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Maklervertrag & Makleralleinauftrag: Infos, Muster und Vorlagen

Makleralleinauftrag

Ein Makleralleinauftrag unterstützt dabei, klare Vereinbarungen zwischen Makler und Verkäufer festzulegen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden. Auf dieser Seite können Sie auf verlässliche Muster-Verträge und professionelle Vorlagen zugreifen, um Ihren Makleralleinauftrag rechtskonform zu gestalten und Ihre rechtlichen Interessen zu schützen.

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Vorlagen und Muster für Makler

Wir bieten unseren Mitgliedern kostenfrei aktuelle und rechtssichere Verträge an. Unsere Vorlagen und Muster berücksichtigen die jüngsten Gesetzesänderungen im Maklerrecht, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten sind.

  • Maklerauftrag Kauf (Gewerbe- und sonstige Immobilien)
  • Makleralleinauftrag
  • Maklervertrag Kaufinteressent
  • Makleralleinauftrag Wohnraumvermietung
  • Selbstauskunft
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Überblick über verschiedene Vertragsarten: Makler(allein)auftrag

Die Auswahl des richtigen Verkaufsvertrags kann einen großen Unterschied machen. Es gibt verschiedene Arten von Verträgen, die ein Immobilienverkäufer mit einem Makler abschließen kann, darunter der Makleralleinauftrag, der qualifizierte Alleinauftrag und der allgemeine Maklerauftrag. Jeder dieser Verträge hat seine eigenen Merkmale und Vorteile:

Allgemeiner Maklerauftrag

  • Ein allgemeiner Maklerauftrag gibt dem Makler das Recht, die Immobilie zu vermarkten, aber ohne Exklusivität.
  • Der Verkäufer behält sich das Recht vor, die Immobilie auch selbst zu verkaufen oder anderen Maklern anzubieten.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Kommt der Verkauf ohne Zutun des Maklers zustande, muss keine Maklerprovision entrichtet werden.
  • Die Laufzeit eines allgemeinen Maklerauftrags kann variieren und wird normalerweise zwischen Verkäufer und Makler vereinbart.

Makleralleinauftrag

  • Ein Makleralleinauftrag gibt dem Makler das exklusive Recht, die Immobilie zu vermarkten und zu verkaufen.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.
  • Die Laufzeit eines Makleralleinauftrags kann variieren hat aber oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Nach Ablauf endet der Vertrag, auch wenn es zu keinem Verkauf gekommen ist.
  • Die meisten Makler arbeiten in der Praxis mit dem Makleralleinauftrag, denn durch das exklusive Recht zur Vermittlung stehen sie in der Hauptverantwortung.
  • Aufwandsentschädigung und Maklerprovision: Kommt es zu keinem Verkauf, kann der Verkäufer trotzdem verpflichtet sein, dem Makler eine Aufwandsentschädigung zu zahlen. Das muss aber im Maklervertrags ausdrücklich vereinbart sein. Die Höhe hängt vom Umfang der Serviceleistungen des Maklers und den Marketingausgaben ab.

Qualifizierter Alleinauftrag

  • Ein qualifizierter Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer dazu, die Immobilie ausschließlich über den beauftragten Makler zu vermarkten.
  • Der Verkäufer darf die Immobilie nicht selbst verkaufen oder anderen Maklern anbieten.
  • Der Makler verpflichtet sich dazu, sich besonders intensiv um die Vermarktung der Immobilie zu kümmern.
  • Im Gegenzug verpflichtet sich der Eigentümer selbst Interessenten zu suchen. Geregelt wird dies in einer sogenannten „Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel“.
  • Selbst gefundene Interessenten müssen demnach an den Makler verweisen muss. Wichtig: Eine solche Klausel ist nur rechtswirksam, wenn sie als Individualvereinbarung getroffen wird. Es reicht aber nicht, eine solche Klausel nur einfach in einem Makleralleinauftragsformular zu ergänzen, auch wenn dies handschriftlich erfolgt und damit den Anschein der Individualität hat. Vielmehr müssen dem Verzicht auf eigene Verkaufsbemühungen und der Verpflichtung, an den Makler zu verweisen, ein konkreter Wert gegenüberstehen. Das können besondere Vermarktungstätigkeiten sein.
  • Wenn der Makler erfolgreich einen Käufer findet, hat er Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Makleralleinauftrag: Schriftform, Textform oder per Handschlag?

