Ausgangslage
Gravierende Strukturumbrüche im Gesundheitswesen und knappe öffentliche Haushalte
veranlassen vor allem Landkreise und Kommunen aber auch konfessionelle Betreiber und gemeinnützige Träger von Kliniken zu rationalisieren und auch zu privatisieren. Im Ergebnis der Rationalisierungs- und Privatisierungsprozesse wird für unterschiedlichste Immobilien festgestellt, dass sie nicht mehr betriebsnotwendig sind, das heißt von jeglichen Nutzungen durch die Träger freigestellt werden. Diese ungenutzten Immobilien sollen regelmäßig veräußert werden, um aus der Verwertung Erlöse zu erzielen und Bewirtschaftungs- oder Leerstandskosten zu senken. Angeboten werden so unterschiedliche Immobilien wie Kranken- und Bettenhäuser, Schwesternwohnheime, Belegschaftswohnungen samt zugehöriger Sportanlagen, Gärtnereien und Werkstätten aus dem Bereich der Rehabilitation.

Die Aufgabenstellung
Am Beispiel des Berliner Klinikkonzerns Vivantes Netzwerk für Gesundheit GmbH (Vivantes) soll aufgezeigt werden, welchen Umfang eine solche Aufgabe annehmen kann, an welchen Stellen Sachverständige zum Einsatz kommen und inwieweit gegenwärtig in Berlin ein Markt für „Gesundheits“-Immobilien existiert. Im Jahr 2001 beschloss der Berliner Senat, zehn städtische Kliniken zum Krankenhauskonzern Vivantes Netzwerk für Gesundheit GmbH zusammenzulegen. Im Rahmen der Finanzausstattung von Vivantes durch den Senat haben die als nicht betriebsnotwendig deklarierten Immobilien eine besondere Bedeutung: Durch ihren Verkauf sollen finanzielle Probleme abgefedert werden, denn der neue Konzern musste vertragsgemäß die Schulden der einzelnen Kliniken übernehmen. Die Geschäftsführung erhielt die Aufgabe, die Verwertung der nicht betriebsnotwendigen Immobilien vorzubereiten und systematisch zu betreiben. Hierbei hatte sie schwierige Rahmenbedingungen zu berücksichtigen:
• zunehmendes Flächenangebot aus großen Immobilienbeständen der Industrie, der Bahn, der Telekom und des Liegenschaftsfonds des Landes Berlin
• schwaches konjunkturelles Umfeld
Die Immobilien von Vivantes sind klassische Spezialimmobilien mit spezifischen Merkmalen:
• Lage, Erschließung, Grundrisse folgen spezifischen Nutzungsanforderungen des
Gesundheitswesens, was die Möglichkeiten zu anderweitigen Nachfolgenutzungen erheblich einschränkt bzw. kostenaufwändige Umbauten erforderlich macht
• Vermarktungsprobleme aufgrund der beachtlichen Größe von Krankenhausstandorten und der Schwierigkeiten beim Herauslösen einzelner Immobilien aus gemeinsam erschlossenen Gebäudekomplexen
• fehlendes Baurecht für andere als für Kliniknutzungen (Nutzungsänderung von
Gemeinbedarfsflächen)
• Denkmalschutz
• Gefahr von Nutzungskonflikten mit der Nachbarschaft
Die rund 20 Standorte, die zur Vermarktung stehen, sind sehr unterschiedlich: Ein im Bauhausstil gehaltenes Altenpflegeheim in Schmargendorf gehört ebenso dazu wie ein in den dreißiger Jahren des 20. Jahrhunderts als Kaserne errichtetes Gebäude im Stadtteil Kladow und eine sanierte Klinik im begehrten Stadtteil Prenzlauer Berg.      

