(Hannover, 13.01.2005) Die Auswertung der RDM/IVD-Marktanalyse ergibt, dass die Immobilienpreise in Niedersachsen und Bremen in den letzten zwölf Monaten überwiegend stabil geblieben sind. „So konnten bei den Objektarten Einfamilien- und Doppelhäuser, Bauland und Wohnungsmieten erstmals wieder seit zwei Jahren leichte Preissteigerungen beobachtet werden“, berichtet Wolfgang Grasse, designierter Vorsitzender des IVD Region Nord-West aus Oldenburg, anlässlich der Bekanntgabe des aktuellen Wohnimmobilien-Marktberichtes am Donnerstag in Hannover. Dennoch kann man nicht von einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt sprechen, sondern nur von einer Marktstabilisierung. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Reihenmittelhäusern ist niedersachsenweit weiterhin verhalten.

Die Reihe negativer Gesetzesvorlagen setzt sich für die Immobilienwirtschaft im Jahr 2005 fort. Das geplante Antidiskriminierungsgesetz, welches im Frühjahr 2005 in Kraft treten soll, stellt einen bedauerlichen Fehlversuch der rot-grünen Bundesregierung dar und wird auf das Mietrecht erhebliche negative Folgen haben. Die Vermieter müssen mit Klagen und Schadensersatzansprüchen rechnen, wenn Sie Mieter ablehnen, sagt Grasse.

Die erneute Diskussion um die Streichung der Eigenheimzulage hat bei den Bauherren, im Gegensatz zum Vorjahr, keine Immobiliennachfrage ausgelöst. Die Abschaffung soll erneut im Jahr 2005 beraten werden. „Die Zahl der Neubauten ist rückläufig, was unter anderem mit der geänderten Eigenheimzulage zusammenhängt“, so Grasse. Denn seit Anfang 2004 erhalten Hauskäufer für Neubauten nur noch die Hälfte der Eigenheimzulage. Mehr Kontinuität bei der Gesetzgebung und Planungssicherheit für Investoren wäre aus der Sicht der Immobilienwirtschaft wünschenswert, erklärt der designierte IVD-Vorsitzende.

Nach den Marktbeobachtungen des RDM/IVD verzeichneten in Niedersachsen die Einfamilieinhäuser aus dem Bestand eine leichte Preiserhöhung. So stiegen im Vergleich zum Vorjahr die Häuser „aus zweiter Hand“ mit einem mittleren Wohnwert um durchschnittlich 2,7 Prozent. Der Durchschnittspreis für diese Häuser beträgt 157.000 Euro. Eigenheime mit gutem Wohnwert kosten in Niedersachsen 207.000 Euro. Auch bei den Neubauten konnten leichte Preissteigerungen errechnet werden. In Niedersachsen müssen Bauherren im Durchschnitt für ein neu gebautes Haus mit einem mittleren Wohnwert 197.000 Euro (plus 0,8 Prozent) und mit einem guten Wohnwert 251.000 Euro (plus 0,7 Prozent) investieren.

In den niedersächsischen Ballungszentren liegt das Preisniveau für Eigenheime höher als in den ländlichen Regionen. In Lüneburg und Braunschweig zahlt man für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand durchschnittlich 190.000 Euro, in Osnabrück 185.000 Euro und in Hannover 180.000 Euro.

In der Region Hannover konnte der RDM/IVD eine etwas andere Tendenz erkennen. Die Preise im Einfamilienhausbereich im Bestand sanken leicht um 0,5 Prozent beim mittleren Wohnwert und kosten somit 159.000 Euro. Im Neubaubereich reduzierten sich die Preise um 5,6 Prozent auf 188.000 Euro. „Ein Grund dafür könnte der Preiskampf in der Bauwirtschaft sein, wie aber auch die sparsamere Ausstattung der Neubauten und mehr Eigenleistung durch die Käufer“, erläutert Eberhard Steckhan aus Hannover. Auch die Halbierung der Eigenheimzulage für Neubauten wirkt sich aus und lässt die Nachfrage sinken.

