Immobilienverband IVD

Wohnungsneubau statt Mietenregulierung

Wohnungsneubau statt Mietenregulierung

KONZENTRATION AUF WOHNUNGSNEUBAU STATT AUF MIETENREGULIERUNG

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und eine Kappung der Modernisierungsmieterhöhung halten nicht das, was sie versprechen. s3_großIm Gegenteil: Sie lenken von den eigentlichen Wohnungsbauproblemen ab.

Die Regulierungen der 18. Legislaturperiode haben klar gezeigt: Mietrechtliche Eingriffe in die Wohnungsmärkte verfehlen ihre Wirkung und führen nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum. Die wirkliche Ursache für die steigenden Preise ist das fehlende Angebot. Es werden einfach zu wenig Wohnungen gebaut. Deutschland braucht jedes Jahr 400.000 Wohnungen, um einen ausgewogenen und interessengerechten Mietwohnungsmarkt zu haben.

Mit Blick auf die geplanten mietrechtlichen Verschärfungen (Mietrechtspaket 2.0) der drei im Deutschen Bundestag vertretenen Parteien warnt der IVD vor einer zu hohen Belastung der Wohnungsmärkte. Das Kostenproblem bei Modernisierungsmaßnahmen, an dem maßgeblich Baukostenerhöhungen und gestiegene politische Energieeffizienz-Anforderungen schuld sind, kann nicht im Mietrecht gelöst werden.

 

1 KEIN REFORMBEDARF ERSICHTLICH – WENIG STREIT BEI MODERNISIERUNGEN

Es gibt wenig Streit, wenn es um Modernisierungen von Wohnungen geht. Laut dem Deutschen Mieterbund machten im Jahre 2015 die Beratungen um die Modernisierung gerade einmal 3,5 % aus. Die Betriebskosten stehen hingegen an erster Stelle bei der juristischen Beratung. Für den Immobilienverband IVD ist kein Reformbedarf hinsichtlich der Modernisierungen ersichtlich.

 

2 MIETPREISBREMSE ABSCHAFFEN STATT IMMER WEITER ZU VERSCHÄRFEN

s4Mieter sollen Kenntnis über die Höhe der Vormiete haben, um zu beurteilen, ob die verlangte Miete zulässig ist bzw. durch die Mietpreisbremse vorgegebene Grenze überschreitet. Kommt das sogenannte Mietrechtspaket 2.0, soll nach den Plänen der Befürworter der Verschärfung der Vermieter nicht mehr nur über die Höhe der Vormiete Auskunft geben, sondern darüber bereits vor Vertragsschluss informieren. Nach Ansicht des IVD ist eine vorvertragliche Informationspflicht nicht erforderlich, da es dem Mieter zuzumuten ist, nach der Vormiete zu fragen. Führt man diese ein, zeigt dies nur, wie wenig Vertrauen der Gesetzgeber in die Eigenverantwortlichkeit der Mieter hat.

Die Sozialdemokraten gehen sogar soweit, dass dem Vermieter ein Rückzahlungsanspruch an den Mieter auferlegt werden soll und zwar gleich für den gesamten Zeitraum ab Mietvertragsabschluss. Das ist unverhältnismäßig, da die zulässige Miete auch für den Vermieter nur schwer auszumachen ist, insbesondere in Kommunen wo es keinen Mietspiegel gibt. Hat der Vermieter sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, lässt sich diese erst im Gerichtsverfahren ermitteln und festlegen, da die ortsübliche Vergleichsmiete stets einer Bewertung unterliegt.

Für den Immobilienverband ist es daher nur folgerichtig, dass der Bemessungszeitpunkt wenn überhaupt nur an der sogenannten Rüge auszurichten ist. Obgleich eine Informationspflicht mit einem Rückzahlungsanspruch nach Auffassung des IVD unverhältnismäßig hart den Privatvermieter treffen würde. Die Mietpreisbremse sollte abgeschafft anstatt verschärft werden.