Lösungsansätze
Vivantes steht vor der Aufgabe, nicht bloß ein, zwei oder drei Immobilien zu verwerten, sondern ein ganzes Portfolio. Angesichts einer sehr beschränkten Flächennachfrage am Markt und begrenzter personeller Ressourcen für die Liegenschaftsverwertung wurden die Immobilien zuerst hinsichtlich ihrer Standortattraktivität und ihrer Umnutzungsmöglichkeiten beurteilt. Im Ergebnis dieser Portfoliobeurteilung wurden die Immobilien zur immobilienwirtschaftlichen Aufbereitung in Kategorien eingeteilt. Auf diese Weise erhielten die „marktgängigen“ Immobilien, für die Interessenten vorhanden waren, eine vorrangige Bearbeitung. Zugleich konnten für jene Immobilien, deren Verwertung teilweise umfangreiche Vorarbeiten voraussetzt, diese rechtzeitig begonnen werden. In Anbetracht der Situation, dass die Immobilien bereits vorhanden sind und nicht auf ein bestimmtes Nachfrageprofil hin produziert werden, hängt die Preisbildung unmittelbar von der Nachfrageseite ab, denn diese bestimmt die Art und den Umfang der Nachnutzung. Nur sie kann die Gesamtheit der Kosten für Entwicklung oder Umbau der Immobilien ermitteln. Der Interessent wird sein Kaufpreisangebot letztlich danach richten, welchen Wert er in seiner Wirtschaftlichkeitsrechnung oder Investitionsrechnung verkraften kann.
Die von einem Interessenten beabsichtigte Nachnutzung einer Immobilie ist von Vivantes im Vorhinein nicht zu erkennen. Aufgrund der Eigenarten jeder „Gesundheits“-Immobilie – vor allem hinsichtlich des Standortes und der Gebäudestruktur - kommen in der Regel auch mehrere Nachnutzungsmöglichkeiten in Frage. Insofern ist anfangs unklar, welche Zielgruppe die interessanteste ist. Vereinfacht gesagt, kann der Interessent den höchsten Kaufpreis zahlen, dessen Nutzungskonzept die höchsten Erlöse aus der Immobiliennutzung generiert und/oder die geringsten Umbaukosten verursacht. Auf diese Weise ist der Interessent in der Lage, einen im Vergleich zu anderen Nutzungen höheren „Einstandspreis“ zu verkraften. Der für Vivantes interessanteste Erwerber einer Immobilie kann also nicht unbedingt mittels Zielgruppenanalyse ermittelt werden, sondern letztlich erst im Vergleich unterschiedlicher Kaufpreisangebote oder Nutzungskonzepte. Vivantes ist kein Immobilienunternehmen, folglich soll nur dann und soweit im Einzelfall in die immobilienwirtschaftliche Wertschöpfung investiert werden, wie dadurch der Verkauf einer Immobilie erst möglich beziehungsweise wahrscheinlich wird. Der preispolitische Spielraum für Vivantes ist aus den genannten Gründen eingeschränkt. Zusätzlich existiert Handlungsdruck: zum einen um Leerstandskosten zu verringern und zum anderen um für das operative Geschäft benötigte Liquidität zu schöpfen.

