Immobilienverband

Mess- und Eichgesetz: Neue Pflichten und Konsequenzen auch für Immobilienverwalter

Von Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung im IVD

Christian Osthus_PortraitFür Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften gelten ab 2015 neue Pflichten nach dem Mess- und Eichgesetz (MessEG). Das Gesetz wurde am 25. Juli 2013 verabschiedet und tritt am 1. Januar 2015 in Kraft.

1.       Meldepflicht für neue oder erneuerte Messgeräte

Nach § 32 MessEG müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte an eine nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden. Die Anzeigepflicht betrifft alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler, Gaszähler, die ab dem 1. Januar 2015 erstmals eingebaut bzw. getauscht werden. Zähler im Sinne des Gesetzes sind etwa Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler oder Gaszähler. Heizkostenverteiler sind von der Pflicht ausgenommen, da dies keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes sind. Meldepflichtig ist der Hauseigentümer. Diese können ihrer Pflicht dadurch nachkommen, indem sie innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme die im Gesetz bestimmten Angaben an die zuständige Landesbehörde melden. Auf der Internetseite www.eichamt.de soll ein entsprechendes Online-Verfahren eingerichtet werden. Die Pflicht erstreckt sich auf folgende Angaben.

  1. Geräteart: Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler, Gaszähler oä
  2. Hersteller
  3. Typbezeichnung gemäß Kennzeichnung auf dem Zähler
  4. Jahr der Kennzeichnung des Messgeräts (Eichjahr)
  5. Anschrift desjenigen, der das Messgerät „verwendet” (Gebäudeeigentümer)

Obwohl sich die Verpflichtung originär an den Eigentümer richtet, sind auch Immobilienverwalter hiervon betroffen. Im Rahmen ihrer ordnungsgemäßen Verwaltungstätigkeit sind sie verpflichtet, Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften über die Meldepflicht zu informieren. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, haftet der Verwalter grundsätzlich wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrages.

  1. Betrieb von ungeeichten Geräten oder Zählern mit abgelaufener Eichung

Nach § 33 MessEG dürfen Messwerte von Messgeräten deren Eichung abgelaufen ist nicht mehr verwendet werden. Das bedeutet, dass Messwerte etwa für die Heizkostenabrechnung nur von bestimmungsgemäß verwendeten Zählern genutzt werden dürfen, also somit von Geräten mit ordnungsgemäßer Eichung.

Sofern die gesetzlich vorgeschriebene Eichfrist eines Messgerätes bzw. Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen ist, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung. Ein vorzeitiges Erlöschen liegt etwa dann vor, wenn die Eichkennzeichnung beschädigt wurde.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 17. November 10, Az. VIII ZR 112/10) war es bisher zulässig auch nicht (mehr) geeichte Wasserzähler zu verwenden. Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter dann im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte aber zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Diese Entscheidung, der sich beispielsweise das OLG München generell zu Messgeräten angeschlossen hat (OLG München, Beschluss v. 13. Januar 2011, Az. 32 Wx 32/10), dürfte mit der Gesetzesänderung bedeutungslos sein.

Verwalter und Eigentümer müssen nun prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind, da mit Messwerten von Zählern mit abgelaufener Eichung oder ungeeichten Zählern keine Kosten mehr abgerechnet werden dürfen. In diesem Fall müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Zudem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer oder sogar der Verwalter mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro sanktioniert wird, wenn Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird.

45 thoughts on “Mess- und Eichgesetz: Neue Pflichten und Konsequenzen auch für Immobilienverwalter

  1. Sven Brodersen sagt:

    Sehr geehrte Frau Engel-Lindner,

    vorab vielen Dank für Ihre tolle Unterstützung und ausführliche Hilfestellung zu diesem Bereich.

    Auch ich habe einen besonderen Fall zum Thema Wasseruhren und hätte hierzu wenn möglich gern eine kurze Info von Ihnen.

    Wir beziehen seit dem 01.02.2016 eine neue Wohnung in deren Küche 2 zum 31.12.2015 abgelaufene Wasseruhren installiert sind.

    Derzeit renovieren wir die Wohnung und zum 01.03.2016 möchten wir dort fest einziehen. Heute wurde zwecks Mieterwechsel eine Zwischenablesung durch das von Vermieter beauftrage Abmessungsunternehmen durchgeführt. Hierzu wurden neben den Heizungen eben auch besagte Wasseruhren abgelesen und diese Werte als Berechnungsgrundlage notiert.

    Ein Austausch ist trotz meines Hinweises nicht durchgeführt worden, soll nun aber in den nächsten 4 Wochen erfolgen.

    Nun meine Frage: Was beduetet dies für mich als neuen Mieter? Sind die heute notierten Werte überhaupt eine korrekte Grundlage? (schließlich wurden sie von Wasseruhren abgelesen die nur bis 31.12.15 geeicht waren) Was ist mit dem Verbrauch von heute an, bis zum tatsächlichen Austausch der Wasseruhren?

    Ich würde mich freuen wenn Sie mir hierzu eine Hilfestellung geben können da ich nicht weiß ob ich die derzeitigen Werte so akzeptieren sollte.

