Immobilienverband

Und es funktioniert doch: Bezahlbarer Wohnraum in Ballungsregionen

Von Stefan Frey*

Bild von einer Baustelle am Abend

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Die Argumente sind bekannt, die Gräben scheinen unüberbrückbar. Auf der einen Seite vertreten viele Entwickler die Ansicht, in Ballungsregionen mit hohen Grundstückspreisen und steigenden Baukosten sei es unmöglich, günstigen Wohnraum zu schaffen. Immobiliensuchende und Lokalpolitiker auf der anderen Seite sind überzeugt, dass die Bauherren die Gewinner sind, weil sie die Preise nach oben treiben und alteingesessene Bewohner aus den Städten vergraulen. Dabei wird verkannt, dass es mit Phantasie und gutem Willen möglich ist, für breite Bevölkerungsschichten Wohnraum zu schaffen.

Ein stiefmütterlich genutztes Instrument ist etwa das Erbbaurecht. Bislang wird es fast ausschließlich von Kommunen und Kirchen genutzt. Aber auch private Grundstückseigentümer können darauf zurückgreifen. In Köln entstehen auf diese Art beispielsweise in einem Neubaugebiet 450 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, davon 30 Prozent als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau. Darüber hinaus werden etwa 240 Reihenhäuser errichtet, die zu Quadratmeterpreisen von durchschnittlich unter 2.000 Euro verkauft werden. Der private Grundstückseigentümer vergibt das Areal für 99 Jahre. Die Eigenheimbesitzer müssen mit einer monatlichen Erbpacht von etwa 90 Euro rechnen. Erbpachtgebern steht es frei, ihre Pacht an einen Verbraucherpreis-Index zu koppeln, sodass sie auf lange Sicht nicht unter Wert verpachten.

Kostensenkend wirken sich darüber hinaus die Zusammenfassung von Häusern als eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus. Die Immobilienkäufer sparen Ausgaben, weil beim Bau geringere Vermessungs- und Parzellierungskosten anfallen; die anteilige Grunderwerbssteuer ist geringer. Sie benötigen ein geringeres Bankdarlehen, weniger Eigenmittel und ihre Immobilie ist schneller abbezahlt. Sie können sich als WEG zudem die Heizungsanlage teilen, wodurch die Anschaffungs- und Reparaturkosten auf mehrere Schultern verteilt werden. Auch bei den Betriebskosten sparen sie, da sie als Zusammenschluss bei Gebäudeversicherungen günstigere Konditionen erhalten. Die wenigsten Bauträger wissen, dass WEG-Teilungserklärungen flexibel gestaltet werden können. So müssen nicht einmal Rücklagen gebildet werden. Die einzelnen Eigentümer dürfen in der Teilungserklärung so gestellt werden, dass sie an ihren vier Wänden viel verändern können, ohne die Einwilligung ihrer Nachbarn einzuholen.

Bauträger sollten die Eigentümergemeinschaften nicht zu groß gestalten und nicht mehr als 35 Häuser zusammenfassen. Jeder Verwalter weiß, dass größere Einheiten mehr Abstimmungsbedarf beanspruchen und Konfliktherde zunehmen. Makler müssen sich darauf einstellen, dass der Erklärungsbedarf bei Erbbaurecht und Häuser-WEG bei Interessenten höher ist als beim üblichen Immobilienkauf.

Haushalte mit geringem Einkommen sind nicht weinger solvent

Foto vom Altbau

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Die Zielgruppe ist im Übrigen nicht weniger solvent als andere. Haushalte mit geringem Einkommen wirtschaften oft sparsamer. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft benötigen Haushalte mit einem Nettoeinkommen bis 2.668 Euro einen Kreditrahmen bis 139.000 Euro und bringen 59.000 Euro Eigenmittel mit. Haushalte mit bis zu 3.532 Euro haben nur 58.000 Euro angespart und nehmen ein Darlehen über 174.000 Euro auf.

Zur Schaffung geförderter Mietwohnungen können Kommunen außerdem auf so genannte städtebauliche Vereinbarungen zurückgreifen. Frankfurt am Main, München und andere Städte verpflichten Investoren von Bürogebäuden häufig dazu, mit dem Erwerb städtischer Grundstücke an anderer Stelle Sozialwohnungen zu errichten. Dies könnte Schule machen. In München entstanden in den zurückliegenden Jahren auf diese Weise mehr als 10.000 Wohnungen. Gewährt die Stadt beispielsweise einem Bauherrn die Möglichkeit, ein Bürohochhaus auf einem Filetgrundstück zu errichten, wird er verpflichtet, an anderer Stelle Wohnungen zu bauen. Alternativ könnte in einen Fonds eingezahlt werden, dessen Gelder für geförderten Wohnungsbau verwendet werden. Im Übrigen tat dieses Modell der Nachfrage nach Gewerbeneubauten an Main und Isar keinen Abbruch. Vielleicht ist auch dieses Modell denkbar: Ein Entwickler baut im Speckgürtel von Washington die neue FBI-Zentrale und vermietet das Gebäude an den Geheimdienst. Im Gegenzug erhält er die bisherige Liegenschaft in Washingtons Toplage.

Was heute als hochwertig gilt, wird bald Standard sein

Selbstredend darf nicht an der Qualität der Bauten und ihrer Ausstattung gespart werden. Was wir heute als hochwertig betrachten, wird in wenigen Jahren Standard sein. Diese Entwicklung sollten Projektentwickler beachten.

Keine Kommune kann ihre Baugrundstücke unter Marktpreis verkaufen. Aber sie kann sich von der um sich greifenden Praxis verabschieden, dass die Entwickler verpflichtet werden, neben dem Wohnungsbau zunehmend kommunale Aufgaben wie den Bau von Spielplätzen, Straßen und Grünflächen zu übernehmen. Diese höheren Baukosten können bei Wohnungen mit gebundenen Mieten nicht umgelegt werden, das geht nur bei privat finanzierten. Die Städte haben die Neubaupreise also ein Stück weit selbst in der Hand. Kappungsgrenzen, Mietpreisbremsen oder andere politische Regularien braucht es nicht.

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*Stefan Frey ist Vorstand der FREY AG. Die Kölner Firma plant und baut seit über 50 Jahren Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Der Artikel erschien im AIZ-Immobilienmagazin, Ausgabe 9/2016, Seite 28f.

22.06.2016 | IVD | Mediadaten

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