Immobilienverband IVD

Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter – eine erste Kommentierung

Der Bundestag hat am 22. Juni 2017 das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum verabschiedet. Entgegen des Gesetzentwurfs der Bundesregierung hat sich der Bundestag gegen die Einführung eines Sachkundenachweises entschieden. Stattdessen wurde für beide Berufsgruppen u.a. eine Fortbildungsverpflichtung beschlossen. Bevor das Gesetz in Kraft tritt, muss es noch vom Bundesrat abschließend beraten werden. Dies wird am 22. September 2017 der Fall sein. Das Gesetz würde dann voraussichtlich am 1. August 2018 in Kraft treten. Zuvor wird ist jedoch noch eine Rechtsverordnung (siehe Nr. 3) zu erlassen, in der wesentliche Details noch zu regeln sind.

Die Fortbildungsverpflichtung allein ist nach Ansicht des Immobilienverbandes unzureichend. Der  gesetzliche Sachkundenachweis sollte einen fairen und qualitativen Wettbewerb herstellen, indem eine Berufszulassungsprüfung verpflichtend wird. Dennoch sieht der IVD die Fortbildungsverpflichtung als einen ersten richtigen Schritt an, da hiermit eine Weiterbildungsverpflichtung für das gesamte Berufsleben des Verwalters und Maklers abgebildet wird.

 

1. Neuregelung für Immobilienmakler – Weiterbildungsverpflichtung

Nach dem Gesetzesbeschluss gilt die Fortbildungsverpflichtung für den Gewerbetreibenden und die Personen, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Personen, die eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt nachweisen können, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit.

Der Umfang der Fortbildungsverpflichtung beträgt 20 Stunden innerhalb von drei Jahren, die in diesem Zeitraum zu absolvieren sind. Unklar ist derzeit, welche Bildungsangebote anerkannt werden. Die Details der Fortbildungsverpflichtung werden in einer Rechtsverordnung geregelt, die allerdings noch nicht vorliegt. Der IVD erwartet, dass die Inhalte der Rechtsverordnung bis Ende diesen Jahres vorliegen, um eine angemessene Vorbereitungszeit für die Wirtschaft und Bildungseinrichtungen einzuräumen. Es ist davon auszugehen, dass die Bildungseinrichtungen EIA und DIA mit ihren Bildungsangeboten anerkannt werden.

Ebenfalls in der Rechtsverordnung ist noch zu regeln, in welcher Weise die Teilnahme an den entsprechenden Seminaren und Veranstaltungen gegenüber der zuständigen Behörde nachgewiesen werden muss. Zwei Möglichkeiten sind in diesem Zusammenhang denkbar. Zum einen könnte der Gewerbetreibende verpflichtet werden, von sich aus die Behörde zu unterrichten. Zum anderen ist möglich, dass der Gewerbetreibende erst auf Aufforderung reagieren muss, wobei die Behörde sicherlich nur Stichproben durchführen wird. Bei beiden Varianten wäre der Nachweis erstmals 2021 zu erbringen.

Neben der Behörde muss auch der Auftraggeber/Kunde über die  erfolgreiche Nutzung eines Weiterbildungsangebotes informiert werden, wobei in diesem Fall zudem Angaben zur beruflichen Qualifikation zu machen sind. Wie die Pflichten gegenüber dem Auftraggeber/Kunden über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen auferlegt werden, ist ebenfalls der Rechtsverordnung vorbehalten. Aus Sicht des IVD ist es denkbar, dass der Gewerbetreibende auf seiner Webseite seiner Informationspflicht nachkommen kann. Wünschenswert wäre es, wenn private Gütesiegel wie etwa das Fortbildungssiegel des IVD einbezogen werden könnten. Insgesamt sollten die entsprechenden Anforderungen an Form und Umfang nicht zu hoch sein, da ein Verstoß zu einer Abmahnung durch einen Mitbewerber führen könnte.

Der IVD wird sich bei dem für die Rechtsverordnung zuständigen Bundeswirtschaftsministerium für eine praxisnahe und praktikable Lösung einsetzen.

 

2. Neuregelung für Immobilienverwalter

 

a. Erlaubnispflicht der Tätigkeit

Bisher hat der Immobilienverwalter sein Gewerbe bei der zuständigen Behörde lediglich anmelden müssen, um seine Tätigkeit ausüben zu dürfen. Mit der nun beschlossenen Änderung steht diese zukünftig unter einem Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet, dass – wie bei den Immobilienmaklern – eine Erlaubnis nur erteilt wird, wenn der Antragsteller zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

 

b. Versicherungspflicht

Im Unterschied zu den Immobilienmaklern wird die Erlaubnis darüber hinaus nur erteilt, wenn der Antragsteller eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann. Das bedeutet, dass diese bei Antragstellung bereits abgeschlossen sein muss und ein entsprechender Nachweis vorzulegen ist. Unklar ist derzeit, wie sichergestellt wird, dass der Versicherungsschutz auch nach Antragstellung bestehen bleibt. Bei den Immobiliendarlehensvermittlern erfolgt dies in der Weise, dass das Versicherungsunternehmen der Behörde anzeigen muss, wenn der Versicherungsvertrag beispielsweise gekündigt wird oder sonst ein Umstand eintritt, der den vorgeschriebenen Versicherungsschutz beeinträchtigt. Es ist denkbar, dass dieselbe Regelung auch insoweit zur Anwendung kommt. Weitere Details wie auch der Umfang (Deckungssumme etc.) sollen in der Rechtsverordnung geregelt werden.