    Vielen Dank und lieben Gruß
    Sven Brodersen

    1. Sehr geehrter Herr Brodersen,

      danke für Ihr Feedback und Ihre Frage. Bitte wenden Sie sich unter Angabe Ihrer Mitgliedsnummer direkt an die Verwalterhotline des IVD:

      Annett Engel-Lindner

      Littenstraße 10, 10179 Berlin
      Tel.: 030 – 27 57 26 20
      Fax: 030 – 27 57 26 49

      Lieben Dank und schöne Grüße
      Nathalie Boensch

  2. Michael Chick sagt:

    Sehr geehrte Frau Engel-Lindner,

    Mitte 2013 bin ich in eine neue Wohnung eingezogen. Die Küche war neu saniert, und zwei Wasserzähler neu eingebaut. Angeblich waren die eigentlich alte Zähler mit abgelaufenem Eichjahr (2012, 2013). Ist es überhaupt erlaubt alte (und ungültige) Zähler neu einzubauen? Habe ich das Recht zu fordern, daß die abgelesenen Werte benutz werden, weil die geringer als die Schätzung sind?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Michael Chick.

    1. Sehr geehrter Herr Chick,

      wir haben die Kommentarfunktion geschlossen. Bitte wenden Sie sich direkt an die IVD-Verwalterhotline unter Angabe Ihrer Mitgliedsnummer für weitere Auskünfte:

      Annett Engel-Lindner

      Littenstraße 10, 10179 Berlin
      Tel.: 030 – 27 57 26 20
      Fax: 030 – 27 57 26 49

      Vielen Dank
      Nathalie Boensch

  3. Sabine sagt:

    Hallo Frau Engel-Lindner,
    es geht um einen Wechselstromzähler. Jeder gibt einmal im Jahr seinen Zählerstand an den Vorstand weiter und dann wird der Verbrauch der Gemeinschaftsflächen auf die einzelnen Parzellen umgelegt. Der Vorstand zahlt den gesamten Verbrauch der Anlage an den Netzbetreiber im Voraus.
    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
    Sabine

  4. Annett Engel-Lindner sagt:

    Sehr geehrte Frau,

    ich kann Ihre Frage ohne weitere Informationen derzeit nicht beantworten, siehe nachstehende Fragen dazu. Um welchen Zähler geht es hier? Wie werden die Kosten im Verein erfasst und abgerechnet?

    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

  5. Sabine sagt:

    Hallo, ich bin Mitglied im Kleingartenverein. Muss ich da mir einen geeichten Zähler einbauen lassen? Wenn ja, muss ich diesen dann kaufen oder bekomme stellt mir der Netzbetreiber den kostenfrei zur Verfügung? Denn ich habe nur einen Unterzähler zum Hauptzähler.
    Danke für eine kurze Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sabine

  6. Reinhold Appel sagt:

    Sehr geehrte Frau Lindner,
    das gilt für den Fall dass der Hauseigentümer, über die HKV die Hoheit hat, Wie stehet es mit einer WEG immobilie in der laut Teilungsvertrag ausdrücklich HKV und Wärmemengenzähler zugelassen sind?
    Zudem wird in der HKVO auch auf das zuwiderhandeln gegen das MessEG hingewiesen.
    Insbesondere $ 33 des neuen MessEG wäre hier zu erwähnen.
    zudem kommen auch noch UNREGELMASSIGKEITEN in der Abrechnung.
    Mit freundlichen Grüssen
    Reinhold Appel

    1. Annett Engel-Lindner sagt:

      Sehr geehrter Herr Appel,

      in der WEG gilt nichts Anderes. Da die Teilungserklärung die Umlage der Kosten nach Verbrauch (HKV und Wärmemengenzähler) vorsieht, sind diese nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen.

      Mit freundlichen Grüßen
      Annett Engel-Lindner

  7. Annett Engel-Lindner sagt:

    Sehr geehrter Herr Appel,
    obwohl in Deutschland Waren oder Verbräuche mit ungeeichten bzw. nicht eichfähigen Messgeräten grundsätzlich nicht gemessen werden dürfen, dürfen Heizkostenverteiler nach der Heizkostenverordnung zur Erfassung anteiliger Wärmeverbräuche verwendet werden. Voraussetzung ist gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 und 3 Heizkostenverordnung die Zulassung durch eine sachverständige Stelle. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde in Zusammenarbeit mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Zulassung für ein Erfassungsgerät wird erteilt, wenn dieses den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder die Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde.Die Heizkostenabrechnung muss anhand des gemessenen Verbrauchs (Ablesung Heizkostenverteiler) erfolgen, gemäß HeizKVO. Eine andere Möglichkeit besteht nicht.
    Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben.

    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

  8. Annett Engel-Lindner sagt:

    Sehr geehrter Herr Appel,
    die Anzeigepflicht betrifft alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler, Gaszähler, die ab dem 1. Januar 2015 erstmals eingebaut bzw. getauscht werden. Heizkostenverteiler sind von der Pflicht ausgenommen, da dies keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes sind.
    Dennoch gibt es kein Hinweis, dass diese nicht erlaubt sein sollten. Sie unterfallen nur nicht der Meldepflicht nach Mess-und Eichgesetz.

