Immobilienverband IVD

Vermietung und Verkauf möblierter Wohnungen

Geltung der Mietpreisbremse

In den städtischen Ballungsgebieten werden Wohnungen zunehmend möbliert vermietet. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung gilt jedoch auch in diesen Fällen die Mietpreisbremse. Eine Ausnahme gilt nur für Neubauten und – bei der Erstvermietung – bei einer umfassenden Modernisierung. Zwar gibt es bisher für möblierte Wohnungen keine Mietspiegel. Dies bedeutet aber nicht, dass deshalb die Mietpreisbremse nicht gelten würde. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vielmehr auf andere Weise zu ermitteln. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierfür nicht. Nach der Rechtsprechung ist hierzu der ortsüblichen Miete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung ein Möblierungszuschlag hinzuzurechnen. Da der Vermieter die Kalkulation des Möblierungszuschlags nicht offenlegen muss, ist eine Überprüfung, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten sind, schwierig.

Ausnahmen des § 549 Abs. 2 BGB

Nach § 549 Abs. 2 BGB sind von den Regelung des sozialen Wohnraummietrechts bestimmte Mietverhältnisse ausgenommen. Hierzu gehört Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird und möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters. Möblierte Wohnungen werden häufig zu einem vorübergehenden Zweck vermietet. Typische Fälle sind etwa die Vermietung an Montagearbeiter, Schauspieler und Studenten für das erste Semester. In diesen Fällen bietet es sich an, die Wohnung möbliert zu vermieten, da die Mieter sich nicht mit der Einrichtung der Wohnung belasten wollen. Möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters liegt nur dann vor, wenn auch der Vermieter selbst die Wohnung benutzt. Der möblierte Wohnraum muss Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein. Zwar ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung durchgängig bewohnt. Dennoch kann diese Ausnahme nur bei einer „privaten“ Wohnung genutzt werden.

Wann ist die Wohnung möbliert?

Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn mehr als die Hälfte der für die Führung eines Haushalts erforderlichen Einrichtungen mitvermietet werden. Die übliche Einbauküche reicht hierfür also nicht aus. In dem Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Dem Vertrag sollte eine Inventarliste beigefügt werden. Um den Zustand der Einrichtung zu dokumentieren, bietet es sich an, Fotos der Möbel anzufertigen. Wenn der Mieter die Möbel beschädigt, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Andererseits hat der Mieter einen Anspruch auf Austausch der mitvermieteten Gegenstände, wenn diese aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs erneuerungsbedürftig sind (Vgl. Landgericht Stuttgart, Urteil v.1.7.2015 - 13 S 154/14 zum Austausch eines abgenutzten Teppichbodens).

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach der Rechtsprechung ist die ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen in der Weise zu ermitteln, dass der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren unmöblierten Wohnraum ein angemessener Möblierungszuschlag hinzugerechnet wird. Dieser errechnet sich aus einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals und der Abschreibung für die Möbel. Nach h. M. darf die Kapitalverzinsung mit 12 bis 15 Prozent angesetzt werden und die Abschreibung – je nach Restnutzungsdauer der Möbel - mit 10 bis 15 %. Nach dem sogenannten Berliner Modell, das auf dem Urteil des LG Berlin, vom 21.3.03 – 63 S 365/01 beruht, ist ein Möblierungszuschlag von monatlich 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages zulässig. Dem liegt eine lineare Abschreibung auf den Zeitwert der Möbel von 10 Prozent und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde. Nach dem sogenannten Hamburger Modell sollen die Möbel nur auf sieben Jahre und damit in Höhe von jährlich 15 Prozent abgeschrieben werden. Allerdings soll es sich um eine degressive Abschreibung auf den jeweiligen Restwert der Möbel nach Abzug der Abschreibung für das vorangegangene Jahr handeln. Dies hätte zur Folge, dass der Möblierungszuschlag und dementsprechend auch die Miete jedes Jahr sinken. Diese Methode dürfte deshalb nicht sehr praktikabel sein.

Die Einbauküche ist allerdings in vielen Mietspiegeln bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt. Ob der Vermieter ein Wahlrecht hat, die Einbauküche bei Anwendung des Mietspiegels außer Acht zu lassen und sie stattdessen bei Berechnung des Möblierungszuschlags zu berücksichtigen, ist bisher ungeklärt.

Der Möblierungszuschlag muss in dem Mietvertrag nicht gesonderte ausgewiesen werden. Daher ist auch nicht erforderlich, dass der Vermieter den Zeitwert der Möbel und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt. Dies hat zur Folge, dass es bei möblierten Wohnungen häufig nur schwer möglich ist, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen.

Mietpreisbremse

Nach der Mietpreisbremse darf die ortsüblich Vergleichsmiete um 10 Prozent angehoben werden. Dies bedeutet, dass letztlich auch der Möblierungszuschlag um 10 Prozent erhöht werden darf.

