Immobilienverband IVD

Berufspflichten für Immobilienkreditvermittler im Sinne des § 34i GewO

Seit dem 21. März 2016 bedarf derjenige, der ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag vermitteln will, grundsätzlich einer Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung (GewO). Bevor eine solche Erlaubnis beantragt wird, sollte aber zunächst geprüft werden, ob es sich bei der aktuellen oder beabsichtigten Tätigkeit überhaupt um eine erlaubnispflichtige Vermittlung handelt oder ob nicht ein erlaubnisfreies Tippgeschäft vorliegt. Zur Vermittlungstätigkeit gehört, dass der Vermittler Dritten entsprechende Darlehensverträge vorstellt oder anbietet, Dritten bei Vorarbeiten oder anderen vorvertraglichen administrativen Tätigkeiten zum Abschluss behilflich ist. Die Tätigkeit eines „Tippgebers“, die dagegen darauf beschränkt ist, direkte oder indirekte Kontakte zwischen einem potentiellen Darlehensnehmer und einem Darlehensgeber oder Immobiliardarlehensvermittler herzustellen, stellt keine Vermittlung im Sinne der Vorschrift dar.

Entscheidet sich ein Unternehmer dafür Darlehen zu vermitteln und liegt eine Erlaubnis nach § 34i GewO vor, sind neben der Berufshaftpflichtversicherung und dem Eintrag im Vermittlerregister auch Vorschriften zu beachten, welche die Darlehensvermittlung regeln. Diese sind beispielsweise in §§ 12 bis 17 Immobiliardarlehensvermittlerverordnung (ImmVermV) enthalten, die jeder Darlehensvermittler nicht nur gründlich lesen, sondern auch befolgen sollte, da bei Zuwiderhandlung ein Bußgeld droht (§ 19 ImmVermV). Hierzu zählen beispielweise folgende Berufspflichten:

  • Allgemeine Pflicht zur Ausübung der Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis,  Sorgfalt  und  Gewissenhaftigkeit  im  Interesse  des Immobiliardarlehensnehmers (§ 12 ImmVermV).
  • Verbot, sich im Zusammenhang mit der Tätigkeit nach § 34i Abs.1  S.  1  GewO  Eigentum  oder  Besitz  an Geldern des Immobiliardarlehensnehmers zu verschaffen (§ 13 ImmVermV)
  • Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten (§ 14 ImmVermV)
  • Anzeigepflicht bezüglich der mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung  betraute  Personen  und  (bei  juristischen  Personen) bezüglich der vertretungsberechtigten Personen  (§ 17 ImmVermV).

Zudem gibt es vorvertragliche Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher, welchen der Immobiliardarlehensvermittler vor Abschluss des Vermittlungsvertrages nachkommen muss. Diese sind in § 655a BGB i.V.m. Art. 247 §§ 13, 13b, 18, 38 EGBGB geregelt.

Art. 247 § 13 EGBGB enthält allgemeine Informationspflichten zur Vergütung oder zur Frage, für welche Darlehensgeber der Vermittler tätig ist. Besondere Regelungen für Darlehensvermittler von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen sind dagegen in Art. 247 § 13b EGBGB geregelt. So muss der Vermittler hiernach etwa darüber informieren, in welchem Vermittlerregister unter Angabe der Nummer eingetragen ist, die Methode, nach der seine Vergütung berechnet wird (sofern die Höhe noch nicht genau benannt werden kann) oder welche internen Verfahren für Beschwerden von Verbrauchern vorhanden sind. Bietet der Darlehensvermittler im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags Beratungsleistungen an, ist auch hierüber zu informieren. Insoweit ist § 511 BGB i.V.m. Art. 247 § 18 EGBGB zu beachten, der weitere Informationspflichten vorsieht.

Um den Informationspflichten nachzukommen, könnte der Vermittler das Gros der entsprechenden Angaben in einem Informationsblatt zusammenfassen und dieses an den Verbraucher überreichen. Auch wenn die Wirksamkeit des Darlehensvertrages nicht in Gefahr ist, wenn der Informationspflicht nicht nachgekommen wird, sollte sich der Darlehensvermittler die Übergabe des Informationsblattes bestenfalls quittieren lassen.
 
Für IVD-Mitglieder steht der Entwurf eines Informationsblattes zur Verfügung, welches an entsprechende Kunden (Verbraucher) übergaben werden sollte. Um das Informationsblatt zu verwenden, ist es im Hinblick auf die individuelle Vermittlungstätigkeit anzupassen. Das Musterinformationsblatt steht Ihnen im internen Bereich zur Verfügung.

Foto von Dr. Christian Osthus

Dr. Christian Osthus

Leiter Abteilung Recht

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

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