    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

    1. Reinhold Appel sagt:

      Kann mit den HKV eine gütige Abrechnung erstellt werden?
      Gruss und vielen Dank für Ihre promte Beantwortung
      mfG
      Reinhold Appel

  9. Reinhold Appel sagt:

    Sind nun die HKV noch erlaubt oder nicht ?
    Es sind ungeeichte Geräte und keine Messgeräte.
    mfG
    RA

  10. Annett Engel-Lindner sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    sofern die gesetzlich vorgeschriebene Eichfrist eines Messgerätes bzw. Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen ist, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden.
    Der Verbrauch muss dann auf anderem Wege ermittelt werden. Die Ermittlung des Verbrauchs kann auf zwei Arten geschehen:

    1. Die Verbrauchsermittlung auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder

    2. des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

    Der Vermieter hat in solchen Fällen ein Wahlrecht, welches nach billigem Ermessen ausgeübt werden muss. Insbesondere bei erheblichen Witterungsunterschieden oder einer Änderung des Verbrauchsverhaltens des Mieters bietet sich die Heranziehung anderer Räume mehr an.
    Keine der beiden Berechnungsarten ist vorrangig gegenüber der anderen. Der Vermieter müsse lediglich eruieren, welche der beiden Berechnungsmethoden dem Verbrauch am nächsten komme, was stets die Frage des Einzelfalls ist.
    Sie müssen die Verbrauchsschätzung darlegen können, erläutern Sie die Schätzgrundlage bestenfalls bereits in der Abrechnung.
    ich hoffe Ich konnte Ihre Frage beantworten,
    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

  11. S.Müller sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren
    Ich habe als Mieterin gestern erst erfahren das mein Wasserzähhler im Bad schon mehr als überfällig ist. Er ist aus dem Jahr 1992.
    Nach einigen Recherchen habe ich gelesen das auch ungeeichte Wasserzähler noch verwendet werden dürfen allerdings der Vermieter in einem Prozeß die Richtigkeit der Messwerte beweisen muß. Nun meine Fragen.
    Muß mein Vermieter den Wasserzähler austauschen und welche Konsequenzen hat er zu erwarten wenn er das nicht tut oder bisher getan hat?
    Muss ich damit rechnen das die Wasserkosten auf Quadratmeter umgelegt werden wenn ich die Meßwerte in der NK Abrechnung anzweifel?
    Ich habe die größte Wohnung mit dem niedrigsten Verbrauch, das wäre ja dann auch nicht gerecht.
    Vielen Dank.
    MfG S. Müller

  12. HV Sommer sagt:

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    es geht um ein Anwesen, in dem die Eichfrist der Kaltwasserzähler zum 31.12.2015 ausgelaufen ist. Die Abrechnungsfirma wurde noch 2015 mit dem Zählertausch auf Mietbasis, wie bisher, beauftragt. Der Tausch erfolgt aber erst im Februar 2016, da es für die Abrechnungsfoima nicht früher möglich ist.
    Wie muss ich als HV vorgehen, damit die Abrchnung 2016 rechtskräftig ist und von keinem Eigentümer/Mieter angefochten werden kann?
    Grüße Sommer

  13. Annett Engel-Lindner sagt:

    Hallo,

    die Ermittlung des Verbrauchs kann auf zwei Arten geschehen:

    1. Die Verbrauchsermittlung auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder

    2. des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

    Der Vermieter hat in solchen Fällen ein Wahlrecht, welches nach billigem Ermessen ausgeübt werden muss. Insbesondere bei erheblichen Witterungsunterschieden oder einer Änderung des Verbrauchsverhaltens des Mieters bietet sich die Heranziehung anderer Räume mehr an.
    Keine der beiden Berechnungsarten ist vorrangig gegenüber der anderen. Der Vermieter müsse lediglich eruieren, welche der beiden Berechnungsmethoden dem Verbrauch am nächsten komme, was stets die Frage des Einzelfalls ist.
    Es kann danach durchaus vorkommen, dass der abgerechnete Betrag etwas höher ausfällt, dem müssten Sie dann als Mieter entgegentreten und ihren Verbrauch darlegen. Das kann mitunter schwierig werden, da sie lediglich den bisherigen verbrauch zum Vergleich anbieten können. Aber auch dieser kann trügen, wenn die Witterungsverhältnisses des Vorjahres andere waren.

    Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben.
    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

  14. Jörg sagt:

    Hallo,
    bei uns in der Mietwohnung ist der Heizkostenzähler aus 1996 und damit seit 2001 abgelaufen.
    Die Hinweise, dass die Abrechnungen nicht rechtskräftig sind habe ich zur Kenntnis genommen. Aber als Lösung steht dann ja an, dass der Vermieter schätzen darf? Wie kann ich mir das vorstellen. Kann es sein, dass ich dann sogar noch mehr zahlen muss? Oder genau das gleiche, ohne das sozusagen der Vermieter „bestraft wird“, indem ich einen Teil der nicht ordnungsgemäßen erfassten Kosten an uns erstatten muss. Wie sind da alte Urteile ausgegangen, bzw. was wird in so einem Fall passieren.
    Danke

  15. Reiss sagt:

    kollegin hat 1.november 2013 die wohnung bezogen. november 2014 bekommt sie eine heizkostenabr, von 01.11,13 – 31.12-13 mit den selben ablesewerten 25.11.14 und wird mit diesen abgerechnet. Heute bekommt sie eine abrg. 01.01.14 bis 31.12. 14 mit wert 0, obwohl der zähler heute das selbe ergebnis zeigt wie die abrg. 01.01.14 bis 31.12. 14, zum 24.11.2015.