 

c. WEG- und Mietverwalter

Nach den ursprünglichen Plänen der Bundesregierung sollten lediglich WEG-Verwalter in den Anwendungsbereich einbezogen werden. Auf Drängen des IVD wurden nun auch Verwalter aufgenommen, die für Dritte Mietverhältnisse über Wohnraum verwalten. Da der im Gesetz definierte Begriff des Wohnimmobilienverwalters auf eine gewerbsmäßige bzw. Verwaltung für Dritte abstellt, ist eine Verwaltung von eigenen Beständen von der Erlaubnispflicht ausgenommen.

 

d. Weiterbildungsverpflichtung

Die Weiterbildungsverpflichtung für Immobilienmakler gilt in gleicher Weise auch für Wohnimmobilienverwalter und die mitwirkenden Personen. Diejenigen, die einer Makler- und Verwaltertätigkeit ausüben bzw. an ihr mitwirken, müssen in drei Jahren logischerweise insgesamt 40 Stunden absolvieren, 20 Stunden je Tätigkeit. Zudem trifft sie die Nachweis- und Informationspflicht in „doppelter“ Weise. Lediglich Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte sind nach der Gesetzesbegründung in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Weiterbildungsverpflichtung befreit.

 

e. Übergangsregelung

Bereits am Markt tätige Wohnimmobilienverwalter müssen innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes eine entsprechende Erlaubnis beantragen, wobei maßgeblich der Tag des Antrags und nicht der der Erlaubniserteilung ist. Tritt das Gesetz beispielsweise am 1. August 2018 in Kraft, muss die Erlaubnis spätestens am 31. Januar 2019 beantragt worden sein. In Anbetracht der Tatsache, dass der Verwalter illegal handelt und mit einem Bußgeld belegt werden kann, wenn er es bis dahin nicht geschafft hat, eine Erlaubnis zu beantragen, hält der IVD die Übergangsfrist von sechs Monaten für zu kurz. Da das Gesetz insoweit jedoch nicht mehr geändert werden kann, sollte die Übergangsfrist unbedingt beachtet werden.

Fristen Sachkundenachweis

 

3. Inhalte und IVD-Positionen zu der Rechtsverordnung

Zahlreiche Details, welche die Neuregelung betreffen, sind nicht im Gesetz geregelt, sondern einer Rechtsverordnung vorbehalten. Diese kann das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mit Zustimmung des Bundesrates erlassen. Die entsprechende Ermächtigungsgrundlage tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft, was voraussichtlich im Oktober 2017 der Fall sein wird. Nach Auffassung des IVD sollte das Ministerium die Rechtsverordnung möglichst bald erlassen, damit sich die Wirtschaft und Verwaltung auf die darin geregelten Pflichten einstellen können.

Nach § 34c Abs. 3 Satz 1 GewO soll in der Rechtsverordnung der Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes geregelt werden.

Hervorzuheben sind dabei folgende Pflichten bzw. Regelungen:

 

a. Versicherungspflicht – Deckungssumme und Nachweispflichten

Verwalter müssen künftig eine Haftpflichtversicherung abschließen, um eine Wohnimmobilienverwaltererlaubnis zu erhalten. Die inhaltlichen Anforderungen, insbesondere

  • die Höhe der Mindestversicherungssummen,
  • die Bestimmung der zuständigen Behörde im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes,
  • der Nachweis über das Bestehen der Haftpflichtversicherung und
  • die Anzeigepflichten des Versicherungsunternehmens gegenüber den Behörden sollen in der Rechtsverordnung geregelt werden.

Aus Sicht des IVD sollte die Mindestversicherungssumme mindestens 150.000 € betragen, um den Verbraucher ausreichend zu schützen. Im Hinblick auf den Nachweis über das Bestehen der Versicherung sollte sich der Verordnungsgeber an bestehenden Verfahren orientieren. Insbesondere wird die Regelung für sinnvoll erachtet, dass die Versicherungsunternehmen die zuständige Aufsichtsbehörde informieren muss, wenn der Versicherungsschutz entfällt bzw. entfallen ist.

