Immobilienverband IVD

Novellierung des WEG-Rechts

Novellierung des WEG-Rechts

HERAUSFORDERUNGEN FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

s3Das Wohnungseigentumsgesetz, welches im Jahr 1951 geschaffen und zuletzt im Jahre 2007 novelliert wurde, hat zunächst mit der Novellierung festgelegt, dass die WEG im juristischen Sinne rechtsfähig ist. Zugleich sollte auch die Autonomie der Gemeinschaft und Anpassung an geänderte Bedürfnisse durch Einführung neuer Beschlusskompetenzen gestärkt werden. Im Laufe der Zeit hat sich allerdings gezeigt, dass die Eigentümergemeinschaft doch wesentlich differenzierter betrachtet werden muss und die bestehenden gesetzlichen Regelungen aufgrund der ungleichen Strukturen der Gemeinschaften und auch der demografischen Entwicklung nicht in jedem Falle passen. Aber auch neue gesetzliche Regelungen, wie beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEV) oder die Rauchwarnmeldepflicht stellen die Gemeinschaften vor neue Herausforderungen. Nicht zuletzt sind die Pflichten und Aufgabenbereiche der Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft nicht in zureichendem Maß bekannt. Das führt zu vermeidbaren Konflikten auf Seiten des Verwalters, Beirates und der Eigentümer als Verbraucher.

 

 

 

1 OFFENE FREMDGELDKONTEN FÜR MEHR TRANSPARENZ UND VERBRAUCHERSCHUTZs42

Das Gesetz sieht bislang zur Form der Kontenführung in Wohnungseigentümergemeinschaften keine klare Regelung vor. Die Rechtsprechu ng geht allerdings einhellig davon aus, dass nur sogenannte „offene Fremdgeldkonten“ ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Nur in dieser Form bieten sie einen Schutz der WEG-Gelder vor Privatinsolvenz und Drittgläubigerzugriffen. Dennoch zeigt die Praxis, dass noch immer nicht alle Konten umgestellt sind und eine eindeutige Rechtsgrundlage zur Führung der WEG-Konten nicht besteht. Die Pflicht zur Führung offener Fremdgeldkonten sollte daher zur Klarstellung gesetzlich geregelt werden und in den Katalog der Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 5, Ziff. 7 (neu) WEG aufgenommen werden, um Klarheit für die Eigentümer als Verbraucher, die Verwalter und Beiräte zu schaffen.

 

 

2 GESETZLICHE EINFÜHRUNG EINER AUSSERGERICHTLICHEN STREITBEILEGUNG

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht bei Streitigkeiten über Beschlussfassungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur das gerichtliche Beschlussanfechtungsverfahren vor. Dieses ist kostenintensiv, zeitaufwändig und konfliktträchtig. Auch in 90 Prozent der Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen (GO) sind Schlichtungsvereinbarungen nicht vorgesehen. Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz hilft hier ebenfalls nicht weiter, da Binnenstreitigkeiten der Wohnungseigentümer (so Beschlussanfechtungen) nicht Gegenstand der Schlichtungsstelle sei n können. Sehr häufig sind die Eigentümer aber darum bemüht, Unstimmigkeiten bei Beschlussfassungen, etwa über die Jahresabrechnung, außergerichtlich mit dem Verwalter und den übrigen Eigentümern zu klären.

Um Streitigkeiten unabhängig von einem Klageverfahren beilegen zu können und Eigentümer nicht binnen Monatsfrist in das gerichtliche Verfahren zu treiben, sollte eine gesetzliche Regelung zur Durchführung eines außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahrens kumulativ oder alternativ zum Klageverfahren gesetzlich legitimiert werden.

Die Gemeinschaft sollte hierzu gerade in größeren Gemeinschaften einen Bevollmächtigten benennen, der die Interessen der Gemeinschaft bzw. der (beklagten) Eigentümer vertritt. Das Verfahren sollte zur Meidung zeitlicher Verzögerungen und Schaffung von Rechtssicherheit zeitlich begrenzt werden. Folgerichtig müsste die Anfechtungsfrist im Fall der Einleitung eines außergerichtlichen Schlichtungsverfahrens verlängert oder ausgesetzt werden.

 

3 FÖRDERUNG VON BARRIEREFREIHEIT UND ELEKTROMOBILITÄT - BESCHLUSSMEHRHEITEN ABSENKEN

Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität stellen im Regelfall eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG) dar. Hierfür ist gem. § 22 WEG die Zustimmung aller Eigentümer, die über das übliche Maß hinaus von der Maßnahme betroffen sind, erforderlich. In der Praxis erweist sich die Zustimmung aller Eigentümer häufig als Hindernis zur Durchführung dieser Maßnahmen, da einzelne Eigentümer sich entweder nicht betroffen fühlen oder nicht interessiert sind.

