Immobilienverband IVD

Eingeschränkte Befugnis von Hausverwaltern zur Hilfeleistung in Steuersachen

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD

Copyright: Reto KlarViverstrasse 2621614 Buxtehude0171/3333553Blz. 20750000 Sparkasse Harburg-BuxtehudeKto. 755132+ 7% MwSt.Urteil vom Bundesfinanzhof (BFH) vom 10. März 2015, VII R 12/14 (veröffentlicht am 6. Mai 2015)

§ 4 Nr. 4 StBerG erlaubt nur eine Hilfeleistung in Steuersachen "hinsichtlich des Vermögens" und der daraus erzielten Einkünfte. Bei einem Hausverwalter umfasst dies nicht die Erstellung oder Abgabe der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung. Insofern sind nur Vorarbeiten zulässig, die sich auf die Einkünfte beziehungsweise Umsätze aus dem die Hausverwaltung betreffenden Mietwohngrundstück beschränken. 

Mit Urteil vom 10. März 2015 hat der Bundesfinanzhof entschieden, bis zu welchem Grad Hausverwalter bei Erstellung und Abgabe der Steuerklärungen für die Eigentümer tätig sein dürfen.

Viele Hausverwalter übernehmen für die Eigentümer auch die Ausfüllung und Abgabe er Steuerklärungen, soweit diese im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Üblich ist insbesondere, dass die Verwalter die Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben, wenn die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, und lediglich die Abgabe der Jahreserklärung einem Steuerberater überlassen. Häufig ermitteln sie auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die für die Besteuerung maßgeblich sind und füllen die entsprechende Anlage zur Einkommensteuererklärung aus. Wenn eine gesonderte Feststellung der Einkünfte erforderlich ist, weil das Grundstück mehreren Personen gehört, füllen Sie den entsprechenden Vordruck aus.

Dies ist so jedoch nicht zulässig. Nach den §§ 2 und 3 Steuerberatungsgesetz (StBerG) sind grundsätzlich nur Steuerberater und Rechtsanwälte befugt, geschäftsmäßig Hilfe in Steuersachen zu leisten. Allerdings gewährt § 4 StBerG eine Befugnis zur beschränkten Hilfeleistung in Steuersachen, soweit diese in engem Zusammenhang mit der eigenen Berufstätigkeit steht. Danach dürfen zum Beispiel Notare Hilfeleistung in Steuersachen im Rahmen ihrer Befugnisse nach der Bundesnotarordnung leisten. Für Hausverwalter ergibt sich eine entsprechende Befugnis aus der Nr. 4 der Vorschrift, in der es wie folgt heißt:

Zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuersachen sind ferner befugt:

„Verwahrer und Verwalter fremden oder zu treuen Händen oder zu Sicherungszwecken übereigneten Vermögens, soweit sie hinsichtlich dieses Vermögens Hilfe in Steuersachen leisten.“

Bereits mit Urteil vom 9. November 1982 (Az. VIII R 217/79) hat der BFH entschieden, dass nicht erforderlich ist, dass der Verwalter auch Verfügungsmacht über das fremde Vermögen hat. Darüber hinaus ist die die Befugnis zur Hilfe in Steuersachen nicht auf das verwaltete Vermögen beschränkt, sondern gilt auch für die Einkünfte aus diesem Vermögen. Streitig war im vorliegenden Verfahren, ob deswegen auch die Steuerklärungen erstellt werden dürfen.

In dem jetzt vom VII. Senat entschieden Fall war der Kläger als Immobilienmakler, Hausverwalter sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger tätig. Mit der Grundstücksgemeinschaft, hatte er einen Hausverwaltervertrag geschlossen, nach dem er gegen gesondert zu vereinbarende Gebühren auch die „ gesonderte Jahresabrechnung“ sowie die „Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Steuererklärungen soweit sie das Verwaltungsobjekt betreffen“, übernahm.

Im Juli 2009 reichte die Grundstücksgemeinschaft die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie die Umsatzsteuererklärung für das Jahr 2008 ein. Der Kläger hatte daran mitgewirkt und berechnete für die Ermittlung der Einkünfte sowie die Erstellung der Steuererklärungen gesonderte Gebühren. Das Finanzamt bearbeitete die Steuererklärungen ohne Beanstandung.

Nach Eingang der Steuererklärungen für das Jahr 2009 wies das Finanzamt den Kläger jedoch gemäß § 80 Abs. 5 Abgabenordnung (AO) als Beistand der Grundstücksgemeinschaft zurück.

Die hiergegen erhobene Klage wies das Finanzgericht zurück. Es vertrat die Auffassung, die beschränkte Befugnis zur Hilfeleistung in Steuersachen gemäß § 4 Nr. 4 StBerG berechtige lediglich zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und dem Ausfüllen der entsprechenden Anlage zur Einkommensteuererklärung sowie der Beratung über Abschreibungsmöglichkeiten. Die Erstellung der Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung werde dagegen von dieser Vorschrift nicht erfasst.

