Immobilienverband

Ich hab da mal eine Frage… zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse auch bei einem dreiseitigen Vertrag zwischen Vermieter, Vormieter und Nachmieter durch den der Mieter aus dem Mietvertrag ausscheidet und der Nachmieter in das Mietverhältnis eintritt?

Die Mietpreisbremse nach § 556 b BGB gilt ihrem Wortlaut nach für den Neuabschluss von Mietverträgen. Ein solcher Neuabschluss liegt aber nicht vor, wenn der Vermieter sich mit dem derzeitigen Mieter und dem Nachmieter darüber einigt, dass der Nachmieter in den Vertrag eintreten und der derzeitige Mieter aus dem Vertrag austreten soll. Der Nachmieter „übernimmt“ gewissermaßen den Mietvertrag auf Mieterseite. Dies ist unproblematisch. Schwierig könnte es aber werden, wenn im Zusammenhang mit der Auswechselung des Mieters auch die Miethöhe nach oben angepasst wird. Die Frage ist dann, ob sich diese neue Miete — ebenso wie beim Neuabschluss eines Vertrages — an der Mietpreisbremse messen lassen muss.

 

Was sagen die Gerichte:

Mit so einem Fall hat sich jetzt das Amtsgericht Berlin Neukölln zu befassen (20 C 19/17 vom 11.10.2017). Vermieter, Mieter, und Nachmieter hatten einen Vertrag geschlossen, durch den der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag eintreten und der derzeitige Mieter austreten sollte. In diesem Zusammenhang einigten sich die Parteien auch darauf, dass die Nettokaltmiete von EUR 508,00 auf EUR 813,12 erhöhen sollte. Die EUR 813,12 überschritten die Grenze der Mietpreisbremse deutlich.

Das Amtsgericht Neukölln kam hier zu dem Ergebnis, dass § 556 b BGB (Mietpreisbremse) nicht direkt anzuwenden sei. Es fi nde aber eine analoge Anwendung statt. Bei solchen Konstellationen handele es sich um eine planwidrige Regelungslücke im Gesetz, die durch analoge Anwendung geschlossen werden müsse. Interessenlage und Normzweck seien hier die gleichen wie bei der eigentlichen Anwendung von § 556 b BGB. Im Übrigen handele es sich bei dem dreiseitigen Vertrag auch um ein Umgehungsgeschäft. Das Gericht verurteilte den Vermieter die überhöhte Miete zurückzuzahlen.

 

Praxishinweis:

Man kann davon ausgehen, dass auch andere Gerichte in derartigen Konstellationen so entscheiden würden, wie das Amtsgericht Neukölln. Von Versuchen, die Mietpreisbremse durch „geschickte“ Konstellationen zu umgehen, ist daher abzuraten. Spannender ist dagegen die Frage, ob die Mietpreisbremse in einzelnen Ländern oder gar im Bund durch Gerichte endgültig gekippt werden wird.

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