Immobilienverband IVD

IVD-Positionen zur Bundestagswahl im Herbst 2017

Hier finden Sie das IVD-Positionspapier inklusive Grafiken als Download.

Foto von einer Abstimmung

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Im Herbst 2017 wird planmäßig der neue Bundestag gewählt. Der Immobilienverband Deutschland IVD als zahlenmäßig stärkster Unternehmerverband in der Immobilienwirtschaft setzt sich für bessere Rahmenbedingungen für Marktteilnehmer und Verbraucher ein. Der IVD hat hierzu nachfolgende Positionen benannt, die sich im Wahlprogramm der einzelnen Parteien wiederfinden sollten.

 

 

1.     Eigentumsbildung fördern

Der Erwerb der selbstgenutzten Wohnung ist nicht für den Einzelnen, sondern auch für die Gesellschaft von Vorteil und sollte deshalb vom Staat gefördert werden. Die eigene Wohnung schafft soziale Sicherheit und schützt vor Altersarmut. Sie ist der Königsweg der kapitalgedeckten Altersvorsorge. Sie schützt vor Mieterhöhung und Verdrängung. Wer eine Eigentumswohnung für den Eigenbedarf erwirbt, tritt nicht als Konkurrent um eine Mietwohnung auf und entlastet dadurch den Mietwohnungsmarkt. Im Idealfall gibt er eine bisher gemietete Wohnung frei und löst damit einen Sickereffekt aus.

 

IVD-Forderungen  

  • Eigentumsbildung als Königsweg der kapitalgedeckten Altersvorsorge ankurbeln Schwellenhaushalte beim Eigenkapital unterstützen
  • Grunderwerbsteuerbefreiung für den Erwerb selbstgenutzter Wohnungen

 

Die bisherigen Formen der staatlichen Förderung funktionieren derzeit nicht. Einerseits sind die Zinsen so niedrig wie noch nie, so dass auch die höheren Kaufpreise finanzierbar sind. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist es jedoch schwer, das erforderliche Eigenkapital anzusparen. Die aktuelle Bausparförderung und das Riestersparen sind viel zu schwach, um dies auszugleichen. Gleichzeitig erfordern die gestiegenen Kaufpreise ein höheres Eigenkapital.

Um gerade Schwellenhaushalten den Erwerb der selbstgenutzten Wohnung zu ermöglichen, muss deshalb die staatliche Förderung durch Ergänzung und Aufstockung des vorhandenen Eigenkapitals erfolgen. Dies könnte etwa nach dem Vorbild des sogenannten Mezzanine-Kapitals geschehen, welches in der gewerblichen Immobilienwirtschaft bereits seit vielen Jahren genutzt wird, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Unterstützung könnte von der KfW kommen, die dem Mittelstand entsprechende Finanzierungen anbietet. Zudem kommen staatliche Bürgschaften in Betracht, um das Ausfallrisiko der Banken zu minimieren.

 

Der Erwerb der selbstgenutzten Wohnung sollte von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Denn die Grunderwerbsteuer verbraucht das knappe Eigenkapital der Käufer. Die Befreiung sollte davon abhängig gemacht werden, dass die erworbene Wohnung mindestens sieben Jahre lang selbst bewohnt wird. Um gezielt den Neubau zu fördern, kann sie auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung beschränkt werden.

 

1.1 Gute Erschwinglichkeit von Wohneigentum nutzen

Die Preise für eine Immobilie sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen,  dennoch war Wohneigentum nie so erschwinglich wie heute. Mit einem aktuellen Indexwert von 142,95 erreicht der vom IVD erstellte Erschwinglichkeitsindex einen Höchststand. Vor zehn Jahren lag dieser Wert noch bei unter  100.

Der Erschwinglichkeitsindex führt die Faktoren Immobilienpreise, Haushaltseinkommen sowie das Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an.   Hintergrund für den neuen Höchststand ist das historisch niedrige Zinsniveau, das unter anderem Baukredite günstig macht, sowie vergleichsweise stark gestiegene Löhne. Das hat zur Folge, dass die monatliche Belastung durch die Bedienung eines Kredites geringer geworden ist. Daher sind Immobilien bei vielen eine gefragte Anlage.

 

2.     Bei Wohnimmobilienkreditrichtlinie nachbessern

IVD-Forderungen

  • Nachbesserung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
  • Beseitigung der verfassungswidrigen Altersdiskriminierung
  • Klarstellung, wann Vermieter Unternehmer sind (ab drei Wohnungen)
  • Von der Ausnahme für Kleinkredite Gebrauch machen

 

2.1 Kreditklemme für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums lösen

Derzeit erschwert insbesondere die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) den Erwerb der selbstgenutzten Wohnung. Denn aufgrund der Formulierung in den §§ 505 a Abs. 1 BGB und 18 a Abs. 1 KWG gewähren Banken ein Darlehen zum Erwerb der selbstgenutzten Wohnung nur noch dann, wenn die statistische Lebenserwartung des Darlehensnehmers länger ist als die Laufzeit des Darlehens. Wer älter als 60 Jahre ist, erhält deshalb kein Darlehen mehr, auch wenn er entsprechende Sicherheiten leistet. Dasselbe gilt für junge Paare, wenn sie zu erkennen geben, dass sie sich ein Kind wünschen. Denn in diesem Fall muss die Bank damit rechnen, dass ein Verdiener wegfallen wird.