In der Landeshauptstadt Hannover gaben die Preise um 1 Prozent nach und für ein frei stehendes Einfamilienhaus (Bestand, mittlerer Wohnwert) muss man aktuell 180.000 Euro veranschlagen. In Burgdorf, Springe, Nienburg und Wedemark sind die Preise ebenfalls gesunken. Im Gegensatz dazu sind die Preise in Celle um 5 Prozent auf 150.000 Euro gestiegen.

„Die Marktpreise für Doppelhäuser in Niedersachsen sind gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen“, berichtet Wolfgang Grasse. Doppelhäuser im mittleren Preissegment im Bestand wie auch im Neubau verteuerten sich um 1,2 Prozent auf 139.000 Euro beziehungsweise um 1,7 Prozent auf 175.000 Euro.

Laut der RDM/IVD Marktbeobachtung sind die Preise bei Doppelhaushälften in der Region Hannover hingegen gesunken. Bei Bestandsobjekten um 0,5 Prozent, bei Neubauten sogar um 5,6 Prozent. Ein Preisvergleich lohnt sich dennoch, rät Eberhard Steckhan, denn Doppelhäuser im mittleren Preissegment sind nicht signifikant günstiger als Einfamilienhäuser. Es besteht zwischen beiden Haustypen eine Preisdifferenz von 27.000 Euro.

Die Lage für Reihenmittelhäuser in Niedersachsen bleibt weiterhin angespannt. Der Rückgang der Preise –je nach Lage und Ausstattung- lag zwischen 0,7 und 2,4 Prozent und viel dennoch geringer aus, als im Vorjahr. Niedersachsenweit zahlen Käufer im Durchschnitt 116.000 Euro für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus mit einem mittleren Wohnwert.

In der Region Hannover gestalten sich die Preise für Reihenmittelhäuser wie im Landesdurchschnitt. Diese sanken in den zurückliegenden Monaten zwischen 0,4 Prozent bei gutem Wohnwert (149.000 Euro) und 5 Prozent bei mittleren Wohnwert (119.000 Euro). Steckhan erklärt, dass bei einer guten Lage, die Preise weniger zurückgehen, da diese mehr gefragt sind und ein höherer Preis von den Käufern akzeptiert wird. Hier gilt der alte Spruch „Lage,Lage, Lage“.

Wurde im letzten Jahr noch ein Preisrückgang bei Bauland von 3,8 Prozent ermittelt, stiegen diese nach den aktuellen Beobachtungen niedersachsenweit um 7,7 Prozent für Einfamilienhäuser in normalen Wohnlagen, erklärt der designierte Vorsitzende des IVD Nord-West. Der Grund könnte im Angebotsrückgang liegen, da eine verstärkte Nachfrage nach Baugrundstücken nicht zu beobachten ist. Der Quadratmeter Bauland in normaler Wohnlage kostet gegenwärtig durchschnittlich 98 Euro. Auch die Baugrundstückspreise für gute und sehr gute Wohnlage sind gestiegen und kosten im Durchschnitt 132 beziehungsweise 188 Euro pro Quadratmeter. Teurer sind die Baulandpreise in Hannover mit 145 Euro pro Quadratmeter und Osnabrück mit 135 Euro pro Quadratmeter. Günstiges Bauland kann man in Salzgitter für 48 Euro pro Quadratmeter erwerben.

Eberhard Steckhan erläutert, dass die Baulandpreise in der Region Hannover in normaler Wohnlage konstant geblieben sind, während sie in guter Wohnlage um 4 Prozent gestiegen sind. Der Durchschnittspreis beträgt 100 Euro pro Quadratmeter in normaler Wohnlage und 130 Euro pro Quadratmeter in guter Wohnlage. Laut RDM/IVD-Statistik müssen Bauherren in Burgdorf am meisten für ihr Baugrundstück bezahlen (165 Euro pro Quadratmeter). Demgegenüber ist für ein gleichwertiges Grundstück in normaler Wohnlage in Celle 60 Euro pro Quadratmeter zu veranschlagen.

