Von Hans-Joachim Beck, Richter a.D. – Leiter Abteilung Steuern IVD
Viele Makler helfen dem Kunden, der bei ihnen eine Immobilie gekauft hat, auch bei der anschließenden Finanzierung. Sobald sie den Erwerber bei einer Bank vorstellen, oder ihm ein Kreditinstitut benennen, stellt dies eine Kreditvermittlung im Sinne des Gesetzes dar. Während hierfür bisher eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO genügte, muss man ab dem 21. März eine Erlaubnis nach dem neuen § 34 i GewO haben. Diese verlangt zusätzlich, dass man über die erforderliche Sachkunde besitzt und eine ausreichend Berufshaftpflichtversicherung hat.
Damit Sie umfassend über das Thema informiert werden, startet der IVD eine Serie zum Thema. Über weitere Einzelheiten werden wir an dieser Stelle, über unsere Mitgliederinformationen und im AIZ-Immobilienmagazin berichten, insbesondere über die Frage, wann eine erlaubnispflichtige Darlehensvermittlung vorliegt und wann man lediglich Tippgeber ist. Außerdem werden wir darstellen, welche Anforderungen an die Sachkunde gestellt werden, welche Themen hierzu gehören und welche Seminargebote und Literatur es zu dem Thema gibt.
Erlaubnis für Immobilienkreditvermittler
Wer Immobiliendarlehen vermittelt oder über solche Darlehensverträge berät, benötigt ab dem 21. März 2016 eine besondere Erlaubnis gemäß dem neuen § 34 i GewO.
Übergangsfrist von einem Jahr
Wer am 21. März 2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehnsabschlüssen verfügt, kann jedoch aufgrund dieser Erlaubnis seine Tätigkeit zunächst fortführen und muss die neue Erlaubnis nach § 34 i GewO erst zum 21. März 2017 haben. In diesem Fall hat man also noch ein Jahr Zeit.
Aus einer Umfrage des IVD ging hervor, dass 47 Prozent der Mitglieder eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO zur Vermittlung von Krediten besitzen. Etwa die Hälfte davon beraten auch über die Finanzierung der Immobilie. Über eine entsprechende Ausbildung verfügen etwa 36 Prozent.
Die Neuregelung beruht auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014, die bis zum 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt werden muss.
Anwendungsbereich
Der neue § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen. Das sind Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber (Bank) und einem Verbraucher (Erwerber) als Darlehensnehmer die
1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
2. für den Erwerb oder die Erhaltung (Modernisierung) von Grundstücken oder Gebäuden bestimmt sind.
Die Definition des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrages wird in dem neuen § 491 Abs. 3 BGB geregelt. Außerdem fallen unter das Gesetz „entgeltliche Finanzierungshilfen“ im Sinne des neuen § 506 BGB.
Reine Bausparverträge fallen nicht darunter.
Eine Vermittlung liegt nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB vor, wenn der Makler:
- einen Darlehensvertag vermittelt,
- die Gelegenheit zum Abschluss eines Darlehensvertrages nachweist oder
- auf andere Weise beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist.
Zur Vermittlungstätigkeit gehört, dass der Vermittler Dritten Verträge im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 vorstellt oder anbietet, Dritten bei Vorarbeiten oder anderen vorvertraglichen administrativen Tätigkeiten zum Abschluss von Verträgen im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 behilflich ist oder für den Darlehensgeber mit Dritten Verträge im Sinne des Absatzes 1 Satz 1 abschließt. Die Tätigkeit eines „Tippgebers“, die darauf beschränkt ist, direkte oder indirekte Kontakte zwischen einem potentiellen Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber oder Immobiliardarlehensvermittler herzustellen, stellt jedoch keine Vermittlung im Sinne des § 34i dar.
Alle Tätigkeiten, die unter § 655a BGB fallen, werden damit auch von § 34i erfasst.
