Die Wohnfläche pro Kopf wird in Westdeutschland von heute 46 Quadratmetern um gut 20 Prozent auf 56 Quadratmeter im Jahr 2030 wachsen. In den neuen Ländern ist die Steigerungsrate sogar doppelt
so hoch, der bisherige Rückstand reduziert sich im gleichen Zeitraum von acht auf nur noch einen Quadratmeter. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen. Hauptfaktoren für diese Entwicklung sind aus Sicht der Experten der Trend zu kleineren Haushalten, mehr ältere Haushalte, die in der Regel nicht mehr in kleinere Wohnungen umziehen, sowie steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt und zwar immer öfter in eigenen vier Wänden.

Insgesamt nimmt nach der empirica-Analyse die Wohnflächennachfrage im Zeitraum von 2005 bis 2030 um 19 Prozent auf 4,4 Milliarden Quadratmeter in ganz Deutschland zu. "Das bedeutet noch für viele Jahre einen Neubaubedarf von mindestens 330.000 Wohneinheiten pro Jahr", so die Berliner Forscher in ihrem Fazit. Dabei war empirica in den demografischen Annahmen sogar ausgesprochen zurückhaltend. Die vom Institut verwendete Variante IV der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, die in ihren Modellannahmen eine Nettozuwanderung von nur 100.000 Menschen pro Jahr unterstellt, gilt allgemein als Untergrenze der wahrscheinlichen Entwicklung. Üblicherweise geht das Statistische Bundesamt von der Variante V mit einer Nettozuwanderung von rund 200.000 Personen aus.

Dass die künftige Wohnflächennachfrage in zunehmendem Maße von steigenden Einkommen der Bevölkerung abhängt, wird vor allem an der Prognose für Ostdeutschland deutlich. Hier werden nach der Einschätzung von empirica ab 2015 zwar allmählich weniger Haushalte leben; trotzdem wächst die insgesamt bewohnte Fläche weiter an, weil die größeren Wohnflächenansprüche diesen Effekt deutlich
überkompensieren. Ursache ist die weiter zunehmende Ost-West-Angleichung bei der Wohnungsversorgung, nicht zuletzt auch durch Fortschritte bei der Wohneigentumsbildung.

Der bereits angesprochene Neubaubedarf lässt sich laut empirica nicht ausschließlich aus der Prognose der zusätzlichen Wohnflächennachfrage ableiten. Denn zusätzlich zur steigenden Wohnflächennachfrage sei zu berücksichtigen, dass das Wohnflächenangebot durch Abriss oder Umnutzung vermindert und die
Größenstruktur von Bestandswohnungen durch Zusammenlegungen verändert
wird. Bei einem Ersatzbedarf von nur 0,3 Prozent des Bestandes, so folgert empirica, ergäbe sich in den kommenden Jahren bis 2010 bereits ein Neubaubedarf von insgesamt rund 330.000 Einheiten. Die Baugenehmigungen des laufenden Jahres bleiben dahinter um annähernd 100.000 Wohnungen zurück.

Bis zum Alter von 50 steigt die Wohnfläche an

Empirica stellte außerdem fest, wie sich die Wohnflächen einzelner Haushalte beziehungsweise typischer Haushalte einzelner Geburtsjahrgänge im Zeitlauf entwickeln. Insbesondere zeigt sich dabei ein deutlicher Anstieg der Wohnflächen bis zum Alter von 50 Jahren, in den neuen Ländern infolge der Anpassungseffekte sogar bis zum Alter von 60 Jahren. Bei älteren Haushalten sind kaum noch Veränderungen auszumachen. Gleichwohl fällt auf, dass früher Geborene in deutlich kleineren Wohnungen leben. Dies erklärt, warum Wohnungsgrößen im Altersquerschnitt mit zunehmenden Alter scheinbar fallen: tatsächlich fallen sie eben nicht, sondern die älteren Haushalte hatten schon immer kleinere Wohnungen als die jüngeren Haushalte.

Ein weiteres Ergebnis der empirica-Untersuchung ist, dass die Wohnflächen nicht nur durch Alter und Geburtsjahrgang der Haushaltsvorstände bestimmt werden, sondern dass auch die Haushaltssituation eine bedeutende Rolle spielt. So wohnen Familien in größeren Wohnungen als gleichaltrige, kinderlose Paare oder Singles. Aber auch innerhalb der Gruppe der Familien sind enorme Unterschiede auszumachen. So stehen bei „vollständigen“ Familien (mit zwei Elternteilen) in einer Mietwohnung jedem Haushaltsmitglied nur 26 qm zur Verfügung, während Selbstnutzer auf 34 qm kommen. Entsprechend unterscheiden sich auch die Wohnflächen der Kinderzimmer, die rein statistisch jedem Kind zur Verfügung stehen, um drei qm: etwa fünf qm für Kinder in Mietwohnungen und acht qm bei Selbstnutzern – und das, obwohl Selbstnutzer im Mittel mehr Kinder haben als Mieter.

Die vollständige Studie ist als Download erhältlich:

http://www.empirica-institut.de