 

b. Weiterbildungsverpflichtung

Nach dem Gesetz sind die Gewerbetreibenden und die bei ihnen beschäftigten Personen zu einer regelmäßigen Weiterbildung verpflichtet. Um diese Pflicht durchzusetzen, soll gegenüber der zuständigen Behörde ein Nachweis erbracht werden. Wie dieser Nachweis zu erbringen ist, soll in der Rechtsverordnung geregelt werden.

Der IVD plädiert dafür, ein möglichst einfaches Verfahren einzuführen. Angemessen aber auch als ausreichend wird angesehen, wenn der Gewerbetreibende und die bei Ihnen beschäftigten Personen auf Nachfrage der Behörde entsprechende Nachweise vorlegen. Die Behörde also Stichproben durchführt. Eine regelmäßige Vorlage durch die Pflichtigen wäre für die Wirtschaft und Verwaltung mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Diese hätte zur Folge, dass die Behörde alle Eingaben darauf prüfen müsste, ob die Anforderungen an die Nachweise erfüllt sind und ob diese zum maßgeblichen Zeitraum gehören. Da ein Verstoß gegen die Nachweispflicht zu einem Bußgeld führen würde, erscheint eine stichprobenartige Überprüfung als ausreichend.

 

c. Informationspflicht gegenüber Auftraggeber

Zudem sieht das Gesetz Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber über die berufliche Qualifikation und absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen des Gewerbetreibenden und der unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden beschäftigten Personen vor. Wie dieser Informationspflicht nachgekommen werden kann, soll ebenfalls in der Rechtsverordnung geregelt werden. Ein Verstoß hiergegen soll mit einem Bußgeld belegt werden können.

Zunächst ist zu befürworten, dass die Informationspflicht auch die berufliche Qualifikation des Gewerbetreibenden umfasst. Diese gibt dem Kunden eine gute Möglichkeit, den Unternehmer im Hinblick auf seine fachliche Kompetenz einzuordnen. Dass sich die Pflicht auch auf die Mitarbeiter erstreckt, erscheint etwas überzogen. In Ansehung dessen sollte die Bewältigung der Informationspflicht weitgehend in das Ermessen der Beteiligten gestellt werden. Es sollte etwa die Möglichkeit eingeräumt werden, allgemein auf der Webseite etwas zur Qualifikation zu schreiben. Es erscheint auch wenig praktikabel, wenn ein größeres Unternehmen jeden einzelnen Mitarbeiter mit einem Hinweis auf seine Qualifikation aufführen müsste, der an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkt. Sofern keine Webseite unterhalten wird, sollte der Gewerbetreibende auf eine vergleichbare Weise (Informationsblatt etc.) über die Qualifikation informieren dürfen. Ein weiter Spielraum im Hinblick auf Art und Umfang der Information ist auch deshalb geboten, da ein enger Rahmen dazu führen kann, dass Fehler unterlaufen. Diese könnten nicht nur zu einem Bußgeld führen, was laut Gesetzesbegründung bei einem Verstoß gegen die entsprechenden Pflichten führen könnte, sondern auch Gegenstand einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung sein.

Ebenfalls geringe Anforderungen bzw. ein weiter Ermessensspielraum sollten aus denselben Gründen auch bei der Informationspflicht im Hinblick auf Fortbildungen gelten.

 

d. Befreiungsmöglichkeiten

Zudem soll nach der Gesetzesbegründung in der Rechtsverordnung geregelt werden, dass Gewerbetreibende und ihre weiterbildungspflichtigen Mitarbeiter, die eine mit Erfolg abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin nachweisen können, in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sind.

Nach Einschätzung des IVD sollte es bei dieser Ausnahme bleiben, da es bei der Fortbildungsverpflichtung darum geht, dass sich der Qualitätsstandard insgesamt verbessert. Ausnahmen sind insoweit jedoch kontraproduktiv, zumal der Umfang auch überschaubar ist. Von weiteren Ausnahmen sollte abgesehen werden, auch wenn der Wortlaut diese zulassen würde.

 

e. Anerkennung der Weiterbildungsangebote

Nicht ausdrücklich geregelt ist in der Rechtsverordnung, welche Weiterbildungsangebote anerkannt werden.

Hierzu bedarf es jedoch einer Regelung, damit sich die Pflichtigen und die Anbieter darauf einstellen können, ob die Angebote auch anerkannt werden. Der IVD, der seit 2016 ein Fortbildungssiegel vergibt, erkennt nur solche Angebote an, die auf eine Weiterbildung ausgerichtet sind. Angebote, die auf eine (Zusatz-)Qualifikation abzielen werden dagegen nicht anerkannt.

Aus Sicht des IVD sollten kommerzielle Kursanbieter, IHK und Berufsverbände sowie ihre Bildungseinrichtungen anerkannt werden. Universitäten und Fachhochschulen kommen nur in Betracht, soweit sich das Angebot auf eine Weiterbildung bezieht und nicht auf das Erreichen einer bestimmten Qualifikation.

Foto von Sun Jensch

Sun Jensch

Bundesgeschäftsführerin

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

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