Immobilienverband IVD

Bundesverfassungsgericht berät über die Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte

Am kommenden Dienstag, den 16. Januar wird der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer entscheiden. Da das BVerfG bereits im Hinblick auf die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer entschieden hat, dass die Einheitswerte gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstoßen, ist davon auszugehen, dass es im Hinblick auf die Grundsteuer genauso entscheiden wird. Voraussichtlich wird das Gericht die Einheitswerte für mit der Verfassung unvereinbar erklären und dem Gesetzgeber aufgeben, innerhalb einer bestimmten Frist eine Neuregelung zu schaffen.  Spannend ist jedoch, welche Frist das Gericht dem Gesetzgeber einräumen wird.

Sollte es dem Gesetzgeber nicht gelingen, innerhalb der ihm gesetzten Frist eine Neuregelung zu schaffen, könnten die Gemeinden keine Grundsteuer mehr erheben. Dabei geht es um viel Geld, das Steueraufkommen der Grundsteuer beträgt etwa 13 Mrd. EURO.

Da die Gemeinden auf diese sehr verlässliche Steuerquelle angewiesen sind, haben die Bundeländer bereits verschiedene Reformvorvorschläge gemacht. Unter der Federführung von Hessen und Niedersachsen hatte der Bundesrat in der vorangegangenen Legislaturperiode eine  Bundesratsinitiative beschlossen und einen entsprechenden Entwurf zur Änderung des Bewertungs- und des Grundgesetzes in das parlamentarische Verfahren eingebracht (BT-Drucksachen 18/10753 und 18/10751 vom 21.12.2016).

Nach dem Vorschlag soll Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer der sogenannte Kostenwert des Grundstücks sein. Dieser setzt sich aus dem Verkehrswert des Bodens und einem extrem typisierten Sachwert des Gebäudes zusammen. Als Wert des Bodens soll der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden. Dies soll es in Zukunft ermöglich, die betreffenden Werte in einem automatisierten Verfahren der Entwicklung anzupassen. Da etwa 35 Millionen Einheiten zu bewerten sind, sollen die neuen Werte zum 1.1.2022 erhoben werden und erstmalig zum    1.1.2027 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Bis dahin sollen die bisherigen Regeln über die Einheitswerte gültig bleiben.

Der IVD hält die vorgeschlagenen Kostenwerte nicht für geeignet.

Nach Ansicht des IVD kann nicht erwartet werden, dass das BVerfG dem Gesetzgeber eine derart lange Übergangszeit einräumen wird. Es muss daher eine Lösung gefunden werden, dies sich relativ schnell umsetzen lässt.

Außerdem wäre durch die vorgeschlagenen Kostenwerte eine ständige Erhöhung der Grundsteuer  vorprogrammierte. Steigende Bodenwerte und Baupreise würden auch ohne Anhebung der Hebesätze - zu einem ständigen Anstieg der Grundsteuer führen. Zwar könnten die Gemeinden insofern „gegensteuern“, indem sie die Hebesätze entsprechend absenken. Nach der bisherigen Erfahrung, wonach die Gemeinden die Grundsteuer teilweise erheblich erhöht haben, ist aber mit einer Absenkung der Hebesätze kaum zu rechnen. Seit 1990 ist der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern von 300 auf 517 Prozent gestiegen.

Neubauten würden gegenüber Altbauten aufgrund der steigenden Baukosten benachteiligt.

Der volle Ansatz der Bodenwerte würde vor allem in den Städten und in den begehrten Wohnlagen zu einer „explosionsartigen“ Erhöhung der Grundsteuer führen. Wer sich etwa in den 70-iger Jahren am damaligen Rand einer Großstadt ein Einfamilienhaus gekauft hat, würde eine Vielfaches der bisherigen Steuer zahlen müssen.

Prof. Johanna Hey vom Institut für Steuerrecht an der Universität Köln hat in Ihrem Gutachten, das die BID in Auftrag gegeben hat, festgestellt, dass der „Kostenwert“ auch verfassungsrechtlich bedenklich ist. Denn er setzt sich aus zwei höchst unterschiedlichen Werten zusammen: Während der Bodenrichtwert in etwa dem Verkehrswert des Bodens entspricht, hat der typisierte Sachwert des Gebäudes mit dessen Verkehrswert nichts zu tun. Denn dabei sollen individuelle Besonderheiten wie ein Reparaturrückstau oder Modernisierungen nicht berücksichtigt werden, weil dies einer automatisierten Bewertung im Wegen stünde. Je größer der Anteil des Gebäudewertes an dem Gesamtwert des bebauten Grundstücks ist, umso mehr würde sich der Kostenwert damit von dem tatsächlichen Verkehrswert entfernen. Nur bei einem unbebauten Grundstück würde der Kostenwert dem Verkehrswert entsprechen.

