Immobilienverband

Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern

Im nordöstlichsten Bundesland Mecklenburg-Vorpommern sind die Immobilienpreise in vielen Bereichen weiter angestiegen. Vor allem Städte wie Rostock, attraktive Lagen am Wasser und die Landeshauptstadt Schwerin verzeichnen eine steigende Nachfrage.

Nicht nur die Bodenpreise, sondern auch die Mieten und Kaufpreise für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen zogen in den kreisfreien Städten Mecklenburg-Vorpommerns an vielen Orten weiter an. Vor allem innerstädtisches Wohnen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Attraktive Neubaugebiete werden von Selbstnutzern und Mietern stark nachgefragt. Wohnen am Wasser in der Hansestadt Rostock, wie beispielsweise im „Petri-Viertel“, in der Rostocker Innenstadt und in Warnemünde hat seit geraumer Zeit einen hohen Stellenwert, ebenso (KfW-geförderte) Bestandssanierungen, das Schließen von Baulücken sowie die Revitalisierung von Denkmälern.

Einfamilienhäuser stehen weiterhin hoch im Kurs

Rostock ist als einzige Großstadt im dünn besiedelten Bundesland direkt am Meer und zudem mit dem Ostseestrand vor der Haustür besonders attraktiv. Die Preisspanne für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand liegt in Rostock zwischen 160.000 und 415.000 Euro. Die Preise sind in diesem Segment je nach Wohnwert (Lage und Ausstattung) zwischen ein und zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Preise in der Landeshauptstadt Schwerin (Spanne: 115.000 bis 365.000 Euro) stiegen je nach Wohnwert zwischen ein und knapp 9 Prozent. Die Preisspanne bei Reihenhäusern aus dem Bestand erhöhte sich in Rostock auf 130.000 bis 200.000 Euro, in Schwerin - nach einer Seitwärtsentwicklung im Vorjahr - jetzt auf 95.000 bis 155.000 Euro.

Die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand sind in der Mehrzahl der beobachteten Städte in der Fläche stabil. In Rostock, Schwerin und in den begehrten Ferienorten und Wasserlagen sind die Preise hingegen im Durchschnitt zwischen ein und knapp zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Allerdings gibt es kaum noch so hohe Preissteigerungen von über zehn Prozent, die im letzten und vorletzten Jahr beobachtet wurden. Diese Entwicklung spricht in Teilen des Marktes für eine Marktberuhigung.

Preisanstiege für EFH mit einfacher Ausstattung zurückgegangen

Vor zwei Jahren wurden interessanterweise die höchsten prozentualen Preissteigerungen bei Objekten mit einfachem Wohnwert, d.h. in einfachen Lagen und einfacherer Ausstattung, beobachtet. Aktuell trifft diese Marktentwicklung nicht mehr zu. Das könnte, nach den Preissteigerungen der Vorjahre in diesem Segment, als Hinweis auf einen hohen Qualitätsanspruch der Käufer verbunden mit einem Überangebot von Häuser einfacher Art, Alter und Ausstattung und somit ebenfalls auf eine allmähliche Marktsättigung bzw. Stabilisierung hinweisen.

In Rostock und Schwerin liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Lage, Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 125 m2, normale Wohnlage, ortsüblich großes Grundstück und Garage) bei 220.000 Euro bzw. 170.000 Euro und für Häuser mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, gute Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 150 m2) bei 290.000 Euro bzw. 245.000 Euro. In beiden Städten und beiden Wohnwerten sind die Preise zwischen fünf und knapp zehn Prozent gestiegen. Ein vergleichbares Einfamilienhaus (mit gutem Wohnwert) kostet in Bad Doberan, Bergen und Brüsewitz 185.000 Euro, in Neubrandenburg 190.000 Euro, Waren 210.000 Euro und Wismar 170.000 Euro. Für das gleiche Objekt zahlt man in Heringsdorf und im Rostocker Ortsteil Warnemünde beispielsweise 525.000 bzw. 600.000 Euro.

