Immobilienverband

Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2014

Stabile Lage im Land und Preisanstiege in den großen Städten; Trend zum innerstädtischem Wohnen lässt in Kiel und Lübeck erneut die Preise für Wohneigentum steigen. Wohnungsmieten steigen nur noch geringfügig.

Die städtischen Zentren Kiel und Lübeck zählen - wie in den Vorjahren - zu den Gewinnern im Land zwischen Meeren. Innerstädtisches Wohnen mit entsprechender Infrastruktur bleibt weiter im Fokus vieler Mieter und Käufer.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind hier auch 2014 noch im Aufwind; vor allem urbanes Wohnen im guten und sehr guten Wohnsegment legte mit durchschnittlich sieben Prozent im Vergleich zu 2013 in der Landeshauptstadt merklich zu. In der zumindest flächenmäßig größeren Stadt Lübeck verzeichnete der IVD Nord ebenfalls Preissteigerungen beim Wohneigentum. Insbesondere Eigentumswohnungen verteuerten sich in der Hansestadt überdurchschnittlich.

Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein gewinnt innerstädtisches Wohnen und Arbeiten weiter an Bedeutung. Selbstnutzer und private Anleger richten ihr Augenmerk verstärkt auf bevorzugt zentrumsnahe Lagen. „Hier war aufgrund der anhaltenden Nachfrage - insbesondere im Eigentumswohnungssegment - weiterhin ein Preisanstieg zu verzeichnen. Inwieweit die ausgedehnte Bautätigkeit zur Entspannung des Marktes führt, wird sich in den nächsten Monaten zeigen“, so Björn Petersen, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Makler und Verwalter in Kiel.

Die großen Städte Schleswig-Holsteins weisen positive Demografiezahlen aus, mehr Einwohner sorgen auch für gesteigerte Nachfrage nach Einfamilienhäusern und vor allem auch Eigentumswohnungen. Den Löwenanteil bei der Bevölkerung hat die Kernstadt Kiel selbst hinzugewonnen. Seit 2001 verbucht die Landeshauptstadt kontinuierlich steigende Einwohnerzahlen und erreichte im Jahr 2014 erstmals seit über 17 Jahren wieder mehr als 240.000 Einwohner. Die Zahl der Einwohner in den weiteren großen Siedlungsräumen Lübeck (rd. 213.000 Einwohner) und Flensburg (ca. 90.000 Einwohner) ist in den vergangenen fünf Jahren ebenfalls kontinuierlich gestiegen – und mit ihnen die Immobilienpreise. Das Land ‚zwischen den Meeren’ profitiert darüber hinaus von seinen guten Wasserlagen an Nord- und Ostsee.

Der Markt für Eigentumswohnungen

Seit 2010 sind die Preise, auch aufgrund des weiter knappen Angebots, gestiegen. Vor allem in den großen Städten Schleswig-Holsteins liegt aufgrund der lange Jahre fehlenden Neubautätigkeit das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Gerade am Hochschulstandort Kiel herrscht Mangel an Wohnraum in den gefragten Quartieren. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in allen Segmenten (Wohnwerten) des Marktes zwischen zwei und elf Prozent gestiegen. „In der Hansestadt Lübeck sind, nach einer Verschnaufpause im Vorjahresvergleich, die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in diesem Jahr sogar überdurchschnittlich angestiegen“, erläutert Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christian Wittke aus Lübeck. Die Preise für die wenigen Neubau-Eigentumswohnungen sind in beiden Großstädten gestiegen. Hier treiben auch die stetig steigenden Baukosten die Preise kontinuierlich in die Höhe.

Fehlende Anlagealternativen, günstige Immobilienkredite, das Negativzinsszenario für Spareinlagen sowie die positive Marktentwicklungen der letzten Jahre sind ähnlich wie in den Jahren zuvor Auslöser bzw. gute Argumente für die Immobilie als Investment in ’Betongold’: Vor allem der Markt für Eigentumswohnungen – speziell in Kiel und in diesem Jahr auch in Lübeck – liegt im Kaufinteresse vieler, zumeist privater Nachfrager weit vorne – dementsprechend sind die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung (guter Wohnwert, d.h. gute Wohnlage und gute Ausstattungsqualität) zum Vorjahr in Kiel auf 2.000 bzw. in Lübeck auf 1.450 Euro/m2 gestiegen (plus ca. 11 bzw. plus 15 %). Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein sind die Wasserlagen, aber auch ruhige zentrumsnahe Gegenden in Kiel, Lübeck und Flensburg, generell nachgefragt. Kaufpreisforderungen zwischen 3.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter für attraktive Eigentumswohnungen sind im Einzelfall durchsetzbar. In Teilen der Lübecker Bucht sind durchaus noch höhere Preise von 6.000 Euro und mehr erzielbar.