Auch bei Anschlussfinanzierungen kommt es zu Problemen. Die nationale Umsetzung der WIKR hat die Darlehensvergabe an ältere Personen unmöglich gemacht. Dies stellt eine verfassungswidrige Altersdiskriminierung dar, die der Gesetzgeber so schnell wie möglich  beenden muss. Der Gesetzgeber ist daher aufgefordert, die §§ 505 a Abs.1 BGB und 18 a Abs. 1 KWG zu ändern und die Formulierung der EU-Richtlinie wörtlich zu übernehmen. Dann muss die Bank lediglich sicherstellen, dass das Darlehen im Falle des Todes des Darlehensnehmers – von Erben oder Bevollmächtigten – vertragsgemäß getilgt werden kann.

 

2.2 Klarstellung, wann Vermieter ein Verbraucher ist

Wenn Vermieter das Dachgeschoss zu neuen Wohnungen umbauen wollen, erhalten sie ebenfalls kein Darlehen, wenn sie älter sind als 60 Jahre. Denn die Bank ist sich unsicher, unter welchen Voraussetzungen er noch als Verbraucher gilt, der unter die Schutzregeln des § 505 a Abs. 1 BGB fällt. Hier muss der Gesetzgeber Rechtssicherheit schaffen.

Die Frage, ob und wann Vermieter Verbraucher sind, ist rechtlich bisher noch nicht geklärt. Nach § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Dies entspricht der Definition in der EU-Richtlinie. Denn Artikel 4 der Richtlinie verweist zur Bestimmung des Begriffs des Verbrauchers auf Artikel 3 Buchstabe a der Richtlinie 2008/48/EG des europäischen Parlaments und des Rates vom 23. April 2008 über Verbraucherkreditverträge. Danach ist Verbraucher "eine natürliche Person, die bei den von dieser Richtlinie erfassten Geschäften zu einem Zweck handelt, der nicht ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit zugerechnet werden kann."

Stellt man auch auf den Sinn der §§ 505 a BGB als Schutzvorschriften für den Verbraucher ab, so sind Vermieter im Rahmen dieser Vorschriften nach Auffassung des IVD nur dann als Verbraucher zu behandeln, wenn sie "Kleinvermieter" sind und lediglich bis zu drei Wohnungen vermieten. Vermieter, die mehr Wohnungen vermieten, sind im Hinblick auf Immobilien nicht unerfahren und bedürfen deshalb nicht des Schutzes der §§ 505 a ff BGB. Hier könnte der Gesetzgeber durch eine gesetzliche Definition für Rechtssicherheit sorgen.

2.3 Ausnahmeregelung für Modernisierungen

Aufgrund der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in den §§ 505 a Abs. 1 BGB und § 189 a KWG ist es älteren Menschen im Ergebnis unmöglich, energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Eigentumswohnung oder ihrem Einfamilienhaus durchzuführen. Nur wohlhabende Menschen, die dafür keinen Kredit brauchen, könnten sich dies leisten. Für normale Rentner ist damit die Energiewende nicht finanzierbar.

Die EU-Richtlinie sieht jedoch in Absatz 18 der Erwägungsgründe die Möglichkeit vor, eine Ausnahme zu schaffen, wenn der Kredit nicht mehr als 75.000 Euro beträgt. Wenn der Gesetzgeber die Energiewende nicht blockieren will, muss er davon Gebrauch machen und Kredite bis zu 75.000 Euro von den Beschränkungen ausnehmen.

Hierzu sollte auch § 18 a Abs. 4 KWG geändert werden. Denn die entsprechende Anweisung der EU-Richtlinie in Kapitel 6 Artikel 18 enthält eine Ausnahme für den Bau und die Renovierung einer Wohnimmobilie. Wörtlich heißt es hier wie folgt: „Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Kreditbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Kreditvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.“ Die Ausnahme in dem zweiten Halbsatz hat der deutsche Gesetzgeber "weggelassen".

 

3.     Makroprudenzielle Aufsicht

IVD-Forderungen

  • Anzeichen für eine Immobilienblase nicht erkennbar
  • Gesetz zur Schaffung makroprudenzieller Instrumente für BaFin überflüssig
  • Zweifelhaft, ob BaFin in der Lage ist, Anzeichen einer Immobilienblase zu deuten
  • BaFinMaßnahmen könnten Zugang zum selbstgenutzten Eigentum erschweren und gesunde Baukonjunktur abwürgen

Der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) hat Mitte 2015 verschiedene Maßnahmen zur makroprudenziellen Aufsicht im Hinblick auf die Vergabe von Immobiliardarlehen empfohlen. Das Bundesministerium der Finanzen hat Ende Oktober 2016 einen entsprechenden Entwurf eines Aufsichtsrechtsergänzungsgesetzes (FinErgWohn) vorgelegt. Nach dem Gesetzentwurf sollen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vorsorglich  mehrere Instrumente an die Hand gegeben, um einer möglichen Immobilienblase vorzubeugen. So sollen Obergrenzen für die Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert und für den Schuldendienst sowie für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen eingeführt werden. Außerdem sieht der Entwurf eine zeitliche Vorgabe für die Darlehensrückzahlung und eine Untergrenze für den Kapitaldeckungsgrad vor. Die konkreten Rahmenbedingungen für die Darlehensvergabe sollen vom Bundesministerium für  Finanzen durch eine Verordnung festgelegt werden, welche ohne Zustimmung des Bundesrates erlassen werden kann, aber mit der Bundesbank abzustimmen ist. Von den Beschränkungen ist das Kreditgeschäft sowohl mit Verbrauchern als auch mit Unternehmen betroffen. Ausnahmen gibt es beispielsweise für den sozialen Wohnungsbau, künftige Anschlussfinanzierungen und Darlehen zum Zwecke der Modernisierung.