Der BFH hat diese Auffassung bestätigt. Wie das Finanzgericht zutreffend entschieden habe, dürfe ein Hausverwalter die mit dem Grundstück erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln und den Eigentümer über entsprechende Abschreibungsmöglichkeiten beraten. Er sei auch befugt, die entsprechende Anlage zur Einkommensteuererklärung auszufüllen. Sei Eigentümerin eine Grundstücksgemeinschaft, so dass – wie hier – eine Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung der der Besteuerungsgrundlagen abgegeben werden müsse, dürfe er jedoch lediglich entsprechende – auf die Einkünfte aus dem Mietwohngrundstück beschränkte - Vorarbeiten leisten. Auch für die Umsatzsteuererklärung dürfe er lediglich entsprechende Vorarbeiten leisten, die auf die Ermittlung der Umsätze aus dem Grundstück beschränkt seien.

Die Abgabe der vollständigen Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen oder der Umsatzsteuererklärung sei jedoch durch § 4 Nr. 4 StBerG nicht mehr gedeckt. Dies gelte selbst dann, wenn es sich bei dem Grundstück um den einzigen Vermögensgegenstandhandele, auf den sich die Erklärung bezieht.

Die Umsatzsteuererklärung müsse sämtliche Umsätze des betreffenden Unternehmers enthalten. Daher sei die Umsatzsteuererklärung der Grundstücksgemeinschaft zwangsläufig nicht auf das Grundstück beschränkt, sondern enthalte zugleich eine Aussage über den Umfang des Unternehmens. Die Umsatzsteuererklärung enthalte deshalb zumindest die Aussage, dass der Vermieter keine weiteren Umsätze erzielt habe. Auch die Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sein nicht auf das Grundstück beschränkt, da sie auch Aussagen hinsichtlich der Eigentümer enthalte, nämlich über die Gewinnverteilung und etwaige persönliche Werbungskosten (Sonderwerbungskosten) der beteiligten Eigentümer enthalte. Diese Fragen stünden aber nicht mehr in einem Zusammenhang mit dem Grundstück.

Praxishinweis

Der Hausverwalte darf also die Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes des Grundstücks erstellen. Denn diese enthält lediglich Aussagen über das verwaltete Grundstück.

Außerdem darf er die steuerlichen Einkünfte aus dem verwalteten Objekt ermitteln, also die Mieteinnahmen und die Ausgaben. Auch über die Abschreibung des Gebäudes darf er beraten. Geht es um steuerliche Würdigungen, wie die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten, sollte man in Grenzfällen aber einen Steuerberater einbinden. Die Höhe der ermittelten Einkünfte darf er auch in die Anlage V der Einkommensteuererklärung eintragen.

Gehört das Grundstück mehreren Eigentümer und ist eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte abzugeben, so beschränkt sich die zulässige Tätigkeit des Verwalters auf eine vergleichbare Tätigkeit. Er darf lediglich Vorarbeiten erledigen und die Höhe der Einkünfte ermitteln, aber nicht die Erklärung insgesamt erstellen.

Auch für die Umsatzsteuererklärung darf der Verwalter lediglich Vorarbeiten erledigen und die Eingangs- und Ausgangsumsätze ermitteln und diese dem Steuerpflichtigen oder dem Steuerberater zur Verfügung stellen. Die Umsatzsteuererklärung darf er dagegen nicht erstellen, da diese auch die Aussage enthält, ob der Vermieter weiter Umsätze erzielt hat. Dies gilt nicht nur für die Jahreserklärung, sondern auch für die Umsatzsteuervoranmeldungen. Hierbei ist zu bedenken, dass bereits die Abgabe einer unrichtigen Umsatzsteuervoranmeldung eine Steuerhinterziehung darstellt. Wird eine Immobilie teilweise steuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei vermietet, sollte der Verwalter in jedem Fall „ die Hände davon lassen“, den Anteil der nach § 15 Abs. 4 UStG abzugsfähigen Vorsteuern zu ermitteln. Dies sollte man m. E. allenfalls dann tun, wenn einem der Steuerberater den Aufteilungsschlüssel vorgibt.

Konsequenzen bei einem Verstoß

Wer diese Grenzen überschreitet, verstößt gegen das Verbot der unbefugten Hilfeleistung in Steuersachen. Ein solcher Verstoß stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann (§§ 5, 160 StBerG). Auch eine Abmahnung durch einen Steuerberater ist möglich.

Außerdem ist zu bedenken, dass die Haftpflichtversicherung nicht eingreift, wenn man eine Tätigkeit ausübt, die berufsrechtlich nicht zulässig ist.

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