Publikationen


Immobilien Jahrbuch 2010

Analysen, Trends, Perspektiven mehr...
AIZ


AIZ - Das Immobilienmagazin
weitere Infos hier
Haushaltsnahe Dienstleistungen und kein Ende
von RA Ulrich Löhlein

Mit dem neuesten Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) zu § 35 a EStG vom 26. Oktober 2007 (als Download unter http://www.ivd.net/files/Anwendungschreiben.pdf) schafft das BMF neue Grundlagen für die Bewertung haushaltsnaher Dienstleistungen durch die Finanzverwaltung. Um es gleich vorweg zu nehmen: für die Lösung der praktischen Probleme mit dem Nachweis und der Darstellung der abzugsfähigen Kosten ist das Schreiben, das die Vorangegangenen ablöst, nicht zu gebrauchen. Das BMF fördert durch einige neu eingenommene Standpunkte vielmehr den Streit um die Ausgestaltung der Steuerermäßigung.

Was durch Mieter und Eigentümer abgezogen werden darf


Die starken Preisanstiege der Wohnungsnebenkosten und insbesondere die durch den Ölpreis stark erhöhten Heizkosten bedeuten vielfach Nachzahlungen im dreistelligen Bereich für die Wohnungsnutzer –unabhängig ob Mieter oder selbstnutzende Eigentümer. Umso wertvoller der positive Aspekt, den § 35 a EStG mit sich bringt. Seit Einführung im Jahre 2003 können Mieter und Wohnungseigentümer mit ihrer Betriebskostenabrechnung Steuern sparen. Die Änderung des Einkommensteuergesetzes erlaubt es, Teile der Wohnungsnebenkosten als so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen direkt von der Steuerschuld und nicht nur von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. Auf diesem Weg kann zumindest ein Teil der Mehrkosten aufgefangen werden.

Die Neuerung im Umgang mit haushaltsnahen Dienstleistungen ermöglicht es Mietern und Eigentümern, ein Fünftel des Lohnanteils der Betriebskosten direkt von ihrer Einkommensteuer abzuziehen.

Verwirrung durch das neue Anwendungsschreiben


Mit dem Anwendungsschreiben aus Oktober wird aus Sicht der Finanzverwaltung rückwirkend bis 2003 einiges klargestellt, aber auch neue Verwirrung geschaffen. Bisher ausgefertigte Nachweise und Abrechnungen mit Ausweisung haushaltsnaher Dienstleistungen widersprechen somit zwangsläufig der neuen Finanzverwaltungsmeinung. Dies war für den Verwalter/Aussteller nicht vorhersehbar. Eine Verpflichtung zu rückwirkender Änderung besteht nicht, da über den Umfang der absetzbaren Kostenpositionen letztendlich die Finanzgerichte und nicht das Bundesfinanzministerium entscheidet.

Im Einzelnen wurden durch die Finanzverwaltung im Wesentlichen folgende Änderungen vorgenommen:

Haushaltsscheckverfahren

Bisher war streitig, ob Kosten für Geringverdiener auch abgesetzt werden können, wenn die Zahlung nicht im Haushaltscheckverfahren erfolgt. Vermieter und Verwalter können am Haushaltscheckverfahren nicht teilnehmen. Trotzdem sind jetzt auch aus Sicht des BMF geringfügige Beschäftigungsverhältnisse als haushaltsnahe Dienstleistungen zu berücksichtigen.

Winterdienst

Zum Thema Winterdienst schafft die Finanzverwaltung mit der Neueinordnung unnötigen Streit. Nach Ansicht des BMF sei nur der auf Privatgelände erfolgte Anteil der Reinigungsleistung abzugsfähig. Die Reinigung öffentlichen Geländes sei auch dann nicht begünstigt, wenn eine konkrete Verpflichtung besteht. Eine völlig unsinnige Festlegung. Soll nur, weil das Grundstück öffentlichen Zwecken dient, die Leistung nicht mehr haushaltsnah sein oder soll nur die Reinigung öffentlicher Grundstücke nicht gefördert werden. Wie ist dann zu verfahren, wenn das Privatgrundstück öffentlich zu Straßenland gewidmet ist, aber im Privateigentum steht? Eine Regelung zur Frage der Abzugsfähigkeit muss hier durch die Finanzgerichte erfolgen.

Weiter verschlimmbessert wird die neue Differenzierung des BMF die Verbrauchsmaterialien betreffend. Nach neuer Ansicht können Kosten für Verbrauchsmaterialien und Entsorgung rückwirkend mit geltend gemacht werden. Also die Abfuhr von Grünschnittgut und die Kosten des Streusandes sind laut BMF abzugsfähig. Damit wird der Rahmen des Gesetzes verlassen, welcher den Schwerpunkt auf die Lohnleistung legt. Ob die Finanzgerichte dieser Verwaltungsmeinung folgen, wird sich erst zukünftig zeigen. Bis dahin bleibt jede Menge Unsicherheit.

Technische Prüfdienste –Verwaltung!?