Die rechtliche Gültigkeit eines Maklervertrags hängt nicht unbedingt von der Form ab, in der er geschlossen wird. Wichtig ist vielmehr die klare Verständigung zwischen dem Immobilienmakler und dem Verkäufer.

Wenn die Kommunikation nur telefonisch erfolgt, kann dies später zu Schwierigkeiten bei der Beweisführung führen. Daher ist es ratsam, den Makleralleinauftrag oder Maklervertrag schriftlich abzuschließen. Es gibt zwei Arten von schriftlichen Verträgen: die Textform und die Schriftform. Bei der Schriftform ist eine eigenhändige Unterschrift erforderlich, während bei der Textform eine breitere Palette von schriftlichen Kommunikationsformen akzeptiert wird. Insbesondere die Nutzung von E-Mails kann dazu beitragen, die Anforderungen der Textform zu erfüllen.

Vertragsschluss: Sonderregelung Einfamilienhaus und Eigentumswohnung

Seit Ende 2020 ist das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit Unterstützung eines Maklers verkaufen möchten, muss der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen werden.

Dies kann per E-Mail erfolgen. In der Praxis stellen Immobilienmakler oft ein Vertragsformular zur Verfügung, das vom Eigentümer unterzeichnet wird. Eine Unterschrift entspricht der Schriftform, ist aber nicht zwingend erforderlich.

Selbst wenn der Vertrag nicht unterschrieben wird, kann er wirksam sein: Wenn der Eigentümer in E-Mails deutlich macht, dass er die Leistungen des Maklers möchte und der Makler nachweisen kann, dass der Eigentümer über die Provisionspflicht informiert wurde (LG Hamburg – Az.: 309 O 71/21 – Urteil vom 23.03.2023).

Konkludentes Handeln

Denn trotz des Textformerfordernisses können Maklerverträge weiterhin durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden (Konkludentes Handeln).

Entscheidend ist nur, dass der Wille zum Vertragsschluss von Makler und Eigentümer inklusive der wesentlichen Vertragsbestandteile in Textform abgebildet werden kann. Ein ausdrückliches Angebot und eine ausdrückliche Annahme sind nicht nötig.

Maklervertrag abschließen zwischen Makler und Kaufinteressenten

Das gleiche gilt für den Vertragsschluss zwischen Makler und Kaufinteressenten. Hier wird der Vertrag oft über eine Software oder ein Online-Portal abgewickelt. Das bloße Setzen von Häkchen reicht nicht aus.

Es ist wichtig, dass eine E-Mail-Kommunikation den Vertragsschluss absichert.

FAQ

Wie lange dauert in der Regel ein Maklervertrag?

Ein typischer Makleralleinauftrag (Muster) hat oft eine Laufzeit von etwa sechs Monaten. Häufig wird eine automatische Verlängerung von jeweils einem Monat oder drei Monate vereinbart (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 – Az. I ZR 40/19)

Unter welchen Umständen muss trotz Beendigung des Maklervertrags noch eine Provision gezahlt werden?

Wenn der Makler während der Vertragslaufzeit eine Ursache für den späteren Abschluss des Kaufvertrages gesetzt hat. Zum Beispiel, wenn der Makler mit einem Kaufinteressenten verhandelt, der sich aber erst nach Beendigung des Maklervertrages für das Objekt entscheidet und kauft.

Wie kann ein Maklervertrag beendet werden?

Um den Maklervertrag zu beenden, muss dieser gekündigt werden. Trotz Beendigung des Maklervertrages kann es dazu kommen, dass der Verkäufer trotzdem noch eine Provision zahlen muss.

Unter welchen Bedingungen entsteht die Provisionspflicht des Maklerkunden?

Die entscheidende Voraussetzung für das Entstehen der Provisionspflicht des Maklerkunden besteht darin, dass der Abschluss des Kaufvertrages auf ein Handeln des Maklers zurückgeht. Er muss die maßgeblichen Ursachen setzen als Realisierung einer Gelegenheit, die bei einer Bewertung unter Berücksichtigung der allgemeinen Auffassung im Geschäftsverkehr als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsabschluss anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95).

Wofür erfolgt die Vergütung des Maklers?

Die Vergütung des Maklers erfolgt nicht für den absoluten Erfolg, sondern für seine Arbeitsleistung (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.1996, Az. III ZR 71/95).

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