Immobilienverband IVD

IVD fordert Nachbesserungen bei der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus

- Ausnahme der Regelung des § 15 b EStG nötig

- Sonderabschreibung nur in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten

- Beabsichtigte Abschreibungssätze reichen nicht aus

 

Bild von einer Baustelle am Abend

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Die geplanten steuerlichen Erleichterungen für den Wohnungsneubau sind das richtige Signal an die Immobilienwirtschaft, um die Wohnungsknappheit insbesondere in den Metropolen zu bekämpfen. Der IVD begrüßt den Vorschlag des Finanzministers, mit steuerlichen Anreizen den Bau von Mietwohnungen anzukurbeln. Damit wird endlich der richtige Weg beschritten, um neuen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ende vergangener Woche wurde bekannt, dass Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble den Bau von Mietwohnungen steuerlich fördern möchte. Dazu soll es eine Sonderabschreibungsmöglichkeit geben. Diese soll demnach für das Baujahr bzw. Jahr der Anschaffung sowie das direkte Folgejahr zehn Prozent und im dritten Kalenderjahr bis zu neun Prozent betragen. Gefördert werden nur solche Erwerbe und Anschaffungen, die von 2016 bis 2018 erfolgen.

Gegen immer knapper werdenden Wohnraum und steigende Mieten hilft nur ein hinlänglich bekanntes Rezept: bauen, bauen, bauen. Der Vorschlag muss jedoch in vielen Punkten verbessert werden, damit die Sonderabschreibung funktionieren kann, es also auch tatsächlich zu einer Ankurbelung des Wohnungsbaus kommt. Im Übrigen ist es absurd, wenn parallel zu den konstruktiven Vorschlägen des Finanzministers das Bundesjustizministerium einen völlig anderen Weg beschreitet und Investoren mit einem neuen Mietrechtspaket ausbremsen möchte. Die Bundesregierung verhält sich wie ein Autofahrer, der gleichzeitig auf das Gaspedal und auf die Bremse tritt.

 

Verluste müssen gegengerechnet werden können - Ausnahme der Regelung des § 15 b EStG nötig
So wichtig die Sonderabschreibung als Anreiz für Investitionen einerseits ist, so wichtig ist auch die adäquate Einbindung in das aktuelle Steuerrecht. Durch die Sonderabschreibung werden steuerliche Verluste produziert. Damit sie sich als Steuervorteil und somit als Investitionsanreiz auswirken, muss der Investor die Möglichkeit haben, diese mit anderen positiven Einkünften zu verrechnen. Dies wird jedoch zurzeit durch die Vorschrift des § 15 b EStG verhindert. Von der Sonderabschreibung würden daher nur Personen profitieren, die direkt investieren, also ein gesamtes Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen. Damit würde sich die Förderung im Ergebnis auf Großinvestoren konzentrieren. „Normale“ Investoren könnten lediglich vermietete oder zu Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen erwerben. Wenn die beabsichtigte Sonderabschreibung ihren Sinn entfalten soll, muss daher eine Ausnahme von der Regelung des § 15 b EStG geschaffen werden, um auch indirekte Investitionen in den Wohnungsbau und so möglichst viel privates Kapital zu mobilisieren. Verluste aus Wohnungen, für die die Sonderabschreibungen in Anspruch genommen werden, müssen ohne Einschränkung mit anderen Einkünften verrechnet werden können.

 

Sonderabschreibung nur in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten
Die Sonderabschreibung soll nach den Plänen nicht bundesweit gelten, sondern ausschließlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die steuerlichen Maßnahmen müssen zielgenau sein. Es dürfen keine falschen Investitionsanreize gegeben werden, die zu Fehlallokationen führen. Da die Vorschläge angesichts der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt schnell umgesetzt werden müssen, empfiehlt der IVD, dieselben Gebiete für die neuen Förderungen vorzusehen, die bereits für die Mietpreisbremse identifiziert wurden. Dadurch könne ein langwieriges Verfahren erspart werden und Investoren hätten Rechtssicherheit.

Zudem ist vorgesehen, dass die Länder im Zeitraum der Begünstigung von Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze absehen. Nur so kann garantiert werden, dass der steuerliche Vorteil auch tatsächlich beim Bauherrn ankommt. Der vorgesehene Förderzeitraum ist viel zu kurz bemessen, da Investitionen in den Neubau einen zeitlichen Vorlauf benötigen. Bis ein passendes Grundstück gefunden und das nötige Baurecht erteilt wurde, dauert es einfach eine gewisse Zeit. Im Jahr 2016 könnte noch kaum einer von der Förderung Gebrauch machen. Wenn man es mit der Sonderabschreibung ernst meint, muss sie deutlich länger gewährt werden.

 

Beabsichtigte Abschreibungssätze reichen nicht aus
Die Schaffung einer ausreichenden Zahl neuer Wohnungen ist nur möglich, wenn es gelingt privates Kapital in den Wohnungsbau zu lenken. Die beabsichtigten Abschreibungssätze dürften hierfür allerdings zu niedrig sein, denn aus Sicht der Anleger steht der Bau inländischer Wohnungen in Konkurrenz zu allen anderen Asset-Klassen. Es ist eine Abschreibung nötig, wie sie nach der Wiedervereinigung für die neuen Bundesländer galt. Nach der sogenannten Sonderabschreibung-Ost betrug der Abschreibungssatz 50 Prozent, der beliebig auf bis zu fünf Jahre verteilt werden konnte.

 

01. Dezember 2015

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