Nach Ansicht des IVD ist auch der Vorschlag, bei sämtlichen Grundstücken nur den Bodenwert zu berücksichtigen, verfassungswidrig. Zwar ließe sich eine derartige Bewertung leicht umsetzen, weil die Bodenwerte bereits vorliegen. Dadurch würden jedoch bebaute und unbebaute Grundstücke gleichheitswidrig behandelt und unbebaute Grundstücke im Verhältnis zu ihrem Verkehrswert stärker belastet als unbebaute Grundstücke. Politisch mag es zwar erwünscht sein, dadurch einen Druck auf die Eigentümer auszuüben, ihre Grundstücke zu bebauen. Dies kann jedoch den Verstoß gegen das Gebot der Gleichbehandlung nicht zu rechtfertigen.

Eine reine Bodenwertsteuer würde auch einen deutlichen Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip bedeuten. Denn wie der Bundesfinanzhof hat entschieden hat, soll die Grundsteuer auch einen Ausgleich für die Belastung der Gemeinde durch die Nutzung des Grundstücks darstellen. Ein unbebautes Grundstück wird aber typischerweise weniger stark genutzt als ein bebautes Grundstück und belastet die Gemeinden dementsprechend auch weniger stark.

 

Aus Sicht des IVD muss eine Grundsteuerreform

  • kurzfristig umsetzbar und
  • aufkommensneutral sein (das Messbetragsvolumen darf sich nicht erhöhen),
  • die unterschiedlichen Nutzungsarten angemessen berücksichtigen
  • die zumutbare Belastung der Nutzer angemessen berücksichtigen und
  • eine nachhaltigen Stadt- und Raumentwicklung ermöglichen.

Hierfür kommt nach Ansicht des IVD insbesondere das sog. „Südländermodell“ in Betracht, nach dem sich die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer aus den Flächen des Grundstücks und des Gebäudes ergibt. Die verschiedenen Nutzungsarten können durch unterschiedliche Multiplikatoren berücksichtigt werden.

Nach Ansicht des IVD hätte ein solches Modell außerdem den Vorteil, dass steigende Grundstückspreise und Baukosten nicht zu einem automatischen Anstieg der Grundsteuer führen würden.

Die Sitzung des BVerfG vom 16.1.2018

In seiner Sitzung am 16.1.2018 will das BVerfG über drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs sowie über zwei Verfassungsbeschwerden zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung zu verhandeln.

  1. Der Bundesfinanzhof hält in seinen Anträgen auf konkrete Normenkontrolle die Einheitsbewertung des Grundvermögens wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) ab dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2008 für verfassungswidrig.

Aufgrund der Systematik der Bewertungsvorschriften komme es bei der Feststellung der Einheitswerte zu gleichheitswidrigen Wertverzerrungen. Hauptursache hierfür sei, dass aufgrund der Rückanknüpfung der Wertverhältnisse die seit 1964 eingetretenen tiefgreifenden Veränderungen im Gebäudebestand sowie auf dem Immobilienmarkt nicht in die Bewertung mit einbezogen würden. Die Entwicklung des Bauwesens nach Bauart, Bauweise, Konstruktion und Objektgröße bleibe ebenso unberücksichtigt wie die wesentlichen Ausstattungsmerkmale einer Vielzahl von Gebäuden und Wohnungen. Gleiches gelte für städtebauliche Entwicklungen und Veränderungen am Wohnungsmarkt sowie für nach dem 1. Januar 1964 eingeführte Maßnahmen zur Wohnraumförderung. Eine Wertminderung wegen Alters für Gebäude unterschiedlichen Baujahrs sei durch die Festschreibung der Wertverhältnisse ebenfalls ausgeschlossen. Die weitreichenden Wertverzerrungen würden schließlich durch Defizite im Gesetzesvollzug noch deutlich verstärkt.

  1. Auch mit den vorliegenden Verfassungsbeschwerden machen die Beschwerdeführer im Kern die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 GG geltend.

Wie der Bundesfinanzhof sehen sie eine erhebliche Ungleichbehandlung bei der Einheitsbewertung infolge der seit 1964 eingetretenen Wertverzerrungen, aber auch in der Anwendung zweier unterschiedlicher Verfahren zur Bewertung von Grundstücken (Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren).

