Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zum Übergang von Mietverträgen beim Grundstücksverkauf

Geht ein Mietvertrag auch dann auf den Erwerber über, wenn der Verkäufer und der Vermieter nicht identisch sind?

§ 566 BGB bestimmt, dass beim Verkauf eines Grundstücks die für das Grundstück geschlossenen Mietverträge mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergehen. In der Regel ist dies kein Problem, da Verkäufer und Vermieter ein und dieselbe natürliche oder juristische Person sind. Es kommt aber vor, dass Mietverträge auf Vermieterseite nicht vom Eigentümer abgeschlossen werden. Dann stellt sich die Frage, ob auch diese Mietverträge auf den Käufer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie nach § 566 BGB übergehen.

 

Was sagen die Gerichte:

Der BGH ist in dieser Frage bisher sehr zurückhaltend gewesen und hat an dem Identitätserfordernis zwischen Verkäufer und Vermieter festgehalten. Im Jahre 2008 hat er erstmals hiervon eine Ausnahme gemacht und dies mit der besonderen Fallkonstellation in der dortigen Entscheidung begründet (XII ZR 89/06, MDR 2008, 853). In diesem Jahr hat das oberste deutsche Gericht seine Rechtsprechung ausgeweitet. Ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Käufer soll auch dann stattfinden, wenn die Vermietung des verkauften Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers (Verkäufer) und in dessen alleinigen wirtschaftlichen Interesse erfolgte und der Vermieter auch kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietvertrages hat (XII ZR 26/16 vom 12.07.2017). § 566 BGB sei eine Mieterschutzbestimmung und deshalb sei die über den Gesetzestext hinausgehende Anwendung in diesen Fällen gerechtfertigt.

 

Praxishinweis:

Zukünftig muss also immer geprüft werden, ob der Vermieter den fraglichen Mietvertrag in Abstimmung mit dem Eigentümer geschlossen hat. Nur wenn dies nicht der Fall ist, kann der Vertragsübergang bei Verkauf des Grundstücks fragwürdig sein.

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