Der IVD hält die geplante Regelung für überflüssig und eher schädlich. Wenn das geplante Gesetz in Kraft treten sollte, die BaFin die skizzierten Instrumente nutzt und gegenüber den Banken entsprechende Allgemeinverfügungen vornimmt, wird es noch schwerer werden, Wohnungen zu errichten und Wohneigentum zu erwerben. Denn während das Aufsichtsrechtsergänzungsgesetz in Verbindung mit der entsprechenden Rechtsverordnung etwa durch die Vorgabe bestimmter Eigenkapitalquoten dafür sorgen würde, dass weniger junge Menschen und insbesondere junge Familien der Zugang erschwert wird, sorgt bereits die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für eine Beschränkung des Kreditgeschäfts insbesondere mit älteren Menschen.

Zwar hält der IVD das Ziel des Gesetzgebers, eine Blase zu verhindern, für richtig. Fraglich ist jedoch bereits, ob die BaFin in der Lage sein wird, eine Blasenbildung zu erkennen. In der immobilienwirtschaftlichen Fachwelt ist noch immer ungeklärt und umstritten, anhand welcher Kriterien man eine Blase erkennen kann. Im Ergebnis gilt der Satz, dass man eine Blase immer erst hinterher erkennt, wenn sie geplatzt ist. Dementsprechend hat man in dem Gesetz auch keine Kriterien geregelt, anhand derer die BaFin die Bildung einer Blase feststellen soll.

Es ist deshalb zu befürchten, dass die BaFin die ihr eingeräumten Instrumente zur Unzeit nutzen könnte und den Bau von Wohnungen abwürgt, obwohl keine Blase, sondern ein gesunder Anstieg der Baukonjunktur vorliegt. Aus Sicht des IVD besteht jedenfalls derzeit kein Bedürfnis für die beabsichtigte Regelung, da in Deutschland keine Anzeichen für eine Immobilienblase erkennbar sind. Von einem Überangebot an Wohnungen sind wir in Deutschland zudem weit entfernt. Vielmehr müssten jährlich etwa 500.000 Wohnungen gebaut werden, um der hohen Nachfrage in den Zuzugsgebieten gerecht zu werden.

 

4.     Wohnungsbau forcieren

IVD-Forderungen

  • Neubau von Wohnungen durch private Investoren ermöglichen
  • Bürokratische Hemmnisse abbauen
  • Keine weitere Verschärfung des Mietrechts zu Lasten von Vermietern
  • Konzeptvergabe flexibler handhaben

 

4.1 Privates Bauen ermöglichen

Die derzeitige Knappheit von Wohnungen in den Zuzugsgebieten kann nicht durch eine Regulierung des Mietrechts beseitigt werden. Stattdessen muss das Angebot an Wohnungen durch Neubau erweitert werden. Die Fokussierung der öffentlichen Diskussion auf öffentliche Wohnungsunternehmen ist jedoch ein Irrweg. Denn etwa 80 Prozent der Wohnungen werden von privaten Investoren errichtet. Wichtig ist deshalb vor allem, den Neubau von Wohnungen durch private Investoren zu ermöglichen. Hierzu müssen die vorhandenen bürokratischen Hemmnisse abgebaut und der Investitionsstau aufgelöst werden. Baugenehmigungsverfahren sind zu erleichtern und zu beschleunigen. Der Wohnungsbau darf nicht weiter reguliert werden. Das Mietrecht darf nicht so verschärft werden, dass der Neubau von Wohnungen unattraktiv wird. Die aktuellen Bestrebungen zur Reform des Mietrechts sind Gift für das Investitionsklima. Erforderlich ist ein klares Bekenntnis zu der zugesagten Befristung der Mietpreisbremse auf fünf Jahre und eine Absage an alle Bestrebungen, das Mietrecht weiter zu Lasten der Vermieter zu verschärfen.

 

4.2 Konzeptvergabe flexibler handhaben

Die gegenwärtige Praxis der Konzeptvergabe muss flexibler gehandhabt werden. Die gegenwärtige Konzeptvergabe ist nichts anderes als ein Zwang zur „Quersubventionierung“: Wenn ein Drittel der Wohnungen unterhalb der Kostenmiete vermietet werden muss, müssen die anderen zwei Drittel entsprechend teurer vermietet werden. Dadurch fehlen am Markt Wohnungen im mittleren Preissegment, die aber dringend benötigt werden. Benötigt wird ein nachhaltiger Wohnungsbau ohne Quersubventionierung.

 

4.3 Übertragung der Wohnungsbauförderung auf den Bund

Die Finanzierung des sozialen Wohnungsbaus sollte wieder vom Bund übernommen werden. Die Übertragung der Wohnungsbauförderung vom Bund auf die  Länder hat sich als Fehlmaßnahme erwiesen, da die  Länder die ihnen vom Bund  zur Verfügung gestellten  Gelder vielfach zum Stopfen  allgemeiner Haushaltslöcher  verwendet haben.

 

4.4 Grundstücksmobilisierung vorantreiben

Um bauen zu können, sind Grundstücke erforderlich. Die Kommunen verfügen über Grunstücksreserven, welche für den Neubau genutzt werden könnten. Manchen Kommunen sind die Flächenpotenziale noch nicht einmal bekannt. Um eine schnelle Nutzbarkeit für den Wohnungsbau zu mobilisieren, sollten die planungs-, naturschutz- und immissionsschutzrechtlichen Regelungen angepasst werden, um insbesondere im Bereich der Innenstädte Baulücken schließen und Bestandsgebäuden aufstocken zu können. Vordringlich kann der Bund hier mit verschiedenen Ansätzen die Kommunen unterstützen.  Der Bund kann einen Leitfaden für das Instrument "Wohnungsbaubeschleunigungsoffensive" setzen und dafür Fördermittel über den Haushalt einrichten "Wir fördern die Kommunen bei ihren intelligenten Wohnungsbaukonzepten". Es können Förderungen für Ideenwettbewerbe zur Bebauung von frei stehenden Grundstücken ins Leben gerufen werden.