Die Marktentwicklung ist im Land insgesamt ähnlich wie in Schleswig-Holstein: Meist stabile Preise in der Fläche, erhöhte Nachfrage und erhöhte Preise in den gefragten Wasserlagen und in den Zentren. Mittlerweile liegen die Kaufpreise und Mieten fürs Wohnen in beiden Großstädten M-V´s auf ähnlichem Niveau der beiden Großstädte Kiel und Lübeck des Nachbarbundeslandes.

Wohneigentum auf der Etage beliebt

Der Markt für Eigentumswohnungen liegt - nach einer kurzen Pause vor zwei Jahren - ähnlich wie im Vorjahr wieder weit vorne im Interesse der meist privaten Anleger und konnte erneut bei den Verkaufszahlen und Preisen zulegen. Vor zwei Jahren hatten die Preise aufgrund der Vorzieheffekte wegen der Erhöhung der Grunderwerbsteuer eine kurze Verschnaufpause einlegen können. Aktuell verzeichnete der IVD Nord in den großen Städten und attraktiven Küstenstädten M-V´s flächendeckende Preissteigerungen. 3.800 Euro/m2 in Rostock selbst und bis zu 8.000 Euro/m2 im Ortsteil Waremünde bezahlen Käufer in Toplagen der Hansestadt. In den beiden größten Städten Mecklenburg-Vorpommerns stiegen die Preise für Eigentumswohnungen, sowohl für Bestandobjekte als auch für Neubauten, in nahezu allen Segmenten an.

Eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert: gute Lage und gute Ausstattungsqualität) kostet in Rostock 1.700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Schwerin 1.500 Euro/m2. Vergleichbare Wohnungen kosten in Binz 3.000 Euro/m2, in Graal-Müritz 2.300/m2 Euro, in Heringsdorf 3.500/m2 Euro, in Neubrandenburg 1.200 Euro/m2, in Stralsund 1.600 Euro/m2, in Waremünde 3.000/m2 Euro und in Wismar 1.300 Euro/m2.

Schweriner Wohnungsmarkt stabil bis steigend – Mietpreisentwicklung

In der Landeshauptstadt Schwerin, der zweitgrößten Stadt Mecklenburg Vorpommerns mit rund 96.000 Einwohnern beträgt die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 6,85 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr knapp ein Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 8,30 Euro/m2). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt 7,60 Euro/m2 (Rostock: 8,80 Euro/m2). Auch hier ist die Nettokaltmiete im Vergleich zum Vorjahr nur um 1,3 Prozent gestiegen. Die Mietsteigerungen in Schwerin liegen nahezu alle in diesem Bereich. Aber auch in Rostock sind die diesjährigen Steigerungen der Nettokaltmieten nur geringfügig höher.

In diesem Jahr sind geringe Anstiege bei den Mieten aber etwas höhere Anstiege bei den Verkaufspreisen feststellbar. Insgesamt kann in der Landeshauptstadt von stabilen Marktverhältnissen geredet werden. Allerdings führt die Nachfrage nach Objekten in den beliebten Lagen zu Engpassen. Bevorzugt suchen junge Familien Einfamilienhäuser im mittleren bis guten Preissegment. Auch Objekte in guter und sehr guter Lage mit Seeblick oder direktem Seeanschluss sind bereits eine Rarität. Kaufinteressenten nehmen seit einiger Zeit hier auch erheblichen Renovierungsbedarf hin. Nach wie vor stark begehrt sind Stadtteile wie die Altstadt, Schelfstadt sowie das Schlossgartenviertel. Das Angebot an Wohnraum führt aber auch in weniger gesuchten Lagen zum Preisstilstand. So besteht ein reichhaltiges Angebot insbesondere an Mitte der 90er Jahre erbaute Eigentumswohnungen z.B. in Krebsförden.

Angesichts fehlender Anlagealternativen, weiter steigender Mieten und einem historisch niedrigen Zinsniveau ist die Motivation, in „sicheres Betongold“ zu investieren, weiterhin hoch. Das gilt für Selbstnutzer und für private Anleger gleichermaßen.

