Die kommenden Jahre und Jahrzehnte werden dadurch geprägtsein, dass unsere heute noch sehr starke Orientierung an Themen wie Produktivität, Prozessoptimierung, Wissensmanagement sich um Themenstellungen rund um Gesundheit wie mentale Fitness, körperliche Gesundheit, gesunder Ernährung erweitern wird. Mit welchen globalen Trends in der Arbeits- und Lebenswelt diese thematischen Entwicklungen einhergehen werden, beschreibt Dr. Wilhelm Bauer vom Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO.

Der zunehmende Trend zu flexibel vernetzten Arbeitsprozessen geht einher mit einer zunehmenden Mobilität der Arbeit, die – unterstützt durch hoch entwickelte kabellose (Wireless) Netzwerkstrukturen – ein Arbeiten an jedem Ort und zu jeder Zeit möglich macht. Diese neue Flexibilität und Mobilität zur Nutzung von Information und Medien macht dabei auch nicht mehr Halt vor der heimischen Türe. Längst ist das Arbeiten von zuhause für viele Wissensarbeiter gang und gäbe und die Nutzung der informations- und kommunikationstechnischen Infrastruktur in unseren Häusern und Wohnungen für Medienkonsum, Entertainment und Lernanwendungen nimmt rasant zu. Diese Entwicklungen werden unterstützt durch das vielfältige mediale Angebot einerseits und anderseits durch neue Gerätegenerationen, die die Nutzung von Information und Medien sowohl im häuslichen wie auch im Büroumfeld wesentlich einfacher und attraktiver machen. Hierzu gehören mobile Endgeräte wie einfach zu bedienende Smartphones, immer leichter werdende Notebooks, das inzwischen nicht mehr weg zu denkende Mobiltelefon, aber auch inzwischen bezahlbare große Flachbildschirme und einfach bedienbare Medien-PCs.

Der römische Staatsmann Marcus Tullius Cicero (106-43 v. Chr.) sagte einmal: „Nicht das Alter ist das Problem, sondern unsere Einstellung dazu.“ Dieser Satz bringt eigentlich die Herausforderung der Bewältigung der demografischen Entwicklung auf den Punkt. Die demografische Entwicklung ist nicht per se ein Problem, sondern nur dann, wenn wir eins daraus machen. Es wird also darauf ankommen, die demografische Entwicklung nüchtern und sachlich zu analysieren (bzw. die erwartbaren Entwicklungen zu prognostizieren) und uns proaktiv mit Lösungsansätzen eines künftigen Arbeitens und Lebens in einer demografisch veränderten Gesellschaft zu beschäftigen.
Doch zunächst ist die Frage zu stellen, welche Entwicklungen wir meinen, wenn wir über »die demografische Entwicklung« sprechen. Als Megatrends sind dabei zu beobachten:

- schrumpfende Bevölkerung

Durch die sehr geringe Geburtenrate (in Deutschland derzeit 1,37) verzeichnen wir in Deutschland einen kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang. Es wird prognostiziert, dass bis zum Jahr 2020 unsere Bevölkerung um weitere 600.000 Menschen abnehmen wird. Und dies auch nur unter der Voraussetzung, dass wir pro Jahr 230.000 Migranten in Deutschland aufnehmen werden.

Durch die sinkende Kinderzahlen und die insgesamt deutlich steigende Lebenserwartung der Menschen verändert sich die Alterspyramide in Deutschland weiter erheblich. Der Anteil der jungen Menschen nimmt relativ weiter ab, der Anteil älterer und hoch betagter Menschen nimmt weiterhin erheblich zu. Es wird von Medizinerseite prognostiziert, dass ein im Jahr 2005 geborenes Mädchen durchschnittlich 100 Jahre alt werden wird.

Die Prognosen gehen davon aus, dass auch in Zukunft Abwanderungen aus strukturschwachen ländlichen Gebieten zugunsten von Zuwanderung ins Umfeld der Ballungsräume und größer werdende urbane Zentren erfolgen wird.

