Die wirtschaftliche Lage bringt es mit sich, dass immer mehr Immobilien ungewollt den Besitzer wechseln, weil dieser insolvent wird und seine Immobilie möglicherweise zwangsversteigern muss. Sind von dieser Entwicklung Wohnungsmieter betroffen, sollten sie auf bestimmte Regeln achten. Wenn der Vermieter sein Mietshaus verkaufen muss, bleiben die Mietverträge bestehen: Sie gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über – ohne dass hierfür neue Verträge geschlossen werden müssen. Geht die finanzielle Notlage des Vermieters weiter und muss er Insolvenz anmelden, wird für seine Immobilie vom Gericht ein so genannter Insolvenz- beziehungsweise Zwangsverwalter bestellt.

Aber auch in diesem Fall ändert sich für den Mieter an seinem Vertrag grundsätzlich nichts. Er muss seine Miete lediglich auf das Konto des Verwalters zahlen. Dieser ist verpflichtet, die Mieter auf die neue Situation hinzuweisen. Von der Beschlagnahme der Immobilie bis zur Rechtskraft des Zuschlags fließt die Miete auf das Konto des Verwalters, danach geht die Mietzahlung auf das Konto des neuen Eigentümers.

Der Zwangsverwalter selbst kann keinem Mieter kündigen. Nur der neue Eigentümer kann eine Kündigung aussprechen. Bei Immobilien, die über Zwangsversteigerung den Eigentümer wechseln, hat der neue Eigentümer eine verkürzte Kündigungsfrist: Sie liegt bei lediglich drei Monaten – vorausgesetzt, der Ersteher kann ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf geltend machen. (Die übliche Kündigungsfrist hingegen orientiert sich daran, wie lange der Mieter schon die Wohnung bewohnt und liegt bei bis zu zwölf Monaten).

Beim Vermögensverfall des Vermieters kann es sein, dass die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser eingestellt wird, falls die Energielieferanten mit dem Vermieter Lieferverträge geschlossen haben. Unter den neuen Begebenheiten ist der Insolvenz- beziehungsweise Zwangsverwalter an Stelle des Vermieters für die Versorgung zuständig.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution von seinem Vermögen getrennt auf dem Treuhandkonto einer Bank anzulegen. So soll verhindert werden, dass im Falle seiner Insolvenz die Kaution wegfällt, weil sie in die Konkursmasse einfließen würde. „Bei einer konkursfest angelegten Kaution hat der Mieter ein so genanntes Aussonderungsrecht. Damit wird sicher gestellt, dass er beim Auszug seine gesamte Kaution zurück erhält“, erklärt Peter Braschoß, Vorsitzender der IVD West.

Die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen separat anlegen muss, besteht allerdings erst seit Anfang 1983. Für Mietverträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, müssen Mieter besonders vorsichtig sein: Bemerkt der Mieter, dass sich die Vermögenslage seines Vermieters verschlechtert, sollte er sich vergewissern, dass seine Kaution konkurssicher angelegt wurde. Gibt der Vermieter hierüber keine Auskunft, hat der Mieter das Recht, den Kautionsbetrag zurück zu verlangen beziehungsweise keine Mietzahlung zu tätigen, bis die Höhe der gezahlten Kaution erreicht ist (in der Regel drei Monatskaltmieten). Er darf jedoch dieses Geld nicht verprassen, sondern muss es als Reserve zurückbehalten.

Wird ein Mietshaus verkauft, ist der neue Eigentümer für die Kaution verantwortlich. Das heißt, er muss sich darum kümmern, dass ihm die Kautionsgelder der Mieter vom Voreigentümer übertragen werden. Gleiches gilt für den Zwangsverwalter: Er steht finanziell für die Kautionen ein, falls es im Zeitraum seiner Verwaltung zu einem Mieterwechsel kommt.