Immobilienverband

Sinn und Unsinn von Immobilienbewertungen

– warum die richtige Preisfindung beim Verkauf oberste Priorität haben sollte

Von Sven Keussen, geschäftsführender Gesellschafter bei Rohrer Immobilien GmbH München

 

© Sergey Nivens - shutterstock.com

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Für Immobilienverkäufer ist es eine der wichtigsten Fragen: Was ist meine Immobilie aktuell wert und wer kann sie wie richtig bewerten?

Insbesondere Privatverkäufern fällt es schwer, unter den vielfältigen Möglichkeiten richtig auszuwählen. Je nachdem für welche Methode man sich entscheidet, kann der aktuelle Marktwert höchst unterschiedlich ausfallen. Fehler machen sich leider oft verlustreich bemerkbar.

Viele Anbieter orientieren sich an Inseraten vergleichbarer Immobilien in Online-Medien oder klassischen Tageszeitungen, um sich eine ungefähre Einschätzung einzuholen. Dies kann auf die falsche Fährte locken, denn aktuell übersteigt die Nachfrage das Angebot und viele Immobilien werden überteuert angeboten. Diese stehen dann nicht selten mehrere Monate zum Verkauf und verzerren so die Marktrealität. Außerdem ist es generell schwierig eine Immobilie zu finden, die in Lage und Qualität mit dem eigenen Angebot übereinstimmt. Denn: Jede Immobilie ist ein Unikat.

Portale im Internet bieten ebenfalls eine – in der Regel kostenpflichtige – Marktwertanalyse an. Hierbei ist darauf zu achten, dass die endgültige Bewertung sehr stark von Ihren eingegebenen Daten abhängt und Sie alle Daten zu Ihrer Immobilie (wie umbauter Raum, Baujahr, Sanierungsjahre etc.) verifiziert und griffbereit haben sollten. Der Nachteil: Die Analyse dieser Portale basiert meist auf den Angebotspreisen, die von den real erzielten Immobilienpreisen teilweise erheblich abweichen.

Die oft kostenfrei angebotene Begutachtung durch Makler oder Berater ist eine Option, führt jedoch häufig zu stark divergierenden Ergebnissen. Je nach Interesse und (Verkaufs-)Erfahrung der Marktteilnehmer. Empfehlungen oder die Verbandszugehörigkeit (IVD) sind ein Qualitätsmerkmal, schützen aber nicht per se vor hausgemachten Interessenskollisionen. Es stellen sich hier zahlreiche Fragen:

Wem ist ein Berater verpflichtet, wenn er für den Beratenden kostenlos arbeitet?

Welchen Aufwand für eine fundierte Analyse ist er bereit einzugehen?

Welche Verbindlichkeit (in der Aussage) schuldet er bei einer „Gefälligkeit“?

Eine unvorsichtige Verbreitung eines Verkaufspreises führt im digitalen Zeitalter zu erheblichen Komplikationen im Verkaufsprozess. Digitale Spuren verbreiten sich über die Massenmedien oft kaum noch korrigierbar in Minuten. Diese Kommunikationsmittel bieten große Vorteile um eine breite Masse schnell zu erreichen, können sich aber auch zu Ihrem Nachteil auswirken. Ein zu niedriger Ausgangswert verschenkt den Wert sinnlos, aber auch ein zu hoher Ansatz kann schnell verlustreiche Korrekturen nach sich ziehen. Eine nachträgliche Reduktion im Preis wirft immer die Frage nach dem „Warum“ auf. Oft werden Mängel an der Immobilie oder in der Lage vermutet. So zieht beides die Transaktion unnötig in die Länge und gefährdet den optimalen Vermarktungserfolg.

Eine realistische und marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie hat für einen erfolgreichen Verkauf oberste Priorität. Eine objektive und unbeeinflusste Wertermittlung, frei von Interessen Dritter, ist dabei ein wichtiger erster Schritt. Dafür ist es ist unerlässlich, die Immobilie stets aus der Sicht des Käufers zu betrachten, ohne jedoch die Interessen des Verkäufers aus den Augen zu verlieren. Zur Stützung der Vertrauens- und Glaubwürdigkeit ist es daher sinnvoll, ein angemessenes Honorar (gegebenenfalls auch in Anrechnung auf künftige Erfolgshonorare) für die fundierte Bewertung durch einen professionellen Makler und Experten in Kauf zu nehmen.

Eine neutrale Wertermittlung, für die der Verfasser auch die Verantwortung trägt, achtet auf eine möglichst gute Durchsetzbarkeit der Preise am Markt und vermeidet, dass Werteinbußen auf Grund von inkorrekten Angebotspreisen zu erwarten sind. Gleichzeitig sind damit deutlich mehr Anfragen durch qualifizierte Interessenten zu erwarten und unseriöse Anfragen werden von Anfang an auf ein Minimum reduziert. So sparen Sie am Ende Zeit und bares Geld.

