Maklervertrag: Auch Kleinvieh macht Mist
Von RA und Landesverbandsyndikus Wolfgang Lehner, Heidelberg
Nicht jeder Auftrag endet mit einem Erfolg. Manche Immobilie ist schwer verkäuflich, manch ein Verkäufer hat unrealistische Preisvorstellungen, gelegentlich wird die Verkäuferabsicht aufgegeben oder auch das Objekt an Interessenten verkauft, die nicht über den Makler kamen. In all diesen Fällen geht der Makler leer aus. Ohne Erfolg keine Provision.
Dies ist gerade bei längerer Laufzeit der Verträge ärgerlich. Der Makler hat nicht nur Zeit, sondern häufig auch viel Geld in den Auftrag gesteckt. Die Herstellung von Exposés, die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen, die Schaltung von Anzeigen – all dies verursacht erhebliche Kosten. Bleibt der Erfolg aus, erhält der Makler nicht nur keine Provision er bleibt auch auf seinen Kosten sitzen.
Das muss nicht sein. Ein wirtschaftlich denkender Makler wird darauf achten, dass er bei einem letztlich erfolglos gebliebenen Auftrag wenigstens seine Kosten erstattet bekommt. Hierfür gibt es eine einfache gesetzliche Regelung: Der Makler erhält seine Aufwendungen, die ihm für den konkreten Auftrag entstanden sind, komplett ersetzt. Einzige Voraussetzung: Er muss dies mit seinem Kunden vereinbaren. Eine entsprechende Regelung sollte – schon aus Beweiszwecken – in den Maklervertrag mit aufgenommen werden. Dies kann im sogenannten „Kleingedruckten“ erfolgen. Dort muss lediglich im Einzelnen aufgeführt werden, welche Beträge der Makler wofür verlangt. Endet in diesem Fall der Maklervertrag, ohne dass es zum Verkauf des Objekts kommt, kann der Makler wenigstens seine Aufwendungen abrechnen.
Welche Aufwendungen können abgerechnet werden?
Grundsätzlich kann der Makler alles abrechnen, was ihm an Aufwendungen für den konkreten Auftrag entstanden ist. Dies sind einmal die tatsächlichen Kosten, vor allem Inseratkosten. Diese lassen sich durch entsprechende Rechnungen leicht nachweisen. Hinzu kommen Kosten für Exposéerstellung und Versand (Porto), Anfertigung von Kopien (Planunterlagen u.a.) sowie die tatsächlichen Kosten für die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen.
Achtung: Allgemeine Bürounkosten können nicht berechnet werden, da es sich hierbei nicht um Aufwendungen für den konkreten Auftrag handelt.
Kann auch eine Aufwandspauschale vereinbart werden?
Die Abrechnung der tatsächlichen Aufwendungen ist oft mühsam. Auch ist eine laufende Dokumentation erforderlich, damit die einzelnen Aufwendungen den jeweiligen Aufträgen zugeordnet werden können. Zudem muss der Makler im Streitfall beweisen, welche Aufwendungen er tatsächlich für einen konkreten Auftrag hatte, falls der Kunde dies bestreitet.
Eine Aufwendungspauschale ist deshalb sicher eine verlockende Alternative.
Hier ist aber Vorsicht geboten. Nach der Rechtsprechung sind Aufwendungspauschalen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind, stets unwirksam, wenn sie auch nur in die Nähe der für den Erfolgsfall vereinbarten Provision kommen. Die Rechtsprechung sieht hierin eine erfolgsunabhängige Provision, die grundsätzlich nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann. (Die Pauschale darf allenfalls einen „mäßigen Höchstbetrag“ darstellen, der sich in etwa an den üblichen Aufwendungen orientiert).
Wer auf Nummer sicher gehen will, vereinbart deshalb entweder eine maßvolle Aufwendungspauschale (die im konkreten Fall möglicherweise unter den tatsächlichen Aufwendungen liegt), oder einen Ersatz der tatsächlich angefallenen Aufwendungen (die dann dokumentiert und nachgewiesen werden müssen).
Pauschale für Besichtigungstermin
Das Amtsgericht Ludwigshafen hat sich in einem inzwischen rechtskräftigen Urteil mit der Frage befasst, welche Aufwandspauschale für die Wahrnehmung eines Besichtigungstermins in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden darf (AG Ludwigshafen – 2c C 143/03 – Urteil vom 19.10.2004). Das Gericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Aufwandspauschale je Besichtigungstermin in Höhe von € 25,00 zzgl. MwSt angemessen ist und daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden kann. Nach Auffassung des Gerichts bestehen gegen diese Pauschale keine Bedenken, „da dieses Honorar angesichts des tatsächlichen Aufwandes von ca. 0,5 Stunde pro Besichtigungstermin angemessen erscheint“.
Im konkreten Fall wurde der Maklerin für 12 Besichtigungstermine ein Betrag in Höhe von immerhin € 300,00 zzgl. MwSt zugesprochen. Nicht viel, aber besser als gar nichts. Mit den Inseratkosten betrugen die Auslagen immerhin € 1.499,00. In gleicher Weise könnte eine maßvolle Pauschale für die Anfertigung und/oder Versendung von Exposé oder auch ein Pauschalbetrag pro gefahrener Pkw-Kilometer vereinbart werden.
Fazit:
Wer kein Geld verschenken will, sollte in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen Aufwendungsersatz vereinbaren. Dies empfiehlt sich jedenfalls für den Fall, dass mangels Erfolgseintritt keine Provision anfällt. Das ist aber nicht zwingend. Wer dies für richtig hält, kann die Erstattung seiner Aufwendungen auch neben der Provision vereinbaren. Ein Zusammenhang zwischen Provisionsanspruch und Aufwendungsersatz besteht nicht.
