Immobilienverband IVD

Förderprogramme in der Kritik

Von Ulrich Jacke, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH
Foto von einem Haus auf einem Taschenrechner

Foto: Brian A Jackson - shutterstock.com

13 Euro Miete sind in Neubauwohnungen häufig die Regel, das können sich nach Berechnungen unserer aktuellen Dr. Lübke & Kelber Residential Survey nur gut zehn Prozent der deutschen Mieterhaushalte leisten. Geförderter Mietwohnraum wird deshalb dringender benötigt denn je, doch die Studie von Dr. Lübke & Kelber kommt zu dem Ergebnis, dass der soziale Wohnungsbau in seiner aktuellen Form zum Scheitern verurteilt ist.

Obwohl drei Viertel der Investoren, die an der Studie teilgenommen haben, grundsätzlich zum sozialen Wohnungsbau bereit sind, befinden lediglich 25 Prozent die für ihre jeweilige Region gültigen Förderprogramme für attraktiv genug. Das ist eine bedenkliche Quote, die aber Aufschluss darüber gibt, warum der soziale Wohnungsbau in Deutschland nicht in Gang kommt. Dem Bundesbauministerium zufolge müssten jedes Jahr 80.000 geförderte Wohnungen entstehen, tatsächlich gebaut wurden im Jahr 2015 aber nur knapp 15.000, wie die Bundesregierung Anfang des Jahres mitteilte. Dieses Missverhältnis ließe sich beheben, dafür müsste die Wohnraumförderung aber vom Kopf auf die Füße gestellt werden.

Derzeit sprechen gewichtige Gründe gegen Investitionen in geförderten Wohnraum. Hauptkritikpunkt der befragten Marktteilnehmer ist die geringere Rendite im Vergleich zum frei finanzierten Mietwohnungsneubau. Wohnraumförderung ist Ländersache, jedes Bundesland hat seine eigenen speziellen Förderprogramme – oft unterscheidet sich die Förderung sogar von Kommune zu Kommune. Doch in keiner untersuchten Region gelingt es, den Renditenachteil der niedrigeren Mietpreise durch die Förderung auszugleichen. Im Gegenteil: Die Eigenkapitalrendite im geförderten Mietwohnungsbau liegt im Schnitt 40 Prozent unter der Rendite eines frei finanzierten Neubaus.

Ferner kritisieren Investoren die in einigen Förderprogrammen fehlenden Möglichkeiten zur zukünftigen Mietanpassung der geförderten Wohnungen. Durch die häufig langen Förderlaufzeiten von 20 Jahren und mehr wirkt sich dieser Nachteil noch deutlicher aus. Die langfristige Mietreduktion beeinflusst spätere Verkaufserlöse und belastet damit die Gesamtinvestitionsrendite zusätzlich. Zudem bestehen fast alle Förderprogramme hauptsächlich aus zinsgünstigen Darlehen, was viele Investoren ausschließt, die wie etwa Pensionskassen ausschließlich mit Eigenkapital investieren müssen beziehungsweise wollen.

Dennoch ist die breite Mehrheit der Investoren aufgeschlossen, in sozialen Wohnungsbau zu investieren. Letztlich bleibt ihnen auch kaum eine andere Wahl, denn wenn sich nur zehn Prozent der Mieterhaushalte die frei finanzierten Neubaumieten leisten können, ist das ein extrem enges Mieterpotenzial, das die Nachhaltigkeit vieler Neubauprojekte ernsthaft gefährdet. Soziale Wohnungsbauprojekte bieten den Vorteil, den potenziellen Mieterkreis beträchtlich zu erweitern. Das Vermietungsrisiko ist beim geförderten Mietwohnungsbau durch den riesigen Bedarf also deutlich geringer als bei vergleichbaren frei finanzierten Projekten.

 Das Potenzial, den sozialen Wohnungsbau in Deutschland anzukurbeln, ist deshalb groß. Damit das gelingt, müssen die Förderprogramme die Renditenachteile für die Investoren auszugleichen imstande sein. Der Staat hat seine eigenen Tätigkeiten im Wohnungsbau jahrelang zurückgefahren und die Verantwortung für das Be reitstellen von sozialem Wohnraum in die Hände der Privatwirtschaft gelegt. Wenn die Privatwirtschaft diese Aufgabe übernehmen soll, kann zwar ein gewisser Renditenachteil in Kauf genommen werden, sofern dadurch das Risiko für den Investor geringer ist. Der Staat muss mit seinen Förderprogrammen aber gewährleisten, dass der soziale Wohnungsbau für den privaten Investor langfristig rentabel ist.

Neben der Gewährung von Baukostenzuschüssen wäre die Umstellung der aktuellen Objektförderung auf die Subjektförderung eine weitere Möglichkeit zur Gestaltung investorengerechter Programme. Das bedeutet, dass zum Ausgleich der Differenz zwischen Fördermiete und der regulären Miete staatliche Zuschüsse gezahlt werden. Damit würden die Mieten für einkommensschwächere Mietergruppen bezahlbar und Immobilienwerte nicht durch eine niedrige Fördermiete dauerhaft reduziert. Außerdem stünden dann zusätzlich die ebenso dringend erforderlichen Investoren, die ausnahmslos beziehungsweise mit hohem Eigenkapitaleinsatz investieren, als mögliche Erwerber zur Verfügung.

Wichtig ist jedenfalls, dass sich alle Akteure des sozialen Wohnungsbaus – Bund, Länder, Kommunen, Investoren – an einen Tisch setzen, die vielen unterschiedlichen Förderprogramme homogenisieren und sich dabei an Positivbeispielen orientieren. Einige Bundesländer wie zum Beispiel Hamburg, Nordrhein-Westfalen oder Berlin haben die Schwächen erkannt und ihre Programme in Teilen investorengerechter gestaltet. Dort werden beispielsweise neben zinsgünstigen Darlehen auch Zuschüsse gewährt und damit die Rendite positiv unterstützt.

 

Der Artikel ist zuerst im AIZ-Immobilienmagazin, Ausgabe 6/2017, erschienen.

Foto von Heiko Senebald

Heiko Senebald

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13.06.2017 | Immobilienverband IVD | Publikationen

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