Immobilienverband IVD

Kosten der regelmäßigen Graffitibeseitigung als sonstige Betriebskosten auf Wohnungsmieter umlegbar

Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 01.03.2017; 6 C 54/16

Die Kosten einer regelmäßigen Graffitibeseitigung sind als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegbar, wenn lediglich die Fassade vom Graffiti gereinigt wird, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern. Durch die unwidersprochene Zahlung der Beseitigungskosten über mehrere Jahre hinweg, kann eine weitere Kostenart durch schlüssiges Verhalten vereinbart werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall bestand zwischen den Mietvertragsparteien Streit darüber, ob die Wohnungsmieter die Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung anteilig zu tragen hatten. Die Vermieterin legte die Kosten seit dem Jahr 2011 auf die Mieter um.

Umlage der Beseitigungskosten als Betriebskosten zulässig

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschied zu Gunsten der Vermieterin. Sie habe die Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung in die Betriebskostenabrechnung einstellen dürfen. Zwar seien dies keine Kosten der Gebäudereinigung gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV, da sich der Wortlaut der Vorschrift auf die gemeinsam benutzten Gebäudeteile beschränke. Jedoch habe die Vermieterin die Kosten als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen dürfen.

Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten

Da die Mieter die Umlage der Beseitigungskosten an vier aufeinanderfolgenden Jahren unwidersprochen bezahlt haben, so das Amtsgericht, haben sie die Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten akzeptiert.

Beseitigung von Graffiti keine Instandsetzung bzw. Instandhaltung

Das Amtsgericht hielt es für unerheblich, dass teilweise vertreten wird, dass es bei der Beseitigung von Graffiti stets um nicht umlegbare Instandsetzungskosten handele (so etwa LG Berlin, Urt. v. 19.02.2016 - 63 S 189/15 -). Denn soweit es sich um regelmäßig anfallende Maßnahmen handele, die sich in einer Reinigung der Fassade von der aufgebrachten Farbe erschöpfen, ohne die Substanz der Fassade zu erneuern, erscheine eine Einstufung als Instandhaltungskosten nicht sachgerecht. Der Vermieter besorge lediglich die Aufrechterhaltung des optischen Zustands der allen Bewohner zugutekommenden Fassade, ohne die Lebensdauer der ihm gehörenden Gebäudesubstanz zu verlängern. Die Beseitigung von Graffiti ähnle somit eher einer Gebäudereinigung.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die Auffassung des Amtsgerichts durchsetzen kann.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

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