Die solide Wertermittlung eines Profis macht es möglich, Immobilien und Grundstücke erfolgreich, zügig und reibungslos zu vermarkten.

Deswegen: Investieren Sie in eine profunde Bewertung. Es wird sich für Sie auszahlen.

 

Der Autor

Sven Keussen (50) leitet das Familienunternehmen Rohrer Immobilien in der 4. Generation, engagiert sich ehrenamtlich als Vorstand im IVD (Immobilienverband Deutschland) und ist zertifizierter Immobiliemakler (DIA-IM-034) für den Schwerpunkt Vermittlung von Anlageimmobilien.

 

4 Antworten zu “Sinn und Unsinn von Immobilienbewertungen”

  1. Sie treffen es auf den Punkt. Ich erlebe immer wieder, das Privatverkäufer falsche Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie haben und diese zu Mondpreisen anbieten. Letzte Woche noch war ich bei einem potentiellen Kunden, bei dem so ein Fall vorlag. Er wollte von mir wissen, was sein Haus wert ist. Vorher erwähnte er aber immer wieder, dass er keinen Makler will und das er auch nichts bezahlt. Ich erklärte ihm, dass ich den Wert nicht aus den Ärmeln schütteln könnte und das erst mal errechnen müsste.
    Wie erwartet kam ich zu einem Marktpreis, der 1/3 unter seinen Vorstellungen lag. Ich lehnte darauf hin die Vermarktung ab. Was ihn wieder auf den Plan rief. Er wollte den Preis unbedingt wissen – aber selbstverständlich will er weiter keinen Makler und auch nichts bezahlen. Ich blieb standhaft und habe den Preis nicht genannt.
    Es bieten viel zu viel Kollegen die Bewertung kostenlos an. Die Herausforderung besteht darin, dass die Hausbesitzer den Wert einer Bewertung und die dafür zu zahlende Gebühr erkennen und annehmen.

  2. Doherr sagt:

    Deshalb bin ich auch hoch begeistert über die ungewünschten „Vergleichswerte“ zu den teuer bezahlten Immobilien-Anzeigen bei Scout und Co.
    Die Leute nehmen das für bare Münze! Noch schlimmer finde ich, dass auf „ähnliche“ Objekte hingewiesen wird. Ich bezahle dafür, dass mein Objekt gefunden wird.

  3. Ihr Artikel trifft den Nagel auf den Kopf.

    Bei der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken handelt es sich um die Tätigkeit eines Sachverständigen. Wie der professionelle Makler ist auch der Immobilienbewerter der fach- und sachkundige Berater. Allein der Sachverständige oder Sachkundige ist in der Lage, aus Vergleichsobjekten auch die vergleichbaren Objekte herauszufiltern und dem Bewertungsobjekt „vergleichbar“ zu machen. Wie Sie schon ausführen spielen Stichtag, Lage, Qualität, Alter, Mängel, Instandhaltung und vielerlei andere Faktoren eine Rolle bei der Bewertung und bei der Herstellung der Vergleichbarkeit. Der Sachverständige ist derjenige, da er in den einschlägigen Bewertungsrichtlinien kundig ist, der diese Kriterien zu- und einordnen kann.
    Internetportale haben in der Regel den gleichen Anspruch. Pauschal und günstig (oder gar umsonst) basieren diese auf nicht nachgehaltenen und von Dritten angegebenen Angebotspreisen und wenn das Ergebnis nicht dem Wunsch entspricht, ändert der Bediener (meist der Verkäufer) einfach einige Kriterien von mittelschlecht auf mittelgut und schon passt der Wunschwert ins Bild.

    Eine neutrale Wertermittlung eines Profis erspart Enttäuschungen, weil sich der Wunschpreis nicht realisieren lässt. Aber auch das Gegenteil kann der Fall sein; ggf. hat der Verkäufer sein Objekt gar nicht so wertig eingeschätzt, wie das Wertgutachten aussagt und er hat einige der sich, im Zuge der Erstellung des Wertgutachtens herausgestellten positiven Bewertungskriterien bei seiner Annahme gar nicht berücksichtigt. Am Ende werden sich die Aufwendungen für ein Wertgutachten so oder so auszahlen; insoweit stimme ich Ihnen und auch Ihrem Resümee zu.

    Klaus-Ulrich Sattler (Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken)

  4. Sie haben recht jede Immobilie ist ein Unikat besonders wenn es um Privateigentum geht, aber ich selbst glaube das man schon wiesen muss wie viel eine Immobilie eigentlich wehrt ist…