Stellungnahme des Deutschen Notarinstituts
 
Die Teilungserklärung eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks sieht eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG vor (Zustimmungserfordernis zur Veräußerung). Im Grundbuch ist dieses Zustimmungserfordernis nicht ausdrücklich vermerkt, das Grundbuch enthält vielmehr lediglich die allgemeine „Bezugnahme" auf die Eintragungsbewilligung.
 
Nunmehr wird ein Wohnungseigentum verkauft. Der Notar sieht das Grundbuch ein, nicht aber die Grundakte. Aus dem Grundbuch ergibt sich die Veräußerungsbeschränkung nicht. Sie wird im Kaufvertrag daher auch nicht berücksichtigt.
 
Fragen
1. Bedarf es zum Erwerb eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters, wenn eine entsprechende Verfügungsbeschränkung nach § 12 Abs. l WEG in der Teilungserklärung enthalten, aber nicht im Grundbuch selbst vermerkt ist, sondern das Grundbuch lediglich allgemein „auf die Eintragungsbewilligung vom ... Bezug nimmt"?
2. Erwirbt dieser Erwerber das Wohnungseigentum dann mit oder ohne die Belastung durch diese Verfügungsbeschränkung, also ggf. gutgläubig i.S. von § 892 BGB, mit der Folge einer zustimmungsfreien Weiterveräußerbarkeit seinerseits?
 
Rechtslage
1. Zustimmungserfordernis nach ff 12 WEG muss ins Grundbuch eingetragen werden
Nach § 3 Abs. 2 Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV - BGB1. 1995 I, S. 134) kann wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums grundsätzlich auf die Eintragungsbewilligung im Einklang mit § 7 Abs. 3 WEG Bezug genommen werden.

Eine Ausnahme gilt jedoch für vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen im Sinne des § 12 WEG; diese sind in das Grundbuch selbst ausdrücklich einzutragen.
 
a) Bloße Ordnungsvorschrift nach einer Ansicht
Eine Ansicht sieht in dieser Regelung eine bloße Ordnungsvorschrift, deren Verletzung an der materiell wirksamen Veräußerungsbeschränkung nichts ändert, wenn wegen des näheren Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wurde (LG München I MittBayNot 1993,137).
Demgemäß bedürfte es im vorliegenden Fall zum Erwerb eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters, da das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung Bezug nimmt, obgleich entgegen der Ordnungsvorschrift des § 3 Abs. 2 WGV die Veräußerungsbeschränkung nicht eingetragen wurde. Da nach dieser Ansicht durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung das Zustimmungserfordernis aus dem Grundbuch ersichtlich ist, stellt sich auf dieser Grundlage die Frage eines gutgläubigen Erwerbs nach § 892 BGB gar nicht.
 
b) Andere Ansicht: Eintragung ist Wirksamkeitsvoraussetzung Diese Ansicht wird jedoch von gewichtigen Stimmen in der Literatur abgelehnt (vgl. Pick, in: Bärmann/Pick/Merle,WEG, 9. Aufl. 2003, § 12 Rn. 16). Die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gem. § 7 Abs. 3 WEG sei zwar in das Ermessen des Grundbuchamts gestellt. Dieses Ermessen sei durch die Vorschrift des § 3 Abs. 2 WGV allerdings für den Bereich der Veräußerungsbeschränkungen beim Wohnungseigentum zulässigerweise ausgeschlossen worden.
 
Das Grundbuchamt sei verpflichtet, Veräußerungsbeschränkungen und Avisnahmen hiervon in das Grundbuch einzutragen. Die Eintragung habe deshalb konstitutive Bedeutung mit der Folge, dass die Veräußerungsbeschränkung bei Nichteintragung nicht besteht. Nach dieser Auffassung wäre im vorliegenden Fall der Erwerb des Wohnungseigentums ohne Zustimmung des Verwalters wirksam, da die Veräußerungsbeschränkung ohne Eintragung im Grundbuch keine Wirkung entfaltet.

Für diese Ansicht spricht vor allem die Rechtssicherheit. Die Zustimmung nach §12 WEG ist Wirksamkeitserfordernis sowohl für den schuldrechtlichen Veräußerungsvertrag, wie für die dingliche Auflassung. Würde aber eine bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügen, so könnte man das Zustimmungserfordernis leicht übersehen, was der Rechtssicherheit abträglich wäre.

2. Gutgläubiger Erwerb oder Möglichkeil späterer Eintragung des Zustimmungserfordernisses
a) Nur schuldrechtliche Verpflichtung Auf der Grundlage der zweiten Auffassung stellt sich dann die Frage, ob der Erwerber das Wohnungseigentum gutgläubig im Sinne von § 892 BGB mit der Folge einer zustimmungsfreien Weiterveräußerbarkeit erwirbt. Es liegt in der Konsequenz dieser Auffassung, dass der Erwerber das Wohnungseigentum ohne Zustimmung des Verwalters übertragen kann, solange die Eintragung der Verfügungsbeschränkung nicht erfolgt ist. Nach dem Gesagten ist die Eintragung konsumtiv. Es kann sich daher lediglich die Frage stellen, ob im Falle der Gutgläubigkeit eine nach dem Erwerb erfolgte Eintragung der Veräußerungsbeschränkung auch gegenüber der Wohnungseigentumseinheit des Erwerbers wirkt bzw. ob der Erwerber verpflichtet ist, der nachträglichen Eintragung zuzustimmen.

Solange keine Eintragung der Verfügungsbeschränkung erfolgt ist, dürfte in der Gemeinschaftsordnung eine schuldrechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer liegen, einer Eintragung der entsprechenden Beschränkung zuzustimmen (Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, § 12 WEG Rn. 16). Mit der Eintragung der Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 WEG wirken dann die Verpflichtungen der Gemeinschaftsordnung kraft Eintragung gegenüber Rechtsnachfolgern und erhält das Zustimmungserfordernis dingliche Wirkung.

Pick leitet daraus sogar eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erstveräußerers gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ab, den Kaufvertrag ggf. wieder rückgängig zu machen, sofern die Veräußerung nicht zustimmungsfähig war (Pick, in: Bärmann/ Pick/Merle, § 12 WEG Rn. 16).

b) Mögliche Gegenargumente Die Ansicht von Reuter's (MittBayNot 1994, S. 105) könnte freilich zur Begründung einer Gegenauffassung herangezogen werden, da Reuter einen gutgläubigen Erwerb für den Fall annimmt, dass der Eintragungsvermerk die Verfügungsbeschränkung nicht zutreffend wiedergibt. Reuter scheint jedoch insoweit den Fall der Erstveräußerung im Auge zu haben und nicht die Frage, was nach erfolgter Eintragung bei der Weiterveräußerung gelten würde.

Allgemein wird davon ausgegangen, dass, soweit die Eintragung zulässigerweise auf die Eintragungsbewilligung Bezug nimmt, auch letztere zum Inhalt des Grundbuchs wird, so dass der gute Glaube sich auch auf die Eintragungsbewilligung erstreckt (vgl. nur BayO-bLG DNotZ 1987, 621, 623). Es ließe sich im Sinne Reuters argumentieren, dass hinsichtlich der Verfügungsbeschränkung eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in jedem Fall ausgeschlossen ist. Die Rechtslage muss insofern freilich noch als offen bezeichnet werden. Quelle: Der Notl-Report, Informationsdienst