Immobilienverband IVD

Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts

Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD.

© Superingo - Fotolia

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Am 24. September 2015 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) einen Gesetzentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts veröffentlicht. Durch die Reform soll vor allem die Rechtstellung der Verbraucher im Bauvertragsrecht gestärkt werden. Die speziellen Regelungen für Bauträger sollen nicht geändert werden.

Am 17. November fand eine Anhörung der beteiligten Verbände statt. Jetzt soll das Gesetz zügig umgesetzt werden.

Überblick

Die vorgesehenen Änderungen bewirken zunächst eine stärkere Systematisierung des Gesetzes. Der Teil über Werkverträge (§§ 631 ff BGB) setzt sich zukünftig aus vier Kapiteln zusammen:

Kapitel 1 enthält allgemeine Vorschriften, die für alle Werkverträge gelten,
Kapitel 2 enthält spezielle Regelungen über den Bauvertrag (§§ 650 a ff BGB-E),
Kapitel 3 den Verbraucherbauvertrag (§§ 650 h ff BGB-E). Untertitel 2 enthält Vorschriften zum Architekten- und den Ingenieurvertrag (§§ 650o ff BGB-E) und Untertitel 3 Besonderheiten des Bauträgervertrages (§§ 650 t und 650 u BGB-E).

Die vorgesehenen Änderungen im Einzelnen

Kaufvertragsrecht

Nacherfüllung

Nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs und des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Werkunternehmer, der mangelhaftes Material eingekauft und in Unkenntnis des Mangels bei einem Dritten verbaut hat, vertraglich zum Ausbau des mangelhaften und Einbau des mangelfreien Materials verpflichtet (EuGH, Urteil vom 16. Juni 2011, Az. 65/09 und C87/09 sowie BGH, Urteil vom 17. Oktober 2012, Az. VIII ZR 226/11). Von dem Verkäufer kann der Werkunternehmer nach geltendem Recht nur die Lieferung des neuen Baumaterials verlangen. Die Aus- und Einbaukosten muss er selber tragen. Nach der Neuregelung des § 439 Abs. 3 BGB-E soll er gegen den Verkäufer auch einen Anspruch auf Vornahme des erforderlichen Aus- und Einbaus bzw. auf Ersatz der hierfür erforderlichen Kosten haben. Dies soll nicht nur für Verbraucherverträge gelten, sondern auch dann, wenn der Käufer ein Unternehmer ist.

Rückgriffsanspruch des Verkäufers

Nach § 445 a BGB-E soll der bereits nach § 478 Abs. 2 BGB des geltenden Rechts bestehende Rückgriffsanspruch des Unternehmers gegen seien Lieferanten auch möglich sein, wenn der letzte Käufer in der Lieferklette ein Unternehmer ist.

Abschlagzahlungen

Bereits nach dem geltenden Recht kann der Auftragnehmer von dem Besteller des Werkes Abschlagzahlungen verlangen. Maßstab ist der Wertzuwachs, den der Besteller durch die Leistung erlangt hat. Nach der vorgesehenen Änderung in § 632 a Abs. 1 BGB – E soll sich die Höhe der Abschlagzahlung nicht mehr an dem Wertzuwachs für den Besteller, sondern an dem Wert der von dem Auftragnehmer erbrachten Leistung richten. Dadurch soll die Rechtsstellung des Auftragnehmers verbessert werden.

Abschlagzahlungen bei Verbraucherbauverträgen

Das bisher in § 632 a Abs. 3 geregelte Recht des Bestellers, bei der ersten Abschlagzahlung 5 Prozent des Vergütungsanspruchs einzubehalten, wenn er Verbraucher ist und der Auftragnehmer keine entsprechende Sicherheit leistet, wird beibehalten. Die betreffende Regelung soll jedoch aus systematischen Gründen nunmehr in den Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag in § 650 l Abs. 2 BGB – E eingefügt werden.

Darüber hinaus soll in § 650 l Abs. 1 BGB-E geregelt werden, dass bei einem Verbraucherbauvertrag die Summe der Abschlagzahlungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen darf. Damit werden bei Verbraucherbauverträgen insgesamt 15 Prozent der Gesamtvergütung erst bei Fertigstellung und Abnahme des gesamten Bauwerks fällig. Dies werden Bauunternehmen zukünftig bei Kalkulation ihrer Marge berücksichtigen müssen.

Abnahme

Nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das Werk abzunehmen, wenn es vertragsgemäß hergestellt ist. Nach Satz 3 des geltenden Rechts steht es der Abnahme gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm von dem Auftragnehmer bestimmten Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Diese Regelung soll aufgehoben werden. Stattdessen soll in § 640 Absatz 2 BGB – E eine Regelung aufgenommen werden, wonach die Abnahmefiktion nicht eintritt, wenn der Besteller die Abnahme unter Angabe der Mängel verweigert. Werden keine Mängel benannt, gilt die Abnahme als erteilt.