  16. Annett Engel-Lindner sagt:

    Sehr geehrter Herr Kilinc,

    ich möchte diesbezüglich auf die von Herrn Dr. Osthus gemachten Ausführungen verweisen.
    „Nach § 33 MessEG dürfen Messwerte von Messgeräten deren Eichung abgelaufen ist nicht mehr verwendet werden. Das bedeutet, dass Messwerte etwa für die Heizkostenabrechnung nur von bestimmungsgemäß verwendeten Zählern genutzt werden dürfen, also somit von Geräten mit ordnungsgemäßer Eichung.

    Sofern die gesetzlich vorgeschriebene Eichfrist eines Messgerätes bzw. Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen ist, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung. Ein vorzeitiges Erlöschen liegt etwa dann vor, wenn die Eichkennzeichnung beschädigt wurde.

    Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 17. November 10, Az. VIII ZR 112/10) war es bisher zulässig auch nicht (mehr) geeichte Wasserzähler zu verwenden. Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter dann im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte aber zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Diese Entscheidung, der sich beispielsweise das OLG München generell zu Messgeräten angeschlossen hat (OLG München, Beschluss v. 13. Januar 2011, Az. 32 Wx 32/10), dürfte mit der Gesetzesänderung bedeutungslos sein.

    Eigentümer müssen nun prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind, da mit Messwerten von Zählern mit abgelaufener Eichung oder ungeeichten Zählern keine Kosten mehr abgerechnet werden dürfen. In diesem Fall müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Zudem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer oder sogar der Verwalter mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro sanktioniert wird, wenn Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird.

    In Ihrem Fall trifft Sie als Eigentümer originär die Pflicht die Messgeräte auszutauschen und dies entsprechend zu melden. Den Messdienstleister trifft diese Verpflichtung nur dann, wenn Sie mit diesem eine entsprechende vertragliche Vereinbarung haben. Hierzu müßten Sie bitte noch ein paar Details mitteilen, damit abschließend geklärt werden kann, wer für den Austausch und die Meldung verantwortlich ist. In jedem Falle werden einige Kosten von Ihnen zu übernehmen sein, da nachweislich Wasser verbraucht wurde. Notfalls muss der Verbrauch bis Mai 2015 geschätzt werden.

    Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung
    mit besten Grüßen
    Annett Engel-Lindner

    1. murat sagt:

      Sehr geehrte Frau Engel-Lindner,

      Habe ihre Antwort dankend erhalten.
      Ich bezahle an den Wasserversorgunger ca 80 Euro im Jahr. Dieses beinhaltet die Wartung der Uhren und sonstige Aufgaben wie ablesen und erstellen der Rechnungen etc.

      Wegen der Meldung weiß ich nicht wer das dem Eichamt melden muss. Ich gehe davon aus das es der Versorger machen muss weil dieser eine Jahresgebühr erhält von uns.

      Werde dennoch mal beim Eichamt anrufen und fragen.

      Ich warte mal ab ob ich eine Rechnung bekomme für den Verbrauch von Januar bis Mai (Austausch der wasseruhr)

      1. Annett Engel-Lindner sagt:

        Sehr geehrter Herr Kilinc,

        da Sie einen Wartungsvertrag abgeschlossen haben, muss der Versorger die Meldung vornehmen, dieser hat den Austausch auch selbst vorgenommen.

        Mit freundlichen Grüßen
        Annett Engel-Lindner

  17. Murat Kilinc sagt:

    Hallo,

    Ich habe eine kurze Frage.
    Wir haben ein Einfamilienhaus. Da war ein alter wasserzähler eingebaut von 2006. Die Eichung ist also 2011 abgelaufen.
    Im Mai 2015 wurde eine neue eingebaut.
    Muss ich für den Zeitraum von Januar bis Mai den verbrauchten Wert überhaupt Zahlen?

    Danke im Voraus

  18. Annett Engel-Lindner sagt:

    Verwalter und Eigentümer müssen nun prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind, da Sehr geehrter Herr Steinkuhl,

    ich möchte auf meine vorherigen Ausführungen verweisen. Mit Messwerten von Zählern mit abgelaufener Eichung oder ungeeichten Zählern dürfen keine Kosten mehr abgerechnet werden. In diesem Fall müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Zudem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer oder sogar der Verwalter der Liegenschaft mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro sanktioniert wird, wenn Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird.”

    Mit freundlichen Grüßen
    Annett Engel-Lindner

  19. Felix Steinkuhl sagt:

    Guten Tag zusammen,

    ich wohne in einem Altbauhaus in Hannover welches ca. vor 3 Jahren den Eigentümer gewechselt hat.
    In unserer Wohnung, sowie in den anderen 4 Wohnungen gibt es Kaltwasserzähler, bei denen die Eichfrist teilweise seit 10 Jahren abgelaufen ist. Die Zähler werden zur Nebenkostenabrechnung genutzt.
    Meines Erachtens hätten die Zähler schon längst getauscht werden müssen, da dies sonst scheinbar mit massiven Bußgeldern geahndet wird.
    Liege ist mit meiner Vermutung richtig? Handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit? Welche Konsequenzen können auf den Hauseigentümer zukommen ?

    Viele Grüße
    Felix Steinkuhl

  20. Theresia Aschenbrenner sagt:

    Grüß Gott!

    Nochmals zum Thema „Verwender“:

    Ich habe nunmehr gelesen
    „Messgeräte, die lediglich angemietet wurden, sind nach Ansicht der AGME in Verwendung des vermietenden Messdienstleisters.“

    Die Messdienstleister möchten für die Meldung Geld.
    Die Eigentümer meinen, „wieso sollen wir bezahlen, was in Eurem Aufgabebereich liegt?
    Wir bezahlen bereits die Miete.“
    Ähnlich werden mit Sicherheit die Mieter reagieren wenn ihnen die ersten Betriebskostenabrechnungen mit diesen Kosten vorliegen.