  • Deregulierung: Verschärfung der Energiesparverordnung zurücknehmen

Die hohen energetischen Anforderungen an den Neubau treiben die Baukosten in die Höhe, ohne dabei einen entsprechenden energetischen Zusatznutzen zu schaffen. Die für 2019 geplante weitere Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) darf nicht kommen.

 

5.     Gegen höhere Steuerbelastungen

IVD-Forderungen:

  • Vorgeschlagene Reform der Grundsteuer erhöht die Wohnnebenkosten und benachteiligt den Neubau von Wohnungen
  • Anhebung der Normalabschreibung für Neubauten
  • Kosten für die energetische Sanierung von der Sonderregelung des anschaffungsnahen Aufwands ausnehmen
  • Kosten für den Einbruchsschutz als Sonderausgaben abzugsfähig gestalten
  • Grunderwerbsteuerbefreiung für den Erwerb selbstgenutzter Wohnungen
  • Länderfinanzausgleich für die Grundwerbesteuer neu regeln

5.1 Reform der Grundsteuer

5.1.1 Keine höhere Steuerbelastung durch Anhebung von Grundstückswerten

Für die Werte des Bodens und des Gebäudes sollten unterschiedliche Steuermesszahlen eingeführt werden, wobei die Steuermesszahl für den Wert des Bodens nur halb so hoch sein sollte wie die für den Wert des Gebäudes. Anderenfalls führt die zu erwartende Steigerung der Bodenwerte zu einer Dynamisierung der Grundsteuer, die stärker ist als die Steigerung der allgemeinen Verbraucherpreise. Die Mieter müssen daher mit einem Anstieg der als Betriebskosten umgelegten Grundsteuer rechnen, die höher ist als ihre Lohnsteigerungen. Bereits in der beabsichtigten Neufassung des Bewertungsgesetzes sollte verbindlich festgeschrieben werden, dass die Anhebung der Grundstückswerte nicht zu einer höheren Steuerbelastung führt.

 

5.1.2 Benachteiligung von Neubauten

Pauschalkosten für Neubauten: Die vorgeschlagene Bewertung der Gebäude führt zu einer Benachteiligung von Neubauten gegenüber Altbauten, da für Neubauten höhere Pauschalkosten angesetzt werden und die Altersabschreibung geringer ist als die tatsächliche Alterswertminderung. Altbauten werden dadurch für Mieter und Eigentümer wirtschaftlich  interessanter. Dies erscheint fragwürdig, weil Neubauten energetisch hochwertiger sind als Altbauten.

Steigende Baukosten: Steigende Baukosten werden sich durch die beabsichtigte Gestaltung der Kostenwerte auf die Mieter von Neubauten doppelt auswirken. Zum einen werden die höheren Baukosten zu einer höheren Nettomiete führen. Außerdem werden die gestiegenen Baukosten aber auch zu höheren Pauschalherstellungskosten führen, so dass sich für Neubauten ein höherer Gebäudewert ergibt. Dieser wird zu einer höheren Grundsteuer führen, die als Mietnebenkosten vor allem die Mieter belastet. Altbauten werden daher für die Mieter wegen der niedrigeren Nebenkosten interessanter sein als Neubauten. Wegen ihrer besseren energetischen Qualität sollten Neubauten gegenüber Altbauten jedoch nicht benachteiligt werden.

 

5.2 Neubauförderung

Für Neubauten sollte die sogenannte Normalabschreibung von bisher zwei auf vier Prozent angehoben werden. Dies entspricht dem tatsächlichen Wertverzehr einer Wohnimmobilie, da heutzutage ein entsprechend größerer Teil der Baukosten auf technische Einrichtungen entfällt, die schneller erneuerungsbedürftig sind als das eigentliche Gebäude.

 

5.3 Kosten für Energetische Sanierung als Werbungskosten abziehen

Kosten für Maßnahmen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes sollten unabhängig von ihren Kosten auch dann als Werbungskosten sofort abzugsfähig sein, wenn sie in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Die Sonderregelung des  § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG ist deshalb entsprechend zu ändern.

 

5.4 Gewerbesteuer

Wohnungsunternehmen, die mit der Vermietung aufgrund ihrer Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielen, sollten die sogenannte erweiterte Kürzung der gewerbesteuerpflichtigen Einkünfte nicht dadurch verlieren, dass sie eine Fotovoltaikanlage oder ein Blockheizkraftwerk errichten. Nach der geltenden Rechtslage haben die Errichtung und der Betrieb einer derartigen Anlage zur Folge, dass auch die Einkünfte aus der Wohnungsvermietung der Gewerbesteuer unterliegen. Hierzu ist die Regelung in § 9 Nr. 1 Sätze 2 ff GewStG entsprechend zu ergänzen.  Besser wäre, wenn das Gewerbesteuergesetz dahingehend geändert würde, dass der Gewerbesteuer nur Einkünfte unterliegen, die aufgrund der Art der Tätigkeit originär gewerblich sind, und die Gewerbesteuerpflicht nicht durch die Rechtsform begründet wird. Dann würden sich die komplizierten Regelungen über die erweiterte Kürzung in § 9 Nr. 1  Sätze 2 ff GewStG erübrigen.