Anordnungsrecht des Bestellers

Der Gesetzesentwurf räumt dem Besteller § 650 b BGB – E das Recht ein, auch nach Abschluss des Bauvertrages eine Änderung der in Auftrag gegebenen Leistung zu verlangen. Natürlich muss er dem Auftragnehmer einen erhöhten Aufwand zuzüglich eines entsprechenden Gewinnanteils bezahlen. Nach bisher geltendem Recht können derartige Änderungen dagegen nur einvernehmlich vereinbart werden. Allerdings soll der Auftragnehmer die Änderung ablehnen können, wenn diese für ihn unzumutbar ist. Macht der Auftragnehmer betriebsinterne Gründe für die Unzumutbarkeit geltend, muss er diese beweisen. Wenn die Parteien sich über die Frage der Zumutbarkeit nicht einigen, kann der Auftragnehmer die die Leistung verweigern bis ein Gericht darüber entschieden hat. Einen Sinn dürfte diese Regelung m. E. nur bei Großbauprojekten machen, wie etwa denen der Deutschen Bahn.

Zustandsfeststellung bei Abnahmeverweigerung

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Auftragnehmer nach § 650 f BGB – E verlangen, dass der Besteller an einer Feststellung des Zustands mitwirkt. Wird bei der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser erst nach der Zustandsfeststellung entstanden ist

Kündigung

Nach § 650 g BGB-E bedarf die Kündigung eines Bauvertrages der Schriftform. Sie muss also unterschrieben sein. Eine E- Mail reicht nicht aus.

Verbrauchervertrag

Die Sonderregelungen für Verbraucherbauverträge finden sich in den §§ 650 h ff BGB – E.

Definition des Verbrauchervertrages

Nach § 650 h BGB-E sind Verbraucherbauverträge Verträge, durch die ein Unternehmer von einem Verbraucher „zum Bau eines Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“ verpflichtet wird. Verträge über Renovierungsarbeiten und Umbauarbeiten, die nicht erheblich sind, fallen also nicht darunter.

Baubeschreibung

Gemäß § 650 i BGB – E muss der Auftragnehmer dem Verbraucher eine Baubeschreibung aushändigen. Diese muss gemäß Artikel 249 § 2 EGBGB folgende Angaben enthalten:

  • Allgemeine Bauwerkbeschreibung,
  • Art und Umfang der Leistung,
  • Gebäudedaten mit Plänen,
  • Angaben zum Energie- und Schallschutz
  • Beschreibung der Baukonstruktionen der wesentlichen Gewerke,
  • Beschreibung des Innenausbaus,
  • Beschreibung der haustechnischen Anlagen,
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen,
  • Beschreibung von Sanitärobjekten, Armaturen, Elektroanlagen, Informationstechnologie und Außenanlagen.

Außerdem muss die Baubeschreibung eine verbindliche Angabe über den Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Wenn der Beginn der Baumaßnahmen bei Vertragsabschluss noch nicht feststeht, muss ihre Dauer angegeben werden.

Widerrufsrecht

Für Verbraucherbauverträge wird in § 650 K BGB – E ein Widerrufsrecht eingeführt, wie es bisher schon für Verträge über Dienstleistungen und Warenlieferungen gilt. Die Verträge können gemäß § 356 d BGB-E innerhalb von 14 Tagen wiederrufen werden, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Anderenfalls beträgt die Frist ein Jahr und 14 Tage. Das Widerrufsrecht erlischt jedoch spätestens mit der ersten Abschlagzahlung durch den Verbraucher.

Bauträgerverträge sind nicht widerrufbar, da diese notariell beurkundet werden.

Abschlagzahlungen

Wie bereits oben erwähnt, soll in § 650 l Abs. 1 BGB – E geregelt werden, dass die Summe der Abschlagzahlungen i.S. des § 632 a BGB nicht mehr als 90 Prozent der Gesamtvergütung betragen darf.

Bauunterlagen

Rechtzeitig vor Beginn der Ausführung einer geschuldeten Leistung hat der Auftragnehmer diejenigen Unterlagen und Dokumente zu erstellen und dem Verbraucher herauszugeben, die dieser benötigt, um den Behörden gegenüber nachweisen zu können, dass die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden (§ 650 m BGB-E).

Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Verbrauchers sind gemäß § 650 n BGB – E unwirksam.

Sonderregelungen für Architekten und Ingenieure.

In den §§ 650 o ff BGB – E befinden sich Sonderregelungen für Architekten und Ingenieure. Nach § 650 r BGB-E kann der Auftragnehmer ab der Abnahme der letzten Leistung des Bauausführenden Unternehmens eine Abnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

Bauträgervertrag

Eine inhaltliche Neuregelung, die speziell den Bauträgervertrag betrifft, enthält das Gesetz nicht.

Definition des Bauträgervertrags

In § 650 t BGB – E ist eine Definition des Bauträgervertrages enthalten. Danach ist ein Bauträgervertrag eine Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, die dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Abschlagzahlungen

Ratenzahlungen können auch weiterhin nur entsprechend dem Zahlungsplan des § 3 Makler- und Bauträg4rverordnung (MaBV) vereinbart werden.

Baubeschreibung

Nach § 650 t Abs. 2 BGB – E soll die nach § 650 i BGB – E erforderliche Baubeschreibung bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen übergeben werden. Dadurch soll dem Kunden die Möglichkeit verschafft werden, verschiedene Angebote zu vergleichen. Allerdings dürften zu diesem Zeitpunkt viele Einzelheiten des Projekts noch nicht feststehen.

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