Im Jahresvergleich weisen im Bayern-Trend nur noch die Mietwohnungen Abschläge zwischen -0,8% und -2,0 % und neu gebaute Doppelhaushälften von -1,7 % aus. Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften aus dem Bestand blieben stabil und Reihenmittelhäuser im Erstbezug zogen bereits um +1,1 % an.

Die bayerischen Großstädte tendieren im Jahresvergleich stabil bis positiv, bis zu einem Plus von 2,5 % für Bestandswohnungen mit Baujahr nach 1950. Was sich letztes Jahr schon für die bayerischen Mittelstädte ergab, hat sich im Frühjahr 2005 noch verstärkt; bei allen Objekttypen ziehen die Preise weiter an von +0,7 % für Mietwohnungen aus dem Bestand bis +1,4 % für Altbauwohnungen bzw. Doppelhaushälften im Erstbezug.

Der IVD bzw. das IVD-Marktforschungsinstitut hat in den letzten Jahren mehrfach die Wohnungsbaugenehmigungs- und vor allem die Fertigstellungszahlen, die die Stadt München herausgegeben hat, als offensichtlich falsch kritisiert. Für 2004 geht die Stadt München aktuell von 7.465 (inkl. Nachmeldungen aus 2001 bis 2003) Wohnungsfertigstellungen aus. Begründet wurde dies mit Nachmeldungen aus den Jahren 2001 bis 2003. Man geht davon aus, dass zwischen 2001 und 2003 pro Jahr mehr als 1.000 Wohneinheiten mehr fertig gestellt wurden als bei den Statistischen Ämtern aufgelistet waren.

Der Vorstandsvorsitzende des IVD-Süd Schneider bedauert, dass erst jetzt eine vernünftige Datenbasis durch die längst notwendigen Nachforschungen entstanden ist. „In den Augen des IVD handelt es sich nicht um irgendeine belanglose Zahl, vielmehr sind die Wohnungsfertigstellungen für Wohnungspolitiker oder Immobilienwirtschaftler in etwa der Höhenmesser für den Berufspiloten. Insofern besteht ein gewisses Unverständnis, warum erst jetzt hinsichtlich dieser wichtigen Zahl nachgeforscht wurde.“

Die Zahlen der Baugenehmigungen in München sind, so Schneider, jedoch korrekt. Hier lagen in 2004 6.092 Genehmigungen vor. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Anstieg um knapp 22 % und somit der höchste Wert der letzten drei Jahre bzw. der zweithöchste Wert seit 1997.

Auch im Frühjahr 2005 geben die Mieten in München im Vergleich zum Vorjahr bei den Bestands- und Neubauwohnungen für fast alle Wohnwerte noch etwas nach, aber die rückläufige Entwicklung flacht weiter ab. Die deutlichsten Rückgänge gibt es noch bei den Reihenmittelhäuser aus dem Bestand (guter Wohnwert) mit -5,2 %. Bei den neugebauten Reihenmittelhäusern mit Erstbezug wurden bereits stabile Mietpreise für alle Wohnwerte ermittelt. Bei den Doppelhaushälften aus dem Bestand dagegen erweisen sich der mittlere und der gute Wohnwert als stabil, während der einfache noch um -2,0 % nachgibt. Die neugebauten Doppelhaushälften weisen beim mittleren Wohnwert stabile Werte vor, während der gute noch um -2,6 % nachgibt. Auch bei den Mietwohnungen aus dem Bestand gibt der gute Wohnwert um -2,4 %. Bei den Neubauwohnungen prägen noch Abschläge (mittlerer Wohnwert -4,8 %, guter -4,3 %) das aktuelle Bild auf dem Münchener Mietmarkt.

Dass die Entwicklung auf dem Münchener Mietmarkt immer noch leicht rückläufig liegt sicher nicht an fehlenden Angeboten. Vielmehr ist die sehr schwache Nachfrage hemmend, die vielfach mit der Angst um die Sicherheit des Arbeitsplatzes begründet wird. „Diese Arbeitsplatzangst hat Nachfrage ‘weggestaut‘“, so Prof. Stephan Kippes, vom IVD-Marktforschungsinstitut, „die kurzfristig wieder marktrelevant werden kann wenn die Wirtschaft wieder anspringt. Dann trifft diese Nachfrage wieder auf ein viel zu geringes Angebot und wir haben wieder Mietsteigerungen und die unseligen Riesenschlangen bei Wohnungsbesichtigung.“

Altbauwohnungen bleiben gefragt. Die meisten Objekte sind komplett saniert und auf einen modernen Standard gebracht. Die hohen Räume, Parkettböden und dicken (schalldämmende) Wände in Kombination mit modernisierten Bädern und Heizungsanlagen sind für immer mehr Personen eine interessante Alternative zu Neubauwohnungen, die meist nicht so viel Charme und Charakter besitzen. Dieser Wohnungstyp hat sich in den letzten fünf Jahren somit als echte Alternative zu Bestands- und Neubauwohnungen entwickelt, was sich auch am Preis ablesen lässt, der beim guten Wohnwert mit den Mieten in Bestands- und Neubauobjekten vergleichbar ist.

