Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zur Jahresabrechnung in der WEG

Sind in die Einzelabrechnungen die Ist- oder Sollvorauszahlungen auf das Hausgeld einzustellen?

Anders als bei Betriebskostenabrechnungen im Mietrecht werden Jahres(Einzel)-Abrechnungen in der WEG nicht nutzer-, sondern wohnungsbezogen erstellt. Dies führt unter anderem dazu, dass der Käufer einer Eigentumswohnung auch für Kosten aus Wirtschaftsjahren haften muss, in denen er noch gar nicht Eigentümer war. Dabei geht es aber nur um die sogenannte „Abrechnungsspitze“, die sich aus der Differenz zwischen den Sollvorauszahlungen auf das Hausgeld und den tatsächlich entstandenen Kosten für das Wohnungseigentum ergibt.

Hat der Voreigentümer sein Hausgeld nicht in voller Höhe geleistet – stimmen also Soll- und Ist-Vorauszahlungen nicht überein – so ist dies kein Problem für den Erwerber. Seine Haftung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze (Differenz zwischen Kosten und Sollvorauszahlungen).

Die ausstehenden Hausgeldzahlungen kann die WEG nur von dem ehemaligen Eigentümer auf der Basis eines wirksam beschlossenen Wirtschaftsplanes verlangen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung entfaltet seine Rechtswirkung also nur im Hinblick auf die sogenannte Abrechnungsspitze. Dies hat der BGH in zwei Entscheidungen aus den Jahren 2011 und 2012 klargestellt (V ZR 171/11 und V ZR 147/11). Die Abrechnungsspitze ist aber etwas anderes als ein Abrechnungssaldo, bei dem mit den tatsächlich geleisteten Hausgeldvorauszahlungen gerechnet wird. Da sich die Abrechnungsspitze nur aufgrund der Sollvorauszahlungen ermitteln lässt, stellt sich die Frage, ob die Einzelabrechnung deshalb zwingend auf der Grundlage der Soll-Vorauszahlungen zu erstellen ist.

 

Was sagen die Gerichte:

Im Zeitraum vor den oben genannten BGH-Entscheidungen war es herrschende Meinung, dass die Einzelabrechnungen auf der Grundlage von Ist-Vorauszahlungen zu erstellen waren, also einen Schuldsaldo für das jeweilige Wirtschaftsjahr ausweisen sollten (BayObLG, 2 Z BR 14/01 – WuM 2001, 517).

Das sehen das LG Frankfurt/Main (2-13 S 225/13 – ZMR 2016, 559) und das LG Dortmund (1 S 205/16 – ZMR 2016, 423) mittlerweile anders. Das LG Dortmund ist dabei dezidiert der Meinung, dass eine Jahreseinzelabrechnung ohne die Aufnahme von Sollvorauszahlungen sogar nichtig ist. In die Jahresabrechnungen seien nicht die geleisteten Ist-Zahlungen einzustellen, da nur bei Ausweisung der Sollvorauszahlungen die Abrechnungsspitze mit anspruchsbegründenden Wirkung richtig ausgewiesen werden.

Demgegenüber vertritt das AG München (483 C 16880/15 – ZMR 2016, 407) die Auffassung, dass die Ausweisung einer Abrechnungsspitze in den Jahreseinzelabrechnungen nicht nur nicht geschuldet, sondern sogar verboten sei. Daraus folgt, dass die Abrechnung auf der Basis von Ist-Vorauszahlungen vorzunehmen ist.

 

Praxishinweis:

Die Erstellung einer Jahreseinzelabrechnung auf der Basis von Sollvorauszahlungen zur Ermittlung der Abrechnungsspitze dürfte richtig sein. Bei einem Auseinanderfallen von Soll- und Ist-Vorauszahlungen sollten die offenen Hausgeldzahlungen aber mit ausgewiesen werden.

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