Der Gesamt-Immobilienmarkt Schleswig-Holstein ist traditionell sehr differenziert. Die Preise für bezugsfreie Eigentumswohnungen in guter Lage und guter Ausstattung liegen in weiten Teilen Schleswig-Holsteins bei rund 1.500 Euro. (Elmshorn 1.450 Euro/m2, Geesthacht 1.600 Euro/m2, Flensburg 1.200 Euro/m2, Hasloh u. Ellerau 1.500 Euro/m2, Itzehoe 1.150 Euro/m2, Kaltenkirchen 1.500 Euro/m2, Mölln 1.600 Euro/m2, Neumünster 1.100 Euro/m2, Rendsburg: 1.100 Euro/m2 und Schleswig: 1.600 Euro/m2).

Deutlich teurer wird es in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg 2.800 Euro/m2, in der Lübecker Bucht 3.200 Euro/m2, Norderstedt 2.250 Euro/m2, St. Peter-Ording 2.700 Euro/m2 und auf der Insel Sylt 7.500 Euro/m2.

Immobilienexperte Björn Petersen sieht den Wohnimmobilienmarkt in Schleswig-Holstein differenziert aber vergleichsweise entspannt. „Vernünftige Angebote und historisch günstige Finanzierungen bestimmen das Bild am norddeutschen Immobilienmarkt. Lediglich in einigen Ferienregionen, großen Städten und Großstädten und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot in den besonders nachgefragten Stadtteilen knapp“. Vor allem moderne und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen sind – auch unter dem Aspekt Altersvorsorge – laut Petersen auch in 2014 ein rares Gut, die Nachfrage übersteige das Angebot, ähnlich wie im Vorjahr, deutlich. „Zudem spielt das Thema Energieeffizienz bei Immobilienkäufern eine immer wichtigere Rolle, so Petersen zum Kieler Markt.

Der Markt für Einfamilienhäuser

In der Hansestadt Lübeck ist der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern zwar geringer als in der Umgebung, mit rund 30 Prozent aber viel höher als in Kiel. Das ist unter anderem an der größeren Ausdehnung des Lübecker Stadtgebiets bis hin an die Kieler Bucht in Travemünde festzumachen. Mit ca. 45 Prozent liegt Bad Schwartau beispielsweise bei ähnlichen Verdichtungswerten wie viele andere Kleinstädte in Schleswig-Holstein. Wie für alle größeren Städte üblich, hat auch Flensburg lediglich zu einem Viertel Ein- und Zweifamilienhäuser, die Mehrheit der Flensburger wohnt in Mehrfamilienhäusern.

Ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus (ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche, gute Lage, guter Zustand, ortüblich großes Grundstück, Gesamtobjektpreis) kostet in Kiel aktuell 330.000 Euro. In Lübeck und Flensburg werden für ein vergleichbares Objekt 265.000 bzw. 260.000 Euro bezahlt. In Kiel sind die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser (Durchschnitt über alle Wohnwerte bzw. Wohnlagen) im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um rund sechs Prozent gestiegen. In Lübeck betrug die durchschnittliche Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr sogar sieben Prozent; in Flensburg stiegen die Preise für Einfamilienhäuser durchschnittlich um 1,5 Prozent.

Ein freistehendes Einfamilienhäuser in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) kostet in Eckernförde 370.000 Euro, Elmshorn 320.000 Euro, Eutin 250.000 Euro, Geesthacht 260.000 Euro, Husum 225.000 Euro, Itzehoe 180.000 Euro, Kaltenkirchen 200.000 Euro, Neumünster 195.000 Euro, Rendsburg 230.000 Euro.

Deutlich teurer wird es wieder in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Bargteheide 375.000 Euro, Lübecker Bucht 500.000 Euro, Norderstedt 350.000 Euro, Quickborn 320.000 Euro, St. Peter-Ording 450.000 Euro und auf der Insel Sylt 1.425.000 Euro.

Der Markt für Mietwohnungen

Seit dem Jahr 2000 sind die Nettokaltmieten für Mietwohnungen (Neuvertragsmieten) nach IVD-Recherche in Kiel je nach Art (Bestand / Neubau), in mittlerer Lage und in mittlerem Zustand um ca. 20 Prozent (Bestand) und 30 Prozent (Neubau) gestiegen; (Anmerkung: Das Statistische Bundesamt hat eine Erhöhung der Nettokaltmieten bundesweit mit 15 Prozent angegeben). Das Statistische Bundesamt gibt für den gleichen Zeitraum eine Erhöhung der Lebenshaltungskosten um rund 25 Prozent an. Zieht man die allgemeine Preissteigerung von der Mieterhöhung ab, fand in den letzten 14 Jahren faktisch kaum eine Erhöhung der Nettokaltmiete statt. Die Erhöhung der Baukosten wird für den gleichen Zeitraum mit rund 30 Prozent angegeben. Die Kosten für Wasserversorgung, Müllabfuhr und weitere Dienstleistungen beziffert das Statistische Bundesamt für den Zeitraum von 2000 bis 2012 auf plus 20 Prozent. Im gleichen Zeitraum haben sich die Energiekosten (ohne Strom) jedoch mehr als verdoppelt (plus 110 Prozent); Haushaltsstrom hat sich im selben Zeitraum exakt verdoppelt (plus 100 Prozent). Vielen Mietern ist nicht immer bewusst, dass die Erhöhung der insgesamt gezahlten Miete (Bruttowarmmiete) vorwiegend aus den gestiegenen Nebenkosten resultiert.