Um die Hürde der Zustimmungsbedürftigkeit aller E  igentümer zu senken, und die Durchführung solcher Maßnahmen zugunsten der betroffenen Eigentümer zu fördern, sollten die erforderlichen Beschlussmehrheiten je nach dem Grad der Veränderung der Anlage und der Intensität des Eingriffes in die Belange der Gemeinschaft abgesenkt werden.

Dies entspricht auch der politischen Zielsetzung zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität. § 22 WEG könnte durch einen Abs. 4 (neu) um Maßnahmen der Barrierefreiheit und Elektromobilität mit den entsprechenden Beschlusskompetenzen erweitert werden.

 

4 KLARE DEFINITIONEN FÜR BAULICHE MASSNAHMEN UND INSTANDSETZUNGENs72

Bauliche Maßnahmen und Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung in einer Wohneigentumsanlage werden im Gesetz nur fragmentarisch aufgeführt. In der Praxis zeigt sich, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Maßnahmen mit den unterschiedlichen Beschlussmehrheiten als schwierig erweist und nicht selten wegen fehlender wirksamer Beschlussfassung undurchführbar sind. Zur Meidung der schwierigen Abgrenzung sollten Maßnahmekataloge mit klassischen Regelbeispielen zu baulicher Veränderung, Modernisierung, modernisierender Instandsetzung in §§ 21 und 22 WEG direkt in das Gesetz eingefügt werden. Die Schaffung von Regelbeispielen schafft Klarheit für Eigentümer, Verwalter und Beirat und es bedarf keiner stetigen Gesetzesanpassung von Einzelmaßnahmen.

 

 

 

5 EEG-UMLAGE: GLEICHBEHANDLUNG FÜR EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT GEFORDERT

Die WEG ist benachteiligt bei der Förderung der Stromeigenversorgung der Wohnanlage. Der Deutsche Bundestag hat am 29. Juni 2017 das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom verabschiedet. Nach dem sog. „Mieterstrommodell“ zahlen Mieter bei der Inanspruchnahme selbsterzeugten Stroms nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetzes (EEG) nur eine verringerte EEG-Umlage. Mieter sollen künftig vom Solarstrom auf dem Hausdach profitieren können. Ziel ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen.

Haushalte in Einfamilienhäusern nutzen bereits günstigen, selbstproduzierten Strom. Demgegenüber bleibt selbstnutzenden Wohnungseigentümern die Inanspruchnahme vergünstigter Konditionen bei der Stromeigenversorgung nach dem Wortlaut des EEG nach wie vor versagt. Einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Betreiber der Stromerzeugungsanlage müssen demnach die volle EEG-Umlage entrichten und zusätzliche bürokratische Pflichten wahrnehmen. Dies stellt eine unhaltbare Diskriminierung von Wohnungseigentümern und ein Hemmnis der ambitionierten Klimaschutzziele der Bundesregierung dar. Der IVD fordert eine Gleichbehandlung von Eigentümergemeinschaften bei der EEG-Umlage.

 

6 VERWALTER SOLL RÜCKSTÄNDIGE HAUSGELDER EINFORDERN DÜRFEN

Das Wohnungseigentumsgesetz vermittelt dem Verwalter keine originäre Befugnis, Ansprüche gegen säumige Hausgeldschuldner sowohl in Bezug auf Abrechnungsspitzen oder Sonderumlagen gerichtlich geltend zu machen. Er muss hierzu durch die Eigentümer gesondert per Beschlussfassung oder Vereinbarung ermächtigt werden.

s9Dies erweist sich in der Praxis als Hemmnis, um die für die Eigentümergemeinschaft notwendigen Bewirtschaftungskosten dem Gemeinschaftsvermögen zeitnah zukommen zu lassen. In den meisten Teilungserklärungen finden sich keine Vereinbarungen, die den Verwalter zum aktiven Vorgehen ermächtigen. Auf der anderen Seite erfolgen Beschlussfassungen der Eigentümer nur einmal jährlich im Rahmen einer Eigentümerversammlung und unterliegen sodann dem Risiko eines unter Umständen langwierigen Beschlussanfechtungsverfahrens. Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld mehr, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter schnell handeln. Denn die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft bestehen auch weiterhin. Die notwendige Liquidität der Gemeinschaft kann durch unterlassene Zahlungen sowohl von laufenden Wohngeldern aber auch Sonderumlagen einzelner Eigentümer schnell gefährdet werden. Um die Liquidität einer Gemeinschaft jederzeit sicherzustellen und diese aufrechtzuerhalten, sollte das Gesetz eine originäre Befugnis des Verwalters zur Durchführung von Aktivprozessen regeln, die den Verwalter ermächtigt, sowohl laufende Hausgeldzahlungen, Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen ohne gesonderte Beschlussfassung gerichtlich durchsetzen zu können. Der Wortlaut des § 27 Abs. 2 Ziff. 3 wäre dahingehend zu ändern, dass das Erfordernis der gesonderten Ermächtigung gestrichen wird.

 

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