 

5.5 Grunderwerbsteuer

5.5.1 Spirale der ständigen Anhebung der Grunderwerbsteuer beenden

Die Spirale der ständigen Anhebung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer muss beendet werden. Hierzu sollte als Sofortmaßnahme das Gesetz über den Länderfinanzausgleich (FAG) geändert werden. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz FAG wird bei der Bemessung der Finanzkraft eines Landes, nach der sich der Länderfinanzausgleich richtet, nicht das tatsächliche Aufkommen der Grunderwerbsteuer berücksichtigt, sondern es wird das Gesamtaufkommen der Grunderwerbsteuer nach dem Verhältnis der Bemessungsgrundlagen der einzelnen Länder verteilt. Bei Ländern, die einen höheren Steuersatz haben als der  Bundesdurchschnitt, wird deshalb eine Finanzkraft berücksichtigt, die geringer ist als die tatsächlichen Steuereinnahmen. Dadurch werden die Länder dazu verführt, ihre Steuersätze über den Bundesdurchschnitt anzuheben. Wenn die anderen Länder nachziehen, entsteht eine Steuerspirale.

 

5.5.2 Erwerb der selbstgenutzten Wohnung

Der Erwerb der selbstgenutzten Wohnung sollte von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Denn die Grunderwerbsteuer verbraucht das knappe Eigenkapital der Erwerber. Die Befreiung sollte davon abhängig gemacht werden, dass die Käufer die Wohnung mindestens sieben Jahre lang selbst bewohnen. Um gezielt den Neubau zu fördern, kann sie auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung beschränkt werden.

6.      Markttransparenz im Zeichen der Digitalisierung nutzen

IVD-Forderungen

  • Grundstücksdaten in Echtzeit
  • Gutachterausschüsse professioneller aufstellen und mit Mitteln ausstatten, um mit Echtzeitdaten arbeiten zu können
  • Gutachterausschüsse mit bundesweit einheitlichen Standards

 

6.1. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte stärken und ausbauen

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sorgen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Wird ein Grundstück verkauft, übersendet der beurkundende Notar eine Kopie des Kaufvertrages an die jeweils örtlich zuständige Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse. Die wertrelevanten Daten werden nach mathematisch-statistischen Gesichtspunkten ausgewertet und in zusammengefasster Form publiziert. Sie sind Grundlage von Verkehrswertgutachten privater Sachverständiger oder Beleihungswertgutachten der Banken. Außerdem ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten wie insbesondere Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung.

Die Gutachterausschüsse arbeiten mit einem Zeitverzug von bis zu zwei Jahren. Die Daten sind zwar verlässlich, aber durchaus veraltet, was in Zeiten der Digitalisierung nicht mehr hinnehmbar ist. Nicht nur Investoren, sondern auch der Staat benötigen Daten über die aktuelle Preisentwicklung am Grundstücksmarkt möglichst in Echtzeit. Die Arbeit der Gutachterausschüsse muss daher an die heutigen Digitalisierungsstandards angepasst werden.

Dafür müssen die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse mit finanziellen Mitteln für die personelle und sachliche Aufstockung ausgestattet werden. Entweder wird das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) mit Mitteln und der Kompetenz hierfür ausgestattet oder die Länder erhalten mit der Auflage, Daten zu liefern, eine Zuwendung. Außerdem müssen die Gutachterausschüsse bundesweit nach einheitlichen Standards organisiert werden.

 

7.     Sicheres Wohnen und Leben

IVD-Forderungen

  • Förderprogramm Einbruchsschutz finanziell aufstocken
  • Steuerlich als Sonderausgaben geltend machen
  • Sicheres Wohnen beim Neubau mitdenken und fördern
  • Schwelle der Investitionsförderung zum Einbruchschutz von 2.000 auf 500 Euro absenken
  • Bürgernahe Informationsangebote der KfW-Bankengruppe und Antragsformulare auch für ältere Menschen anpassen
  • Anpassung im WEG und Mietrecht für sicherheitsrelevante Maßnahmen
  • Videoüberwachung im Zugangsbereich von Mehrfamilienhäusern

Schon seit Jahren wird in Deutschland immer häufiger in Wohnungen und Häuser eingebrochen. Im Jahr 2015 wurden laut polizeilicher Kriminalstatistik 167.136 Fälle erfasst. Gegenüber 2014 ist damit eine Zunahme von 9,9 Prozent zu verzeichnen. Die Angst um die Sicherheit hat bei den Deutschen in den vergangenen Monaten rasant zugenommen. So auch bei dem Thema sicheres Wohnen.

Zur Vermeidung finanzieller und oftmals auch psychischer Schäden ist daher eine verstärkte Prävention erforderlich, mithin auch im Bereich der Gebäudesicherung. Zugang zu Einfamilienhäusern verschafft sich ein Großteil der Einbrecher durch die Balkon oder Terrassentür. In Mehrfamilienhäusern ist insbesondere die Wohnungstür Angriffspunkt. Zur Vermeidung von Einbrüchen sind daher insbesondere Investitionen in mechanische Sicherheitstechnik erforderlich. In Betracht kommen dabei z.B. Sicherheitsschlösser, Querriegelschlösser und Mehrfachverriegelungen an Türen oder sichere Schließverhältnisse bei Fenstern, wie Pilzkopfverriegelungen und Mehrpunktverriegelungen. Neben einer mechanischen Sicherung bieten auch elektronische Einbruchmeldeanlagen ein Mehr an Sicherheit.

 

7.1 Verhinderung von Wohnungseinbrüchen

Maßnahmen für den Einbruchsschutz sollten als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden dürfen, wobei auf eine Mindestinvestitionsschwelle verzichtet werden sollte, da auch kostengünstige Maßnahmen (Schlösser an Fenstergriffen, zusätzliche Verriegelung der Eingangstür etc.) sehr effektiv sein können. Bisher gibt es neben einer neu aufgelegten KfW-Förderung für Einbruchschutzmaßnahmen lediglich eine Steuerermäßigung für Arbeitskosten von Handwerkern (§ 35a Abs. 3 EStG).