Die Vermarktung von Eigentumswohnungen gestaltet sich nach wie vor schwierig, so Grasse. Dies drückt sich in einem Preisrückgang in Höhe von 5 Prozent bei mittlerem Wohnwert aus dem Bestand aus. Eine solche Eigentumswohnung kostet im Landesdurchschnitt 868 Euro pro Quadratmeter, eine neu gebaute kostet 1.425 pro Quadratmeter. Der leichte Preisanstieg vom Vorjahr bei neu gebauten Eigentumswohnungen konnte nicht gehalten werden. Hier gingen die Preise um 1,6 Prozent zurück.

Die Preisreduzierungen im ehemaligen Regierungsbezirk Hannover fielen noch erheblicher aus. Bei Objekten „aus zweiter Hand“ sanken die Preise um 7,5 Prozent auf 793 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten sogar um 9 Prozent auf 1.176 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. „Obwohl der Eigentumswohnungsmarkt äußerst verbraucherfreundlich ist, spürt man eine Zurückhaltung bei den Käufern“, so Steckhan.

Der RDM/IVD beobachtet wieder anziehende Wohnungsmieten in Niedersachsen. Jedenfalls gilt dies für Wohnungen mit einer angemessenen Ausstattung sowie einer guten Lage, berichtet der Oldenburger Vorsitzende. So müssen Mieter für Wohnungen aus dem Bestand durchschnittlich 2,2 Prozent mehr für die Miete aufwenden als noch vor einem Jahr. Bei Neubauwohnungen ist niedersachsenweit eine Preissteigerung von 2,9 Prozent zu verzeichnen. Im Durchschnitt kostet eine Mietwohnung (mittlerer Wohnwert aus dem Bestand) rund 4,60 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Neubauwohnungen liegen bei 5,70 Euro pro Quadratmeter.

Während die Wohnungsmieten im Bestand in der Region Hannover um 1,4 Prozent leicht rückläufig sind, sind sie im Neubau-Erstbezug um 5 Prozent gestiegen. Den Grund vermutet Steckhan darin, dass in den vergangenen Jahren kaum noch Mietwohnungen errichtet wurden, so dass die Mieter auf ein knapperes Angebot zurückgreifen müssen. Auch bevorzugen die Nachfrager eine höherwertige Ausstattung, insbesondere hinsichtlich der Wärmedämmung, die zumeist nur in den Neubauten vorhanden ist. Daraus folgert, dass die älteren Wohnungen häufig dem neusten Standart angepasst werden müssen, um Leerstände zu vermeiden. Im Neubau muss man mit einem mittleren Wohnwert durchschnittlich 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einrechnen, bei vergleichbaren älteren Wohnungen etwa 4,50 Euro.

„Der IVD Region Nord-West sieht günstige Voraussetzungen zur Anschaffung von Wohneigentum in Niedersachsen und Bremen für das Jahr 2005“, so Grasse. Dafür gibt es verschiedene Gründe: Die Hypothekenzinsen befinden sich auf einem Rekordtiefstand und die Immobilienpreise haben die Talsohle erreicht. Die Notwendigkeit, privat für das Alter vorzusorgen, ist wichtig wie nie zuvor, da Hausbesitzer bei einer frühzeitigen Anschaffung im Alter mietfrei wohnen können.

Der IVD-Immobilien-Preisspiegel Nord-West 2004/2005 kann beim IVD Region Nord-West e.V. (Emmichplatz 3, 30175 Hannover, Tel.: 0511-348 17 54 oder per e-mail: info@rdm-niedersachsen.de) gegen eine Gebühr in Höhe von Euro 19,00 inklusive MwSt. und Versandkosten bezogen werden.

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