Wohnungsneubau unterhalb der Marktabsorption

Der IVD begrüßt die weiterhin ansteigenden Genehmigungszahlen im Wohnungsbau: 4,9 Prozent mehr Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2012 genehmigt worden, wie das Statistische Bundesamt mitteilt. Insgesamt wurden deutschlandweit 114.000 Wohnungen genehmigt. „So erfreulich der Anstieg der Genehmigungen für sich genommen ist, so wenig dürfen wir uns mit dem Plus von 4,9 Prozent zufriedengeben“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD, die Zahlen. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen: „So fiel der Zuwachs im Vergleichszeitraum 2011 mehr als dreimal so hoch aus. Der häufig konstatierte Boom des deutschen Wohnungsbaus könnte also bereits seinem Zenit entgegengehen und sich möglicherweise bald wieder abschwächen“, befürchtet Schick.

Was die Zahlen weiterhin zeigen: Nach wie vor dominiert der Wohnungsbau im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Zwischen Januar und Juni wurden 44.053 Einheiten in Einfamilienhäusern genehmigt und 8.860 Wohnungen in Zweifamilienhäusern. Diesen insgesamt 52.913 Wohnungen stehen lediglich 43.050 genehmigte Einheiten in Mehrfamilienhäusern gegenüber. „Gerade der Geschosswohnungsbau aber ist für die angespannten Mietmärkte in den Ballungsgebieten von enormer Bedeutung“, führt Schick aus. „In diesem Segment beobachten wir eine besonders eklatante Differenz zwischen Angebot und Nachfrage. Und die jetzt vom Statistischen Bundesamt publizierten Neubauzahlen lassen befürchten, dass wir im Jahresverlauf kaum mit einer Beruhigung der Mietmärkte in Deutschlands Metropolen rechnen können.“ Der Neubau im Segment der Mehrfamilienhäuser liegt nach Auffassung des IVD deutlich unterhalb der Marktabsorption.

Auch auf die Frage, wo die neuen Wohnungen entstehen, erlaubt die Betrachtung einzelner Segmente Rückschlüsse. „Ein- und Zweifamilienhäuser werden vornehmlich an den Rändern der Ballungsgebiete und in ländlichen Gegenden genehmigt“, erläutert Schick. Dabei sind es die zentralen Lagen der Großstädte, in denen dringend Wohnungen benötigt würden. „Da der Geschosswohnungsbau deutlich hinterherhinkt, scheint etwas mit den Bedingungen nicht zu stimmen, die die Wohnungswirtschaft in den Ballungsgebieten vorfindet. Hier sind alle Beteiligten gefordert, Hemmnisse aufzuspüren und, wenn möglich, zu beseitigen“, konstatiert Schick.

Erfreulich ist allerdings, dass die Genehmigungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf dem Vormarsch seien. Gegenüber dem Vergleichszeitraum beträgt der Anstieg der Genehmigungszahlen in diesem Segment immerhin 14 Prozent. „Dieser positive Trend muss allerdings gerechterweise auch als das Resultat der seit gut zwei Jahren steigenden Mieten wahrgenommen werden“, wie Schick darlegt. Denn nur, weil die höheren Nettokaltmieten in vielen Städten Deutschlands den Wohnungsneubau auch unterhalb des Luxussegments rentabel machen, investiert die private Wohnungswirtschaft wieder vermehrt in diesen Bereich. „So sehr über steigende Mieten auch geklagt wird – bei nüchterner Betrachtung sind sie unausweichlich für die dringend benötigte Belebung der Wohnungsmärkte“, kommentiert Schick. Schließlich registriert Schick auch Nachholbedarf bei der Wohneigentumsbildung. „Die mehrfachen Vorteile der eigenen Wohnung könnten von der Branche noch deutlicher kommuniziert werden. Die gegenwärtige Niedrigzinsphase wird nicht ewig anhalten – wer sie ungenutzt verstreichen lässt, verpasst womöglich eine historische Chance.“