Preise für Baugrundstücke

Preisstabilität und leichte Preiserhöhungen gibt es auch bei Grund und Boden. So entwickelten sich die Preise für Flächen für den Wohnungsneubau in Rostock, und ebenfalls die wenigen Neubau-Grundstückslagen in attraktiven Wasserlagen, positiv. Kaufpreise für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen in Rostock zwischen 115 und 220 Euro/m2, in Schwerin durchschnittlich zwischen 85 und 195 Euro/m2. Spitzenwerten werden in sehr guten Wohnlagen in Waremünde, in Heringsdorf und in Binz gezahlt.

Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land in Rostock im vergangenen Jahr je nach Wohnlage zwischen 115 und 220 Euro/m2. Im Ortsteil Rostock-Warnemünde werden auch Preise zwischen 300 und 750 Euro/m2 bezahlt. In Schwerin ist das Preisniveau im Durchschnitt etwas niedriger als in Rostock und liegt zwischen 85 und 195 Euro/m2. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage werden in Bad Doberan 85 Euro/m2, in Bergen 95 Euro/m2, in Binz 300 Euro/m2, in Graal-Müritz 180 Euro/m2, in Heringsdorf 280 Euro/m2, in Neubrandenburg 60 Euro/m2, in Stralsund 125 Euro/m2 und in Waren/M. und Wismar 100 bzw. 70 Euro/m2. In der Mehrzahl der Städte haben sich die Preise für (die häufig raren) Baugrundstücke in guten Lagen zwischen fünf und acht Prozent verteuert.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern:

Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist auch im Jahr 2014 weiterhin differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock und Schwerin an der Spitze stehen für steigend gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen im Format der Seebäder Binz und Bergen bzw. klassische Feriengebiete an der Ostsee wie Usedom. In der Fläche ist aber durchaus mit rückläufigen Preisen zu kalkulieren.

Die Hansestadt Rostock überzeugt Hinzugezogene nicht nur durch seine unverkennbar kulturelle Geschichte, geprägt durch die Hanse und deren Backsteingotik, sondern auch durch eine bestens aufgestellte Wirtschaftsentwicklung, eine dementsprechend überregional hervorragend funktionierende Infrastruktur und natürlich die unmittelbare Nähe zur Ostsee. Auch als Studentenstadt mit der drittältesten Hochschule Deutschlands und 15.000 Studenten punktet Rostock. Schwerin als Stadt der Seen und Wälder hingegen verzeichnet die höchste Kaufkraft im Land. Zu den beliebtesten Wohnvierteln Rostocks zählt das Bahnhofsviertel. Die östliche Altstadt, ältester Teil Rostocks, ist ebenfalls ein sehr nachgefragter Bereich bei der Haus- und Wohnungssuche. Junge Menschen und Studenten bevorzugen die Kröpeliner Vorstadt. Schwerins beste City- und Wasserlagen sind gleichermaßen im Trend.

Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern mit seiner traditionsreichen Bäderkultur ist klassisches Ferienland und gefragter Alterswohnsitz - nicht nur vieler Deutscher. Anleger suchen weiterhin einen sicheren Hafen für ihr Erspartes. Auch die Entscheidung für eine Ferienimmobilie rückt verstärkt in den Fokus. Das bestehende Landesbaurecht erlaubt aber nur eine sehr eingeschränkte Nutzung von Eigentumswohnungen zu Ferienwohnungszwecken in allgemeinen Wohngebieten. Somit findet derzeit auf der einen Seite eine künstliche Erhöhung von gesichert zu Ferienwohnungsnutzung geeigneten Objekten statt, während auf der anderen Seite ein Wertverlust von Eigentumswohnungen, die ehemals zu Ferienwohunungszwecken genutzt wurden, verzeichnet werden kann. Eine Handhabung des Landesbaurechts mit mehr Augenmaß für das praktische Leben und die geschaffenen Werte in unserem Land, die durch dieses „Verbot“ um bis zu 50 Prozent an Wert verlieren könnten, stünde der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung sicher gut zu Gesicht.

Mecklenburg-Vorpommern profitiert nicht zuletzt davon, dass die Wirtschaft des Bundeslandes weniger abhängig ist vom stark krisenanfälligen Export. Auch die Tourismuszahlen im nordöstlichsten Bundesland mit einer wachsenden Schar an Ostseeurlaubern geben Anlass zu weiterem Optimismus.

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