Immobilienverband IVD

Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten

In Anlehnung an die Umfrage über die von Bewertungssachverständigen verwendeten Liegenschaftszinsen führte der Fachausschuss Sachverständige des IVD eine weitere Umfrage zu den wertrelevanten Parametern Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten durch. Die Gesamtnutzungsdauer kommt beim Sachwertverfahren bei der Wertminderung wegen Alters und beim Ertragswertverfahren bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zum Tragen.

Die übliche Gesamtnutzungsdauer fällt je nach Objektart unterschiedlich aus. Sie bestimmt sich nach der Anzahl von Jahren, die ein Neubau üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Im Allgemeinen hat sich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aufgrund gewachsener Ansprüche gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert. Dies gilt auch für Gebäude, die öffentlichen Zwecken dienen. Im gewerblich-industriellen Bereich haben insbesondere die produktions- und betriebstechnischen Anforderungen die Gesamtnutzungsdauer erheblich verkürzt. Eine Ausnahme bilden hier denkmalgeschützte Gebäude.

Die Bewirtschaftungskosten spielen bei der Ermittlung des Reinertrages innerhalb des Ertragswertverfahrens eine Rolle. Interessant sind hierbei allerdings nur diejenigen Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht an den Mieter weitergeben kann wie beispielsweise die Instandhaltungskosten oder das Mietausfallwagnis und die Verwaltungskosten. Zwar entwickeln sich die Bewirtschaftungskosten im Verhältnis zu den Einnahmen grundsätzlich eigenständig, weisen aber dennoch in der Praxis eine Korrelation zur Entwicklung der Einnahmen auf. Die Entwicklung der Bewirtschaftungskosten wird daher als üblicher Prozentsatz der Nettokaltmiete berücksichtigt. Die vom IVD ermittelten Werte berücksichtigen dabei keinen strukturellen Leerstand.

Die Empfehlungen für Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten sind eine wertvolle Arbeitshilfe für Bewertungssachverständige: Überall dort, wo keine konkreteren Daten vorliegen, bildeten die Empfehlungen des IVD eine gute Grundlage, um den Ertragswert fachgerecht zu ermitteln.

Spanne der Liegenschaftszinssätze, Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten.

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