RICHTIG 
ortsübliche Vergleichsmiete (unmöbliert)1200
+ Möblierungszuschlag200
= ortsübliche Vergleichsmiete1400
+ 10%140
zulässige Miete1540

 

 FALSCH 
ortsübliche Vergleichsmiete (unmöbliert)1200
+ 10%120
Summe1320
+ Möblierungszuchlag200
zulässige Miete1520

 

Steuerrecht

Vermietung

Umsatzsteuer

Die Vermietung von Grundstücke ist nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Da Möbel bewegliche Wirtschaftsgüter sind, fällt ihre Vermietung eigentlich nicht unter diese Befreiung. Im Umsatzsteuerrecht gilt jedoch das Prinzip der Einheitlichkeit der Leistung, so dass die Mitvermietung der Möbel als unselbständige Nebenleistung der Wohnungsvermietung behandelt und von der Montag, 20. November 2017 Steuerbefreiung der Wohnungsvermietung umfasst wird (vgl. BFH, Urteil vom 11.11.2015, Az. V R 37/14).

Zu beachten ist jedoch, dass nach § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG die kurzfristige Vermietung von Räumen nicht unter die Steuerbefreiung fällt. Als kurzfristig gilt dabei ein Zeitraum von 6 Monaten. Entscheidend ist die Absicht des Vermieters, die Räume nicht für einen dauernden Aufenthalt des Mieters zur Verfügung zu stellen. Wird der Mietvertrag für einen unbestimmten Zeitraum geschlossen und kündigt der Mieter vor Ablauf der 6 Monate liegt deshalb keine kurzfristige Vermietung im Sinne des § 4 Nr. 12 a UStG vor. Hält der Vermieter die Räume sowohl für Dauermieter als auch für kurzfristige Mieter bereits, sind sämtliche Vermietungsumsätze steuerpflichtig. Maßgeblich ist insofern das unmittelbare Vertragsverhältnis mit dem Mieter. Ob der Mieter die Räume zu kurzfristigen Zwecken untervermietet ist daher unerheblich. Für die Fälle des § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG gilt gemäß § 12 Nr. 11 UStG der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Dies gilt auch für den Teil des Entgelts, der auf die Mitvermietung der Möbel entfällt. Zwar gilt nach § 12 Nr. 11 Satz 2 UStG ausnahmsweise ein Aufteilungsgebot, nach dem der ermäßigte Steuersatz nicht für Leistungen gilt, die „nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn sie mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind“. Nach Abschnitt 12.16 Abs. 8 UStAE betrifft dies jedoch vor allem Verpflegungsleistungen (Frühstück), Getränkeversorgung und Nutzung des Wellnessbereichs. Für die Mitvermietung der Möbel gilt deshalb trotz des Aufteilungsgebots der ermäßigte Steuersatz. Wird bei einer kurzfristigen Vermietung eine Garage oder en Wagenabstellplatz mitvermietet, gilt dafür der Steuersatz von 19 Prozent.

Einkommensteuer, Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Die Vermietung von Wohnung gehört in der Einkommensteuer zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), so dass die Wohnungen zum Privatvermögen des Vermieters gehören nd nicht zu seinem Betriebsvermögen. Zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb werden die Vermietungseinkünfte erst dann, wenn der Vermieter an die Mieter Nebenleistungen erbringt, die über das Übliche hinausgehen. Daher stellt z.B. der Betrieb eines Hotels einen Gewerbebetrieb dar. Die Grenze mag im Einzelfall schwer zu bestimmen sein. Da die Vermietung möblierter Wohnungen aber seit jeher üblich war, führt die Mitvermietung von Möbeln nicht zur Gewerblichkeit der Mieteinkünfte. Wenn jedoch weitere Nebenleistungen erbracht werden wie beispielsweise Wäschewechsel, Reinigung der Wohnung oder Frühstock, handelt es sich um gewerbliche Einkünfte. Dies kann man vermieden, indem diese Nebenleistungen von einem Dritten als Dienstleister erbracht werden, mit dem der Mieter einen gesonderten Vertrag abschließt.

Gewerbesteuer, erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG

Wird die Vermietung in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG) oder einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG betrieben, gelten die Einkünfte aufgrund der Rechtsform des Vermieters als gewerblich und unterliegen der Gewerbesteuer. Gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG darf die Gesellschaft unter bestimmten engen Voraussetzungen ihren Gewinn jedoch um die Vermietungseinkünfte vermindern, so dass sie im Ergebnis keine Gewerbesteuer zahlen muss. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft sich darauf beschränkt, eigenen Grundbesitz - oder daneben eigenes Kapitalvermögen – zu verwalten. Die Mitvermietung von Möbeln stellt deshalb eine sogenannte schädliche Nebentätigkeit dar, die zum Verlust der erweiterten Kürzung führt. Eine Bagatellgrenze gibt es hier nicht. Dieser Effekt ist bei der Vermietung von Gewerberäumen bekannt, wenn der Vermieter Betriebsvorrichtungen mitvermietet. Zur Mitvermietung von Möbeln gibt es Montag, 20. November 2017 dagegen bisher kaum Rechtsprechung (vgl. das Urteil des FG Köln v. 29.4.2015, 13 K 2407/11 zur Vermietung eines Hotels mit der Zimmereinrichtung).