Viele Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass wir in Deutschland in den kommenden Jahren mehr Zuwanderer als Geburten im Land haben werden. Dies wird dazu führen, dass sich eine weitere Verbreitung der Kulturvielfalt entwickeln wird und insgesamt die Herausforderungen, die sich aus der Integrationsproblematik ergeben, noch ernster genommen werden müssen.
Diese demografiebezogenen Trends haben direkte Auswirkungen auf unser Arbeits-, Lebens- und Wohnumfeld. So sind bereits mehr als 37 Prozent der insgesamt 39 Millionen Haushalte Einpersonenhaushalte mit Menschen über 65 Jahren. Zweipersonenhaushalte haben einen Anteil von 34 Prozent, Haushalte mit drei und mehr Personen einen Anteil von 29 Prozent. Eine andere interessante Kennzahl ist die Pro-Kopf-Kaufkraft in Deutschland. Dabei zeigt sich, dass in Deutschland die über 50-jährigen im Durchschnitt 21.244 Euro Jahresnettoeinkommen je Einwohner zur Verfügung haben (dies betrifft immerhin 30 Mio. Menschen, also 43 Prozent unserer Bevölkerung). Demgegenüber haben die unter 50-jährigen im Durchschnitt nur 19.131 Euro zur Verfügung. Die Kaufkraft der über 50-jährigen beträgt damit insgesamt ca. 643 Milliarden Euro pro Jahr.

Mit dem Älterwerden werden der Gesellschaft verändern sich auch die Altersstrukturen in den Betrieben. Nach der eher jugendzentrierten Altersstruktur in der New Economy haben wir heute eine eher komprimierte Altersstruktur, zumindest in den westdeutschen Betrieben. Zukünftig ist zu erwarten, dass sich ab 2010 vermehrt eher alterszentrierte betriebliche Arbeitsstrukturen entwickeln werden.
Diese Entwicklungen haben natürlich auch direkte Auswirkungen auf die Büroimmobilien. Mit dem weiter gehenden Wandel in der Wissensgesellschaft wird der relative Anteil der Beschäftigten in diesem Sektor weiter zunehmen. Schätzungen gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2020 circa 65,4 Prozent aller Beschäftigten Wissensarbeit im weiteren Sinne durchführen. Diese Art von Arbeit wird an Büroarbeitsplätzen sowohl in Bürohäusern als auch an anderen Arbeitsorten (Business-Lounge, mobile Arbeitsplätze im Zug oder Flugzeug und auch zu Hause) durchgeführt werden. Damit ist insgesamt zu erwarten, dass der Bedarf an Büroarbeitsplätzen bzw. büroähnlichen Arbeitsplätzen weiter steigen wird.
Hinzu kommt, dass durch die erwartete Verlängerung der Lebensarbeitszeit ein weiterer Bedarfsschub entstehen könnte. Diesem Trend entgegen läuft die für Deutschland in der Zukunft erwartete weitere Abnahme der absoluten Beschäftigtenzahlen. Mit der zunehmenden Differenzierung der Arbeitsmodelle, der weiteren Flexibilisierung von Arbeitszeiten und der zunehmenden Vernetzung von Arbeit (auch mit Tätigkeiten von zu Hause) werden zukünftig wesentlich flexiblere Büronutzungskonzepte benötigt. Größere Bedeutung werden dabei Desk-Sharing-Lösungen haben, bei denen der Büroarbeitsplatz nicht mehr einer Person persönlich zugeordnet ist, sondern bedarfsorientiert durch verschiedene Nutzer genutzt wird. Insbesondere wenn der Anteil an Teilzeitbeschäftigung einen signifikanten Umfang einnimmt, sind flexible Raum- und Arbeitsplatznutzungskonzepte besonders wirtschaftlich und empfehlenswert. Eine Ausprägung in diesem Zusammenhang ist das so genannte »nonterritoriale Büro«, in dem das Büro über ein elektronisches Reservierungssystem gemanagt wird und die Mitarbeiter sich ihre Arbeitsplätze »on demand« reservieren und belegen.
Zusätzlich ist zu erwarten, dass der Bedarf an Teamarbeitsflächen und Besprechungs- / Meetingzonen bzw. -räumen weiterhin zunehmen wird. Insbesondere coaching-orientierte Arbeitsprozesse, projektorientierte Teamarbeit und kundenintegrierte Arbeitsprozesse erfordern sehr viel Abstimmung, Kommunikation und interaktive Arbeit zwischen mehreren Menschen.

