Immobilienverband IVD

Etliche Schwachstellen beim Gesetz zur Grundsteuerreform

Die Länder Hessen und Rheinland-Pfalz haben in einer Pressemitteilung vom 22. Juli 2016 angekündigt, im September 2016 über den Bundesrat ein Gesetz zur Reform der Grundsteuer einzubringen. Der Wortlaut des Reformvorschlags ist auf den Internetseiten beider Finanzministerien erhältlich. Dem Vorschlag liegt eine Einigung der meisten Länder und des Bundesfinanzministeriums zugrunde. Lediglich die Länder Hamburg und Bayern haben sich mit dem Vorschlag nicht einverstanden erklärt.

Möglicherweise kommt damit die seit Mitte der 90-iger Jahre andauernde Diskussion über eine Reform der Grundsteuer zum Abschluss. Die Bundesländer befürchten offenbar, dass das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und ihnen damit ihre wichtigste Einnahmequelle wegbrechen könnte.  Das Steueraufkommen der Grundsteuer betrug im Jahre 2014 rund 12,7 Milliarden Euro.

Berücksichtigung des Bodenwertes

Die volle Berücksichtigung des Bodenwertes wird nicht nur zum 1. Januar 2022 zu einem  starken Anstieg der Grundstückswerte führen, sondern auch in den Folgejahren eine Dynamisierung der Grundsteuer zur Folge haben, die über dem allgemeinen Preisindex liegt. Wie die Erfahrung der letzten Jahrzehnte zeigt, steigen die Bodenpreise in den Zuzugsgebieten weit stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten und die Löhne. Dies wird vor allem die Mieter treffen, die aufgrund der Umlage der Grundsteuer als Betriebskosten mit einer Steigung der "zweiten Miete" rechnen müssen, die größer ist als ihre Lohnzuwächse.

Der IVD fordert daher, dass für die Werte des Bodens und des Gebäudes unterschiedliche Steuermesszahlen eingeführt werden und die Steuermesszahl für den Wert des Bodens nur halb so hoch ist wie die für den Wert des Gebäudes.

Belastungsneutralität

Verbindliche Regelung

Der Gesetzesvorschlag enthält das Versprechen, dass die Steuerbelastung insgesamt nicht steigen soll. Dies soll vor allem dadurch erreicht werden, dass anhand der neuen Grundstückwerte eine bundeseinheitliche Steuermesszahl errechnet wird, die  einen Anstieg des bundesweiten Messbetragsvolumens verhindert.

Insofern sei jedoch an die letzte Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 erinnert. Bei der Umsetzung der neuen Grundstückswerte zum 1. Januar 1974 wurde die ursprüngliche Absicht der Belastungsneutralität aufgegeben und Steuermesszahlen eingeführt, die zu einer Mehrbelastung von etwa 25 Prozent geführt haben. Der IVD fordert daher, in dem Gesetz zur Änderung des Bewertungsgesetzes die Belastungsneutralität verbindlich zu regeln. Durch die zukünftige bundeseinheitliche Steuermesszahl darf sich das Messbetragsvolumen trotz erhöhter Grundstückswerte nicht erhöhen. 

Länderfinanzausgleich

Wenn in dem Gesetz über den Länderfinanzausgleich geregelt wird, dass die spezifischen Steuermessbeträge der Länder bei Ermittlung der Finanzkraft eines Landes unberücksichtigt bleiben und statt dessen insofern der bundeseinheitliche Steuermessbetrag zugrunde gelegt wird, so übt dies einen Druck auf die Länder aus, ihren landesspezifischen Steuermessbetrag nicht unter den bundeseinheitlichen Steuermessbetrag abzusenken oder ihn sogar noch anzuheben. Einen entsprechenden Effekt kann man derzeit bei der Grundsteuer beobachten. Da hier die Finanzkraft des jeweiligen Landes nach dem FAG nicht aufgrund der tatsächlichen Steuereinnahmen errechnet wird, sondern nach einem durchschnittlichen Steuersatz, wird eine Steuerspirale in Gang gesetzt. Jedes Land ist in Versuchung, einen höheren Steuersatz einzuführen als den durchschnittlichen Steuersatz aller Länder.

Der IVD fordert daher, dass der Länderfinanzausgleich so gestaltet wird, dass für die Berechnung der Finanzkraft eines Landes die länderspezifische Steuermesszahl maßgeblich ist.

Benachteiligung von Neubauten

Pauschalkosten für Neubauten

Die vorgeschlagene Bewertung der Gebäude führt zu einer Benachteiligung von Neubauten gegenüber Altbauten, da für Neubauten höhere Pauschalkosten angesetzt werden und die Altersabschreibung geringer ist als die tatsächliche Alterswertminderung.  Altbauten werden dadurch für Mieter und Eigentümer wirtschaftlich interessanter. Dies erscheint fragwürdig, weil Neubauten energetisch hochwertiger sind als Altbauten.

Steigende Baukosten

Steigende Baukosten werden sich durch die beabsichtigte Gestaltung der Kostenwerte auf die Mieter  von Neubauten doppelt auswirken. Zum einen werden die höheren Baukosten zu einer höheren Nettomiete führen. Außerdem werden die gestiegenen Baukosten aber auch zu höheren Pauschalherstellungskosten führen, so dass sich für Neubauten ein  höherer Gebäudewert ergibt. Dieser wird zu einer höheren Grundsteuer führen, die als Mietnebenkosten vor allem die Mieter belastet.

Altbauten werden daher für die Mieter wegen der niedrigeren Nebenkosten interessanter sein als Neubauten. Wegen ihrer besseren energetischen Qualität sollten Neubauten gegenüber Altbauten jedoch nicht benachteiligt werden. 

Umfassende Modernisierung

Wenn ein Altbau umfassend modernisiert wird, so wirkt sich das wegen der starken Typisierung nicht auf den Grundstückswert aus. Derartige Gebäude werden daher in der Grundsteuer besser behandelt als vergleichbare Neubauten. Dies gilt auch dann, wenn der Altbau nur hinsichtlich des Wohnkomforts modernisiert worden  ist, und er energetisch wesentlich schlechter ist als der Neubau.

 

Beitragsbild: © beeboys - fotolia.com

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