Der Trend zum Stadtleben bleibt populär, knappe Angebote und steigende Nachfrage diktieren den Preistrend nach oben. Vor allem östlich und westlich der Förde spielt hier die Musik. Die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) liegen entsprechend zwischen 5,60 und 8,90 Euro je Quadratmeter. Beim Neubau/ Erstbezug werden auch schon 10,00 Euro Nettokaltmiete fällig. In den Toplagen werden auch schon mal 12,50 Euro gezahlt. Vor allem das Kieler Westufer wird gesucht. Etwas günstiger wird es am Ostufer. IVD-Experten vor Ort berichten, dass insbesondere kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) und große Wohnungen (4-Zimmer) verstärkt nachgefragt werden. „Ab einem Radius von rund zwanzig Kilometer jenseits der Städte kämpfen ländliche Regionen mancherorts allerdings mit Preisrückgängen und der häufig anzutreffenden älteren Bausubstanz“, so Petersen.

Kieler Büromarkt insgesamt stabil, Leerstände nehmen zu

Der Büromarkt in der Landeshauptstadt weist einen Leerstand von rund fünf Prozent des Gesamtbestandes auf. Es gilt generell die Aussage, dass neue und moderne Immobilien ältere Bürobestände ausstechen. Vor allem in begehrten Wasserlagen wie der Kieler Förde sind mittlerweile moderne Büroflächen entstanden mit Spitzenmieten zwischen 10 und vereinzelt bis hin zu 14 Euro/m2.

Im gehobenen Marktsegment müssen für Büros in Kiel nach Einschätzung des IVD Nord ca. 9 Euro/m2 gezahlt werden. Einfach ausgestattete Objekte finden auch für 5 Euro nettokalt pro Quadratmeter kaum noch neue Nutzer. Im mittleren Segment sind Objekte mit Mieten zwischen 7 und 9 Euro/m2 zu finden. „Jedoch zeichnet sich der Kieler Büromarkt gegenwärtig nicht durch große Dynamik aus. Die Nachfrage ist gering und auf kleine Flächen ausgeprägt. Große Bewegungen sind derzeit nicht erkennbar“, kommentiert Bernd Hollstein, ebenfalls Vorstandsmitglied im IVD Nord und selbst Makler in Kiel, den Büromarkt in der Landeshauptstadt.

Einzelhandel mit Tradition

Die einzige Toplage Kiels ist eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands, die Holstenstraße. Sie ist etwa 700 Meter lang und verläuft fast gerade. Das Mietniveau für Einzelhandelsgeschäfte im Geschäftskern konnte sich auch im Jahr 2014 stabil behaupten und liegt hier aktuell bei ca. 80 Euro/m2 für kleinere Ladenlokale (bis 60 m2). Für Ladenlokale ab 150 m2 müssen etwa 40 Euro/m2 gezahlt werden. Ein starker Kauf-Magnet ist der von der Innenstadt nur etwa fünf Autominuten entfernte Citti-Park an der A 215 mit über 90 Geschäften auf rd. 35.000 m2. „Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in anderen Nebenlagen ist jedoch auf Grund des wachsenden Onlinehandels rückläufig. Hier kann mit längerfristigen Leerständen und Mietpreisrückgängen zu rechnen sein“, erklärt Hollstein.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein:

„Die Nachfrage nach guten und bezahlbaren Mietwohnungen ist auch in diesem Jahr in Kiel – allerdings nur noch in Szenelagen – merklich gestiegen“, erläutert der IVD-Experte Petersen. Dies wird sich insbesondere auf dem klassischen Mietwohnungsmarkt östlich und westlich der Förde auswirken.

Der Mietanstieg scheint auf breiter Front in die Konsolidierungsphase einzuschwenken. Nur noch in den beliebtesten Wohnlagen ist der Nachfrageüberhang aktuell preisrelevant spürbar. „Die Mietpreisanstiege dieses Jahres gehen zu einem Großteil auf das Konto der drohenden Mietpreisbremse. Vermieter, die in bestehenden Mietverhältnissen auf komplizierte Mieterhöhungsverfahren verzichtet hatten, haben ihre Zurückhaltung aus Angst vor Nach-teilen in der Zukunft aufgegeben. Auch bei Neuvermietungen versuchen die Vermieter wegen der Neuvermietungsrestriktionen der Mietpreisbremse ein möglichst hohes Mietniveau zu erreichen, um keine Nachteile für die Zukunft zu erleiden. Getrieben wird dieses Verhalten allerdings auch durch die stark anziehenden Bau-/ und Unterhaltungskosten, die die Renditen Jahr für Jahr abschmelzen“, erläutert Petersen.

Der Käufermarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt sich weitgehend stabil, in attraktiven Lagen der Innenstädte und in den nachgefragten Ferienregionen ist auch im Jahr 2015 mit leicht steigenden Preisen zu rechnen. „Die Wertschätzung von Wohneigentum ist allgemein hoch“, pflichtet ihm Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christan Wittke aus Lübeck bei.

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