Wie vorne aufgezeigt, leben viele ältere Menschen in Einpersonenwohnungen. Dies zeigt, dass der Anteil der »Singles« im höheren Lebensalter erheblich ist. Insofern kommt dem Bürohaus eine zusätzliche wichtige Funktion zu, nämlich die des Enablers für »Socializing«. Ins Büro zu kommen ist dabei mehr als einen Büroarbeitsplatz zum Arbeiten zu nutzen. Insbesondere die soziale Interaktion mit anderen Menschen und der Austausch – auch neben den betrieblichen Themen – wird hier immer bedeutsamer. Deswegen müssen die Bürohäuser auch entsprechende Interaktionszonen und Angebote für Unterhaltungen mit anderen Menschen (informelle Kommunikation) bieten.
Insgesamt ist zu erwarten, dass die Qualitätsanforderungen an Büroimmobilien für die »Best Agers« Generation zunehmen werden. Unternehmen, die in signifikanterem Umfang auch ältere Menschen beschäftigen, werden eher Büroimmobilien mit höheren Qualitätsniveaus nachfragen, als dieses die eher jugendzentrierten Unternehmen bzw. Branchen tun. Ganz hohe Bedeutung bei »altersgerechten« Büroimmobilien hat das Thema Usability (einfache und sich selbst erklärenden Benutzung von Technik). Dies gilt insbesondere für Softwareanwendungen, Informations- und Kommunikationstechnik und –geräte, aber eben auch für die Büroeinrichtung, die Bediensysteme für die Raumkonditionierung (Beleuchtung, Sonnenschutz, Raumtemperatur) und ebenso für die Frage der Nutzung von anderen Räumen (Sanitärräume etc.). Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch das Thema Barrierefreiheit, da im zunehmenden Alter auch mit Bewegungseinschränkungen der Menschen zu rechnen ist.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Services im Büro. Die Ansprüche von älteren Menschen sind hier besonders hoch. Dies betrifft insbesondere Themen wie Verpflegung (Qualität von Kantinen und Cafeterien), aber auch Gesundheitsservices (z. B. Angebote für Massage, Rückentraining) sowie die Angebote für Trainings und Weiterbildung (z. B. Schulungen für IT-Nutzung). Hier müssen ausgefeilte und zielgruppenorientierte Angebote entwickelt werden, die dem spezifischen Bedarf älterer Menschen – auch in der Form der Ansprache – gerecht werden.

Demografische Entwicklung und Handelsimmobilien
Wie bereits ausgeführt, wird insgesamt das Käuferpotenzial durch die weitere demografische Entwicklung eher zurückgehen. Die kaufaffinen Altersgruppen mit großer Einkaufsbereitschaft nehmen tendenziell ab, die Altersgruppen mit erhöhtem Service- und Dienstleistungsbedarf dagegen weiter zu. Damit nimmt die Bedeutung der älteren Generation für den Einzelhandel – ebenso wie für die Büroimmobilie – weiter zu. Man kann feststellen, dass das Kaufkraftpotenzial sich tendenziell weiter steigern wird, wenngleich Menschen höheren Alters im Vergleich zu den mittleren Altersklassen zwischen 35 und 65 Jahren eher abnehmende private Konsumausgaben zu verzeichnen haben. Gleichzeitig sind bei Menschen höheren Alters die Bedürfnisse anders gelagert; insofern ergeben sich gegenläufige Konsumtrends. Wohingegen die Ausgaben für Freizeit und Kultur sowie für Verkehr signifikant zurückgehen, steigt der Anteil des privaten Konsums für Wohnen deutlich an. Der Aufwand für Nahrungs- und Genussmittel nimmt tendenziell mit höherem Alter ab. Produktgewinner sind Pharmazeutika, Kosmetik, Produkte der gesunden Ernährung, Heil- und Hilfsmittel sowie Wellness, Gesundheits- und Freizeitangebote. Dabei ist auch hier Service- und Beratungsorientierung in Verbindung mit Senioren freundlich gestalteter Einkaufsmöglichkeiten von besonderer Bedeutung.

Bei der Frage der Shopgestaltung gelten für Einzelhandelsimmobilien ganz ähnliche Anforderungen wie für die Büroimmobilien. Die spezifische Orientierung an den Bedürfnissen älterer Menschen (z. B. hellere Beleuchtung, barrierefreier Zugang, Produkte in bequemer Reichweite, gute Usability aller Einrichtungen und Infrastrukturen wie Einkaufswagen und elektronische Systeme)) sind hier ebenfalls von erfolgsentscheidender Bedeutung. Auch hier ist die Frage der Qualitätsorientierung hervorzuheben und darauf hinzuweisen, dass Einzelhandelsimmobilien für »Best Agers« neben dem eigentlichen Einkaufserlebnis auch andere Angebote wie spezifische Services und Kommunikationstreffpunkte aufweisen müssen.
Dr. Wilhelm Bauer ist Institutsdirektor am Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO.

wilhelm.bauer@iao.fraunhofer.de
Quelle: Allgemeine Immobilien Zeitung Juli 2005