche Vergleichsmiete eine Mischung von Neu- und Bestandsmieten der vergangenen drei Jahre sowie eine Kappungsgrenze. Nachdem dem Gesetzgeber die Volatilität immer noch zu hoch erschien, verlängerte er zur weiteren Dämpfung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Zeitraum ab 01.09.1993 auf vier Jahre.

Alleine hieraus wird deutlich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung mit der aktuellen Marktmiete in der Regel nichts zu tun hat, sondern sich in aller Regel darunter bewegt. Deutliche Stilblüten treibt diese gesetzliche Anforderung regelmäßig in Zeiten längerer, deutlicher Mietpreisanstiege. Während am Ende des betrachteten Vierjahreszeitraumes die marktübliche Miete möglicherweise rapide ansteigt - Pressemeldungen sind in den Ballungszentren häufig zweistellige Zuwachsraten zu entnehmen -, betrifft diese Entwicklung bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich eines von acht betrachteten, ermittlungsrelevanten Elementen (Neu- und Bestandsmieten aus jeweils vier Jahren).

Üblicherweise wird zudem ein höherer Anteil an Bestandsmieten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen, da zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in etwa eine Verteilung der Neu- und Bestandsmieten wie am Markt vorliegen sollte. Je nach konkretem (lokalen) Markt ist eine 10-Prozent-Fluktuation p.a. allerdings tendenziell schon hoch angesetzt, so dass sich für Mehrraumwohnungen tendenziell eine Marktverteilung von Neu- zu Bestandsmieten von 1:2 bis etwa 40:60 ergibt. Dies führt also durch eine Übergewichtung der (tendenziell) niedrigeren Bestandsmieten zu einer weiteren Dämpfung dieses „Rechenergebnisses“. Der Einfluss einer markant gestiegenen Neumiete bliebe demzufolge, selbst wenn der Anstieg über mehrere Jahre zu beobachten gewesen wäre, im Ergebnis doch gering.

Artithmetik der ortsüblichen Vergleichsmiete
In derartigen Marktsituationen sind es regelmäßig die Vermieter und deren Vertreter, die den Sachverständigen und sein Ergebnis angreifen werden, während es in Zeiten fallender Neumieten tendenziell die Mieter sein werden, da im städtischen Bereich die Neumieten auch dann regelmäßig über den ortsüblichen Vergleichsmieten bleiben werden, während die ortsübliche Vergleichsmiete auch in diesen Zeiten - der „Artithmetik der ortsüblichen Vergleichsmiete“ folgend - steigen wird.

Für den Sachverständigen ist es daher von entscheidender Bedeutung, nicht der Versuchung zu erliegen, sich wertmäßig an Presse, Lobbyisten und jedweden stichtagsbezogenen Veröffentlichungen zu orientieren, sondern alleine seinen erhobenen, belegten und bekannten Daten des Vierjahreszeitraumes zu folgen. Er wird ansonsten unweigerlich zum Spielball des Marktes und negiert die Intention des Gesetzgebers der Dämpfung des Mietpreisanstieges beziehungsweise hat sein Ergebnis nichts mehr mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu tun.

In der nachfolgenden Tabelle und Grafik soll exemplarisch dargestellt werden, wie sich der Einfluss der Neumieten auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete modellhaft auswirkt. Dargestellt werden (fiktive) durchschnittliche Neumieten, (fiktive) durchschnittliche Bestandsmieten sowie das rechnerische Ergebnis, die sich aus diesen Daten ergebende ortsübliche Vergleichsmiete, bei einer Gewichtung von 40:60 (Neu:Bestand).

Jahr
 Neumiete
Im Mittel Bestandsmiete
Im Mittel Ortsübliche Vergleichsmiete
(Gewichtung 40:60)
1 8,20 7,00 
2 8,50 7,20 
3 9,00 7,50 
4 9,30 8,00 7,96
5 9,50 8,20 8,27
6 9,20 8,40 8,52
7 9,30 8,60 8,71
8 9,30 8,80 8,83
9 9,50 9,00 8,95
10 10,00 9,20 9,15
11 10,70 9,50 9,43
12 11,50 10,00 9,83
13 12,50 10,75 10,39
14 11,80 10,80 10,81
15 11,00 10,80 11,03

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hier dargestellt als das gewichtete arithmetische Mittel von 40 Prozent Durchschnittsneumiete und 60 Prozent Durchschnittsbestandsmiete jeweils der vergangenen vier Jahre. Dabei wurden geringfügige Überschreitungen der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die durchschnittliche Bestandsmiete außer Acht gelassen.

Deutlich zu erkennen ist, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich marginal von der aktuellen Marktentwicklung beeinflussen lässt. Lediglich der Grad der Steigung kann beeinflusst werden. Erhalten bleibt allerdings in aller Regel der Abstand zwischen Marktmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete. Lediglich ein dramatischer Einbruch des Marktes kann zu der Situation führen, dass Markt- und ortsübliche Vergleichsmiete in etwa gleicher Höhe vorliegen.

Werden also numerische Ergebnisse der ortsüblichen Vergleichsmiete in Größenordnung nahe der Marktmiete postuliert oder gefordert, so zeigt dies zumindest in Zeiten längerer Neumietpreisanstiege, dass das Wesen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht verstanden wurde. Im Gegenteil bietet sich sogar die Möglichkeit, eine ortsüblichen Vergleichsmiete, stamme sie nun aus einem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten, zu plausibilisieren - dies allerdings nicht anhand ihrer Nähe zum aktuellen Markt, sondern über den Abstand hierzu.

Lediglich theoretischer Natur ist der Gedanke eines spürbaren Absinkens der Marktmiete unter die ortsübliche Vergleichsmiete. In einem derartigen Fall würden die Bestandsmieter ungeachtet des rechnerischen Ergebnisses einer ortsüblichen Vergleichsmiete auf die spürbar günstigeren freien Wohnungen ausweichen, bis sich ein Marktgleichgewicht gebildet hat, auf welchem sich dann Markt und Bestandsmieten in etwa gleicher Höhe eingependelt haben. Für einen derartigen Fall wäre es gegebenenfalls eine Rechtsfrage, ob der Intention des Gesetzgebers folgend die ortsübliche Vergleichsmiete – abweichend von der geschilderten Arithmetik - im Sinne des Mieterschutzes auch der gesunkenen Neumiete folgen kann. Am Markt wird dies ohnehin zu beobachten sein.
 
Eingeschränkte Mieterhöhungsmöglichkeiten
Für die Immobilienwirtschaft und die Verkehrswertermittlung hat das beschriebene Verständnis der ortsüblichen Vergleichsmiete eine oftmals existentielle Bedeutung, beschränkt die ortsübliche Vergleichsmiete von untergeordneten Ausnahmen abgesehen doch die Mieterhöhungsmöglichkeit im Bestand. Dies kann in Verbindung mit weiteren mietrechtlichen Besonderheiten und Vorschriften, beispielsweise des Berücksichtigungsverbotes von wohnwerterhöhenden Mieterinvestitionen bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, zu teils gravierenden Einnahmedifferenzen gegenüber aktuellen Marktmieten führen.

Ein derartiger Lapsus im Gutachten kann zu erheblichen Verkehrswertdifferenzen führen, im Investitionsfall, da dann liquiditätswirksam, können die Auswirkungen wesentlich dramatischer sein.
 
Stephan Zehnter ist öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten in München. Seit über 25 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig beschäftigt er sich heute schwerpunktmäßig mit den ertragswirtschaftlichen Aspekten von Immobilieninvestments.

Autor: Stephan Zehnter
Quelle: AIZ 12/2010
Copyright: IVD

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