    Natürlich weisen die Messdienstleister in ihren Angeboten zur Meldung auf die „Umlagefähigkeit der Kosten nach heutigem Kenntnisstand hin“.

    Wie sehen Sie das?

    Im Moment haben wir mit noch keinem Messdienstleister einen kostenpflichtigen Vertrag bzgl. der Meldung abgeschlossen.

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    Theresia Aschenbrenner

    1. Annett Engel-Lindner sagt:

      Sehr gehrte Frau Aschenbrenner,

      die Kosten der Meldung der Geräte hat aus meiner Sicht der Verwender zu tragen. Soweit die Messdienstleister dies sind, tragen Sie grundsätzlich die Kosten. Sie können diese Kosten natürlich vertraglich auf die Eigentümer abwälzen. Einen solchen Vertrag muss man nicht schließen.
      Andererseits könne diese Kosten unproblematisch auf den Mieter umgelegt werden.
      Insofern haben die Eigentümer Recht.

      Mit freundlichen Grüßen

      Annett Engel-Lindner

  21. Sauer, Barbara sagt:

    Guten Tag,
    wir wohnen in einem 3-Familien-Wohnhaus bestehend aus 3 Eigentumswohnungen.
    Jede Eigentumswohnung ist vom Eigentümer selbst bewohnt, es gibt keine Vermietung.
    Die Hauptwasseruhr im Keller ist geeicht und wird vom Wasserversorger regelmäßig gewartet bzw. ausgetauscht.
    In den einzelnen Wohnungen befinden sich Wasseruhren. Diese werden abgelesen und danach wird der Verbrauch abgerechnet. Bei den Wasseruhren in den Wohnungen ist die Eichfrist abgelaufen. Sie funktionieren aber noch. Muss man nach dem neuen Gesetz trotzdem die Uhren in den Wohnungen austauschen?, weil es sind ja zusätzliche Kosten. Für das Geld könnte man schon einiges an Wasser bezahlen !!
    Die Abrechnungen mit den Wasseruhren sind auch plausibel, der Verbrauch passt zu der Anzahl der Bewohner der jeweiligen Wohnung.

    Vielen Dank für die Rückmeldung.

    Mit freundlichen Grüßen
    Barbara Sauer

    1. Annett Engel-Lindner sagt:

      Sehr geehrte Frau Sauer,

      die Antworten auf Ihre Fragen ergeben sich direkt aus dem von Herrn Dr. Osthus erstellten Artikel, so dass ich auf diese verweisen möchte und wie folgt anfüge:
      „Nach § 33 MessEG dürfen Messwerte von Messgeräten deren Eichung abgelaufen ist nicht mehr verwendet werden. Das bedeutet, dass Messwerte etwa für die Heizkostenabrechnung nur von bestimmungsgemäß verwendeten Zählern genutzt werden dürfen, also somit von Geräten mit ordnungsgemäßer Eichung.

      Sofern die gesetzlich vorgeschriebene Eichfrist eines Messgerätes bzw. Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen ist, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung.
      Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil v. 17. November 10, Az. VIII ZR 112/10) war es bisher zulässig auch nicht (mehr) geeichte Wasserzähler zu verwenden. Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter dann im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte aber zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen. Diese Entscheidung, der sich beispielsweise das OLG München generell zu Messgeräten angeschlossen hat (OLG München, Beschluss v. 13. Januar 2011, Az. 32 Wx 32/10), dürfte mit der Gesetzesänderung bedeutungslos sein.

      Verwalter und Eigentümer müssen nun prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind, da mit Messwerten von Zählern mit abgelaufener Eichung oder ungeeichten Zählern keine Kosten mehr abgerechnet werden dürfen. In diesem Fall müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden. Zudem besteht die Gefahr, dass der Eigentümer oder sogar der Verwalter mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro sanktioniert wird, wenn Messwerte im geschäftlichen Verkehr verwendet werden oder die Anzeigepflicht nach § 32 MessEG verletzt wird.“

      Eine Abrechnung der Wasserkosten unterliegt denselben Bestimmungen. Die Abrechnung über die Wasserkosten in der Jahresabrechnung auf Grundlage der abgelesenen Werte nach abgelaufener Eichfrist, dürfte nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümer wäre anfechtbar.

      Freundliche Grüße
      Annett Engel-Lindner

  22. Geßner,René sagt:

    Guten Tag,

    kann ich einen Wasserzähler mit dem Baujahr 2014, Eichung 2014, in 2015 einbauen. Ab wann läuft dann der Zyklus für den nächsten Regeltausch. Ab Einbau oder ab Eichung?

    MfG
    Geßner, René

  23. Dr. Christian Osthus sagt:

    Im Rahmen einer schriftlichen Anfrage an die Bundesregerung hat die Abgeordnete des Bundestages Heidrun Bluhm (DIE LINKE.) der Bundesregierung zur Frage des Begriffs des Verwenders iSd § 32 MessEG folgende Frage gestellt (BT-Drs. 18/4001, S. 4):

    Für den Fall, dass die Messgeräte für Warmwasser-, Kaltwasser-, Wärme- oder Kältezähler von einer externen Firma eingebaut, gewartet und abgelesen werden (Leasing), ist dann diese externe Firma oder der Wohnungseigentümer bzw. die beauftragte Hausverwaltung zur Anzeige beim Eichamt verpflichtet – und damit dafür verantwortlich?