Wertermittlung und Markt
Die Immobilienwertermittlung durch Sachverständige hat eine hohe Bedeutung als Grundlage für die Preispolitik. So kommen Sachverständige in verschiedenen Phasen des Verwertungsprozesses zum Einsatz:
• Erstellung eines Wertgutachtens mit einer Nachnutzungsannahme als Orientierungswert, wenn eine Immobilie erstmals angeboten wird
• Erstellung eines Wertgutachtens in Kenntnis der Nachnutzung als Basis für die Beurteilung von Kaufpreisangeboten von Interessenten.
Besonders bei größeren „Gesundheits“-Immobilien hat es sich bewährt, wenn Sachverständige Wertermittlungen für unterschiedliche für das Objekt denkbare Nutzungen erstellt haben. Auf diese Weise können schon in einer frühen Phase eines Bieterverfahrens die indikativen Angebote der Interessenten durch Vivantes plausibilisiert werden. Allerdings ist es nicht einfach, von den zuständigen Ämtern Aussagen hinsichtlich planungsrechtlicher Möglichkeiten zu erhalten. Weiterhin stoßen Sachverständige regelmäßig auf Schwierigkeiten bei der Aufklärung der Erschließungssituation, der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten sowie bei der Erarbeitung von Vorschlägen zur sinnvollen Neuordnung von Grundstücken im Zuge der Herauslösung von Teilliegenschaften. Die zuletzt genannten Schwierigkeiten ließen sich bei den bereits erfolgten Immobilienverkäufen aufgrund enger Zusammenarbeit mit den Verantwortlichen bei Vivantes erfolgreich bewältigen.
Ein bemerkenswertes Thema sind die Gebäudeflächen. Die Eigentümer von „Gesundheits“-Immobilien erfassen die Gebäudeflächen nicht immer nach den einschlägigen Normen (DIN 277, gif MF-H). Zudem sind die Daten häufig unvollständig, fehlerhaft oder veraltet. Hieraus ergibt sich Konfliktpotenzial und zusätzlicher Arbeitsaufwand sowohl im Rahmen einer Wertermittlung als auch im Rahmen von Bieterverfahren. Insbesondere wenn den Angeboten von den Bietern Flächenangaben aus dem Informationsmemorandum zugrunde gelegt werden und Preise auf der Basis von der Nutzfläche oder der Bruttogeschossfläche angeboten werden, stellt sich bei konkurrierenden Nutzungen wie Wohnen und Gewerbe die Frage, nach der Korrektheit der Bezugsgröße für den Gesamtkaufpreis.
Sachverständige agieren in Verwertungsprozessen von „Gesundheits“-Immobilien an der Seite verschiedener Akteure. So werden Wertermittlungen im Auftrag des Liegenschaftseigentümers, im Auftrag von Bietern und im Auftrag der finanzierenden Banken erstellt. Häufig existieren diese Wertermittlungen nebeneinander und treten, sofern sie als Begründung für bestimmte Verhandlungsposition benutzt werden, sozusagen in Konkurrenz zueinander.

Interessenten und Nutzungskonzepte
Wer interessierte sich bisher für „Gesundheits“-Immobilien von Vivantes? Zunächst einmal muss man sich von der Vorstellung lösen, es gäbe nur einen Interessenten für ein Klinikgebäude und somit nur eine besonders geeignete Art, ein Klinikgebäude anderweitig zu nutzen. Vivantes erlebt Fälle, in denen zwei bis drei Nutzungen um ein und dasselbe Gebäude konkurrieren; in einem Fall Hotel, Botschaften und Eigentumswohnungen. Im Bieterverfahren liegen die Kaufpreisgebote oft nicht sehr weit auseinander, so dass neben dem Kriterium Kaufpreis, die Kriterien Finanzierungsnachweis, Zahlungsziele und der Nachweis erfolgreicher vergleichbarer Investments des Bieters letztlich den Ausschlag zugunsten eines Bieter geben. Abgesehen von Interessenten, die kleine einzelne Immobilien für private Zwecke erwerben, können bisher drei Käufergruppen identifiziert werden:
• Entwickler/Bauträger (Wohn- und Gewerbebau)
• Hotelbetreiber
• Betreiber von Ärztehäusern und sonstigen medizinischen Einrichtungen

Fazit
Es gibt einen Markt für „Gesundheits“-Immobilien. Erfolgsfaktoren für die Vermarktung von „Gesundheits“-Immobilien sind eine investorenfreundliche Aufarbeitung der Objektunterlagen, strukturierte und professionell durchgeführte Angebotsverfahren, eine breit angelegte Absatzpolitik sowie eine kluge Konditionenpolitik, die unter anderem auf profunden Wertermittlungen durch Sachverständige basiert, die mit dem Markt in Einklang gebracht werden können.
Der Autor ist Vorstand der ascenticon AG, einem Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen für die Immobilienwirtschaft.

(Quelle: Sachverständigen Infodienst 01/2005)