Darauf weist der Immobilienverband Deutschland (IVD), Region West, hin, der Zusammenschluss der beiden Verbände RDM und VDM.

In Köln muss man für ein frei stehendes, gebrauchtes Eigenheim in guter Lage derzeit etwa 425.000 Euro bezahlen, für ein vergleichbares Reihenmittelhaus etwa 230.000 Euro – genau so viel wie im vergangenen Jahr. Unverändert konstant blieben auch – nach Jahren des Rückgangs – die Preise für Eigentumswohnungen. Für eine gebrauchte Wohnung in guter Lage wie im Belgischen Viertel, Junkersdorf, Rodenkirchen, Agnesviertel oder Neu-Ehrenfeld muss man etwa 2.250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einkalkulieren. Für Wohnungen in sehr guten Lagen und mit gehobener Ausstattung (Hahnwald, Marienburg, Bayen- und Lindenthal) muss man mit bis zu 3.000 Euro rechnen - für Wohnungen im Neubau-Erstbezug sogar mit 3.400 Euro. Ralph Pass, Immobilienmakler in Köln und designiertes Vorstandsmitglied im IVD-Region West, schätzt, dass die Preise in den kommenden Jahren auf diesem Niveau bleiben werden. Denn im Gegensatz zu Ruhrgebietsstädten wie Gelsenkirchen oder Dortmund, die im Jahr 2025 etwa 20 Prozent weniger Einwohner zählen werden als heute, bleibt die Einwohnerzahl der Domstadt laut Prognosen des Statistischen Bundesamtes bei einer Million konstant. Erst nach 2025, so die Berechnungen, werden sie leicht sinken. Gleichzeitig wird die Haushaltszahl steigen: Immer mehr Menschen wohnen alleine oder zu zweit in einer Wohnung – egal, ob im erwerbsfähigen Alter oder als Rentner. „Entsprechend dürften auf lange Sicht die wenigsten der derzeit 510.200 Kölner Wohnungen leer stehen. Die Stadt schätzt, dass bis 2015 circa 57.000 Wohnungen neu erreichtet werden müssen, um allen Alt- und Neukölnern ein Dach über dem Kopf zu bieten. Neue Wohngebiete sollen in den kommenden Jahren in Widdersdorf-Süd sowie in Rondorf (Nord-West) und am Sürther Feld entstehen. Flächen sind auch im Norden in Ossendorf sowie in Kreuzfeld geplant. Im Rechtsrheinischen sollen in Zündorf-Süd sowie auf dem ehemaligen Madaus-Gelände in Kalk Flächen für Wohnbebauung ausgewiesen werden.

Preissteigerungen könne es laut Pass noch insbesondere in den rechtsrheinischen Stadtteilen Deutz und Kalk geben. Diese Viertel gewannen an Attraktivität: Zum einen entstanden und entstehen dort neue Arbeitsplätze (Luftsicherungsagentur EASA bezog in Deutz ihr Büro mit 350 Arbeitsplätzen, RTL zieht in die Rheinlandhallen). Zum anderen hätten die rechtsrheinischen Veedel durch die Eröffnung der Köln-Arcaden weiter an Qualität gewonnen.

Die Wohnungskaltmieten kletterten in Köln in den vergangenen zwölf Monaten um zwei bis drei Prozent: für Gebrauchtimmobilien in guten Lagen muss man pro Quadratmeter circa 8,40 gegenüber 8,20 Euro einrechnen, im Neubau-Erstbezug zehn anstatt 9,70 Euro. Der Grund: Da seit Mitte der 90er Jahre kaum noch Mietwohnungen gebaut werden, ist die Nachfrage höher als das Angebot.

Ebenso wie in vielen anderen Großstädten, sanken auch in Köln in den vergangenen Monaten die Büromieten. Dennoch macht der Kölner Büromarkt eine recht gute Figur. So sanken die Höchstmieten in der Domstadt zwischen 2002 und 2005 „nur“ von 21 auf 19 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche (Netto-Kaltmiete). In gut ausgestatteten Büros muss man derzeit etwa 16 Euro einkalkulieren. Der Leerstand ist mit 6,5 Prozent ebenfalls vergleichsweise moderat: In Düsseldorf liegt die Rate bei 12,7 und in Frankfurt am Main bei 13,2 Prozent. Auch beim so genannten Flächenumsatz kann Köln punkten: Im Jahr 2003 wurden erstmals über 200.000 Quadratmeter Bürofläche vermittelt (genau: 203.000 Quadratmeter). „Im vergangenen Jahr waren es mit 195.000 Quadratmeter nur geringfügig weniger“, erläutert die örtliche IVD-Gewerbeimmobilienmaklerin Gabriele Bellin von Bellin & Biecker. In klassischen Bürohochburgen wie Düsseldorf oder München dagegen sank in diesem Zeitraum der Flächenumsatz: In Düsseldorf beispielsweise von über 285.000 im Jahr 2002 auf 250.000 Quadratmeter. Zum Vergleich: 2001 wurden noch über 400.000 Quadratmeter umgesetzt.

