Der gesetzliche Sachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter kommt

Von Sun Jensch, IVD Bundesgeschäftsführerin

Seit Gründung des ersten Maklerverbands treten der IVD und seine Vorgängerverbände für die Einführung des Sach- und Fachkundenachweises ein. Nach gut 90 Jahren liegt jetzt erstmals ein Gesetzentwurf auf dem Tisch. Danach werden Immobilienmakler und WEG-Verwalter einen gesetzlich begründeten Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung erbringen müssen, der in der Gewerbeordnung unter Paragraf 34c festgeschrieben sein wird.

Der jetzt dem IVD vorliegende Gesetzentwurf regelt zunächst nur die Berufszulassung und die Versicherungspflicht. Erst die anschließende Rechtsverordnung wird weitere wesentliche Inhalte klären. Das heißt, im ersten Schritt wird der Gesetzentwurf nur festschreiben, wer von der Regelung betroffen ist, wie die Übergangsfristen lauten und welche „Alte-Hasen“-Regelung gelten soll.

Danach soll der Immobilienmakler und künftig auch jeder sich selbstständig machende WEG-Verwalter (Wohnungseigentums-Verwaltung) eine gesetzliche Qualifikation nachweisen. Die IHK (Industrie- und Handelskammern) in den Bundesländern werden dann künftig die Prüfung und aller Voraussicht nach auch die Überprüfung der Qualifikationsnachweise vornehmen. Die Lehrgänge dafür können z.B. bei der DIA – Deutsche Immobilien-Akademie in Freiburg oder bei der EIA – Europäische Immobilien Akademie in Saarbrücken und seinen bundesweiten Standorten absolviert werden.

Wer muss sich prüfen lassen?

Grundsätzlich erst einmal jeder, der sich als Makler und Verwalter selbstständig machen will. Das Bundeswirtschaftsministerium wird jedoch einen Katalog erstellen, welche Abschlüsse und Ausbildungen anerkannt werden. Welche Qualifikationen bzw. Ausbildungen im Detail angerechnet werden und damit keine Prüfung erforderlich ist, wird erst die Rechtsverordnung festlegen. Es gibt jedoch Aussagen seitens des DIHK (Deutschen Industrie- und Handelskammertages), dass alle bereits erteilten IHK-Zertifikate angerechnet werden und damit keine Prüfung mehr nötig ist. Klar ist jedoch, dass die Abschlüsse zum Immobilienkaufmann/-frau, Immobilienwirt/in und Immobilienfachwirt/in sowie Studienabschlüsse mit Immobilienschwerpunkt anerkannt werden. Diese Aussage lässt sich jedoch erst bestätigen, wenn der Entwurf für die Rechtsverordnung vorliegt. Wir rechnen mit den ersten Informationen dazu erst ab Frühsommer 2016. Der IVD wird sich in diesen Prozess umfangreich einbringen.

Großzügige "Alte-Hasen"-Regelung

Das Gesetz sieht bei den Übergangsregelungen eine großzügige Handhabung für den Markt vor. Wer sechs Jahre lang ununterbrochen Unternehmer als WEG-Verwalter oder Immobilienmakler war, braucht keine Prüfung ablegen. Schwierig wird dies nur bei Maklern, die im Jahr ggf. nur einen Abschluss tätigen und wie diese Nachweispflicht dann praktisch aussehen soll, ohne ein Bürokratiemonster zu schaffen. Hier wird der IVD eine Klarstellung einfordern. Für die meisten IVD Mitgliedsunternehmen dürfte die „Alte-Hasen“-Regelung zutreffen. Hier ist jedoch wichtig, dass die Übergangsfristen also die Nachweispflicht zeitlich eingehalten werden. Für Sie alle gilt dann eine Frist von sechs Monaten, in der Sie Ihre Qualifikation oder einen Tätigkeitnachweis gegenüber der Behörde bzw. lokalen IHK vorzeigen müssen. Die Betriebshaftpflicht müssen Sie in dem Zusammenhang ebenso nachweisen. Wer diese Frist versäumt, muss eine Prüfung ablegen. Der IVD wird Sie hier rechtzeitig über die Vorlagen und was Sie tun müssen informieren.

Unternehmer muss für Sachkunde bei seinen Mitarbeitern sorgen

Interessant ist, dass der Gesetzgeber eine Sachkundepflicht den Unternehmern für seine Mitarbeiter auferlegt. Anders gesagt, der Inhaber oder Geschäftsführer muss dafür Sorge tragen, dass seine Mitarbeiter, die entsprechende Tätigkeiten ausüben wie z.B. die Erstellung eines Exposés oder einer Betriebskostenabrechnung, fachkundig sind. Auch die sog. Bankenmakler sind in das Gesetz eingebunden und müssen erstmals mit einer „angemessenen“ Anzahl der Mitarbeiter eine Qualifikation vorweisen.

Was genau regelt die Rechtsverordnung?

Erst die Rechtsverordnung wird sich mit den für den Berufsstand wichtigen Voraussetzungen beschäftigen. Dazu gehören die Anerkennung der Qualifikationsabschlüsse und welche zusätzlichen Qualifikationen gewürdigt werden. Bislang hat das Bundeswirtschaftsministerium nicht vor, die Maklerzertifizierung nach DIN EU 15733:2009 anzuerkennen.

Die Rechtsverordnung wird auch die Prüfungsschwerpunkte vorgeben. Nach dem Inkrafttreten des Gesetzes, hat das Bundeswirtschaftsministerium zusammen mit dem DIHK neun Monate Zeit, den sogenannten Prüfungskatalog auszuarbeiten. Für den IVD ist es wichtig, dass dabei die Praktiker mit am Tisch sitzen, um einen nachhaltigen und qualitätsbewussten Berufszulassungsnachweis für die Zukunft zu platzieren. Am Ende werden die Länderkammern die Prüfung abnehmen. Zu guter Letzt regelt die Rechtsverordnung auch die gesetzlich geforderte Deckungssumme für die Berufshaftpflichtversicherung.

Zum Zeitverlauf

Das Gesetz wird voraussichtlich im Januar/Februar 2016 in Kraft treten. Danach wird bis ca. Ende Oktober 2016 an der Rechtsverordnung gearbeitet, die dann wiederum durch die gesetzlichen Zustimmungsebenen läuft. Die Frist für die Übergangsregelung könnte somit ab dem 1. November 2016 eintreten. Das bedeutet, dass Sie ab Inkrafttreten der Rechtsverordnung sechs Monate Zeit haben, Ihre Qualifikation nachzuweisen oder ggf. eine Prüfung abzulegen. Die Grafik mit der Zeitachse des Gesetzgebungsverfahrens verdeutlicht den Ablauf.

Wofür kämpft der IVD noch im weiteren Gesetzesverfahren?

1. Der Immobilienverwalter muss in seiner Gesamtheit einem gesetzlichen Sachkundenachweis unterliegen, also neben dem WEG-Verwalter auch der Mietverwalter.
2. Grundlegend sollte die Berufsausbildung Immobilienkaufmann/-frau als Mindestvoraussetzung gelten.
3. Bei der Anerkennung der Qualifikationsniveaus muss die europaweit geltende DIN EU 15733:2009 Zertifizierung berücksichtigt werden.
4. Anstatt nur der Berufshaftpflichtversicherung sollten auch die Vertrauensschadens- und Betriebshaftpflichtversicherung gesetzlich verpflichtend sein.