    Antwort der Parlamentarischen Staatssekretärin Brigitte Zypries vom 6. Februar 2015

    Gemäß § 32 Absatz 1 des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) hat, wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet, diese der nach Landesrecht zuständigen Behörde anzuzeigen. Das Verwenden eines Messgeräts ist nach § 3 Nummer 22 MessEG u. a. das erforderliche Betreiben eines Messgerätes zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr. Danach ist grundsätzlich der Eigentümer oder die beauftragte Hausverwaltung zur Anzeige verpflichtet, wenn er oder sie die Messwerte verwendet. Werden von einem Messdienstleistungsunternehmen über die reine Abrechnungserstellung hinaus weitere Leistungen angeboten, wie z. B. Vermietung, Wartung, regelmäßiger Austausch von Messgeräten für Versorgungsleistungen, so ist es naheliegend, dieses Unternehmen als Betreiber des Messgerätes zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr und damit als Verwender im Sinne des § 32 Absatz 1 MessEG anzusehen. Ob ein Messdienstleister im Einzelfall unter den Verwenderbegriff fällt, entscheiden die für den Vollzug des Messrechts zuständigen Landesbehörden.

    Die Anzeigepflicht des § 32 Absatz 1 MessEG kann auch dadurch erfüllt werden, dass ein Messgerät einer Messgeräteart gemeldet wird und Übersichten der verwendeten Messgeräte mit den erforderlichen Angaben der zuständigen Behörde auf Anforderung unverzüglich zur Verfügung gestellt werden (§ 32 Absatz 2 MessEG).

  24. Rudi Schulze sagt:

    Guten Tag,
    meine Frage berührt den Wasserbezug in einer Kleingartenanlage (KGA). Die örtliche Wasserwirtschaft liefert der KGA Wasser. Die Wasserübergabe erfolgt in einem Wasserschacht. Darin befindet sich eine Wasseruhr. Der Eigentümer dieser Wasseruhr ist die Wasserversorgung. Diese liest auch den Wasserverbrauch ab und stellt auf dieser Basis die Rechnung für den Wasserbezug.
    Die KGA (Verein) hat bis dahin keine Pflichten nach Eichgesetz zu erfüllen, oder?

    Nach der Wasseruhr beginnt das vereinseigene Wassernetz, über das jede Gartenparzelle mit Wasser versorgt wird. Die Übergabe erfolgt an der Parzellengrenze (Wasserschieber). Der Wasserverbrauch je Parzelle wird mit Wasseruhren gemessen, die den Pächtern der Parzellen gehören. Die Ablesung der Wasserzähler erfolgt ebenfalls durch die Pächter.
    Ist der Pächter der Parzelle gegenüber dem zuständigen Eichamt meldepflichtig?

    In Anlehnung an die von den Pächtern gemeldeten Zählerstande wird der durch die Wasserwirtschaft dem Verein in Rechnung gestellte Wasserverbrauch auf die einzelnen Parzellen aufgeteilt. Der auftretende „Wasserverlust“ (Differenz zwischen der Summe der gemeldeten Einzelverbräuche je Parzelle und dem Rechnungswert der Wasserwirtschaft, dieser lag im vergangenen Jahr bei 30% (Wasserrohrbruch)), wird auf alle Parzellen gleich verteilt.
    Eine Vielzahl von Wasserzählern auf den Parzellen sind nicht geeicht, bzw. die Eichfrist ist abgelaufen.
    Ist bei der geschilderten Verrechnungsweise das Eichgesetz anzuwenden oder liegt hier eine Art „Verbrauchsschätzung“ vorliegt, bei der die Eichpflicht nicht greift.

    Mit freundlichem Gruß
    Rudi Schulze

  25. Bärbel Näther sagt:

    Sehr geehrter Herr Dr Osthus,
    in unserer Kleingartenanlage gibt es 30 Zwischenzähler.
    Unterliegen diese auch dem Eichgesetz?

    Mit freundlichen Grüßen
    Bärbel Näther

  26. Martinus Jürgen sagt:

    hallo habe da mal eine frage unzwar ist die wasseruhr Qn2.5 die selbe wie die Q304

    gruß mj

  27. Rainer Sihr sagt:

    Sehr geehrter Herr Osthus,

    auch ich habe einige Fragen:

    Wir besitzen ein 3-Familienhaus, mit 3 abgeschlossenen Wohnungen. Alle 3 Wohnungen werden durch unsere in 2010 für schlappe 10.000,00€ eingebaute Zentralheizung beheizt.
    Das Warmwasser erhalten nur die eigengenutzte Erdgeschosswohnung und das 1. OG (vermietet an 3 Studentinnen) über diese Zentralheizung. Die 2te Etage bezieht das Warmwasser über einen mit Strom zu betreibenden Durchlauferhitzer.

    Dennoch waren wir verpflichtet, für die eigengenutzte Wohnung und die vermietete Wohnung einen Wärmezähler einzubauen. Wir haben dieses Gerät von Brunata gemietet, eingebaut hat es unser Installateur. Das Gerät wurde lediglich gemietet – die jährlichen Mietkosten werden auf unsere Erdgeschosswohnung und das 1. OG umgelegt.