Die Mieten für Ladenlokale blieben in den Toplagen (Hohe Straße, Schildergasse) stabil: hier muss man etwa 195 Euro Miete pro Quadratmeter Verkaufsfläche einrechnen. In den 1b-Lagen dagegen gaben die Mieten leicht um 14 Prozent nach. Für kleinere Läden (bis 60 Quadratmeter) muss man etwa 30 Euro pro Quadratmeter Fläche einrechnen, vor einem Jahr waren es noch 35 Euro.

Je weiter man sich von der Domstadt zum Rhein-Erft-Kreis hin entfernt, umso günstiger werden die Immobilienpreise. Muss man beispielsweise in Pulheim 280.000 Euro und in Brühl und Frechen 300.000 Euro für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in guter Lage kalkulieren, so braucht man in Bedburg nur 210.000 und in Bergheim nur 225.000 Euro zu bezahlen. Zu leichten Preisrückgängen (minus zwei bis sechs Prozent) kam es in den vergangenen zwölf Monaten in Erftstadt, Elsdorf, Kerpen und Bergheim. Besonders groß ist die Nachfrage nach Reihenhäusern in einfacher Lage und Ausstattung, für die Verbraucher in Bergheim etwa 135.000 Euro einkalkulieren müssen. „Für die Finanzierung muss man im Grunde nicht mehr aufwenden als für eine Mietwohnung in Köln“, bringt es der Bergheimer Makler Gunther Wolff auf den Punkt. Verhalten sei dagegen in der Region die Nachfrage nach frei stehenden Häusern, die mit über 250.000 Euro zu Buche schlagen. In den zurückliegenden Jahren hätten nahezu alle Kommunen ausreichend Bauland ausgewiesen. Dort wo große Flächen auf den Markt kämen wie in Kerpen-Sindorf, seien im Gegenzug auch die Preise für Gebrauchtimmobilien leicht gesunken.

Im rheinisch-bergischen und oberbergischen Kreis sind die Immobilienpreise überwiegend stabil. In Bergisch Gladbach muss man unverändert für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in guter Lage etwa 320.000 Euro bezahlen, bei Reihenhäusern sind die Preise leicht gesunken - von 250.000 auf 240.000 Euro. In Gummersbach gaben die Eigenheimpreise – je nach Ausstattung und Lage - zwischen drei und sechs Prozent nach. „In Wiehl muss man für Eigenheime in guter Lage etwa 200.000 Euro einrechnen, in Kürten und Lindlar 250.000, in Overath 280.000 und in Rösrath 260.000 Euro“ so IVD-Makler Heinz P. Hinterecker aus Bergisch Gladbach.

Die Wohnungskaltmieten liegen in guten Gebrauchtimmobilien in Rösrath bei etwa sechs Euro, in Wiehl bei 4,25 Euro, in Overath und Kürten bei 5,50 und in Lindlar bei fünf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

In Leverkusen sind die Immobilienpreise in guten und sehr guten Lagen wie in Bergisch-Neukirchen oder Schlebusch-Waldsiedlung überwiegend stabil geblieben. In einfachen und mittelguten Lagen sind sie sogar um neun beziehungsweise fünf Prozent gestiegen: Musste man für ein Eigenheim in einfacher Lage vor einem Jahr 175.000 Euro einkalkulieren, so sind es jetzt etwa 190.000 Euro. Susanne Trösser, örtliche Immobilienmaklerin und designiertes Vorstandsmitglied im IVD-Region West, führt die gestiegene Nachfrage darauf zurück, dass diese Immobilien für junge Familien einfacher zu finanzieren sind. Zudem kann man zunächst einziehen und anstehende Umbauten und Modernisierungsarbeiten zu einem späteren Zeitpunkt ausführen.

Die Landesgartenschau wirke sich auf den Immobilienmarkt nur begrenzt aus: Einzig Häuser, die direkt an das Gelände angrenzen, profitieren. Denn statt einer Deponie haben sie nun einen Park vor der Tür. Attraktiv sind für viele Düsseldorfer und Kölner auch die Orte Leichlingen und Burscheid. In Leichlingen liegen die Immobilienpreise etwa zehn Prozent höher als in Leverkusen. Besonders begehrt ist der Johannesberg. In Burscheider Stadtteil Hilgen entstehen derzeit Einfamilienhäuser zu vergleichsweise günstigen Preisen, die sich laut Trösser gut verkaufen: So kostet ein Reihenmittelhaus ohne Keller ab 160.000 Euro.

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