 

7.2 Neubau-Einbruchsschutz

Auf Einbruchschutzmaßnahmen im Neubau sind im Hinblick auf die damit verbundenen geringeren Kosten und die Umgehung bürokratischer Hindernisse, insbesondere in Eigentümergemeinschaften besonderes Augenmerk zu legen. Hier liegen die einmaligen Investitionskosten für die Ausstattung mit einer einbruchshemmenden Türschlossvorrichtung zwischen 200 und 300 Euro. Für diesen Mindeststandard an Einbruchsschutz müssen weitergehende Fördermöglichkeiten in Form von Zuschüssen und zinsverbilligten Krediten geschaffen werden. Ausgehend von den überschlägigen Zahlen des statistischen Bundesamtes sind bereits im ersten Halbjahr 2016 ca. 155.000 Baugenehmigungen für Wohngebäude erteilt worden. Dies stellt eine Steigerung von 28 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar. Legt man Investitionskosten von 200 Euro (einbruchshemmende Schließvorrichtung) und einen Zuschuss von beispielsweise ab 50 Euro pro Tür zugrunde, beläuft sich der Gesamtbedarf auf ca. 7,5 Millionen Euro. Die Zuschussvariante ist wegen der Anreizwirkung eher für private Investoren/Verbraucher geeignet. Von Kreditlösungen profitieren vorrangig gewerbliche Investoren. Derartige Finanzanreize würden ganz gezielt den Einbau von Einbruchsschutz an den typischen Angriffspunkten der Täter fördern.

 

7.3 Schwelle für Investitionsförderung zum Einbruchschutz von 2.000 auf 500 Euro absenken

Die bisherigen Förderprogramme der KfW sahen eine kombinierte Förderung von einbruchshemmenden Maßnahmen und altersgerechtem Umbau sowie den Einbruchsschutz als Einzelmaßnahme vor, wobei Einzelmaßnahmen jeweils erst ab einem Investitionsvolumen von 2.000 Euro förderfähig waren. Dieses Mindestinvestitionsvolumen muss deutlich abgesenkt werden, da anderenfalls Einbruchsschutz als Einzelmaßnahme wenig Anreiz bietet. Es muss eine Förderung geschaffen werden, die es auch Einzelpersonen ermöglicht, Fördermittel bedarfsbezogen auch in geringerem Umfang, ab 500 Euro, zu erhalten.  Die Fördermittel für das kombinierte Programm der KfW (altersgerecht umbauen/einbruchshemmende Maßnahmen) müssen im Haushalt der Bundesregierung zudem deutlich angehoben werden, auf mind. 75 Mio. Euro, so dass geplante Maßnahmen jederzeit umgesetzt werden können. Im Jahr 2016 waren die Fördermittel bereits Mitte des Jahres ausgeschöpft, insbesondere einbruchshemmende Maßnahmen konnten nicht mehr von einer Förderung profitieren. Diese Maßnahmen gebieten allerdings keinen Aufschub, auch im Hinblick auf den demografischen Wandel.

 

7.4 Alle mitnehmen: Vereinfachung des Antragsverfahrens

Um die Inanspruchnahme von Fördermitteln zu erleichtern, müssen die Antragsverfahren nachvollziehbarer und deutlich vereinfacht werden. Die umfangreichen Antragsformulare und Nachweise sollten auf Einzelmaßnahmen bezogen ausgerichtet sein, so dass es möglich ist, mit geringem zeitlichen und bürokratischen Aufwand einzelne Fördermittel zu beantragen. Auch hier ist zu fordern, dass die Anträge wieder in schriftlicher Form gestellt werden können. Bislang ist die Antragstellung in diesen Programmen lediglich online möglich.

7.5 Rechtliche Anpassung notwendig

Zudem sollten im Mietrecht die Rahmenbedingungen verbessert werden, damit Mieter und Vermieter entsprechende Maßnahmen ergreifen können. So könnte beispielsweise der Katalog der Modernisierungsmaßnahmen um Einbruchschutzmaßnahmen erweitert werden. Zudem könnte eine Regelung geschaffen werden, die es dem Mieter ausdrücklich erlaubt, entsprechende Maßnahmen auf der Grundlage der polizeilichen Empfehlungspraxis durchzuführen und gleichzeitig den Vermieter verpflichtet, bei Auszug nicht auf den Rückbau zu bestehen.  Da die Wohnungstür im Gemeinschaftseigentum im Sinne des WEG-Rechts ist, sollten auch in diesem Bereich entsprechende Regelungen geschaffen werden, die es dem einzelnen Eigentümer gestatten, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer entsprechende bauliche Maßnahmen zu ergreifen.

 

7.6 Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern zulassen

Die gegenwärtige gesellschaftliche Situation erfordert eine Intensivierung vorbeugender Sicherheitsmaßnahmen. Ein Mittel hierzu ist es, die Videoüberwachung der gemeinschaftlich genutzten Flächen in Mehrfamilienhäusern zuzulassen. Beispielsweise sollten Hauseingänge, Treppenhäuser und Kellergänge durch Videoanlagen überwacht werden, damit Einbrüche und Beschädigungen besser aufgeklärt werden können. Auch für den Eingangsbereich vor der Haustür sollte eine Videoüberwachung zugelassen werden.  Nach der derzeitigen Rechtslage ist eine Videoüberwachung nur sehr eingeschränkt möglich. Nach der Rechtsprechung der Zivilgerichte stellt eine dauerhafte Überwachung im Innenbereich eines Mehrfamilienhauses, zum Beispiel in Treppenaufgängen, im Fahrstuhlvorraum und im Fahrstuhl, einen schweren Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen dar, der nicht dadurch gerechtfertigt werden kann, dass der Vermieter Schmierereien, Verschmutzungen oder einmaligen Vandalismus verhindern möchte. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Interessen der Mieter und deren Besucher überwiegen (Vgl. beispielsweise LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2005 – 62 S 37/05; KG Berlin, Beschluss vom 4. August 2008 – 8 U 83/08; AG München, Urteil vom 16. Oktober 2009 – 423 C 34037/08, Seite 18).  Durch entsprechende gesetzliche Regelungen sollte klargestellt werden, dass in diesem Fall das Interesse an einer Verhinderung und Aufklärung von Rechtsbrüchen Vorrang hat und von den Gerichten nicht verhindert werden kann. Der Inhalt dieser Aufnahmen sollte entsprechend den datenschutzrechtlichen Grundsätzen der Zweckbindung unterliegen und nur zur Verhinderung und Aufklärung derartiger Rechtsverstöße verwendet werden dürfen.