    Wo da eine Ersparnis durch die genauere Umlage liegen soll, ist uns nicht ganz klar – denn letztendlich wird es erstmal um ca. 30,00€ pro Jahr und Partei teurer, zuzüglich der zukünftigen Eichkosten.

    Der Wärmezähler wird seid Januar 2014 betrieben. Somit fällt er meines Erachtens nicht unter die Meldepflicht, da es sich ja nur um neue Geräte handelt, die gemeldet werden müssen.

    Ist das so richtig?

    Wärmezähler müssen dem neuen Gesetz nach wohl alle 5 Jahre neu geeicht werden. Also müsste unser Gerät 2019 neu geeicht und dann auch gemeldet werden.

    Sehe ich das richtig?

    Wer trägt die Kosten für eine solche Eichung und wie hoch werden diese Kosten in etwa sein?

    Zum Thema Kaltwasserzähler. Dieser wurde 2010 durch unseren Netzbetreiber SWB Energie und Netze, Bonn eingebaut. Über den Kaltwasserzähler läuft jegliches Verbrauchswasser und wird natürlich auch auf alle Wohnungen umgelegt.

    Wer ist für diesen Kaltwasserzähler zuständig? Müssen wir diesen auch eichen lassen, da wären wir dann dieses Jahr dran. Wieder das Problem – wer trägt die Kosten?

    Gaszähler:

    Dieser wird über die SWB Energie und Netze, Bonn betrieben. Gas beziehen wir ausschließlich für die Zentralheizung. Gekocht wird mit Strom.

    Für diesen Zähler ist dann doch sicher der ortsansässige Netzbetreiber zuständig?

    Thema Strom:
    Der Allgemeinstrom des Hauses läuft über unseren eigenen Stromzähler, wir haben lediglich einen privaten Zähler zwischengeschaltet, welcher nur den Allgemeinstrom misst. Dieser Zwischenzähler ist in 2008 eingebaut worden, somit ist die Eichung eigentlich überfällig!

    Ist das so richtig?

    Thema Verbrauchsstrom „vermietete Wohneinheiten“:

    Die beiden entsprechenden Verbrauchsstromzähler der Mietwohnungen laufen über uns, den Vermieter. Grund: Wir vermieten über Einzelverträge zimmerweise mit Mitbenutzeranteilen an Studenten. Da diese des öfteren aus- oder umziehen, lassen wir die Zähler über uns laufen und geben die Kosten 1:1 in der Nebenkostenabrechnung weiter.

    Wer ist hier zuständig? Die SWB Energie und Netze, Bonn oder wir, der Vermieter.

    Irgendwie macht diese ganze Vermieterei in Deuschland langsam keinen Spaß mehr. Wir sind zwar immer die bösen Vermieter, weil wir ja angeblich soviel Miete kassieren, aber dass uns ständig neue Kosten aufgedrückt werden, daran denkt niemand.

    2014 hat die Gebäudeversicherung mal zu eben um 25%, ca. 170,00€ erhöht
    2015 erhöht die Stadt Bonn die Grundsteuer um 300 Punkte – das entspricht nur für unser Haus 200,00€/Jahr
    Und nun noch Eichkosten und und und!

    Viele Grüße, Rainer Sihr

    1. Sehr geehrter Herr Sihr,

      entschuldigen Sie, dass ich mich erst so spät zurückmelde. Wir würden Sie dazu gerne umfänglich beraten. Dazu können Sie sich gerne jederzeit – unter Angabe Ihrer IVD-Mitgliedsnummer – bei der IVD-Verwalterhotline melden. Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner erreichen Sie unter: verwalterhotline@ivd.net. Oder Montag und Donnerstag in der Zeit von 9:00 – 16:00 unter: (030) 27 57 26 20.

      Mit freundlichen Grüßen
      i.A. Nathalie Boensch

      1. Rainer Sihr sagt:

        Guten Tag,

        hätte ich gewusst, dass hier der nächste in Erscheinung tritt, der mir das Geld aus der Tasche ziehen will, hätte ich meine Frage(n) hier nicht gestellt.

        Aber danke, ich werde die Antworten schon bekommen.

        Viele Grüße, Rainer Sihr

  28. Der Vermieter sagt:

    Hallo,

    wenn nun die mittlerweile nicht mehr geeichten Wasserzähler bereits im Dez 2014 abgelesen wurden, dürfen diese dann noch in Rechnung gestellt werden? Schließlich tritt das neue Gesetz erst ab Jan 2015 in Kraft.
    Ist es rechtens, für denn Fall, dass die Werte nicht mehr verwendet werden dürfen, dass der Verbrauch anhand der Vorjahre einmalig geschätzt wird? Meines Erachtens ist eine Abrechnung über qm sehr ungerecht..
    Kann nach wie vor auf eine Eichung verzichtet werden, wenn Vermieter und Mieter dies einvernehmlich beschließen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

  29. Sehr geehrter Herr Dr. Osthus,

    zwei Fragen haben ich an Sie:

    1. Viele Zähler (insb. Wasserzähler) in unseren Beständen sind gemietet, z.B. von den entsprechenden Heizkostendiensten. Wen trifft dann die Meldepflicht?

    2. Sind Wärmemengenzähler auch von der Meldepflicht ausgenommen?

    Vielen Dank!

