Immobilienverband IVD

Mieterstrom: Aktueller Gesetzentwurf kann ohne Beseitigung der steuerlichen Hindernisse keinen Erfolg haben

Der Immobilienverband IVD sieht den aktuellen Gesetzesentwurf des Bundeskabinetts zur Förderung von Mieterstrom kritisch. "In seiner jetzigen Fassung ist der Gesetzesentwurf nur ein weiterer unklarer Punkt im Förderdschungel. Ohne eine Beseitigung der steuerlichen Hindernisse kann das Gesetz nicht zum Erfolg führen", sagt Markus Jugan, Mitglied im Präsidium des IVD und zuständig für den Bereich Immobilienverwalter. Die Förderung soll Mietern die Möglichkeit bieten, von der Photovoltaikanlagennutzung zu profitieren. "Die steuerlichen Nachteile, die derartige Anlagen für die Vermieter mit sich bringen, sind aber wesentlich größer als die geplanten Zuschüsse. Nach Ansicht des IVD muss sichergestellt werden, dass die Installation von Photovoltaikanlagen nicht zur Gewerbesteuerpflicht der Einkünfte aus der Wohnungsvermietung führt", so Jugan.

Nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf soll der Vermieter oder der Betreiber der Anlage zusätzlich zu dem vom Mieter gezahlten Entgelt für den Strom auch eine Vergütung nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetz (EEG) erhalten, den sogenannten Mieterstromzuschlag. Die Höhe des Zuschlags berechnet sich nach der Größe der Anlage und soll zwischen 2,75 und 3,8 Cent je Kilowattstunde betragen. Die EEG-Umlage muss auch für den Mieterstrom gezahlt werden.

 

Aktuelle Steuerrechtslage benachteiligt Vermieter

Nach Ansicht des IVD reichen die geplanten Zuschüsse nicht aus, Vermieter zur Installation von Photovoltaikanlagen zu bewegen, da die steuerlichen Nachteile wesentlich größer sind. Denn Vermieter müssen damit rechnen, dass bei der Installation einer Photovoltaikanlage auf sämtliche Einkünfte aus der Wohnungsvermietung Gewerbesteuern anfallen. Die Einkünfte aus der Vermietung der Wohnungen unterliegen nur der Einkommensteuer bzw. bei Kapitalgesellschaften der Körperschaftsteuer. Sie sind nicht gewerbesteuerpflichtig, weil die Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit ist. Die Einkünfte aus dem Verkauf von Strom unterliegen dagegen stets der Gewerbesteuer.

Die Einkünfte einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG oder eine Kapitalgesellschaft gelten zwar kraft einer gesetzlichen Fiktion als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Einkünfte aus der Vermietung ihrer Wohnungen sind jedoch von der Gewerbesteuer freigestellt, wenn sich die Gesellschaft auf die Vermietung ihrer Wohnungen beschränkt und nur solche Nebentätigkeiten ausübt, die im Gesetz als unschädlich bezeichnet werden. Diese Regelung nennt sich "erweiterte Kürzung". Wird aber nun Strom an die Mieter verkauft, gilt das als schädliche Nebenleistung, die dazu führt, dass die Befreiung von der Gewerbesteuer nicht eingreift und auch die Vermietungseinkünfte gewerbesteuerpflichtig werden.

 

Neue steuerliche Regelung als Lösung des Problems

Eine mögliche Lösung wäre es, die Regelung über die erweiterte Kürzung um eine Ausnahme zu ergänzen: Wenn der Vermieter eine Anlage zur Erzeugung von Strom betreibt und diesen Strom verkauft, muss dies unschädlich sein. Die Einkünfte aus dem Verkauf des Stroms unterliegen zwar der Gewerbesteuer, die Einkünfte aus der Vermietung bleiben aber weiterhin gewerbesteuerfrei. Allerdings führt dies zu einer weiteren Verkomplizierung der Vorschrift über die erweiterte Kürzung. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass die EU-Kommission die Regelung als eine verbotene Beihilfe ansieht.

"Konsequenter ist daher eine neue Definition der gewerbesteuerpflichtigen Einkünfte. Hierzu müsste § 7 GewStG neu gefasst und geregelt werden", fordert Jugan. Das Bundeskabinett müsse einen Gesetzesentwurf vorlegen, der die Gewerbesteuerregelung neu verfasst: Der Gewerbesteuer sollen nur die Einkünfte unterliegen, die durch eine originär gewerbliche Tätigkeit erzielt werden.

 

Vorgeschlagene Maßnahmen zur Vermeidung zusätzlicher Gewerbesteuern nicht umsetzbar

Die derzeit zur Verfügung stehenden Maßnahmen, um den zusätzlichen Gewerbesteuern zu entgehen, sind in der Praxis entweder nicht handhabbar oder führen zu ungewünschten Nebeneffekten. So kann beispielsweise der Strom von einer Schwestergesellschaft geliefert werden. Hierfür muss eine Holdingstruktur geschaffen werden, bei der die Anteile an dem Wohnungsunternehmen einer Muttergesellschaft gehören, die als weiteres Tochterunternehmen eine "Energie-Dienstleistungs-GmbH" gründet. Hierfür sind komplexe und teure Umstrukturierungen notwendig, die meist nicht steuerneutral möglich sind.

Die zweite Möglichkeit besteht darin, die Dachfläche an ein anderes Unternehmen zu verpachten, das darauf die Photovoltaikanlage betreibt. In diesem Fall entstehen nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die nicht gewerbesteuerpflichtig sind. Problematisch wird es, wenn das Wohnungsunternehmen eine Mehrheitsbeteiligung an dem Betreiber der Photovoltaikanlage besitzt. In diesem Fall liegt eine sogenannte Betriebsaufspaltung vor. Dadurch werden die Einkünfte aus der Verpachtung der Dachfläche zu gewerblichen Einkünften. "Die Lösung in diesem Fall wäre eine Minderheitsbeteiligung des Wohnungsunternehmens an dem Betreiber der Photovoltaikanlage. Das ist aus immobilienwirtschaftlicher Sicht jedoch häufig fragwürdig", sagt Jugan.

Mitglied des Präsidiums im IVD

Bild von Markus Jugan

Markus Jugan

Markus Jugan, geboren 1966 in München, Kaufmann und Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) ist geschäftsführender Gesellschafter der Firmengruppe Immobilien Jugan. Schwerpunkt war...

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