Aufgrund der gestiegenen Energiekosten ist jedoch bei unsanierten Objekten mit deutlichen Abschlägen zu rechnen, da diese im Vergleich zu Neubauwohnungen erheblich höher liegen. Die Einführung des Energiepasses, die für 2006 geplant ist, wird hier noch zu einer stärkeren Differenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

Im Einzelnen berichtete Prof. Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden Trends im Zeitraum Frühjahr 2004 zu Frühjahr 2005:

- In den vergangenen Jahrzehnten nahm in der Bundesrepublik Deutschland die

  Wohnfläche pro Kopf und Jahr durchschnittlich um einen halben Quadratmeter zu. Sie

  lag 2004 bei 40,7 m² je Einwohner. Bayern liegt im bundesdeutschen Vergleich mit 42,6

  m² je Einwohner an vierter Stelle und damit über dem gesamtdeutschen Schnitt.
- Der Flächenbedarf in München wächst stärker als in anderen Gebieten. Die Ursache

  liegt in zwei miteinander zusammenhängenden Trends: 2003 standen pro Haushalt

  0,90 Wohnungen zur Verfügung. Für 2004 wurden vom IVD-Institut ca. 0,88 Wohnungen

  pro Haushalt geschätzt. Seit 2000 schwächt sich die Zunahme des Münchener

  Wohnungsbestandes ab, während die Zahl der Haushalte seit 1998 durchweg ansteigt.
  Während im Vergleichszeitraum die Zahl der bestehenden Wohnungen um +9,0 %

  zunahm, wuchs die Anzahl der Haushalte um knapp 15,0 %. Dass die Anzahl der

  Haushalte in München höher liegt als die Anzahl der Wohnungen, wird dadurch

  begründet, dass in einer Wohneinheit mehrere Haushalte bestehen können.
  Zum anderen ist bei der Haushaltsstruktur der Privathaushalte in München eine

  weitergehende Singularisierung festzustellen. Lebten im Jahr 1971 41,7 % der

  Personen in Einpersonenhaushalten und 27,7 % in Zweipersonenhaushalten, so leben

  inzwischen gut 79 % der Privathaushalte in Ein- und Zweipersonenhaushalten, wobei

  der Anteil der Einpersonenhaushalte bei 55,5 % liegt.
  Bei diesen 55,5 % erscheint es nicht zielführend, von „Singlehaushalten“ zu sprechen, 

  vielmehr leben hier nicht selten ältere, verwitwete Menschen alleine; man spricht hier

  von Remanenz-Effekten. Insofern ist es begrifflich besser, von Einpersonenhaushalten

  zu sprechen.
- Die Anzahl der Umzugshäufigkeiten ist in vielen bayerischen Städten zurückgegangen.

  Eine der geringsten Umzugsquoten in Deutschland weist München mit 9,1 % auf.

Der anhaltende Rückgang der Umzugshäufigkeiten in den bayerischen Städten ist auf die weiterhin angespannte Lage am Arbeitsmarkt sowie auf das Fehlen konjunktureller Impulse zurückzuführen. Der Wunsch nach einer Veränderung des Wohnraums wird weiterhin zurück gestellt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Quote beim Nutzerwechsel wieder zunehmen wird, wenn es zu einer Verbesserung der politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kommt.

Für München geht das IVD-Marktforschungsinstitut von einer Zunahme der Umzugshäufigkeit aus, da die Mieter, die vor zwei oder drei Jahren, als der Mietmarkt im Zenit stand, gemietet haben, jetzt auf günstigere Objekte bei gleicher Qualität ausweichen können.

Ansprechpartner: Prof. Dr. Stephan Kippes
IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH
Tel. 089 / 29 08 20 - 13                          Fax 089 / 22 66 23
Internet: http://www.ivd-sued.net/         E-Mail: kippes@ivd-sued.net