    Herzliche Grüße,
    Michel Pasquini

    1. Dr. Christian Osthus sagt:

      Sehr geehrter Herr Pasquini,

      die Anzeigepflicht trifft denjenigen, der das Messgerät verwendet. Auf die Frage, ob das Messgerät gemietet ist oder in Ihrem Eigentum steht, kommt es mE nicht an. Ggfls. übernimmt aber der Vermieter die Anzeige.

      Wärmezähler sind von der Pflicht nicht ausgenommen. Ausggenommen sind Heizkostenverteiler (HKV), da es sich hierbei nicht um Messgeräte im Sinne des MessEG handelt. HKV sind Erfassungsgeräte, da – anders als bei einem Wärmezähler – keine physikalische Größe gemessen wird, sondern lediglich dimensionslose Einheiten.

      Freundliche Grüße

      Christian Osthus

  30. Robert Geylenberg sagt:

    Sehr geehrter Herr Dr. Osthus,

    bei den Gaszählern z.B. für Heizungsanlagen, Stromzählern für Allgemeinstrom usw. handelt es sich in den von uns verwalteten Objekten um Zähler, die vom Versorger / Energie-Lieferanten gestellt werden und deren Eigentum sind. Wir als Verwalter bzw. der Eigentümer wird nicht vom Versorger über einen Austausch informiert.

    Ist der jeweilige Versorger in diesem Fall für die Meldepflicht zuständig oder der Eigentümer / Verwalter?

    Bei den von uns in den Objekten verwendeten Wärmemengenzählern oder Wasserzählern innerhalb von Mieteinheiten bzw. Eigentumswohnungen handelt es sich grundsätzlich um Mietgeräte die bei der jeweiligen Abrechnungsfirma (Ista, Brunata, Techem usw.) angemietet sind, und somit Eigentum der Abrechnungsfirma sind.

    Wer ist hier für die Meldepflicht zuständig? Der Eigentümer / Verwalter oder die jeweilige Abrechnungsfirma.

    MFG

    Robert Geylenberg

    1. Dr. Christian Osthus sagt:

      Sehr geehrter Herr Geylenberg,

      die Anzeigepflicht trifft allerdings nur denjenigen, der das Messgerät etwa geschäftlich verwendet, also beispielsweise selbst Nebenkosten hierüber abrechnet. Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes (Gas, Wärme, Elektrizität) sowie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss ist davon auszugehen, dass der Versorger der Verwender des Messgerätes ist. Verwendet ein Vermieter etwa einen Wasserzähler in einer Wohnung, trifft ihn dagegen die Meldepflicht.

      Wärmemengenzähler sind Messgeräte, sodass hier eine Anzeigepflicht besteht. Heizkostenverteiler sind hingegen ausgenommen.

      Freundliche Grüße

      Christian Osthus

      1. Joachim Lange sagt:

        Sehr geehrter Herr Osthus,
        als Mitarbeiter eines Unternehmens, dass mit der Aufgabe betreut ist, den Messtellenbetreib Strom für Hamburg und berlin sicherzustellen, kann ich ihre Antwort nur bestätigen.
        Der Messtellenbetrieber ist für die Meldung der Messgeräte zuständig.

        Der Messtellenbetreiber ist aber nicht grundsätzlich der Versorger!
        Beispiel: In Hamburg ist der Messtellenbetreiber für Strom in der Regel die Stromnetz Hamburg GmbH, unabhängig vom Stromversorger, der ja vom Verbraucher frei wählbar ist. Daher übernimmt die Stromnetz Hamburg auch die Meldung ihrer Messstellen, ohne dass der Kunde selbst etwas unternehmen muss.

        Dies ist in der Regel für alle Hauptanschlüsse des Hauses auf andere Medien übertragbar.

        Für die Untermessung trifft die Pflicht ebenfalls den Messtellenbetreiber. Dies sind dann die Eigentümer bzw. Verwaltungen. Hat dieser den Messtellenbetrieb an einen Messdienstleister übertragen (z.B. Techem, Brunata, Ista, etc.) hat der Verwalter sicherzustellen, dass der Messdienstleister die gesetzliche vorgabe erfüllt. Im Zweifel reicht eine schriftliche Bestätigung des Messdienstleister, das er der Pflicht nachgekommen ist.
        Ist der Hausbesitzer bzw. die Verwaltung selbst Messstellenbetreiber, hat die Messgeräte also selbst gekauft, muss der Hauseigentümer bzw. die Verwaltung sich selbst darum kümmern.

        MfG Joachim Lange

  31. Meine Fragen: Wenn die Zähler, z.B. für Erdgas und Strom Eigentum der jeweiligen Versorger sind und diese direkt mit den Mietern abrechnen, muss ich dann als Vermieter auch diese Zähler melden? Ist für den vorgeschriebenen Eichzeitraum dann nicht auch dieser Versorger zuständig? Meine Erfahrung: Versorger halten den 5-Jahreszeitraum nicht ein ( bei Strom und Erdgas). Ich habe vorsorglich die Trinkwasserzähler ( deren Verbräuche ich als Betriebskosten umlege) für die einzelnen Mietwohnungen noch im 4.Quartal 2014 wechseln lassen. Muss ich dann überhaupt etwas melden? Vielen Dank und freundliche Grüße, Petra Schulze

    1. Dr. Christian Osthus sagt:

      1. Gas oder Stromzähler werden nicht vom Vermieter verwendet, wenn der Versorger direkt mit dem Mieter abrechnet, sodass hier keine Anzeigepflicht besteht. 2. ja. 3. nein.

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