 

8.     Unklarheiten im Wohneigentumsgesetz

IVD-Forderungen

  • Pflicht zur Fremdgeldkontenführung
  • Verlängerung der Klagefrist gegen Beschlussfassungen
  • Beschlussprotokolle bis 2 Wochen vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellen

Das WEG bietet in seiner aktuellen Fassung Unklarheiten und Unwägbarkeiten im Zusammenspiel von Eigentümern, Vermietern und Mietern. Um die politischen Ziele der Energiewende und der Eigentumsförderung erreichen zu können und attraktiv zu machen, müssen auch die Rahmenbedingungen angemessen und ausgewogen angepasst werden.

 

8.1   Führung von Fremdgeldkonten für den Verwalter zur Pflicht machen

Die Führung der WEG-Konten ist in der Rechtsprechung bereits seit vielen Jahren Thema. Die vormals als Treuhandkonten geführten Konten bieten den Eigentümergemeinschaften keinen ausreichenden Schutz gegen Insolvenz des Verwalters und Drittgläubigerzugriffe wegen Ansprüchen gegen den Verwalter. Es entspricht der durchgängig empfohlenen Verwalterpraxis, diese Konten zum Schutz der Eigentümer ausschließlich als offene Fremdgeldkonten (Konteninhaber ist die Gemeinschaft) zu führen. Hier sollte in § 27 Abs. 5 WEG eine  Seite 14  klare Regelung dergestalt getroffen werden, dass die Führung von Fremdgeldkonten für den Verwalter zur Pflicht wird. Dann werden auch die Kreditinstitute ihre teilweise recht aufwändigen Verfahren zur Einrichtung der Konten praxisnaher gestalten müssen.

 

8.2 Verlängerung der Klagefrist gegen Beschlussfassungen

Die Praxis zeigt, dass sowohl die Klage als auch die Klagebegründungsfrist deutlich zu kurz sind, um die Erfolgsaussichten sachgerecht abwägen zu können. Häufig ist die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen oder eine Rechtsberatung vor Erhebung der Klage erforderlich. Dies lässt sich innerhalb der Monatsfrist (Notfrist) ab Beschlussfassung nicht bewerkstelligen. Die Frist gemäß § 46 Abs. 1 WEG sollte daher mindestens um einen weiteren Monat verlängert werden. Für die Klagebegründungsfrist sollte eine Verlängerungsmöglichkeit entsprechend der Zivilprozessordnung eingeräumt werden.

  • Beschlussprotokolle bis zwei Wochen vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellen

Um die effektive Wahrnehmung der Eigentümerrechte zu stärken und Rechtsklarheit auch bei den Verwaltern herbeizuführen, ist es erforderlich die Frist für die Erstellung des Versammlungsprotokolls durch die Verwaltung und die Möglichkeit der Kenntnisnahme durch die Eigentümer gesetzlich festzuschreiben. Die Rechtsprechung hat hierzu bereits entschieden, dass ein Protokoll bis zwei Wochen vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellt und in die Beschlusssammlung einzustellen ist. Die gesetzliche Normierung einer Frist von zwei Wochen vor Ablauf der Klagefrist (1 Monat) schafft Klarheit und Rechtssicherheit.

 

9.     Harmonisierung von Mietrecht und WEG-Recht

IVD-Forderungen

  • Verteilerschlüssel Bewirtschaftungskosten vereinheitlichen
  • Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung gesetzlich verankern
  • Diskrepanz der Gebrauchsrechte beseitigen

 

9.1 Handlungsbedarf beim mietrechtlichen Verteilungsschlüssel

Für Vermieter und Eigentümer herrschen verschiedene Abrechnungsmodalitäten der Betriebs/Bewirtschaftungskosten vor. Insbesondere die Verteilungsschlüssel weichen im Wohnungseigentum vom Mietrecht ab (üblich sind Miteigentumsanteile, Einheiten, Nutzfläche, pro Kopf). Im Mietrecht herrscht der Verteilungsschlüssel Wohnfläche vor, so dass der Vermieter die Kosten anteilig ggf. nach einem für ihn ungünstigeren Verteilungsschlüssel selbst tragen muss. Eine nachträgliche Änderung ist bei Mietverhältnissen nicht bzw. nur erschwert möglich. Hier besteht gesetzgeberischer Handlungsbedarf dahingehend, dass der mietrechtliche Verteilungsschlüssel dem der Wohnungseigentümergemeinschaft folgen muss.