Technische Prüfdienste seien Gutachtertätigkeit und keine Dienstleistung, daher sei auch die Hausverwaltungsleistung nicht abzugsfähig. Damit werden Immobilienverwalter gegenüber Handwerkern steuerlich diskriminiert. Warum sollen Verwaltergebühren im Gegensatz etwa zu den Kosten aus der Heizungswartung nicht abzugsfähig sein? Der Ausschluss der Immobilienverwalter bei haushaltsnahen Dienstleistungen geht völlig an der Realität vorbei. Wie Handwerker erbringen Immobilienverwalter durch die Sicherstellung der Versorgung, die Abrechnung der Wohngelder und die Zuarbeit zur technischen Instandhaltung faktisch haushaltsnahe Dienstleistungen. Warum nun Verwalterleistungen laut Bundesfinanzministerium in die Kategorie der so genannten Prüfingenieurs- und Sachverständigenleistungen fallen, ist völlig unbegründet. So ist die Fremdverwaltung von Immobilien weder durch Prüfvorschriften zwingend vorgegeben, noch handelt es sich um eine einmalige Sachverständigentätigkeit mit dem Ergebnis eines Gutachtens. Vielmehr handelt es sich bei dieser Einordnung von Seiten der Finanzverwaltung um eine schlichte Verkennung der Lebenswirklichkeit in der Immobilienbranche.

Forderung des IVD

Mit rund 200.000 fest angestellten Mitarbeitern in über 25.000 Firmen ist die Fremdverwaltung von Immobilien ein wichtiger Arbeitgeber in Deutschland. Die mittelständisch geprägten Unternehmen sichern aber nicht nur Arbeitsplätze, sondern stabilisieren auch die Wohnkosten von Millionen Haushalten und den nachhaltigen Wert von deren Wohnungen. Die Verwalter stellen also eine wichtige Säule der Immobilienwirtschaft dar, deren steuerliche Diskriminierung gegenüber Handwerkern weder verständlich noch hinnehmbar ist. Der IVD fordert daher die längst überfällige Gleichbehandlung bei haushaltsnahen Dienstleistungen.

Am Ende werden die Finanzgerichte zu entscheiden haben, ob die Verwaltungskosten absetzbar sind. Bis zu einer Entscheidung sind die Verwaltungskosten als haushaltsnahe Dienstleistung zu behandeln und als Kosten in Abzug zu bringen.

Nachweis in der Regel kostenpflichtig

Damit der Mieter die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen in seiner Einkommensteuererklärung geltend machen kann, sollen Vermieter entsprechend dem Schreiben des BMF vom 26. Oktober 2007 die Betriebskostenabrechnung so darstellen, dass der Mieter sie zur Vorlage bei seinem Finanzamt verwenden kann. Dadurch wird die Abrechnung jedoch unübersichtlich und ist für den Mieter schwerer nachzuvollziehen. Der IVD empfiehlt daher, beim Verwalter eine separate Bescheinigung anzufordern. Diese schlüsselt die einzelnen auf den Mieter entfallenden Kosten auf und weist eventuell enthaltene Materialkosten aus, da lediglich Lohn-, Maschinen und Fahrtkosten abzugsberechtigt sind. Da damit beim Verwalter zusätzliche Arbeit anfällt, sind sie laut Urteilen verschiedener Amtsgerichte dazu berechtigt, für den Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen ein Sonderhonorar zu berechnen. Begründet wird diese Entscheidung auch von den Gerichten mit dem hohen Aufwand, der dem Verwalter durch das Zusammenstellen der entsprechenden Kontoumsatzbelege und Rechnungen entsteht.

Bei Wohnungseigentümern und Mietern sind die Steuerersparnisse höher als die Kosten für die Ausstellung des Nachweises. Die Darstellung der abzugsfähigen Kostenanteile in der jährlichen Nebenkosten- beziehungsweise Wohngeldabrechnung wird zwar als zulässig angesehen. Da aber die Übersichtlichkeit und Prüfbarkeit der jeweiligen Abrechnung verloren geht, schafft diese Darstellung nur Probleme bei der Durchsetzung von aus der Abrechnung saldierenden Nachzahlungen. Deswegen sollte dringend eine separate Bescheinigung verwendet werden.

Auch wenn Vermieter und Verwalter künftig diese Bescheinigungen so ausstellen, dass sie zur Vorlage beim Finanzamt genutzt werden können, gilt Vorsicht bei der Wahl der Darstellung. Hans-Joachim Beck, vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg, rät, sich nicht dazu verleiten zu lassen, eine Bescheinigung auszustellen, wie sie dem BMF-Schreiben als Muster beigefügt ist. Denn damit gebe der Verwalter nicht nur eine ‘Wissenserklärung‘ über die Höhe, Art und Zuordnung der entstandenen Kosten ab, sondern er würde zudem über die steuerliche Abzugsfähigkeit der Kosten entscheiden und damit Haftungsrisiken auslösen. Der gleiche Sachverhalt gelte für Wohnungseigentumsverwalter. Vermieter und Verwalter sollten daher lediglich eine aufgegliederte Darstellung der Kosten vornehmen.

Ulrich Löhlein ist Rechtsanwalt und Immobilienverwalter und betreut die IVD-Verwalter-Hotline (verwalterhotline@ivd.net).