Immobilienverband IVD

Wohnungskauf: 5 Tipps für Kapitalanleger

Angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und
um ihr Vermögen vor einer möglichen Inflation zu schützen beschäftigen sich viele Menschen zurzeit mit dem Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. Damit die Investition zum erhofften Erfolg wird, gibt es jedoch einige Fehlerquellen zu umschiffen – nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet. Zentraler Erfolgsfaktor ist die Vermietbarkeit der Wohnung. Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer. Zudem muss
die Finanzierung stimmen. Sind die Raten auch bezahlbar, wenn die Wohnung für eine neue Vermietung vorbereitet wird und doch einmal vorübergehend leer steht?

Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts

Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche
Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.

Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen

Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Sichtbare Schäden am Haus ziehen nicht nur Kosten für die Reparatur nach sich, sondern weisen auch auf eine nachlässige
Verwaltung hin. Der IVD empfiehlt daher, die Besichtigung immer
zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durchzuführen. Experten erkennen Mängel schneller und können einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.

Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten

Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. Wohnpreisspiegel wie die vom IVD geben hier einen guten Überblick über Preise. Die zusätzlich zum notariellen
Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung ebenso mit einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.

Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen

Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer
mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden. Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen. Käufer einer Immobilie sollten zudem mit Ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.

Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens ihrer
Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Haus
vor. Eine Schwierigkeit bei der Auswahl des richtigen Verwalters besteht darin, dass es für den Beruf noch keine Zulassungsordnung gibt. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. Ein Hausverwalter sollte über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen, fordert der IVD. Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung
sollten vorliegen.

 

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