 

9.2 Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung gesetzlich verankern

Für die Fälligkeit der Jahresabrechnung bestimmt § 28 Abs. 3 WEG als maßgeblichen Beginn für die Abrechnungsverpflichtung den Ablauf des Kalenderjahres. Eine genaue Frist, bis wann sie zu erfolgen hat, bestimmt das Gesetz nicht. In Literatur und Rechtsprechung wird die Fälligkeit teilweise in den ersten Monaten des neuen Wirtschaftsjahres angenommen, vertreten werden aber auch höchstens sechs Monate des folgenden Jahres. Hier bestehen für den Eigentümer als Verbraucher, aber auch für den Verwalter große Unsicherheiten. Um diese zu beseitigen, sollte eine Frist von 6 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert werden. § 28 Abs. 3 WEG könnte wie folgt geändert werden: „Der Verwalter hat spätestens 6 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

 

9.3. Diskrepanz der Gebrauchsrechte beseitigen

Zu einer Differenz zwischen Mietrecht und WEG-recht führen auch die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Nutzungsrechte von Mietern und Eigentümern. Da beispielsweise bei der Haustierhaltung verschiedene Maßstäbe möglich sind und die wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen einen weitergehenden Gestaltungsspielraum eröffnen, kommt es unweigerlich zu Diskrepanzen, welche mietvertraglich nicht wirksam geregelt werden können. So ist ein in der Gemeinschaft zulässiges Haustierverbot, im Mietverhältnis nur eingeschränkt möglich. Der vermietende Eigentümer kann ein solches Verbot in einem Formularmietvertrag nicht an den Mieter weitergeben. Auch hier sollte der Gesetzgeber die Gebrauchsrechte der Mieter und Eigentümer harmonisieren, indem diese Rechte jeweils adäquat anzugleichen sind.

 

10. Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität

IVD-Forderungen

  • Neuregelung der Zustimmung zu baulichen Veränderungen im WEG Recht
  • Harmonisierung des Miet- und WEG-Recht zur Förderung der Elektromobilität

Der fortschreitende demografische Wandel erfordert die Förderung alters- und behindertengerechten Wohnens, insbesondere die Barrierefreiheit und Elektromobilität. Die gegenwärtige Rechtslage im Miet- und WEG-Recht ist nicht ausreichend. Gesetzliche Neuregelungen mit dem Ziel der Anpassung im Wohnungseigentums und Mietrecht, damit Menschen mit Behinderungen und ältere Menschen im Alltag nicht auf unzumutbare Barrieren in ihrem Wohneigentum oder der Mietwohnung treffen, sind erforderlich.  Es muss eine Regelung im WEG aufgenommen werden, wonach die erforderliche Zustimmung der Eigentümer zu einer baulichen Maßnahme für eine barrierefreie Nutzung und Maßnahmen zur Installation einer Ladevorrichtung für ein Elektrofahrzeug entbehrlich ist, wenn die bauliche Maßnahme erforderlich ist, die Eigenart der Anlage nicht verändert wird und ein berechtigtes Interesse besteht. Des Weiteren muss die bestehende Beschlussmehrheit für bauliche Veränderungen bei behinderten und altersgerechter Nutzung, welche die Eigenart der Anlage ändert, wenigstens auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit abgesenkt werden. Zusätzlich sollte der Gesetzgeber eine gesetzliche Regelung für die mit den Maßnahmen verbundenen Folgekosten (Wartung, Instandhaltung) treffen.  Auch im Mietrecht bedarf es einer gesetzlichen Ergänzung zur Förderung der Elektromobilität dahingehend, dass der Mieter vom Vermieter die Zustimmung für bauliche Veränderungen verlangen kann, die für die Installation einer Ladevorrichtung erforderlich sind.

 

11. Gleichbehandlung von Wohnungseigentümern bei der EEG-Umlage

IVD-Forderungen

  • WEG ist benachteiligt bei der Stromeigenversorgung
  • klimapolitische und eigentumsvorsorgliche Ziele berücksichtigen

 

Mieter profitieren als Letztverbraucher bei der Stromeigenerzeugung von den Regelungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes durch eine verringerte EEG-Umlage (sog. Mieterstrommodelle“). Wohnungseigentümergemeinschaften sollen nach der EEG-Reform von dieser privilegierenden Regelungen der reduzierten EEG-Umlage ausgeschlossen sein, da es sich bei Ihnen nicht um eine klassische Eigenversorgung (Personenidentität von Betreiber und Letztverbraucher) handelt. Dies stellt eine nicht hinnehmbare Diskriminierung dar und behindert die Bildung von Wohnungseigentum als Altersvorsorge, die Durchsetzung der klimapolitischen Ziele und schafft nicht zuletzt erhebliche Abrechnungsschwierigkeiten und Differenzen bei Gemeinschaften von Selbstnutzern und Vermietern. In Deutschland gibt es ca. 1,8 Millionen Eigentümergemeinschaften, davon ca. 9 Millionen Eigentumswohnungen. Zur Anpassung der rechtlichen Rahmenbedingungen für die Umsetzung der politischen Ziele muss eine Aufnahme der Gemeinschaften in den privilegierten Personenkreis der EEG-Umlage erfolgen.

 

12. KfW-Fördermittel aufstocken

IVD-Forderungen

  • Antragsprozedere vereinfachen
  • Aufstockung des Zuschussvolumens

Das Antragsprozedere insbesondere für KfW-Förderkredite muss für Gemeinschaften deutlich vereinfacht werden. Hier sollte die Möglichkeit geschaffen werden, dass die Gemeinschaft selbst Antragsteller ist. Zuschüsse können derzeit nur im Online-Verfahren beantragt werden, was einen gewissen Teil der Eigentümer bereits von der Inanspruchnahme der Mittel ausschließt. Die Höhe der Gesamtmittel (für Zuschüsse) müssen allgemein deutlich aufgestockt werden, da diese im Regelfall bereits Mitte des Jahres vollständig aufgebraucht sind.

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