Die Systematik der Grundsteuer

Die Einheitswerte

Zurzeit ist Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer der sogenannte Einheitswert, der vom Finanzamt festgesetzt wird. Wie der Einheitswert zu ermitteln ist, ergibt sich aus den §§ 19 – 109 BewG. Danach sind für Grundstücke, die in den alten Bundesländern liegen, die Wertverhältnisse zum 1.1.1964, und für Grundstücke in den neuen Bundesländern die Wertverhältnisse zum 1.1.1935 maßgeblich. Für die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks und insbesondere der Bebauung kommt es dagegen auf die Verhältnisse an dem Stichtag an, auf den das Finanzamt den Wert feststellt.  Um die unterschiedlichen Wertverhältnisse auszugleichen, sieht das Gesetz für die neuen Bundesländer höhere Steuermesszahlen vor.

Derzeit sind die Einheitswerte nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung, nicht aber für andere Steuerarten.

Vermögensteuer

Früher waren die Einheitswerte auch für die Vermögensteuer maßgeblich. Grundstücke wurden mit 140 Prozent des Einheitswertes berücksichtigt. Seit dem 1. Januar 1997 wird die Vermögensteuer jedoch aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht mehr erhoben.

Erbschaftsteuer

Für die Erbschaftsteuer waren die Einheitswerte nur bis zum Ende des Jahres 1995 anzuwenden, da das BVerfG diese Werte mit Urteil vom 22. 6.1995 (BStBl. II 1995, S. 655 ff) für verfassungswidrig erklärt hat. Für Zeiträume vom 1.1.1996 bis zum 31.12.2008 waren deshalb für die Erbschaftsteuer die Bedarfswerte nach den §§ 138 bis 150 BewG anzuwenden. Seit dem 1.1.2009 sind für die Erbschaftsteuer die  Vorschriften des sechsten Abschnitts in den §§176bis 198 BewG anzuwenden, mit denen Werte ermittelt werden sollen, die den Verkehrswerten entsprechen. Denn mit seiner Entscheidung  vom 7.11.2006 (1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, S. 192) hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass auch die sogenannten Bedarfswerte verfassungswidrig sind.

Grunderwerbsteuer

In den Fällen des § 8 Abs. 2 GrEStG, in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln ist, war die Grunderwerbsteuer früher ebenfalls nach dem Einheitswert zu bemessen. Seit dem 1.1.1997 werden in diesen Fällen die Bedarfswerte zugrunde gelegt.  Da das BVerfG mit Beschluss vom 23. Juni 2015 (1)  BvL 13/11, 1 BvL 14/11) entschieden hat, dass dies mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist, hat der Gesetzgeber  durch das Steueränderungsgesetzes 2015 vom 2. November 2015 (BGBl. I S. 1834; BStBl I S. 846) geregelt, dass Ersatzbemessungsgrundlage in den Fällen des § 8 Absatz 2 GrEStG nunmehr der Grundbesitzwert im Sinne des § 151 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 in Verbindung mit § 157 Absatz 1 bis 3 BewG ist.

Ertragswertverfahren

Die meisten bebauten Grundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dabei wird zunächst ermittelt, welche Jahresrohmiete für das Grundstück am 1.1.1964 bzw. am 1.1.1935 zu erzielen gewesen wäre. Diese Jahresrohmiete wird mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert, der sich aus den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes ergibt. Der Vervielfältiger berücksichtigt Baujahr und Bauweise des Gebäudes sowie die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird zur Bewertung unbebauter Grundstücke angewendet sowie für sonstige Grundstücke und für Luxusbauten. Zur Ermittlung des Gebäudewertes wird dabei der umbaute Raum mit den der Bauart entsprechenden durchschnittlichen Herstellungskosten multipliziert. Davon wird ein Wertabschlag wegen des Alters des Gebäudes vorgenommen.

Hauptfeststellung

Für alle wirtschaftlichen Einheiten wird ein Einheitswert zum Hauptfeststellungszeitpunkt festgestellt. Die erste Hauptfeststellung erfolgte bei Einführung der Einheitswerte zum 1.1.1935. Eigentlich sollte alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung erfolgen. Wegen des zweiten Weltkrieges ist es hierzu jedoch erst zum 1. Januar 1964 gekommen – und dies auch nur in der Bundesrepublik. Auf weitere Hauptfeststellungen wurde wegen des großen Aufwandes verzichtet.

Die Gemeinden

Die Finanzämter stellen aufgrund der Einheitswerte für jedes Grundstück eine Steuermesszahl fest.

Die Gemeinden setzen die Grundsteuer fest, indem sie die Steuermesszahl mit einem Hebesatz multiplizieren, den sie selbst festsetzen dürfen.

Wird das Grundstück vermietet, kann der Eigentümer die Grundsteuer im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Foto von Hans-Joachim Beck

Hans-Joachim Beck

Leiter Abteilung Steuern

Telefon: 0 30 / 27 57 26 - 0
E-Mail: info@ivd.net

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