Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zur Schriftform im Gewerbemietvertrag

Wie muss eine Verlängerungsoption ausgeübt werden?

Mietverträge über Geschäftsräume, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen gem. § 550, 578 Abs. 2 BGB der schriftlichen Form. Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Vertrag ordentlich kündbar und eine etwa vereinbarte, länger als ein Jahr dauernde Festlaufzeit damit unwirksam.

Unter Berufung auf vermeintliche oder tatsächliche Schriftformmängel versuchen deshalb immer wieder Mieter — oder Vermieter — langlaufende Gewerbemietverträge vorzeitig zu kündigen. Ein Unterproblem dieser Gattung ist die Frage, welche formalen Anforderungen eingehalten werden müssen, wenn der Mietvertrag eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters enthält und diese „schriftlich“ ausgeübt werden muss.

Es stellt sich dann die Frage, ob für die Ausübung des Optionsrechtes auch die Fax- oder Email-Form genügt.

 

Was sagen die Gerichte:

Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses gem. § 550 BGB ist es, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt. Dabei geht es nicht um die Frage, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist (BGH NJW 2010, 1518) und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht. Insoweit kann auch bei der Verlängerungsoption der Erwerber nicht dem Mietvertrag entnehmen, ob diese durch den Mieter tatsächlich ausgeübt wurde. Nach Meinung des BGH ist der Erwerber aber insoweit ausreichend geschützt, als dass er dem Mietvertrag jedenfalls entnehmen kann, dass eine solche Option überhaupt besteht (BGH NZM 2013, 759). Deshalb bedarf die Ausübung der Option durch den Mieter nicht der strengen Schriftform des § 550 BGB und kann auch per Fax oder Email ausgeübt werden (BGH NZM 2014, 308).

 

Praxishinweis:

Eine praxisrelevante Rechtsprechung des BGH, die kürzlich auch noch einmal vom Kammergericht (8 U 116/16) bestätigt wurde. Dass der Mieter die „strenge“ Schriftform nicht einhalten muss, bedeutet allerdings nicht, dass er die Option auch mündlich ausüben könnte. Ein gewisses Formerfordernis besteht also, wenn der Mietvertrag für die Ausübung der Option Schriftlichkeit vorsieht.

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