Immobilienverband IVD

EuGH: Zur umsatzsteuerlichen Behandlung von Mietnebenkosten

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat – zum zweiten Mal – entschieden, dass die Leistung von Wärme, Wasser etc. selbständige Nebenleistungen sein können. Ein Vermieter kann dann bei der Betriebskostenabrechnung beispielsweise die Lieferung von Wasser umsatzsteuerfrei lassen. Eine Reaktion der Finanzverwaltung steht noch aus.

Die Vermietung einer Immobilie und die Lieferung von Wasser, Elektrizität und Wärme sowie die Abfallentsorgung, die diese Vermietung begleiten, sind grds. als mehrere unterschiedliche und unabhängige Leistungen anzusehen. Etwas anderes gilt nur, sofern gewisse Bestandteile des Umsatzes, einschließlich derer, die die wirtschaftliche Grundlage des Vertragsabschlusses bilden, so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre. In seinen Urteilsgründen führt der EuGH hierzu auch einige Abgrenzungskriterien auf (EuGH, Urteil v. 14.4.2015 - Rs. C-42/14).

Hintergrund: Das polnische Vorabentscheidungsersuchen betraf die Frage, in welchem Personenverhältnis Versorgungsleistungen erbracht werden, die mit der Vermietung von Gebäuden in Zusammenhang stehen, und ob gegebenenfalls unselbständige Nebenleistungen zur Vermietungsleistung vorliegen.

Sachverhalt: Konkret ging es um die Frage, ob die Versorgung von Mietern mit Energie, Wärme und Wasser sowie Abfallentsorgungsleistungen Leistungen des Vermieters an den diese Leistungen unmittelbar nutzenden Mieter sind, wenn diese Leistungen von hierauf spezialisierten Dritten an die entsprechende Räumlichkeit erbracht werden und der Vermieter Partei der entsprechenden Verträge ist und lediglich die hierfür anfallenden Kosten auf den diese Leistungen faktisch nutzenden Mieter abwälzt. Für den Fall, dass es sich um Leistungen des Vermieters an den Mieter handelt, wollte das vorlegende Gericht weiter wissen, ob es sich um unselbständige Nebenleistungen zur Gebäudevermietung handelt, oder ob getrennt zu beurteilende Leistungen vorliegen.

Hierzu führte der EuGH weiter aus:

  • Art. 14 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 und Art. 24 Abs. 1 der MwStSystRL sind dahin auszulegen, dass die im Rahmen der Vermietung einer Immobilie von Dritten erbrachten Lieferungen von Elektrizität, Wärme und Wasser sowie die Abfallentsorgung zugunsten der Mieter, die diese Gegenstände und Dienstleistungen unmittelbar nutzen, als vom Vermieter erbracht anzusehen sind, wenn dieser die Verträge für die Lieferung dieser Leistungen abgeschlossen hat und lediglich deren Kosten an die Mieter weitergibt.
  • Diese Richtlinie ist dahin auszulegen, dass die Vermietung einer Immobilie und die Lieferung von Wasser, Elektrizität und Wärme sowie die Abfallentsorgung, die diese Vermietung begleiten, grds. als mehrere unterschiedliche und unabhängige Leistungen anzusehen sind, die getrennt zu beurteilen sind, es sei denn, dass gewisse Bestandteile des Umsatzes, einschließlich derer, die die wirtschaftliche Grundlage des Vertragsabschlusses bilden, so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzige untrennbare wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre.
  • Es obliegt dem nationalen Gericht, die notwendigen Bewertungen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände, unter denen die Vermietung und die sie begleitenden Leistungen abgewickelt werden, und insbesondere des eigentlichen Vertragsinhalts vorzunehmen.

Anmerkung: Bei der Klärung der Frage, ob die erbrachten Leistungen mehrere voneinander unabhängige Leistungen oder eine einheitliche Leistung darstellen, kommt es nach den weiteren Ausführungen des EuGH insbesondere darauf an, ob der Mieter die Möglichkeit hat, den Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten der Nebenleistungen auszuwählen. Hierzu führt der EuGH u.a. weiter aus:

  • Verfügt der Mieter über die Möglichkeit, in Bezug auf die Versorgungsleistungen die Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten auszuwählen, können die Leistungen grds. als von der Vermietung getrennt angesehen werden.
  • Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter über seinen Verbrauch von Wasser, Elektrizität oder Wärme, die durch die Anbringung von individuellen Zählern kontrolliert und in Abhängigkeit dieses Verbrauchs abgerechnet werden können, entscheiden kann.
  • Bezogen auf die Abfallentsorgung stellt der Umstand, dass der Mieter, wenn er den Leistungserbringer auswählen oder unmittelbar einen Vertrag mit ihm schließen kann, ein Indiz zugunsten einer von der Vermietung getrennten Leistung dar.
  • Dies gilt auch dann, wenn der Mieter diese Wahl oder diese Möglichkeit aus Gründen der Einfachheit nicht ausübt, sondern die Leistung von dem durch den Vermieter beauftragten Betreiber auf der Grundlage eines zwischen diesen beiden geschlossenen Vertrags erhält.
  • Wenn darüber hinaus der für die Abfallentsorgung geschuldete Betrag und der für die Miete geschuldete getrennt in der Rechnung ausgewiesen werden, ist anzunehmen, dass der Vermieter keine einheitliche Leistung erbringt, die die Vermietung und diese Leistung umfasst.

Quelle: EuGH online

Hinweis: Den Text der o.g. Entscheidung finden Sie auf den Internetseiten des EuGH. Eine Aufnahme in die NWB Datenbank erfolgt in Kürze.

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