Gewerbeimmobilienmarkt im Einklang mit der guten Konjunktur

Die stabile konjunkturelle Entwicklung der deutschen Wirtschaft wirkt sich positiv auf den Büroimmobilienmarkt aus. Die weiterhin gute Nachfrage nach Büroflächen spiegelt sich auch in den Preisen wider, die in fast allen Nutzungswert-Kategorien und Städtegrößen leicht angestiegen sind. Auffallend ist, dass die Mieten für Büroflächen mit mittlerem Nutzungswert in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern am stärksten angestiegen sind (+ 3,9 Prozent), gefolgt von den Mieten für Büros mit einfachem Nutzungswert (+ 2,6 Prozent). Die Büromieten für Flächen mit gutem Nutzungswert sind zwar deutschlandweit um 1,9 Prozent gestiegen, in den Großstädten aber nur um durchschnittlich 0,9 Prozent.

Die von den IVD-Marktberichterstattern berichteten Schwerpunktmieten der Großstädte betragen im Jahr 2012 in München 28 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Innenstadt und 19 Euro in mittleren Lagen, in Düsseldorf 19 Euro (12 Euro), Frankfurt 19 Euro (14 Euro), Köln 15 Euro (10 Euro), Hamburg 13 Euro (8 Euro) und Berlin 14 Euro (8 Euro). Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für ein Büro mit gutem Nutzungswert bei 7,95 Euro je Quadratmeter, nach zuletzt 7,60 Euro im Jahr 2011. Im mittleren Nutzungswert liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei gegenwärtig 5,90 Euro nach 5,80 Euro im Vorjahr. Dabei muss in München mit 19 Euro mehr als das Dreifache und in Frankfurt fast das Zweieinhalbfache dieses Preises bezahlt werden. Interessant ist, dass das so genannte Kleinflächensegment mit Mietverträgen über maximal 340 Quadratmeter schätzungsweise rund die Hälfte aller Büro-Vermietungen ausmacht. Bei jedem vierten Mietvertrag handelt es sich um eine Fläche, die kleiner als 200 Quadratmeter ist.

Flächenumsatz geringer als im Vorjahr, Leerstand dennoch rückläufig

Die weiterhin steigenden Mieten für Büros zeigen, dass die Nachfrage nach Büroflächen in der Breite gut ist. Die Mieten liegen mittlerweile in allen Nutzungskategorien über dem Niveau vor der Wirtschafts- und Finanzkrise. Im Zuge dieser Entwicklung ist die Leerstandsquote weiter gesunken und liegt derzeit bei rund neun Prozent. Der rückläufige Büroflächenleerstand ist auf das niedrige spekulative Fertigstellungsniveau zurückzuführen. Die restriktive Finanzierungspolitik der Banken und die Investitionszurückhaltung bei den Projektentwicklern infolge der Finanzkrise haben ihre Spuren hinterlassen. Ohne hohe Vorvermarktungsquote gehen Projektentwickler nur noch in Ausnahmefällen ins Risiko – mit dem Ergebnis, dass die Nettoabsorption steigt und der Leerstand sinkt. Dieser Effekt wird auch dadurch verstärkt, dass Objekte immer früher als „in die Jahre gekommen“ gelten und für sie Abriss und Neubau wirtschaftlicher sind als eine Sanierung. Flächen mit einfachem Nutzungswert verschwinden vom Markt und an ihrer Stelle entstehen neue Objekte, die den gehobenen Ansprüchen der Investoren an Nachhaltigkeit und Ausstattung entsprechen.

Mit den Einzelhandelsumsätzen steigen auch die Mieten

Die Einzelhandelsumsätze entwickelten sich in den vergangenen zwölf Monaten gut: Sie stiegen um 2,4 Prozent von 411,3 auf 422 Milliarden Euro. Einen weiteren wichtigen Indikator für die Nachfrageentwicklung von Einzelhandelsimmobilien stellt die Entwicklung der Verkaufsfläche dar. Diese steige seit 1990 kontinuierlich an. Der HDE berichtet von einer derzeitigen Verkaufsfläche von 122,4 Millionen Quadratmetern. In den vergangenen zehn Jahren sind jährlich rund eine Million Quadratmeter Verkaufsfläche hinzugekommen, im gleichen Zeitraum ist der Umsatz um 15 Milliarden Euro gestiegen.

Bei den Einzelhandelsmieten gilt nach wie vor die Faustformel: Je größer die Stadt und die Lage, desto höher das Mietwachstum. Die höchste Steigerungsrate ist in den Großstädten mit mehr als 300.000 Einwohnern für Ladenflächen in den 1A-Lagen der Geschäftskerne zu verzeichnen: Hier sind die Neuvertragsmieten über drei Prozent höher als im Vorjahr. Ein Quadratmeter einer kleineren Ladenfläche kostet im Durchschnitt der Großstädte in dieser Premium-Lage 165 Euro, im Bundesdurchschnitt 41 Euro, in München, dem Spitzenreiter bei den Ladenmieten, genau zehnmal so viel (410 Euro).

Multinationale Filialisten als Preistreiber

Getrieben werden die Mieten von internationalen Filialisten, die nach wie vor in die hochfrequentierten Straßen der Großstädte drängen. Viele internationale Konzepte haben auf ihren Heimatmärkten eine Sättigung erreicht und sehen in Deutschland noch Wachstumspotenzial. Andererseits können oder wollen immer mehr Händler die Mieten in den Top-Lagen nicht bezahlen. Weichen sie in die 1B-Lagen der Geschäftskerne aus, müssen sie im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig höhere Mieten (+ 0,24 Prozent bei kleinen und 0,7 Prozent bei großen Ladenflächen) bezahlen. In Berlin beträgt die Miete in diesen Lagen rund 30 Euro (Flächen bis zu 60 Quadratmeter), in 1A-Lagen dagegen bis zu 160 Euro. In München verhält sich die Relation 1A-Lagen zu 1B-Lagen im Geschäftskern 410 Euro zu 155 Euro, in Hamburg 105 zu 32 Euro, in Leipzig 130 zu 50 Euro.

Renaissance der Stadtteillagen

Unterdessen rücken Stadtteillagen wieder stärker in den Fokus des Interesses. Zum einen steigt die Nachfrage des Lebensmitteleinzelhandels im Zuge der wohnortnahen Versorgung in diesen Lagen an. Zum anderen ist eine zunehmende Expansion von Branchen wie Bekleidung oder Wohnaccessoires in den etablierten Stadtteillagen zu beobachten. In den 1A-Lagen der Nebenkerne sind die Mieten für Flächen bis zu 60 Quadratmeter 1,9 Prozent höher als im Vorjahr (12 Euro), bei größeren Geschäften in dieser Lagekategorie sind die Mieten bei einem Anstieg von 0,4 Prozent quasi stabil geblieben (9 Euro).

Der IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2012/2013 mit Daten aus rund 340 Städten kann zum Preis von 75 Euro im IVD-Webshop (www.ivd-webshop.net) bestellt werden.

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