Fraglich ist, ob bereits die Mitvermietung einer Einbauküche eine schädliche Nebenleistung darstellt. Bisher hielt man dies für unschädlich, weil die Einbauküche steuerlich als Bestandteil des Gebäudes galt. Mit Urteil vom 3.8.2016 hat der Bundesfinanzhof jedoch entschieden, dass die Einbauküche kein Gebäudebestandteil ist, sondern ein selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut (BFH, Urt. vom, IX R 14/15). Zwar ist diese Entscheidung zur Einkommensteuer ergangen, die ihr zugrundeliegenden Gesichtspunkte dürften aber in gleicher Weise für die Gewerbesteuer gelten.

In der Praxis versuchen die Vermieter diesen Effekt dadurch zu vermeiden, dass sie die Möbel auf einen Dritten übertragen oder durch den Dritten anschaffen lassen. Sie selbst vermieten dann nur das Grundstück (die Räume), währen die Möbel dem Mieter von einer anderen Person vermietet werden. Es gibt also zwei getrennte Mietverträge. Mietrechtlich hat dies jedoch zur Folge, dass keine Vermietung möblierter Räume vorliegt.

Um zu erreichen, dass mit dem Endmieter nur ein Mietvertrag abgeschlossen wird, mietet nach einigen Modellen der Eigentümer der Möbel das Grundstück als Zwischenmieter von dem Eigentümer des Grundstücks und vermietet es an den Endmieter zusammen mit den Möbeln weiter. Wenn der Zwischenmieter gewerbesteuerpflichtig ist, hat dies jedoch den Nachteil, dass er die an den Grundstückeigentümer gezahlte Miete bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Gewerbesteuer dem Gewinn zur Hälfte wieder hinzurechnen muss (§ 8 Nr. 1 e GewStG).

Nach einem anderen Modell vermietet der Grundstückseigentümer die Möbel als Treuhänder für deren Eigentümer in eigenem Namen zusammen mit den Räumen an die Mieter. Ob diese Gestaltung steuerlich anerkannt wird, ist allerdings fraglich.

Wenn eine GmbH eine Wohnung mit Einbauküche vermietet, kann sie das Problem dadurch – für die Zukunft – vermeiden, dass sie die Küche dem Mieter verkauft.

Verkauf möblierter Wohnungen

Umsatzsteuer

Wenn ein Vermieter seine Wohnungen an einen anderen Vermieter verkauft, stellt dies gemäß § 1 Abs. 1 a UStG eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) dar. Der Verkauf ist deshalb nicht umsatzsteuerbar. Dies gilt auch für die mitverkauften Wohnungseinrichtungen. Anders ist es dagegen, wenn ein Bauträger die von ihm errichteten Wohnungen mit Möblierung an einen Investor verkauft, der diese vermietet. Da der Bauträger mit dem Grundstück kein Vermietungsunternehmen betrieben hat, stellt der Vorgang eine Lieferung dar, die umsatzsteuerbar ist. Gemäß § 4 Nr. 9 a ist die Grundstückslieferung jedoch von der Umsatzsteuerbefreit, da sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Der Bauträger könnte auf diese Umsatzsteuerbefreiung zwar verzichten, da der Erwerber als Vermieter Unternehmer ist. Wenn der Erwerber nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, weil er die Wohnungen umsatzsteuerfrei vermietet, wäre dies aber wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Die Umsatzsteuerfreiheit gilt jedoch nur für die Wohnungen selbst, nicht aber für die Möbel, da diese nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Denn die Umsatzsteuerfreiheit knüpft an das Grunderwerbsteuergesetz an, das wiederum auf das Grundstück im Sinne des BGB Bezug nimmt. Soweit der Kaufpreis für die Möbel gezahlt wird, unterliegt er deshalb der Umsatzsteuer. Schuldner der Umsatzsteuer ist der Bauträger als Verkäufer, weil auch die Vorschrift über die Umkehr der Steuerschuldnerschaft in § 13 b Abs. 5 i.V. mit Abs. 2 Nr. 2 UStG auf das Grunderwerbsteuergesetz und damit letztlich das BGB Bezug nimmt. In dem Kaufvertrag sollte deshalb vereinbart werden, dass der Kaufpreis für die Möbel von dem Käufer zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen ist.

Wendet man das o.g. Urteil des BFH auch in der Umsatzsteuer an, gilt dies auch, wenn der Bauträger die Wohnung mit einer Einbauküche verkauft. Der Bauträger sollte die Wohnungen daher ohne jegliche Möblierung und auch ohne Einbauküchen verkaufen.

Ewas Anderes gilt nur, soweit es sich um echte Einbaumöbel handelt, die zivilrechtlich als wesentliche Bestandteile des Gebäudes gelten. Dabei handelt es sich beispielsweise um Schränke, die keine Rückwand oder keine Seitenwände haben.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

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