 

3 MODERNISIERUNGEN MÜSSEN WIRTSCHAFTLICH BLEIBEN

Statt bisher elf Prozent sollen Vermieter nach einer Modernisierung künftig nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen. Durch ein Absenken der Erhöhungsmöglichkeit werden Vermieter davon Abstand nehmen, Wohnraum zu modernisieren und somit auf ein zeitgemäßes Niveau zu bringen. Die energiepolitischen Ziele können so nicht mehr eingehalten werden. Auch der altersgerechte Umbau bleibt auf der Strecke.

Berechnungen des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS, Gutachten „Wirkungsanalyse der Mietrechtsänderungen“, Teil 2: Mieterhöhung nach Modernisierung, September 2014) haben ergeben, dass bereits eine Reduzierung der Modernisierungsmieterhöhung von elf auf zehn Prozent die Wirtschaftlichkeit von hauptsächlich kleinen Modernisierungsmaßnahmen in Frage gestellt.

 

4 NEBEN DER ABSENKUNG DER MIETERHÖHUNGSPOTENZIALE AUCH WEITERE KAPPUNGSGRENZE GEPLANT

Nach den neuen Plänen der Sozialdemokraten soll auch bei der Mieterhöhung nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Hiernach soll die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Die Pläne für eine Kappungsgrenze stellen eine erneute Verschärfung dar, zumal sie undifferenziert auf den Wohnraum Einfluss nimmt. Günstige Wohnungen haben danach gar keine Chance mehr auf eine Modernisierung, da schlichtweg das Mieterhöhungspotenzial fehlt. Hingegen bieten besser ausgestattete Wohnungen durchaus Modernisierungs- und damit Mieterhöhungspotenzial. Entsprechen diese mietrechtlichen Pläne dem Ansinnen der Mieter?

Oder konterkariert die künftige Bundesregierung damit nicht das eigentliche Ziel, auch kostengünstigen Wohnraum zu modernisieren?

 

5 VEREINFACHTES VERFAHREN – GUT, WENN ES AUCH GUT GEMACHT WIRD

Private Vermieter mit nur einer Wohnung oder wenigen Wohnungen sollen ein vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung anwenden können. Langfristig sollen damit niedriginvestive Maßnahmen mietrechtlich vereinfacht werden, um Investitionshemmnisse für Kleinvermieter zu reduzieren.

Schaut man auf die anderen mietrechtlichen Regulierungen zur Beschränkung der Sondermieterhöhung, relativiert sich dieser Vorschlag. Zwar ist es grundsätzlich zu begrüßen, dass eine Modernisierungs-Mieterhöhung transparenter und verständlicher umgesetzt werden kann, jedoch bleibt am Ende kaum Potenzial für die Erhöhung. Mit der Einführung eines vereinfachten Verfahrens darf keine weitere Beschneidung der bisherigen Regelung einhergehen. 

 

6 NEUE HÄRTEFALLREGELUNG ZU KURZ GEDACHT: UNTERE EINKOMMEN WERDEN BEI MODERNISIERUNG AUSGEGRENZT

Die Parteien SPD und Die Linke wollen mithilfe eines gesetzlichen Regelbeispiels klarstellen, dass eine finanzielle Härte (Härtefallregelungen) regelmäßig dann vorliegt, wenn durch eine Mieterhöhung der Anteil der Miete am Nettoeinkommen, einschließlich der Heizkosten, die Mietkosten um 40 Prozent übersteigen. Die Wohnungswirtschaft ist grundsätzlich sozial orientiert. Eine Modernisierung am Einkommen des Mieters festzumachen, ist unrealistisch und kontraproduktiv, eben weil sie auch Modernisierungsmaßnahmen im Wohnbestand verhindern.

Unrealistisch auch daher, weil der Vermieter sich vor der Entscheidung über eine Modernisierungsmaßnahme anschauen muss, was der Mieter zum Zeitpunkt der Maßnahme (netto) verdient. Wenn das Einkommen des Mieters nahe an der vorgeschlagenen 40-Prozent-Grenze liegt, müsste sich der Vermieter gegen eine Modernisierung der Wohnung entscheiden. Damit würden diese Mieter vom Vorzug einer modernisierten Wohnung komplett ausgeschlossen. Das Justizministerium würde damit eine Diskriminierung und Stigmatisierung von Mietern mit geringeren Einkünften bewirken.

