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Alleinauftrag unter der Lupe | ||||||||||||||||
Fast schon als Sternstunde empfinden viele Maklerinnen und Makler die Erteilung eines Alleinauftrages durch den Eigentümer einer zum Verkauf stehenden Immobilie. Die Provision scheint sicher. Ist die Immobilie einigermaßen marktgängig, wird das Maklerhonorar gedanklich schon fest auf der Einnahmenseite verbucht. Ganz anders verläuft dann häufig die Realität. Renommierte Maklerrechtsexperten wie Prof. Dr. Peter Schwerdtner bezeichnen den Alleinauftrag gar als „Papiertiger“. Auch wenn der Alleinauftrag ein gutes Mittel zur Provisionssicherung ist, gibt es bei Abschluss und Durchführung einiges zu beachten. Inhalte eines Alleinauftrages Der Alleinauftrag (auch „Festauftrag“, „Alleinverkaufsrecht“, „Festanhandgabe“ etc. genannt) ist eine Variante des einfachen Maklervertrages gemäß § 652 BGB. Er soll in erster Linie die Einschaltung weiterer Makler verhindern. Somit dient er einerseits dem Interesse des allein beauftragten Maklers. Andererseits will der Eigentümer sichergehen, dass das Objekt nicht von verschiedenen Maklern auf den Markt getragen wird. Eine gesetzliche Formvorschrift existiert nicht; dennoch werden die meisten Alleinaufträge schriftlich abgeschlossen. Auch wenn dies im Vertrag nicht explizit geregelt wird, darf der Eigentümer schon bei der Verwendung des Begriffs „Alleinauftrag“ keinen anderen Makler beauftragen. Umstritten ist allerdings schon, ob er mit einem Kunden abschließen darf, der ihm von einem anderen Makler nachgewiesen wurde; das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 02. November 2000) bejaht dies. Beauftragt der Verkäufer gleichwohl von sich aus weitere Makler, kann er vom Alleinbeauftragten auf den dadurch entgangenen Gewinn in Anspruch genommen werden. Nur selten lässt sich allerdings ein Schaden in Höhe der andernfalls verdienten Provision nachweisen. Denn die Rechtsprechung verlangt einen Beleg dafür, dass der Makler während der Laufzeit seines Alleinauftrages eine provisionspflichtige Vertragsgelegenheit mit einem Kaufinteressenten nachgewiesen oder vermittelt hätte (BGH – Urteil vom 13. Juni 1996). Umgekehrt muss sich der allein beauftragte Makler „rege“ und „intensiv“ für die Belange des Auftraggebers einsetzen, um einen erfolgreichen Abschluss zu erreichen. Insbesondere darf er sich nicht darauf beschränken, bekannte oder sich gerade bietende Vertragsgelegenheiten nachzuweisen. Tut der Makler nichts, kann sich der Eigentümer von dem regelmäßig befristeten Vertrag vorzeitig lösen, indem er ihn außerordentlich kündigt. Aber es kann „noch dicker“ kommen: Bleibt der Makler untätig, macht er sich schadenersatzpflichtig, etwa für den Schaden aus einem dadurch entgangenen Geschäft. Weist der Auftraggeber nach, dass ihm ein Zinsschaden entstanden ist oder er das Objekt eher hätte verkaufen können, haftet der Vermittler hierfür. Der Auftraggeber muß den Makler unverzüglich von der Aufgabe seiner Verkaufsabsicht informieren; tut er dies nicht, kann ihn der Makler wegen nutzloser Aufwendungen (Anzeigenkosten pp.) zur Kasse bitten. Einen Provisionsanspruch hat er dann freilich nicht. Was bringt ein „qualifizierter Alleinauftrag“? Wie das obige Beispiel des OLG Frankfurt zeigt, ist dem Vermittler nicht allein damit gedient, dass der Eigentümer keinen anderen Makler einschalten darf. Denn was nutzt ihm der Alleinauftrag, wenn der Eigentümer doch an einen anderen Interessenten verkaufen darf. Die Rechtsprechung gesteht ihm sogar zu, ohne die Einschaltung weiterer Makler selbst Interessenten zu akquirieren (BGH – Urteil vom 04. Februar 1976). In Form vorgefertigter Vertragsklauseln (die dem BGB-Klauselrecht unterliegen) ist dies nicht änderbar. Der Ruf nach dem „sicheren Vertragsformular“ ist also vergebens. Es hilft nur eine individuelle Vereinbarung, in der am Besten der Grund für das Verbot von Eigengeschäften dargelegt wird. Das gleiche gilt für die Vereinbarung einer „Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht“. Solche Klauseln sollen bewirken, dass der Eigentümer selbst oder von anderen Maklern akquirierte Kunden wenigstens an den allein beauftragten Vermittler weiterleiten soll. Auch hier ist die Rechtsprechung knallhart: entsprechende Formularklauseln sind unwirksam. Und das OLG Hamm (Urteil vom 29. Mai 2000) setzt noch eins drauf: Nach seiner Auffassung ist bereits die bloße Verwendung einer unwirksamen Hinzuziehungsklausel mit der Sanktion der Verwirkung sämtlicher Provisionsansprüche verknüpft. Das Hammer Gericht sieht dies als „bewussten Täuschungsversuch“ des uninformierten Maklerkunden an. Deshalb ist dringend anzuraten, entsprechende Vertragsformulare oder Allgemeine Geschäftsbedingungen nachzubessern. Vereinbarung über die Provision Meist wird der Eigentümer beim Alleinauftrag provisionsfrei gestellt. Dies muss aber nicht sein. Genauso sind Provisionsverteilungen zwischen Käufer und Verkäufer denkbar, z.B. je zur Hälfte. Ist der Auftraggeber provisionsfrei, führt dies – entgegen einem weit verbreiteten Gerücht – allerdings umgekehrt noch nicht zur Provisionspflicht des späteren Käufers. Mit diesem muss trotz Vorliegen eines Alleinauftrages immer eine gesonderte Provisionsvereinbarung getroffen werden. Will der Vermittler nicht in ein „Provisionsloch“ fallen, muss er sich schon im Alleinauftrag sichern. Dies kann z. B. dadurch geschehen, dass der Eigentümer eine Provision zumindest für den Fall zusagt, dass der Käufer/Mieter seinerseits nicht zahlt. Mindestens ist an eine Regelung zu denken, die den Eigentümer verpflichtet, den Vermittler bei der Durchsetzung einer Provision gegen den späteren Vertragspartner zu unterstützen. Freilich kann auch festgelegt werden, dass in den Kauf- oder Mietvertrag eine Maklerklausel zugunsten des Maklers aufgenommen wird. Fazit: Der Alleinauftrag ist keineswegs ein „Papiertiger“. Richtig eingesetzt kann er dazu beitragen, dass des „Maklers Müh´ nicht umsonst“ ist. Geschickt verhandelt erweist sich der allein beauftragte Makler als „schlauer Fuchs“. Tipps für den optimalen Alleinauftrag * Alleinaufträge schriftlich schließen * Varianten einer Provisionsvereinbarung prüfen und im Vertrag regeln * Tätigkeitspflicht des Makler beachten * Eigenverkaufsverbot individuell vereinbaren * Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel individuell vereinbaren * Formulare auf unwirksame „Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln“ überprüfen * bei Provisionsfreiheit des Eigentümers auf Provisionsvereinbarung mit dem Käufer/Mieter achten * Vorsorge bei Provisionsfreiheit des Auftraggebers treffen Fundstellen der besprochenen Urteile:
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