Voraussetzungen für die Erlaubnis nach § 34 i GewO
Für die Erteilung der Erlaubnis müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- persönliche Zuverlässigkeit,
- geordnete Vermögensverhältnisse,
- Berufshaftpflichtversicherung, (Die Versicherungssumme muss mindestens 460.000 Euro für jeden Schadensfall und 750.000 Euro pro Kalenderjahr für alle Schadensfälle betragen.)
- Sachkunde,
- Niederlassung und Tätigkeit im Inland.
Wird bei Beantragung der Erlaubnis nach § 34 i GewO eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 GewO vorgelegt, wird eine Prüfung der Zuverlässigkeit und der Vermögensverhältnisse entfallen. Die Sachkunde und der Abschluss einer Berufshaftlichtversicherung müssen jedoch nachgewiesen werden.
Einzelheiten hierzu sind in der Verordnung über die Immobiliendarlehensvermittlung geregelt.
Sachkunde
Für die Sachkundeprüfung werden die örtlichen Industrie- und Handelskammern zuständig sein.
Gegenstand der Sachkundeprüfung werden nach § 2 der Verordnung insbesondere folgende Fachgebiete sein:
1. Kundenberatung
2. Fachliche Kenntnisse
- Rechtliche und steuerliche Grundlagen
- Finanzierung und Kreditprodukte
Bestimmte Berufsqualifikationen werden als Nachweis der erforderlichen Sachkunde anerkannt:
1. Abschlusszeugnis als
- Immobilienkaufmann,
- Bank- oder Sparkassenkaufmann,
- Kaufmann für Versicherungen und Finanzen “Fachrichtung Finanzberatung“,
- Geprüfter Immobilienfachwirt(IHK),
- Geprüfter Bankfachwirt (IHK),
- Geprüfter Fachwirt für Finanzberatung(IHK) oder
- Geprüfter Fachwirt für Versicherungen und Finanzen;
2. Abschlusszeugnis als geprüfter Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK), wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliendarlehensvermittlung vorliegt.
3. Eine Prüfung, die ein mathematisches, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium an einer Hochschule oder Berufsakademie erfolgreich abschließt, wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde beim Antragsteller vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliendarlehensvermittlung nachgewiesen wird.
Personengesellschaft
Bei Personengesellschaften wie der GbR, der OHG und der KG muss jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis beantragen, bei der KG nur jeder Komplementär.
UG, GmbH, GmbH & Co. KG, AG
Juristische Personen müssen die Erlaubnis selbst beantragen, bei der GmbH & Co. KG die GmbH. Sowohl die Gesellschaft als auch der Geschäftsführer müssen zuverlässig sein. Die Gesellschaft muss sich in geordneten Vermögensverhältnissen befinden und über die erforderliche Versicherung verfügen. Die Sachkunde muss der Geschäftsführer besitzen.
Angestellte
Angestellte, die
- unmittelbar bei der Vermittlung und Beratung mitwirken oder
- in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind,
müssen im Vermittlerregister eingetragen werden, einen Sachkundenachweis haben und zuverlässig sein.
Registrierungspflicht
Darlehensvermittler müssen sich und ihre Mitarbeiter, die bei der Beratung unmittelbar mitwirken, in das für bereits für Versicherungsvermittler, Versicherungsberater und Finanzanlagevermittler bestehende Register nach § 11 a GewO eintragen lassen, das von der Industrie- und Handelskammer geführt wird.
„Alte Hasen- Regelung“
Wer seit dem 21. März 2011 ununterbrochen eine Tätigkeit als Darlehensvermittler oder Darlehensberater ausgeübt hat, muss keine Sachkundeprüfung ablegen. Den entsprechenden Nachweis wird man wahrscheinlich durch Vorlage der Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 und 2 erbringen können (§ 160 Abs. 3 GewO).
Sonstiger Darlehensverträge
Vermittler sonstiger Darlehensverträge, die nicht unter§ 34 i Abs. 1GewO fallen, benötigen weiterhin eine Erlaubnis nach § 34 c GewO, auch wenn sie im Besitz einer Erlaubnis nach § 34 i GewO sind.
Stand 02. März 2016