Unklar ist auch, wie in Fällen verfahren werden soll, in denen ein einkommensstarker Ehepartner in der Wohnung lebt, aber nicht Vertragspartner ist. Hier wäre die Regelung gegenüber anderen Mietern ungerecht. Weitere praktische Probleme wären unter anderem: die Offenlegungspflicht des Mieters, die Handhabung bei einem Jobwechsel mit Einkommensverlust oder bei Arbeitslosigkeit.

 

7 MIETSPIEGEL DÜRFEN NICHT WEITER ZUM POLITISCHEN STEUERUNGSELEMENT WERDEN

Das Justizministerium will den Bezugszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre ausweiten. Damit wollen die Sozialdemokraten die älteren Neuvertragsmieten und angehobenen Mieten neu gewichten und somit die ortsübliche Vergleichsmiete absenken.

Nach den Plänen der SPD soll der Mietspiegel lediglich eine Verlängerung des Bezugszeitraumes bekommen, anstatt auf eine breite Datenbasis abzustellen. Der Mietspiegel darf nicht zum politischen Steuerungsinstrument missbraucht werden, um die Mieten zu „dämpfen“. Der Mietspiegel soll wortwörtlich ein „Spiegel der Marktmieten“ darstellen.

s101Vor allem in Ballungsgebieten und Großstädten hätte diese Regelung zur Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Kombination mit der Mietpreisbremse auf Jahre eingefroren wird oder das Mietniveau sogar absinkt. Hierdurch würde es zu einer massiven Entwertung des Mietwohnungsbestandes kommen. Dies hat auch ein 2016 vom IVD in Auftrag gegebenes Gutachten des „Center for Real Estate Studies“ (CRES)* für 50 deutsche Städte ergeben. Ein solcher Mietenstopp ist für Vermieter unfair, da sie nicht einmal einen Ausgleich für die Inflation erhalten. Obgleich die Aufwendungen für Instandhaltung und Verwaltung aufgrund höherer Lohnkosten steigen, bleiben die Mieten unverändert. Dies wird zwangsläufig dazu führen, dass Investitionen in den Bestand gekürzt werden und sogar schließlich ganz unterbleiben, ausgenommen der Instandhaltung.

* Studie „Anpassung des Bezugszeitraums zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete“ des Center for Real Estate Studies“ (CRES), Frühjahr 2016

 

Die von Prof. Dr. Marco Wölfle vom CRES verfasste Studie hat ergeben, dass die Verlängerung des Bezugszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete auf acht Jahre s11in Städten, in denen die Mieten in den letzten Jahren gestiegen sind, zu einem Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete um ca. einen Euro je Quadratmeter führen würde. In München würde sie beispielsweise von 12,60 Euro auf 11,69 Euro und in Stuttgart von 10,90 Euro auf 10,15 Euro absinken. Der Grund liegt darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete einen Durchschnittswert darstellt, der aus den Neuvertragsmieten und den Mieterhöhungen im Bestand gebildet wird.

 

8 EINE WOHNFLÄCHENBERECHNUNG BENÖTIGT EINE TOLERANZGRENZE

Allein die tatsächliche Wohnfläche soll über die Höhe der Miete und der Nebenkosten entscheiden. Das klingt gerecht. Wer jedoch schon einmal eine Berechnung der Wohnfläche angestellt hat, weiß, dass diese kaum zu ermitteln ist. Unterschiedliche Sachverständige ermitteln unterschiedliche Ergebnisse. Auf Messtoleranzen zu verzichten, bedeutet dem Vermieter eine Pflicht aufzuerlegen, die er nicht erfüllen kann, zumal die Zuschnitte der Wohnungen oftmals individuell sind. Die Wohnflächenberechnung benötigt eine Toleranzgrenze, um den in Deutschland bislang vorherrschenden Rechtsfrieden zwischen Mietern und Vermietern zu wahren und eine Einspruchs- und Prozesslawine zu vermeiden.

14.09.2017 | Immobilienverband IVD | Fachthemen, Für Experten, Für Verbraucher, Intern, intern, intern, Politik

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