Welcher Verteilerschlüssel gilt bei den Betriebskosten?

Die Umlage nach dem Flächenmaßstab ist deutlich leichter handhabbar als die früher weit verbreitete Umlage nach der Personenzahl. „Die Personenanzahl kann sich durch den Ein- und Auszug von Mitbewohnern häufig ändern“, sagt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung beim Immobilienverband IVD. „Dies ist für den Vermieter kaum nachvollziehbar.“ Wird ein Verteilungsschlüssel schon jahrelang angewandt, so gilt dieser auch weiterhin. Wichtig ist auch: Ein bereits im Mietvertrag vereinbarter Verteilungsschlüssel kann nur in einer einzigen Ausnahme einseitig vom Vermieter geändert werden: Nämlich dann, wenn künftig nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden soll und dies vorher nicht so war – etwa bei Wasserkosten, nachdem ein Wasserzähler eingebaut wurde. Für Heizkosten fordert die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung. „Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden“, sagt Löhlein. „Für den Rest wird die Heizfläche zugrunde gelegt. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich, können die Heizkosten auch vollständig nach Wohnfläche aufgeteilt werden. Der Mieter ist dann berechtigt, pauschal 15 Prozent abzuziehen. Das ist heutzutage aber kaum noch der Fall.“